康居花苑小区物业管理服务采购项目需求

1、康居花苑小区物业管理服务采购项目需求采购单位： 铜陵市铜官区新城办事处一、 项目基本情况、项目背景、采购内容本项目为康居花苑小区物业管理服务采购项目，康居花苑小区住宅建筑面积为49728平方米。其中高层住宅面积为23886平方米，多层住宅面积为25842平方米；本项目高层住宅收费不得高于0.95元/平方米/月（其中保障房收费为0.5元/平方米/月，此项为不可竞争费用，由成交单位向小区业主自行收取；保障房政府补贴费用不得高于0.3元/平方米/月，此项为可竞争费用，由采购人按合同支付；另电梯、增压水泵的运行电费为0.15元/平方米/月，此项为不可竞争费用，投标时按0.15元/平方米/月报价；服务过

2、程中由采购人根据实际运行电费据实支付，但不得超过0.15元/平方米/月）；多层住宅收费不得高于0.65元/平方米/月（其中保障房收费为0.35元/平方米/月，此项为不可竞争费用，由成交单位向小区业主自行收取；保障房政府补贴费用不得高于0.3元/平方米/月，此项为可竞争费用，由采购人按合同支付）。总价不超过473868元/年。依据安徽省物业管理条例、铜陵市生活垃圾分类管理条例、铜陵市住宅物业服务标准（试行）（建函2018350 号）等国家、省、市相关法律法规，主要内容为小区范围内的公共场所、道路、房屋建筑、室外地坪、绿化等部位的卫生保洁和定期消杀，各类垃圾的收集和清运，生活垃圾分类管理工作，区域

3、内安保及秩序维护、设施设备维护维修更换及绿化管护、支次道路保洁等物业服务。具体详见竞争性磋商文件。二、 技术方案或服务内容、范围一、基本情况康居花苑小区住宅建筑面积为49728平方米。物业服务标准为C级。（一）本次招标范围：1、康居花苑小区住宅建筑面积为49728平方米。其中高层住宅面积为23886平方米，多层住宅面积为25842平方米；本项目高层住宅收费不得高于0.95元/平方米/月（其中保障房收费为0.5元/平方米/月，此项为不可竞争费用，由成交单位向小区业主自行收取；保障房政府补贴费用不得高于0.3元/平方米/月，此项为可竞争费用，由采购人按合同支付；另电梯、增压水泵的运行电费为0.15

4、元/平方米/月，此项为不可竞争费用，投标时按0.15元/平方米/月报价；服务过程中由采购人根据实际运行电费据实支付，但不得超过0.15元/平方米/月）；多层住宅收费不得高于0.65元/平方米/月（其中保障房收费为0.35元/平方米/月，此项为不可竞争费用，由成交单位向小区业主自行收取；保障房政府补贴费用不得高于0.3元/平方米/月，此项为可竞争费用，由采购人按合同支付）。总价不超过473868元/年。2、商业用房、幼儿园、车库、公建配套周边及康居花苑小区范围内支次道路保洁均纳入本次招标范围内，商业用房物业收费标准由物业服务单位与经营户或使用人协商确定并自行收取，投标人在报价时综合考虑以上因素。

5、3、本次招标建筑面积共计：49728平方米。本次投标按现状面积情况进行报价，因后期情况而引起面积变动的，按每月实际情况进行面积调整，此风险由投标人自行承担。4、以上内容请各响应投标人到现场实地查勘，以便合理地进行报价。（二）发包人提供物业服务办公用房。（三）投标人的工作内容包含开展物业承接查验工作。投标人在接到采购人所需移交资料后，根据国家相关法律要求以及前期物业服务合同等相关约定，对物业承接项目资料进行确认，不得以资料未复核为由拖延查验工程。（四）本次报价含房屋承接查验、物管所有公用设备的使用电费及维护（含运行）、各用电房用电产生的电损费用等内容以及所产生的一切费用。（五）住宅小区内公共楼道

6、、地面及墙面的卫生保洁、室外地坪保洁、花坛草坪及绿化保洁、户外墙地面小广告的清理均包含在本次服务范围内。（六）承包人的服务成果应满足国家、省、市、经开区等管理部门在环保督查整改、文明卫生创建检查等方面要求。（七）承包人负责对小区内内车辆停放、交通导流、交通秩序的维护和管理，管理目标应满足国家级、省级、市级的文明创建检查要求以及发包人的相关要求。（八）承包人负责区域内日常公共秩序的维持和管理，必须满足发包人的相关管理要求。二、服务期：一年。服务期届满后，经业主考核认可合格，报请财政部门批准，可采用“1+1”年模式续签，按原合同条款与物业服务企业续签合同，费用维持不变。如未通过业主考核，则合同到期

7、后，自动解除业务关系（服务期间，承包人在业主月考核中连续两次低于75分，业主有权解除合同）。三、物业管理服务标准1、按照国家、省、市等相关规定、规范执行。2、本次物业服务采购不低于铜陵市住宅物业服务标准（试行）（建函2018350 号）C级标准要求，具体技术规范与要求如下：2.1 物业管理服务的内容按照 C 级标准制定；2.2 物业管理服务的要求按照 C 级标准制定；2.3 物业管理服务标准按照 C 级标准制定。四、物业管理服务的内容1、物业管理区域内房屋建筑本体、公共部分的维护、管理； 2、物业管理区域内公共配套设施、设备维护、运行管理；3、物业管理区域内公共场所、道路、房屋建筑公共部分清洁

8、卫生、定期消杀、装修及生活垃圾收集清运；4、物业管理区域的日常安全巡查服务；5、物业管理区域内楼宇自动化设备系统的运行、维护管理；6、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；7、物业管理区域交通、车辆行驶和停泊管理；8、物业管理区域绿化的养护（含浇水、病虫害治理、杂草清理等）；9、 物业及物业档案资料收集、管理；10、依据铜陵市生活垃圾分类管理条例，做好垃圾分类工作。 11、法律政策和物业服务合同中的规定的其他事项。五、服务具体要求（铜陵市住宅小区物业服务 C 级标准） 1、机构设置：1.1 小区内设置物业管理中心。1.2 办公场所整洁

9、有序。1.3 配置一般的办公用品(如办公家具、电话、电脑等)。2、管理人员要求：2.1 小区经理、管理员持有相应的物业管理从业人员岗位证书，有三年以上物业管理工作经历。2.2 管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁。2.3 具备发现问题和及时处理问题的能力。3、服务时间：周一至周日在物业管理中心进行业务接待并提供服务。4、日常管理与服务：4.1 服务规范符合安徽省住宅区物业管理规程要求。4.2 24小时受理小区业主或使用人报修。急修理半小时内到现场处理，一般修理一天内完成(预约除外).4.3对小区业主或使用人的投诉在三天内答复处理。4.4 制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度建立

10、业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为，现象及时劝阻、制止并报告。4.5 建立健全财务营理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范， 账目清晰，每年公布二次财努收支状况。4.6 建立小区物业管理档案包括物业她工验收档案、设备管理档案、业主资料档案(含业主或使用人房屋被修档室)等。4.7 制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施。4.8 制定小区生活垃圾分类管理工作计划并严格按计划实施4.9 对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清听。4.10 建立管理处内部管理制度和考核制度。4.11 服务窗口应公开办事制度、办事纪律、服务内容、收费项目和标准4.12

11、 能提供二种以上特约服务(有偿)和二种以上便民( 无偿)服务。4.13 综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。4.14 可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的 60%。4.15 对违反小区管理规约或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。六、补充相关要求1、物业服务合同签订说明按照有关规定执行。2、如中标人违反物业管理服务标准，服务上不达标，且业主投诉率达 5%，经查实后采购人可解除合同，造成的影响和损失由中标人承担，同时扣除履约保证金。3、投标人须在收到中标通知书后5个日历天内向采购人缴纳竞争性磋商文件规定的履约保证金，

12、并签订物业管理合同。于签订合同的次日起3个日历天内管理服务人员全部配备到位，否则采购人有权扣除成交单位履约保证金并终止物业服务合同，所造成的影响和责任由成交单位自行承担。七、物业管理服务收费形式1、物业公司自行向小区业主预收物业费，其中政府补贴费用按半年考核结果对应支付（月考核半年平均分在90分以上（含90分）的全额支付物业费，85-90分的每少 1 分下浮1个点，考核低于85分以下的每少 1 分下浮 2 个点）。连续两个月考核低于75分，采购方有权解除合同。 2、人员工资、过节福利不得低于铜陵市最低工资和福利标准，保险按国家相关规定执行。所有人员必须购买意外伤害险，用工必须遵守劳动法、劳动合

13、同法、社会保险法的规定。3、由投标人自行确定并满足招标文件规定安保服务要求。（所有保洁人员和安保人员人数必须满足该项目需求）4、投标人应考虑合同履约期内政策性费用调整的风险。八、人员相关要求（一）人员配置要求1、项目负责人：1人，大专及以上学历，3年以上物业服务工作经验。2、客服：不少于1人，身体健康，五官端正，电脑操作熟练，严守纪律，严谨细致，认真负责，服从指挥，年龄不得高于35岁，具有2年以上工作经验。3、保洁员：不少于5人，身体健康，五官端正，具有一定保洁工作经验。4、秩序维护员：不少于4人，身体健康，品行端正，年龄在50周岁以下。须经过严格的岗前培训，具有1年以上工作经验， 严守纪律，

14、严谨细致，认真负责，服从指挥。5、绿化养护人员：不少于1人，身体健康，五官端正，具有一定的绿化养护经验。6、水电维修人员：不少于1人，年龄50岁以下，3年以上相关工作经验，须持证上岗。7、消防维护人员：不少于1人，年龄50岁以下，3年以上相关工作经验，须持证上岗。管理人员及服务人员总人数不得少于14人。提供承诺书，承诺管理人员及服务人员总人数不得少于14人。（二）岗位要求1、所有员工应身体健康（持有健康证明，并购买有工伤或其它类似保险），五官端正，政治觉悟高，无违法犯罪记录及不良嗜好，具备良好的职业道德和一定的语言表达能力，遵守新城办及物业各项规章制度。2、保安人员上岗前须经安全保卫知识和消防

15、操作技能培训，统一着装。熟悉辖区环境，掌握物业管理有关法律法规和文件。保证本区域公共财产不受损坏和丢失。3、保洁人员必须实行岗前培训，依据铜陵市生活垃圾分类管理条例，做好垃圾分类工作。其中厨余垃圾桶每天清洗不少于二次。厨余垃圾桶内的垃圾和其他垃圾做到日产日清。4、消防、水电等工程技术人员上岗前必须取得本工种经国家有关部门考核合格后颁发的上岗证(操作证)，专业技术过硬；年龄以中青年为主，如具有高级技术职称，年龄可适当放宽至55岁。5、在选聘员工时要严格把关，保持各部门人员稳定性和工作的连续性。对本地区下岗再就业人员可优先考虑。九、投标报价投标人的投标报价包括：人员工资（不得低于铜陵市月最低工资标

16、准1550元）、社会保险费、加班工资（含法定节假日、创建、突击和日常加班）、奖金、福利（过年过节、防暑防寒、环卫节等及服装、工会、教育等）、意外伤害保险、物业专项服务的费用（墙面清洗所需设备-如高压水枪等、地面清洁所需设备-如吸尘器、拖把等、绿植养护修剪设备-如铁锹、剪等购置费用、以及保安、清扫办公费用、物耗、工器具、劳保用品、设备折旧、工具房租赁等）、合理利润、垃圾分类督导费及清运费、消防、电梯维保、年审、税金、风险费、招标代理费等所有费用。十、其他合同签订后15日历天内招聘到合格人员并到岗任职。一年内服务不得中断，如出现人员离职、辞退等情况，承包人需在7个日历天内招聘到合适的可以替代的人员

17、（人员要求不得降低）并上报给发包人。提供承诺书，承诺书应包含但不限于以下内容：合同签订后7个日历天内招聘到合格人员并到岗任职。如出现人员离职、辞退等情况，承包人需在7个日历天内招聘到合适的可以替代的人员（人员要求不得降低）并上报给发包人。服务内容，以及项目要求的其他内容。三、 投标人资格要求1.满足中华人民共和国政府采购法第二十二条规定；2.落实政府采购政策需满足的资格要求：本项目非专门面向中小企业采购；3.本项目的特定资格要求：无4供应商存在以下不良信用记录情形之一的，不得推荐为成交候选人，不得确定为成交供应商：(1）供应商被人民法院列入失信被执行人的；(2）供应商或其法定代表人或拟派项目经

18、理（项目负责人）近三年内被人民检察院列入行贿犯罪档案的；(3）供应商被工商行政管理部门列入企业经营异常名录的；(4）供应商被税务部门列入重大税收违法案件当事人名单的；(5）供应商被政府采购监管部门列入政府采购严重违法失信行为记录名单的。四、服务期服务期为自合同签订之日起一年，如乙方服务符合甲方要求，甲方可视情况续签一到两年。五、付款方式物业公司自行向小区业主预收物业费，其中政府补贴费用按半年考核结果对应支付（月考核半年平均分在90分以上（含90分）的全额支付物业费，85-90分的每少 1 分下浮1个点，考核低于85分以下的每少1分下浮2个点）。连续两个月考核低于75分，采购方有权解除合同。 六

19、、采购方式竞争性磋商七、评标办法序号评审项目名称分值评审方法所需提供材料1技术部分90分信用等级认定3分税务部门信用评定3分。评定等级为A级的得3分；评定等级为B级的得2分;评定等级为M级的得1分。提供评定等级证书扫描件放入电子投标文件。2供应商管理体系认证3分1、获得ISO9001质量管理体系认证(有效期内)的得1分。2、获得ISO14001环境管理体系认证(有效期内)的得1分。3、获得OHSAS18001/ISO45001职业健康安全管理体系认证（有效期内）的得1分。提供证书或其它相关证明材料扫描件放入电子投标文件中。3人员配备21分1、人员整体配备方案3分。从各投标人配备的人员平均年龄、

20、文化水平、专业技术职称、专业分工方面综合比较，分好、中、差三个档次，对应分值3分、2分、1分。2、项目负责人6分。本项目的负责人具备住宅小区物业管理服务业绩的，每有一项得2分，最高得6分。需提供业绩合同扫描件上传至投标文件中，业绩合同如不能反映项目负责人名称的，应同时提供业主证明材料。3、安保人员4分。每有一个具备保安员资格证书的安保人员得1分，最高得4分。需提供相关资格证书。4、电工人员2分。有一名专业电工人员得2分。需提供电工特种作业操作证或电工职业资格证书。5、建筑维修人员2分。有一名木工得1分，有一名防水工得1分。需提供资格证书。6、电梯安全管理人员2分。每有一个人员具备特种设备作业人

21、员证（电梯）得2分。需提供相关资格证书。7、消防管理人员2分。每有一个人员具备消防设施操作员（建（构）筑物消防员）资格得2分。需提供相关资格证书。上述内容涉及人员的，需提供开标前半年连续3个月供应商为其缴纳社保的证明材料扫描件。提供人员配备方案、证书及社保的证明材料扫描件上传至电子投标文件中。4物业服务 30分1、安保巡逻及秩序维护服务4分。根据安保巡逻及秩序维护方案详细度合理度，分好、中、差三个档次，对应分值4分、2分、1分。2、物业服务区域内的房屋日常管理、维修养护4分。根据日常维护管理方案的详细度合理度，分好、中、差三个档次，对应分值4分、2分、1分。3、物业服务区域内共用设备（给排水、

22、电梯、空调、消防等系统）的管理与维修养护4分。根据日常维护管理方案的详细度合理度，分好、中、差三个档次，对应分值4分、2分、1分。4、物业服务区域内环境卫生管理、保洁用品配备及生活垃圾分类工作保障4分。根据方案的详细度合理度，分好、中、差三个档次，对应分值4分、2分、1分。5、物业服务区域内绿化管理维护4分。根据方案的详细度合理度，分好、中、差三个档次，对应分值4分、2分、1分。6、物业服务区域内防盗、防火、防汛、防雪等紧急预案以及共用设备的应急检修措施3分。分好、中、差三个档次，对应分值3分、2分、1分。7、内部管理制度3分。根据供应商物业档案管理制度、职工培训制度、职工考核及奖惩制度、配套

23、设施权属清册管理制度、服务作业流程安排制度等内部管理制度的健全性，分好、中、差三个档次，对应分值3分、2分、1分。8、物业服务区的垃圾分类收集及运输、分类处置及资源化利用3分。分好、中、差三个档次，对应分值3分、2分、1分。9、合理化建议或特色服务1分。有一条得1分，最高1分。根据磋商文件以及采购人的实际情况、要求制定完整详细方案上传至电子投标文件中。5企业荣誉9分物业服务获奖9分。自开标截止之日前6年，所服务的物业服务小区获得过市级及以上物业管理行政主管部门表彰的，每提供一个得3分，最高得9分。获奖年度需全部包含在合同服务期限内。提供证书扫描件放入电子投标文件中。6企业业绩24分1、服务业绩18分。自开标截止之日前6年，承担过住宅小区物业管理服务的，每提供一份合同得3分，最高得18分。2、文明单位3分。自开标截止之日前6年，在其合同服务期限内的单位获得国家级文明单位的得3分，获得省级文明单位的得2分，获得市级文明单位的得1分，最高得3分。本项仅按获得过的一份最高级别荣誉计分，获多