渝北回兴地块整体策划定位报告

1、 缘香缇产品定位关键3 30 0 商业部分如何定位5.7万方纯商业定位u商业定位整体规划u商业业态落位u商业形态及布局第一篇章Chapter One中央商业区区域性商业区社区性商业区商业按区域重要性及辐射分类社区型商业分类n 辐射型：511，商业体量大，对外来客流要求高，对后期交通、人流、商业氛围、招商能力等要求较高。 n 中间型：25主要依赖于本社区居民的需求,兼顾周边.n 内向型：2以下，基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化.服务本社区同时辐射周边的辐射型社区商业本案商业定位 它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由

2、于这一 商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内Xn 辐射型：商业体量大，对外来客流要求高，对后期交通、人流、商业氛围、招商能力等要求较高。 n 中间型：主要依赖于本社区居民的需求,兼顾周边.n 内向型：基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化.X8 8%39.239.22.72.7万方万方第一篇章Chapter One纯商业定位u商业定位整体规划u商业业态落位u商业形态及布局n 百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态。n 业态组合规划原则：n 社区商业基本特性：超市、餐饮和服务

3、配套是社区商业三大基本业态；n 租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；n 是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；n 能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；n 符合商铺建筑设计技术指标。社区商业业态组合业态辐射型中间型内向型超市50.12%30.41%29.23%餐饮11.92%24.84%17.23%服务配套6.14%8.98%14.4%便利店0.49%1.84%0.90%美容2.57%6.03%8.58%生活家居0.49%3.43%0.11%休闲23.96%7.59%6.79%服饰精品1.81%4.60%3.50%地产中介0.73%2.87%7.18%杂货/肉

4、菜/五金/证券0.77%3.38%0.76%其他0.99%6.04%8.80%合计100.00%100.00%100.00%来自外部资料:选取23个小区业态配比总结表社区商业业态组合社区商业三种类型的业态组合各有特点，区别主要体现在社区商业基础业态上。社区商业业态组合社区商业三种类型的业态组合各有特点，区别主要体现在社区商业基础业态上。具体配比根据项目状况进行调整商业配套设施-强度需求总体综合超市2000银行50诊所（带药房）200商务餐饮24小时便店70书店 100洗衣店100美容美发店 200护肤SPA300社区商业业态配比商业配套设施-强度需求总体修理店彩扩冲洗店茶馆1000花店宠物医院

5、300中式快餐500西式餐厅500咖啡厅200纯商业定位u商业定位整体规划u商业业态落位u商业形态及布局第一篇章Chapter One商业定位形态定位形态建议：建议做2到3层商业，前排是独栋商业，设置一条商业内街，客流沿独栋商业导入内街，建议用廊桥串联，形成联动的商业平台内街顶宜采用玻璃屋顶，白天自然采光增加内街光亮，夜间可设置光幕吸引人气，提升项目品质2到3层商业,前排独栋，后排设置内街 穹顶光幕从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点：n 在商业布局时，考虑交通便利性n可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居

6、民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用；n 餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活；n 对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。商业定位布局定位商业的布局形式是前期规划重点问题之一。整体的布局与商业的规模、性质有直接关系社区辐射型风情商业街第二篇章Chapter Two泛商业定位u市场可行性u操作可行性u泛商业落位5.7万方2.7万方0.7万方2.3万方如何解决商业公寓酒店商业性质别墅泛商业体量常规打造手法公寓供求量价均增速迅猛，市场空间与竞争并存商业定位公寓市场商业定位商业别墅市

7、场X居住用途的商业别墅商业别墅办公企业会所后续转手费用高，保值升值能力一般客户接受抗性大商业定位商业别墅市场商业别墅办公X花园式办公排布市场独栋办公较少，现有项目都具有一定规模，有一定企业聚集效应商业办公别墅风险过大，周边配套不足以支撑，规划少量该类产品又不足以形成聚集效应商业定位商业别墅市场企业会馆X政府关系主导型会议功能主导型交际功能主导型短期接待主导型度假居住主导型商务会所开发模式政府内部、企业与政府之间非公开非正式的交流 较长期封闭会议、企业或政府内外部正式交流活动 小型商务会谈、圈内人士交际、私人聚会短期商业会晤、外地企业人员在京停留 度假居住、小型会议、私人聚会、奖励居住 物业的位

8、置和隐蔽性最为挑剔对周边环境要求较高比较强调私属领地或上层氛围的营造短期高档居住和城市商务沟通环境统一居住性和环境品质为关键要点商业定位酒店市场维景国际大酒店奥蓝酒店君顿两江酒店巨豪酒店重庆美怡86酒店雅世艺酒店重庆赛格商务雅世艺酒店欧宾格酒店本案名称位置星级电话维景国际大酒店重庆北部新区金开大道1598号（轻轨三号线园博园站旁，紧邻悦来国际博览中心）五星(023)63118888,(023)63110808奥蓝酒店渝北区双龙大道218号（近双龙湖三号桥）三星(023)67583999君顿两江酒店渝北区北部新区龙帆路1号（近西部建材城）四星(023)67683333重庆美怡86酒店（机场店）重

9、庆市渝北区回兴工业园宝圣东路80号（江北机场，回兴立交桥旁）四星(023)88908686雅世艺酒店渝北区回兴宝圣西路399号（近宝桐路）四星(023)67838999重庆赛格商务酒店渝北区双龙大道214号（江北机场，双龙湖三号桥旁）四星(023)67377666欧宾格酒店重庆是渝北区双龙大道331号邻绿梦广场（二支路红绿灯旁）四星(023)67847831, (023)86019288周边工业园区较多，酒店林里，存在较大商务需求为本案酒店的打造提供支撑第二篇章Chapter Two泛商业定位u市场可行性u操作可行性u泛商业落位商业定位操作可行性商业公寓酒店商业性质别墅可操作，易打造产品对开发

10、商资金及开发该类物业开发经验等均有较高要求对开发商资金及资源整合能力要求高XX第二篇章Chapter Two泛商业定位u市场可行性u操作可行性u泛商业落位商业公寓酒店商业性质别墅商业定位泛商业整体定位XX2.3万方商业公寓综合市场可行性及操作可行性：第三篇章Chapter Three整体定位规划建议总平落位方案一规划建议总平落位方案二第四篇章Chapter Four经济测算价格定位商业用市场比较法结合周边项目售价，建议：商业清水均价20000元/市场比较法结合周边售价，建议商业清水均价20000元/区位项目名称在售物业类型平均价格项目周边竞品南方玫瑰城住宅底商/社区商铺25000元/平方米;卓

11、宏悠然天地住宅底商/社区商铺24000元/平方米;泽科兴城大道住宅底商/社区商铺16000元/平方米;价格定位公寓用市场比较法结合周边项目售价，建议：公寓清水均价8500元/市场比较法结合周边售价，建议公寓清水均价8500元/区位项目名称在售物业类型平均价格项目周边竞品中德茵莱国际清水公寓7090元/平米富悦麓山别苑清水公寓7600元/平米南方玫瑰城精装公寓（剔除装修价格）8500元/平米重庆国际家纺城绣色清水公寓7600元/平米项目墅区居住氛围带来居住品质的提升，为公寓产品提升溢价能力价格定位联排用市场比较法结合周边项目售价，建议：联排清水均价13000元/市场比较法结合周边售价，建议联排清

12、水均价13000元/区位项目名称在售物业类型平均价格项目周边竞品逸翠庄园联排12000元/平米复地花屿城类独栋12000-14000元/平米东原香山联排11000-12000元/平米万科渝园联排12000-14000元/平米价格定位叠墅用市场比较法结合周边项目售价，建议：叠墅清水均价11000元/市场比较法结合周边售价，建议叠墅清水均价11500元/区位项目名称在售物业类型平均价格项目周边竞品复地花屿城叠墅9000-11500元/平米大鼎湖滨印象叠墅9000-11000元/平米价格定位小墅小墅的居住舒适性低于联排及叠墅，但享有的是户户连接地气的墅感体验，介于该类物业形态在重庆市场较为新颖无同质

13、项目可参考，建议：采用保守叠墅售价小墅清水均价11000元/结合产品特性及周边售价，建议小墅清水均价11000元/价格定位洋房用市场比较法结合周边项目售价，建议：洋房清水均价9500元/市场比较法结合周边售价，建议洋房清水均价9500元/项目社区高端氛围明显高于周边竞品项目，根据当前区域洋房产品售价得出保守市场价格销售总金额为11.20亿元，销售净收入为10.45亿元。项目收入估算二经营税金及土地增值税01营业税（元）0销售总收入5税率2城市维护建设税（元）0营业税7税率3教育费附加（元）0营业税3税率三销售组织费用0按销售总收入的1.2%计算四销售净收入0序号项目合计说明一销售总收入01商业

14、销售收入（元）01.1纯商业可销售面积（）270001.2建面单位售价(元/）1.3销售比例100%2公寓销售收入02.1可销售面积（）230002.2建面单位售价（元/）02.3销售比例100%3联排收入03.1可销售面积（）03.2建面单位售价（元/）3.3销售比例100%4叠墅收入04.1可销售面积（）04.2建面单位售价（元/）4.3销售比例100%5小墅收入05.1可销售面积（）05.2建面单位售价（元/）5.3销售比例100%6洋房收入06.1可销售面积（）06.2建面单位售价（元/）6.3销售比例100%方案一投资总额约7.65亿元，单方成本约为3777元/项目成本估算项目单方成

15、本合计（元）估算依据/备注一、前期工程费3136.00 603178240地形图测量费0.596170按项目占地面积计算地质钻探费3577020按项目占地面积计算地质灾害评估费1192340按项目总建筑面积计算环保评估1.5288510按项目总建筑面积计算土地成本30805924072003080元/平米建筑规划设计509617000按项目总建筑面积计算二、前期开发费税193.10 37140854市政设施配套费15028851000150元/m人防费35673190035元/m规划证照费0.00 0按建安投资0.2%计算招投标费0.00 0按建安投资0.04%计算建筑工程质量监督费0.00

16、0按建安投资0.2%计算监理费0.00 0按建安投资0.8%计算施工图纸审查费3.5673190按规划设计费7%计算定额编制费劳动定额测定费0.00 0按建安投资0.14%计算交易综合服务费0.00 0按建安投资0.036%计算施工合同印花税0.00 0按建安投资0.05%计算放线及验线费0.357702按建筑面积计算防雷审查费0.119234按建筑面积计算白蚁防治费1.7326978按建筑面积计算排污费2384680按建筑面积计算可行性研究费0.596170按建筑面积计算三、建筑安装工程费0.00 0纯商业25000公寓20000联排25000叠墅25000小墅25000洋房23000四、基

17、础设施费20940199060室外综合管网、消防道、小区景观8015387200按建筑面积计算天然气工程305770200按建筑面积计算电视系统4.5865530按建筑面积计算水一户一表81538720按建筑面积计算监控系统1.5288510按建筑面积计算配电房及供配电系统、电一户一表7514425500按建筑面积计算柴油发电机组3577020按建筑面积计算生化池61154040按建筑面积计算光彩工程1192340按建筑面积计算五、配套设施费10元/m1923400会所及物管等用房装修费(700）公厕装修费（100）垃圾收集站装修费（100）物业管理（配套）启动费六、营销推广费00营销组织0.

18、00 0按销售收入的1.5%计算推广费用（含售楼处及样板房）0.00 0按销售收入的2%计算七、财务费用177.41 34122077.7按（一+六）*10%*50%八、公司管理费用0.00 0按建安费用的3%计算九、不可预见费74.51 14331272.63按（一+八）*2%估算合计3800.02 730894904.3方案一项目金额单位计算方式销售净收入1120078000元售房收入估算表 总成本764538201元成本计算表总建筑面积202400m2总利润355539799 元销售净收入-总成本销售利润率31.74%总利润/销售总收入成本利润率46.50%总利润/总成本项目利润估算销售

19、利润率为31.74%，成本利润率为46.50%方案一销售总金额为11.20亿元，销售净收入为10.45亿元。项目收入估算二经营税金及土地增值税01营业税（元）0销售总收入5税率2城市维护建设税（元）0营业税7税率3教育费附加（元）0营业税3税率三销售组织费用0按销售总收入的1.2%计算四销售净收入0序号项目合计说明一销售总收入01商业销售收入（元）01.1纯商业可销售面积（）270001.2建面单位售价(元/）1.3销售比例100%2公寓销售收入02.1可销售面积（）230002.2建面单位售价（元/）02.3销售比例100%3联排收入03.1可销售面积（）03.2建面单位售价（元/）3.3销

20、售比例100%4叠墅收入04.1可销售面积（）04.2建面单位售价（元/）4.3销售比例100%5小墅收入05.1可销售面积（）05.2建面单位售价（元/）5.3销售比例100%6洋房收入06.1可销售面积（）06.2建面单位售价（元/）6.3销售比例100%方案二投资总额约7.65亿元，单方成本约为3777元/项目成本估算项目单方成本合计（元）估算依据/备注一、前期工程费3136.00 603178240地形图测量费0.596170按项目占地面积计算地质钻探费3577020按项目占地面积计算地质灾害评估费1192340按项目总建筑面积计算环保评估1.5288510按项目总建筑面积计算土地成本

21、30805924072003080元/平米建筑规划设计509617000按项目总建筑面积计算二、前期开发费税193.10 37140854市政设施配套费15028851000150元/m人防费35673190035元/m规划证照费0.00 0按建安投资0.2%计算招投标费0.00 0按建安投资0.04%计算建筑工程质量监督费0.00 0按建安投资0.2%计算监理费0.00 0按建安投资0.8%计算施工图纸审查费3.5673190按规划设计费7%计算定额编制费劳动定额测定费0.00 0按建安投资0.14%计算交易综合服务费0.00 0按建安投资0.036%计算施工合同印花税0.00 0按建安投资0.05%计算放线及验线费0.357702按建筑面积计算防雷审查费0.119234按建筑面积计算白蚁防治费1.7326978按建筑面积计算排污费2384680按建筑面积计算可行性研究费0.596170按建筑面积计算三、建筑安装工