地产年度营销推广预案

1、1 / 18滨河国际2010年年度营销推广方案第一部分：市场分析2 / 18第二部分：项目现状分析第三部分：项目2010年推广思路策略第四部分：项目2010年营销推广打算第五部分：项目2010年媒体策略及打算滨河国际营销部2010-1第一部分：市场分析一、2009年房地产市场分析2009年房地产急剧升温2009年，房地产市场在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和 通货膨胀预期等因素的阻碍下，出现投资加快、销售增加、价格快速上 涨和资金充裕的市场3 / 18表现。尤其是进入09年下半年，“地王”频出，房 地产销售一度出现“井喷”式行情。2009年底“新政”对房地产市场的阻碍临近09年底，政府连

2、续出台多个新政策，并提出“遏制”房价，打 击投机行为的政府基调。但此轮调整动作有限，在确保国家经济进展向 上的大前提下， 政府对房地产市场的调整更加慎重。 从目前来看，“新政” 对房地产市场未造成较大阻碍。2009年房产业总结2009年的房产进展可概括为以下几点：受政策阻碍较明显，政策一“放”就“火爆”，一 “紧”就“低迷”；地王凶狠，房价疯狂，比房价更疯狂的是地价；房价疯狂，2009年房价一路“疯”涨，尤其是一、二线都市；二手房井喷，由于受营业税征收政策调整的阻碍，二手房销售火爆；年底新政，“遏制“当头，给2010年房地产市场定下基调。二、2009年临沂房地产市场分析临沂房地产市场走过了艰巨

3、而稳定进展的2009年，通过2008年底 出台的25条房地产调控政策等一系列措施，临沂市的商品房交易量一直 处在山东省前列，市区全年新增预售项目101个，预售面积405万、4 / 1846038套，分不增长了12.4%、11.9%;完成商品房网上签约301万讥37083套、金额94.4亿元，分不增长了19.3%、23%、20.1%。保障性住房方面，2009年全年共完成保障性住房建设投资11.5亿元， 开工建设保障性住房70.3万。其中经济适用房60万，廉租住房10.3万，发放廉租住房补贴累计达2187户，解决了7300户低收入家庭的 住房困难。（数据来源房产网）临沂作为一个重要的商业都市，受市

4、场阻碍也是巨大，09年整个房 地产尽管没有过大的涨幅，但销售情况较08年形式喜人，就整个临沂房 地产市场的存量来看，尽管09年市场一路走好，然而明年的市场压力并 没有减小。明年临沂的楼盘项目更多，就确实是需求增长，然而分摊在 每个楼盘上的销售压力依旧专门大。第二部分：项目现状分析一、销售现状分析2009年，滨河国际项目在各方的协作努力之下，项目共完成销售物业数量189套（高层住宅157套、不墅32套），完成销售面积27799.26，完成销售金额1.19755亿元。自2009年3月进入本项目工作，我司针对项目特点及市场情况，运 用卓有成效的营销手段，有效扭转了项目一度滞销的局面，实现了项目 知名

5、度的提升及项目较快销售。5 / 18二、项目现状分析工程现状分析A地块一期房源全部为现房， 产品形态为小高层、 高层、和叠加不墅， 二期可能于2010年4、5月份动工，产品形态为独栋不墅、多层花园洋 房、高层。201 0年可售房源分析A地块一期可售房源：在售剩余房源:不墅57套，高层45套（面积区间为122至220平米）； 预推房源：8、9#楼（高层）140套（拆分后将达到200余套）； 二期房源：独栋不墅、多层花园洋房、高层（暂未统计） 。 项目营销推广现状分析回忆整个09年的营销推广工作，由于整个市场和项目自身的缘故，一直以促销为要紧推广形式，营销推广运用了户外、报纸、DM直投、短信等 媒

6、介，结合活动的方式进行，在临沂领先地运用了形式不同的营销活动， 其中“买房送汽车”、“买大房送小房”、“买房送空调”等成为其它项目 的模仿者。三、小结在09年市场利好的情况和营销推广后，实现了有效的去化，从中也 发觉了产品相对单一、市场竞争力弱、客群单一等问题。从房源存量来 看，2010年销售形式仍不容乐观，营销节奏的把握、方式的创新、差异 化卖点的营造、客户的挖掘等工作提出了更高的要求。6 / 18第三部分：项目2010年推广思路策略营销推广思路1、问题解构：2010我们要实现的目标在2010年通过切实有效营销手段，实现滨河国际项目的有利市场占位，确保滨河国际项目的持续销售；V在2010年的

7、工作中，在确保项目持续销售的目标下，逐步提升价格，确保利润最大化；V2010年的营销推广工作，是要在实现销售和利润的目标下，同时完成企业品牌的提升；2、营销推广思路指导横向1、以区域优势相比，突出本项目；2、以项目自身品质与同区域项目相比，突出本项目的差异；3、整合企业优势资源、项目品牌基础及各项目品牌治理工作提升项目及 企业的品牌价值。纵向1、销量及售价提升/项目品牌成长2、售价走高实现利润最大化/品牌提升7 / 183、以不同组团产品推售及时期性价格策略等销控措施为明线，贯穿整个 推广过程，以实效性、时效性推广措施有力推进销售进程。二、营销推广策略为实现2010年的理想销售目标，在营销推广

8、上充分利用滨河国际项 目已有的优势，遵循以下利益原则，赢得市场与消费者的青睐。（1）借力打力借住宅已有交房优势和成熟居住氛围优势，推动房源的去化；借社区已有的高品质形象，提升客户的心理预期，推动项目销售及价格的提升;借助已有老客户的认可度，发挥老客户的作用，降低新客户的认可难度；借2009年推广的市场关注之势，引发市场持续的关注度，推动项目的 去化；为了加强推广力度， 本着借势的原则， 依托滨河国际项目已有的成 熟居住优势、高品质景观优势、忠实客户群优势等等，确立鲜亮的推广 主题，通过主流媒体的持续大力宣传，迅速扩大市场认知度，建立市场 认可度，打动目标人群。(2) 集中优势以价值吸引，以品质打动，以信心保证，遵循聚拢原则，集中出击 火力，集中8 / 18优势资源，立足区域，放眼整个临沂市场，走实效推广路线价值一一滨河版块为数不多高品质楼盘，优越的区域位置、便捷的交 通、臻美的自然