北京房地产一级开发程序流程

1、目录一、土地一级开发的概念 .3二、土地一级开发的实施方式 .3三、土地一级开发成本和收益 .4四、一级开发的土地范围 .5五、一级开发涉及政府职能部门 .5六、一级开发土地进入公开市场交易的审查内容 .6七、土地一级开发一般工作程序（参见附图1）7程序一：确定土地一级开发项目 .7程序二：确定一级开发单位 .8程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理） .8程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理）9程序五:办理古树处理意见（根据联席会要求办理）9程序六:办理文物保护意见（根据联席会要去办理）11程序七:办理环境评价文件审批 （根据联席会要求办理）. 11程序八:办理规划意见书 .1

2、4程序九：办理土地一级项目开发项目核准 .15程序十：取得征地批复（实施征地） . 17程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁） .18程序十二：编制市政基础设施实施方案 .19程序十三：组织验收，评估土地成本 .19程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易 .202 / 28八、授权委托的一级开发项目程序（参见附图2） .20程序一：确定土地一级开发项目 .21程序二：取得市土地储备联席会意见 .21程序三：签订土地一级开发合同 .22程序四：办理建设项目用地预审 .22九、符合458号文的一级开发项目程序（参见附图3）. 24程序一：取得市联席会议准许继续办理前期工作的意见24程序二：办理建设项

3、目用地预审 .24一、土地一级开发的概念 土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构或者委托 具备开发资质的房地产企业按照土地利用总体规划、 城市总体规 划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划， 对确定的存量国 有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆 迁和市政道路等基础设施建设的行为。对存量国有建设用地， 土地一级开发的主要内容是组织拆迁 和市政基础设施建设等； 对征用农村集体土地， 土地一级开发的 主要内容是征地、拆迁和市政基础设施建设等。二、土地一级开发的实施方式 根据一级开发实施主体的不同，可以分为以下三种方式：1、 政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的，可以由储

4、备机构自行组织实施， 也可以通过招标方式选择开发企业负责 具体管理， 目前以储备机构自行组织为主。 如即将入市交易的北 京化工三厂、温泉D1/D2地块就属于这一类型。2、 委托开发企业实施一级开发的 ，由开发企业负责筹措资 金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织 实施。在选择企业的方式上， 目前以政府确定一级开发企业为主， 预计2006年下半年开始， 将逐渐开始实施通过招标确定一级开 发企业的办法。 如通州将运河北岸土地一级开发委托给北运河土 地开发管理有限公司，朝阳将CBD亥心区的一级开发委托给北京 商务中心区开发有限责任公司。对于符合458号文的经营性项目用地，831协议

5、出让大限没 过，由原建设单位继续完成一级开发工作， 这也是政府委托企业 实施一级开发的一种特例（短暂阶段） 。如远洋山水东区、银港 项目。4 / 283、对于部分具备条件的国有工业用地，由原用地方（工厂） 组织搬迁，达到三通一平后直接入市交易。 如今年8月1日成交 的清河毛纺厂用地属于这一类型。本报告主要针对第二种方式，即委托开发企业实施一级开 发，包括招标选择、直接确定和458号文项目三种形式，其中又 以招标选择开发企业实施一级开发为主。三、土地一级开发成本和收益成本构成：1、征地、拆迁补偿及有关税费；2、收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；3、市政基础设施建设有关费用；4、招标、拍卖

6、和挂牌交易中发生的费用；5、贷款利息；6、土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理 等费用，不可预见费及经同级财政和土地主管部门核准的其它支 出。收益：委托开发企业负责一级开发具体管理的， 开发企业的管理费 不高于一级开发成本的2%，主体还是土地储备中心。委托开发企业直接实施一级开发的， 开发企业的利润不高于 预计成本的8%，主体是企业。对于招标项目， 成本构成、 收益要求由开发企业在竞标文件5 / 28中提出方案，作为评标参考四、一级开发的土地范围1、政府通过收回、收购、置换、征收等方式储备的土地， 需出让土地使用权的；2、由区县政府选择投资开发者进行危旧房改造或其他成片 开发，需转让土地使用权的；3、企业改制、破产、兼并等原因需转让划拨土地使用权进行房地产开发的， 或以划拨土地使用权进行联建、 合作开发房地协议出让土地首次转让土地使用权的； 政府规定的其他土地使用权交易；委托人委托交易市场进行公开交易的其他土地使用权交五、一级开发涉及政府职能部门 在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门有： 国土局、 发改 委、规委、建委等相关政府部门。1、国土局主要负责土地一级开发预审；确定土地一级开发 单位，并就土地开发的内容、标准、工程进度、监理、验收、违 约责任、 争议的解决方式以及开发费用、 收益分配等内容以合同 形式与土地一级开发单位进行约定； 下达土地一