城市土地供应配置绩效评价研究

1、城市土地供给配置绩效评价研究以市主城九区为例摘要：随着城市化进程步伐的不断加快，土地资源的利用问题成为了人们比拟关注的话题。为了能够合理利用土地资源，提高其利用效百分比，推进城市土地市场的宏观调控，政府需要有效实施城市土地供给的措施。文章以市为例，对市2007-2011年土地供给配置绩效进展定量的评价与分析。结果说明：近五年，市的土地供给配置绩效水平处于中级阶段，市城市土地供给配置绩效的程度比拟偏低，这也就说明本研究中运用综合指数模型对城市土地供给配置绩效评价是准确的评价的方法也是适用的，这种评价方法对其他城市土地配置的合理参考依据。所以在建立城市现代化的过程中，除了需要有效监视土地的利用效百

2、分比之外，还需要不断创新土地供给的手段，推进城市土地资源能够合理利用，从而为其他城市的现代化建立提供有力的参考。关键词：土地供给；配置绩效；市；供给手段Abstract:Withtheacceleratingpaceofurbanization,theutilizationoflandresourceshasbeemoreconcernedaboutthetopic.Rationaluseoflandresources,increaseitsuseofefficiencypercentagemacroeconomicregulationtopromotetheurbanlandmarket,t

3、heneedforeffectiveimplementationofthemeasuresofthesupplyofurbanland.TakingChongqingasanexample,thequantitativeevaluationandanalysisofthe2007-2011Chongqinglandsupplyconfigurationperformance.Theresultsshowthat:Inthepastfiveyears,thesupplyoflandinChongqingconfigurationlevelofperformanceintheintermediat

4、estage,therelativelylowdegreeofChongqingurbanlandsupplyconfigurationperformance,whichalsoshowsthatthisstudy,theuseofapositeindexmodelofurbanlandsupplyconfigurationperformanceevaluationaccurateevaluationmethodisalsoapplicable,thisevaluationmethodreasonablereferenceconfigurationforotherurbanland.Soint

5、heprocessofconstructionofurbanmodernization,inadditiontothepercentageoftheneedforeffectivemonitoringoflandutilizationefficiency,alsoneedinnovativemeansoflandsupplytopromoteurbanlandresourcescanreasonablyuse,andthusprovideapowerfulreferenceforothercitiesinthemodernization.Keywords:landsupply;configur

6、ationperformance;Chongqing;supplymeans1引言为了能够合理利用土地资源，提高其利用效百分比，提高政府管理城市土地的有效性，由此应当采取有效的城市土地供给手段。提高城市土地供给配置绩效，是城市土地资源可持续开展的最正确选择。全球有局部研究人员对城市土地配置绩效的论述的主要研究方向重视于城市土地的价格与城市市区土地建立的位置的关系、商务办公楼的建立地点问题、城市市中心的建立土地配置对城市土地价格的影响等问题，我国有局部研究人员对土地配置绩效评价多从土地管理、土地利用和土地整治的角度去研究，他们使用的研究方法大局部是运用主要围绕特尔菲法、层次分析法和模糊综合评价法

7、展开。土地配置是政府通过合理配置土地来决定城市开展的重要手段，就近几年对于土地供给研究大局部是从制度的角度出发的。有关土地供给配置绩效的研究，不管是在那个国家，都没有形成一个系统的理论和方法，所以更不要说是绩效评价的指标体系和评估规程了，这是当前需要重视的问题。每年的经济总量和出口、消费、投资总量有三分之一多是由它的省会城市所提供的，即。作为重要的经济奉献者，的土地面积却只占了其不到二十分之一的百分比。因此，其土地市场的规开展对乃至华中地区的社会经济可持续开展具有重要意义。本文选择市进展研究，根据市的实际情况，结合其土地利用的特点，选取能够代表市土地供给与配置的23个指标，并构建指标体系，采用

8、城市土地供给与配置绩效评价模型，从而定量分析和评价市的土地供给和配置，这样才能够将市的土地供给和配置所隐藏的弊端找出来，进而采取相对应的措施，期望能够有效地解决这些问题。2市土地利用概况为了能够有效地分析市的土地供给情况，本文将其开展历程分成两个阶段，即形成时期和开展时期。从新中国成立到改革开放政策实施这个阶段，市土地供给的制度是没有流动、没有期限、没有补偿，对城市土地实行一元化管理。在20世纪80年代至20世纪90年代，在土地供给上根本上以需求的百分比制定供给的百分比，没有重视土地功能构造和土地空间构造配置。就近09年，市开场大力改革土地配置制度，并在实践力推广，也可以这样讲，市的城市土地供

9、给制度的改革，不单单优化了其土地构造的配置，推进了经济的快速开展，而且为其今后土地供给的良好开展奠定了根底，推动市土地供给的安康稳定持续开展。3市评价体系构建表1市土地供给配置绩效评价指标体系三大效应目标层指标层构造配置效应(A)土地数量配置的合理化(a1)工业用地百分比%(a10)住宅用地百分比%(a11)商服用地百分比%(a13)土地空间配置合理化(a2)土地利用百分比(a21)房屋空置百分比(a22)平均建筑密度百分比(a23)平均容积百分比(a24)经济效应(B)土地直接收益(b1)地均GDE曾长百分比(b10)土地出让金占财政收入比重百分比(b11)房地产营业税占财政收入比重百分比%

10、(b13)土地使用税占财政收入比重百分比%(b14)土地间接收益(b2)每人平均GDP增长百分比%(b21)外资增长百分比(b22)每人平均工业总产值扩展百分比(b23)公平配置效应(C)社会公平(c1)房价收入比(c10)恩格尔系数(c11)缺房户百分比%(c13)城镇待就业人员比重%(c14)用地公平(c2)每人平均农业用地面积亩/人(c21)每人平均居住面积m2/人(c22)每人平均公共绿地面积m2/人（c23）每人平均交通面积m2/人（c24）每人平均市政公共设施面积m2/人（c25）4市城市土地供给配置绩效评价4.1 市土地供给配置绩效评价模型4.1.1 评价指标分值计算0,090这

11、个区间是各项指标数据表示的合理围，通过没有量纲化所测试的原始数据，将其数据控制在合理的围之，才能进展有效地比照。由于当前全国尚没有规一致的城市土地供给与配置的评价衡量标准，必须结合实际采用国家衡量标准、地方衡量标准、全国平均水平、利用效益较高地区水平以及专家经历衡量标准，并将所选定衡量标准作为目标值，以各项评价指标的实际值分别与之进展比拟而得到各项指标得分。值的计算，就可以利用综合指数模型评价研究市土地利用得分情况，其中各领域指标值的分值为：式中，Bi为第i领域层指标分值，Wj为该jm领域第j个指标的权重，Xj为该领域第j个指标值，m为该领域所含指标的数目。BiWjXj为最ji终的评价值，Wi

12、为该领域第i个领域层指标的权重，Bi为第i领域层指标分值，n为评价体系中的领域数目。通过这个公式计算出的数值能够有效地表示出市土地供给的情况，观察其土地的利用效百分比。4.2 绩效评价等级见表24.3 数据来源与处理通过彳f鉴2007年至2011年的？市统计年鉴？的土地数据，然后由这些数据计算出土地供给评价体系中所需要的数据，由于字数的限制就不将计算的方法罗列出来。指标权重确实定为了科学量度单个指标对总体绩效的影响程度，而土地供给的准那么层和指标层指标权重的计算方法那么可以采用土地评价体系中常用的层次分析法，这样得出的数据比拟有可比性，能够让人们更清楚的了解土地供给的变化见表3。4.4 评价值

13、确实定有效地评价市城市土地供给配置的绩效，需要结合市2007年至2011年土地供给的各数值，同时根据上文中所提出的方法计算出指标体系中所需要的各个指标值见表4。得出各个层次的评价值以及最终的市城市土地供给配置绩效评价值见表5-7。2007-2011年市土地供给与配置绩效评价综合值为：S1=70.34,S2=68.75,S3=70.53,S4=71.82,S5=70.4这些评价值确实定都是通过上文中所提出的各个方法的运用计算得出的，数值有一定的可靠性。4.5 结果分析4.5.1 构造配置比拟合理根据数据分析能够明显的看出市土地供给中，工业用地所占百分比比拟大，虽然其总体上城市的土地供给构造比拟合

14、理，但是这种不合理的城市功能构造还是会影响城市用地所占百分比的更加的优化；居住用地的指标成效值较大，这与政府在供给土地时对土地用途加以限制有很大关系，商业金融用地百分比与国外同类城市中商业金融用地占地衡量标准相比拟低。市在土地空间构造配置上的各项指标成效值都较小，说明在空间配置上较不合理。通过比照全国的土地利用强度，其中有两项水平均比全国低，即平均建筑密度和平均建筑容积，同时从整体上来看，市的土地利用强度也是比拟低的见表5。4.5.2 经济效应不容乐观通过比照数值能够发现市的经济开展并没有在土地供给改革下得到较大提高，从其较低的经济评价指标值能够看出。近年来，市宏观经济国民经济平稳、快速安康开

15、展，保持了较高的增长速度，财政金融形势良好。在2007年至2011年的市土地市场活泼度中，波动比拟大的是在2011年，同时其经济总量中土地收益的百分比也不高，追其根本原因当然还是由于我国不完善的市场机制所造成的。见表6表2城市土地供给配置绩效评价等级层次分级层次高较高中等较低低分级围80-09060-8040-6020-400-20表32007至201办统计年鉴数据20-5 各区县工业（2011年区 县1工业总产值11万元）i1t浦甲区 大渡口区 江北区 沙坪坝区 九龙坡区 南岸区 北晴区 渝北区里区147556；2272M4j551591390196459925953j71225285569

16、331I150605295853143j205 各区县工业（2010年）|区 县工业总产值 （万元）渝中区1S5SS1大渡口区2360851江北区4697134沙坪坝区6200670九龙坡区0053903南岸区6900188北洁区3796933渝北区12130-768巴南区4979D1320-5各区县工业（2009年）区 县工业总产值（万元）渝中区1血必大渡口区243门口江北区370801S沙坪坝区曲皓1。九龙墩区6S67597南岸区4SCW774北陪区332渝北区S6MJ576巴南区383637»20-5各区县工业（2008年）区 县工业忙值（万元）渝中区224233大渡口区31:

17、3659江北区2996247沙坪现区4W4 汨P九龙坡区(5665967南岸区3SW0S2北静区2631*87北北5Q51440巴南区351251720-5各区县工业（2007年）区县工业总产值（万元）渝中区大渡口区江北区2695953沙坪坝区370M*九龙坡区南岸区30+1859北陪区206W43渝北区35M7一2433831表4市城市土地供给配置成效值目标值2007年2008年2009年2010年2011年a10090.47880.47880.47880.47880.4788a11420.82470.88740.74800.87800.8741a144.40.48070.48070.740

18、00.87470.8418a210900.81120.84410.81440.87000.8411a2200.81400.7200.81100.88400.7170a24110.70710.47780.44810.44440.4174a241.40.47000.47000.47000.47000.4700b1014.80.81470.72880.87720.74880.4400b11240.80720.74770.82740.40970.8780b14240.11700.11000.04000.07400.1047b14090.07000.07000.07400.10900.1441b2102

19、.70.87180.84440.81400.77470.7720b2211.80.84100.88270.84440.87880.7847b2417.470.887240.48040.88840.71710.4827c1070.74710.72100.44770.44200.4442c11400.87780.87781.00000.87070.8778c1400.78700.78700.78700.78700.7870c1400.84800.84800.84800.84800.8480C209.88780.27000.27000.27000.27000.2400c22280.87710.809

20、70.84840.88110.8474c2480.87710.87710.87770.88240.8772c24140.70740.74010.74770.71800.7207c2470.70000.78440.78440.88440.8777表5市城市土地构造配置效应评价值指标年份20072008200920102011构造配置评价68.2564.6973.8672.9865.22数量配置评价66.5060.0974.7976.5160.40空间配置评价70.3370.1572.7568.7870.95表6市城市土地经济效应评价值指标年份20072008200920102011经济评价58.

21、9866.7260.7558.3967.63直接效益评价45.2552.5849.449.6453.48间接效益评价80.4888.8978.5372.189.82表7市城市土地公平配置效应评价值指标年份20072008200920102011公平配置评价79.7180.5181.6080.6878.43用地公平评价70.3873.0675.6074.3267.19社会公平评价92.1490.4689.5989.1593.394.5.3 公平配置根本合理通过城市土地供给的改革，市的每人平均公共绿地面积已经符合了国家衡量标准，并且极优化了每人平均市政面积、每人平均交通面积和每人平均居住面积，所以

22、从表7中市城市土地公平配置效应评价值能够得出，从总体上来看还是存在比拟合理的公平配置的。但是社会公平中另一个指标一一房价收入比严重超标。造成这种情况究其原因还是由于居民需求和土地供给不能够平衡开展，居民需求的不断扩大，有没有足够的土地供给，房价只能持续上涨见表7。5市土地合理配置对策与建议5.1 发挥规划的指导作用为了提高市土地供给的配置绩效，需要政府发挥自身的宏观调控作用，有效地规划指导城市土地的利用。市土地利用总体规划是编排制定城市周围土地利用总体规划的依据。当前，整个城市城市周围土地利用总体规划大局部已经编排制定，作为阶段性工作已根本完成。市级规划批准后，各级政府要根据中央提出的“关于更

23、加的加强土地管理，切实保护农业用地的通知精神和市级规划提出的目标、方针、土地利用的设定条款和各项控制性指标，修订本级规划，利用上一轮规划形成的根底资料，分解落实市级规划确定的指令性指标，特别是完成农业用地总量动态平衡的指令性指标和城镇规模控制指标，着重对各类用地的存量利用和挖掘潜力提出规划方案，并对各类用地所占百分比、数量和等分配置区域提出规划建议。编排制定根本农田保护区规划、农耕用地保护区规划、土地整理规划、土地开发和复垦规划等，来具体贯彻本规划确定的保护农业用地的目标和方针；同时需要按照政府规划的要求，举个例子说规划土地开发区、村镇规划、城建规划、风景名胜区规划和自然保护区规划等，这些都需

24、要来进展科学定位城市的用地方向和规划城市的用地规模。5.2 强化规划的宏观控制市土地供给改革需要制定一系列科学有效的土地利用规划，从而才能够有效地指导土地年度和各级中期的利用规划的编排制定，同时这项总体规划也是制定用地指标、审批各项用地包括农业部构造规划以及土地开发和复垦方案的依据，而且还是指导各类城市周边建立、编排制定供给配置土地方案、调控土地供求的依据。各级各部门要根据土地利用总体规划确定的城市和集镇建立用地规模围要求，对土地使用功能进展规化管理，使得农用地滥用乱用的现象得到优化，推进土地的合理利用。为了能够有效地推进市土地利用的效百分比的提高，需要严格审批土地的利用规划，严格监视土地各方

25、面的使用，进而保证城市土地资源不被浪费。5.3 贯彻规划挖潜的战略思路市整个城市的土地利用百分比中，工业用地的百分比比拟大，所以需要对其进展加强管理和监视，同时市的整体规划面积仅仅只有一半不到的面积开场了开发，所以要严格控制设立新的工业开发区。要通过法定程序，使新建工程用地按规划实施。城县、城乡两级的城镇建立用地，包括城县、城乡镇工业用地、市区向郊城县转移的各类工业工程用地，供给配置土地应走涵式开展道路。对于各个规划建立的土地的等分配置区域需要合理规划，采取集中式处理，将空闲土地集中起来利用，保证土地资源的合理配置。对于城郊居民和村镇居民的土地使用主要从以下三个方面进展，在保证土地资源合理配置

26、的根底上推进城镇化建立步伐的加快。第一，各区城县要统筹安排，抓紧制订一个层次清楚，规模适度，等分配置区域合理的小城镇建立规划体系，规划应整体把握，形成公建配套、设施齐全的中心居住区、由一定数量工业企业构成的工业集中点以及向规模化开展的农业耕作区，使之有利于自然村庄、城乡镇企业的集中归并规划和方便农民进镇后的生产与生活。第二，抓好集镇建立和自然村庄、城乡镇企业用地归并规划的试点，取得经历后全面铺开。最后需要严格的控制和管理土地的开发和利用，尤其是注意农民住宅的建立，对于非法违建以及非规划区的农民住宅建立需要严惩，同时要向农民宣传合理利用土地的教育，提升他们合理使用土地的意识。5.4 更新土地利用

27、方式市土地资源的利用措施可以从两个方面进展展开，一方面市的土地资源的开发重点应当放在综合规划村、林、路、田、水的开展；另一方面非农建立用地将主要通过对土地整理后的净增农业用地局部按合理的百分比置换取得。结合根本农田建立、水利建立和小城镇建立，规一致规划、分步实施。土地整理由城县和每个区土地管理部门会同农业、建立、水利等部门按土地整理规划要求，列入城市周围土地开发利用的方案管理序列。土地整理的方案拟定、质量、数量衡量标准认定和权属确实认，由土地管理部门负责；农田整理的质量衡量标准管理归口为农业管理部门，水网水系的规划由水利管理部门把关。小城镇建立的等分配置区域、功能形态由城建规划管理部门定位，使

28、土地整理构建在科学管理的根底上。构建土地整理后的净增土地的置换机制，转变土地利用方式。凡通过土地整理，扩展了农业用地面积的城县和每个区，通过复验认定，可将净增农业用地局部按合理的百分比置换成异地使用的非农建立专项用地指标，用于经规划批准的小城镇建立。通过各个政府机构的权利和义务的合理使用，推进土地利用方式的科学更新，平衡好农用农业用地的总量，从而确保市土地资源的合理配置，提高利用效百分比。5.5 构建稳定根本农田规模和提高农业用地质量的保障机制土地的管理和使用需要不同的政府机构来进展，同时需要发挥各级部门的监视作用，有效地监视上级部门的各项措施，所以农业管理部门需要保护根本农田保护区的质量和建

29、立，土地管理部门需要保护根本农田保护区的数量和规划。明确区城县人民政府土地管理部门会同农业管理部门主管本行政区域根本农田的划定，分解指标确实定、保护、建立和监视管理工作。城乡镇人民政府负责本行政区域根本农田责任田块的落实、定位、保护、建立和监视管理。构建根本农田保护专项资金，资金来源可包括收取的农业用地开垦费、闲置费、荒芜费和滞纳金等。由土地管理部门会同农业管理部门编报使用方案，经同级人民政府批准使用。其用途限于土地复垦、开发新农业用地、开发滩涂资源、根本农田保护区建立及管理。为了保证稳定农用农业用地的总量，政府在规划占用农业用地的时候需要构建农业用地数量和质量的补偿机制，根据所占用的农业用地

30、数量还要补充农民一定的同质量的农业用地，同时给予一定的费用赔偿。5.6 加强规划实施的监控管理市土地资源的有效配置需要制定科学合理的土地利用总体规划，这样才能够推进政府有效地管理控制土地的利用。要在法规、宣传、监视、检查方面着手，树立规划的权威性和严肃性。规划经批准后，就具有法律地位，要将土地利用总体规划和有关的专业规划纳入法制轨道，杜绝随意规划规划的弊端。所以一旦出现需要变更规划的情况，个人和单位不能够擅自进展篡改规划，需要按照法定程序，得到相关政府机构的审批才能进展。6结论与讨论为了能够有效地了解市土地供给配置的绩效，本文采用了综合指数模型得出了一系列的绩效评价指标值，并且得出了与实际情况

31、比拟相符合的结果，也就是说市城市土地供给配置绩效的程度比拟偏低，这也就说明本研究中运用综合指数模型对城市土地供给配置绩效评价是准确的评价的方法也是适用的，这种评价方法对其他城市土地配置的合理参考依据。但是城市土地供给配置并不是一层不变的，国家的经济在不断的开展，这就意味着土地市场开展的不断变化，那么也就会随之影响城市土地的供给配置，所以为了能够得出有效的绩效评价指标值，有效地指导土地的合理配置，研究人员也需要采用与之相对应的绩效评价方法。参考文献【1】胡良栋;完善土地供给政策促进开展方式转变A;中国土地学会625论坛-第二十个全国“土地日：土地与转变开展方式一一依法管地集约用地论文集C；2009年21汝会莹;关于房地产开发土地供给与管理A；21世纪中国土地科学与经济社会开展一一中国土地学会200孙学术年会论文集C;200