试论逾界建筑及其法律效力(一)

1、试论逾界建筑及其法律效力 一 逾界建筑的法律效力是民法物权制度相邻关系中的一个具体问题。 它讨论的是建筑权人于有 权建筑的土地上建筑房屋逾越疆界， 在何种情况下， 以存续逾界建筑为前提， 权衡逾界建筑 人和邻地权人之间的权利义务关系。 逾界建筑问题在实行土地私有的国家， 尤其是在土地资 源相对紧张的国家和地区十分突出， 例如在日本和我国台湾。 在这些国家和地区， 寸土必争 的现实需要，促使他们建立了相对完善的逾界建筑法律效力制度。我国大陆实行土地公有， 人们一直习惯于向国家、 集体申请土地建筑房屋。 申请者无须越界去挤占那一点点土地， 因 为主管部门往往按照实际需要和法律规定划拨，而且不必交纳

2、土地使用费， 或者交纳很少的土地使用费。 所以过去很长一段时间， 我国没有培育现代民法上完善的逾界建筑法律制度的 土壤。 改革开放予我们方方面面以深刻的影响。 国家为了保护和开发土地资源， 合理利用土 地，公布了一系列土地管理法规， 规定了国有土地使用权等重要权利， 一改全部由国家直接 支配、 使用土地的局面。 在这种新情势下，土地的所有者，尤其是各类土地使用权人开始真 正关注土地利益。 一、逾界建筑制度的价值思考与各国立法例从民法角度思考， 逾界建筑纠 纷的解决， 实质上是在对倾向于保护个体利益还是倾向于保护整体利益进行权衡取舍后， 采 取了不同的理论和制度。 按照传统的一般侵权责任理论，

3、逾界建筑人于邻地权人土地上建筑 房屋， 无疑侵害了邻地权人的土地所有权、 土地使用权或者其他土地权利， 邻地权人有权请 求逾界建筑人停止侵害、 撤除逾界建筑并损害赔偿， 以达保护邻地权人个体利益之目的， 自 无不当。 这种作法表达在立法中， 表现为对逾界建筑问题不作特别规定， 而仅依一般侵权行 为处理。?法国民法典?即属此列。但是随着社会的开展，人口急剧膨胀，可利用自然资源 相对减少， 人们开始关注共同的生存空间， 社会公共利益被提到了重要位置。 在逾界建筑问 题上，人们的着眼点不仅仅局限于邻地权人遭受损害的土地利益， 而是扩展到逾界建筑本身。 这时的逾界建筑已经不单是以违章建筑的形式存在，

4、而且也是社会财富的巨大载体而存在了。 例如：在农村，随着人们生活水平的提高和传统思想的推动，农村建筑出现了高档化趋势； 另一方面 “多米诺骨牌 式的逾界问题往往涉及几家甚至十几家的住宅。 在这种情况下， 一律 责讼撤除逾界建筑之损害显然远大于由此带来的土地利益。 在城市， 房屋以砖混结构和框架 结构的高层建筑为主。 依据该类楼房建筑本身的性质， 除了该建筑的装饰性局部逾界， 可以 作局部撤除而不致严重影响建筑物本身的平安性能和使用价值之外， 其他逾界局部一旦涉及 到承力构件，如梁、柱、承重墙等，哪怕是撤除一小局部，也常常会危及到整座建筑物的安 全性，因而往往被迫撤除整座建筑物或者建筑物的相当局

5、部进行重建。 这样做， 无异于使整 座建筑的价值消失殆尽， 不仅使逾界建筑人损失巨大， 而且浪费大量人力物力， 巨额社会财 富付诸东流， 以致于冲击到社会整体利益。 是存续逾界建筑， 还是保全邻地权人对土地的直 接支配， 是近代民法理论在重视物的归属， 强调所有权的绝对性抑或重视物的利益， 强调物 的社会化之间进行艰难选择的具体范例。罗马法的所有权是完全的、绝对的支配物的权利， 维护所有权的绝对性是罗马法物权制度的根本原那么。 自由资本主义时期的各国民法， 也视私 有财产神圣不可侵犯为首要的和根本的原那么。 该原那么极大地促进了资本主义经济的开展。 但 是，随着资本主义进入垄断时期， 所有权绝

6、对性原那么越来越不适应社会经济的开展。 各国民 法不得不对该原那么作出修正，使所有权受到一定限制。这就是物权社会化。 1它要求在强调个体权利时， 要注意社会利益和他人利益； 在强调社会利益时， 要注意对个体权利的保护。 在我们社会主义国家， 更应当注重物权法功能的和谐。 正如有的学者指出， 所有权社会化观 念因为兼顾个人利益和社会利益，既符合社会主义又保护个人自由，它将成为 21 世纪所有 权思想之主流。 2在这种所有权绝对理念已经向社会的所有权和社会与个人利益相调和的 理念转变下，未来物权社会化趋势将主要表达在：1.明定不动产所有权的效力范围； 2.限制所有权的行使，明定相邻关系为限制所有权

7、行使的措施；3.赋予所有权人以法律及社会需求的各种负担。3逾界建筑法律效力制度那么恰恰是相邻关系中的重要内容。另外， 物权特别是所有权本来是权利人对物的现实支配权利， 所有人完全可以通过自己的行为对物加以占用、 收益和处分， 从而实现物的实物利益。 这就是重视物的实物利益， 以所有为中心的物权法体 系观点。 在市场经济下， 如何发挥所有权之价值， 在价格实现的高度上成就所有权的利益已 属必然。这就是以物的利用为中心的物权观念。 4将该观念作用于逾界建筑问题，就要求 邻地权人放弃逾界土地的直接实物支配， 保全逾界建筑， 充分发挥土地和建筑物的利用价值， 实属顺理成章。 基于上述考虑， 当今各国民

8、法常以善意为原那么， 倾向于把社会整体利益放在 首位， 保全逾界建筑， 充分发挥其利用价值， 同时兼顾协调逾界建筑人和邻地权人之间的利 益关系。这种思想首先于?德国民法典?得到表达，该法典第 912 条明文规定： “土地所有 人因非由其负责的成心或者重大过失， 在建筑房屋时逾越疆界建筑者， 邻地的所有人应容忍 其逾界建筑， 但邻地所有人曾在逾界之前或之后即提出异议者， 不在此限。 ?瑞士民法典? 第 674 条第三款规定： “如该突出建筑物系由无权利人建造的，被害人虽知悉此情况，但未 即时声明异议时， 依情况善意建筑人得支付相当的赔偿以取得该建筑物的物权或者土地所有 权。 ?日本民法?第 24

9、3条规定： “1建. 造建筑物时，应自疆界线起保存 50 公分以上的距 离。 2.有人违反前款规定进行建筑时，邻地所有人可让其废止或变更建筑。但是自建筑着手 起经过一年，或其建筑竣工后，只能请求损害赔偿。 我国台湾地区民法第 796 条规定： “土 地所有人建筑房屋逾越疆界者， 邻地所有人如知其越界而不即时提出异议， 不得请求移去或 变更建筑物。 但得请求土地所有人以相当之价额购置越界局部之土地， 如有损害并得请求损 害赔偿。 二、逾界建筑法律制度的构成我们认为，在参考各国立法例，尊重我国国情和司 法实务中的有益经验的根底上， 建立完善的逾界建筑法律制度， 是解决和预防我国逾界建筑 纠纷的重要

10、举措。该制度的构成应当包括如下要素： 一须有权建筑人逾越疆界建筑有权 建筑人在土地私有的国家民法中往往表述为土地所有人。 但是由于逾界建筑制度重在调和利 用关系，不重在确认所有权之归属，所以其他土地权利人亦有准用之必要。我国土地公有， 公民、 法人和其他组织对土地仅得依法享有国有土地使用权、农村土地使用权、 农村土地承包经营权、 开荒造林权、 宅基地使用权等用益物权。当事人依法取得上述权利，并且经过相 应主管部门的批准， 有权于该土地上建筑房屋的， 都可以成为我们讨论的有权建筑人。 所谓 逾越疆界是指有权建筑人在有权建筑的土地上建筑房屋超越了疆界。 逾界建筑人首先应当在 自己有建筑权的土地上建

11、筑房屋。 如果当事人对土地根本就没有建筑权， 甚至不享有任何权 利，而完全是全部侵占他人土地建筑房屋， 那么没有逾界建筑可言。 逾界建筑一般应当发生在 与有权建筑土地相毗连的土地上， 特殊的，也包括跨越毗连土地建筑于第三人土地上的情形。 逾界占用的土地为邻地的一局部或全部；逾界局部与建筑整体的比例；逾界局部位于地表、 地下， 抑或空中，在所不问。唯台湾学者谢在全先生认为：所建房屋有约一半在自己的土地 上者，与越界建筑之情形不符，似难谓有本条适用。 5我们认为，逾界局部与建筑整体的 比例不应当成为确认是否归属该制度调整的标准。 虽然这样可能导致逾建人以自己的小片土 地强占他人大片土地的弊端， 但是如果以该比例作为划分标准， 那么比例为多少是逾界建筑， 多少又不是逾界建筑？这必然给实