昆明bobo汇馆策划全案项目策划提案报告

1、1 1 / / 15152 2 / / 1515思维几何对新光那个项目从理解到 策略企划差不多上从其产品的整体特性 去做深入考虑和概念提升的。我们是以目 标消费者的自身特点及消费理念为基础 来把握整个产品的分析节点，以专业性的 整合营销策略来制定操作流程的。而在对 产品的具体设计问题上，则有专业设计公 司去具体执行操作。我们清晰，再多的空洞概念，或是从 他人处 COPYCOPY 来的秀稿这些差不多上 不值得进展商所用的，更是不值得我们去 做的。我们要做到的，确实是成为进展商 的品牌设计者和治理者，为甲方项目提供 全程的策略服务，帮进展商把握住每一个 节点，弥补每一处疏漏。我们确实是要从对产品的

2、整体把握开 始，先理制出筋骨，再配之以新奇的血肉， 并附以全新的个性和理念，秉着完美主义项目提案报告.、八、 一前言-都会菁英，都市主义乐园对一项产品的准确理解和定位，是成功推广该产品 的关键！3 3 / / 1515成为一项完美、鲜 活的产物，最终成 功地将其推向市 场。我们相信，没SWOSWO 分析的精神，将其塑造有成功的开始，就没有成功的结果!1 1 / / 1515优势:1 1.目前区域进展潜力较大2 2.本案所定户型市场需求量较高3 3.区域出行交通便捷4 4.本案所处地理位置优势（二环周边）5 5.区域个案品质较咼，配套较全机会：1.1.政府关于一环路以内只拆不建的政策2.2.全新

3、的 99+199+1 的社区酒店式物业服务3.3.本案产品类型市场尚未饱和劣势：1.1. 区域环境较差2.2. 区域内相关生活配套设施较少3.3. 高层楼特质，造价高、公摊大2 2 / / 1515威胁：1.1. 竞争个案2.2. 部分市场份额差不多分化3.3. 性价比脱离市场4.4. 开发商自身定位失误 SWOSWO 分析综述：我们通过对以上所列优劣势、机会点及威胁点的整合与对比，能够 看出，其优劣势相差是专门明显的！目前昆明房产市场的大环境较为乐 观，一直处于稳中有升的势头。从本案 优势来看，首先是就小户型而言， 其市场同意程度比较高。而且其所面对的消费群体多属于年轻的单身及 上班族，他们

4、对都市化要求程度比较高，由于工作缘故，更需要在市区 生活及拥有便利的交通，而本案项目处在二环路傍，且多路公交车总站 就在附近，因此这正是本案所拥有的一个重要优势。另外，本案的户型较之已推出的楼盘都比较好，所推出的物管服务有更大的灵活性，使得居住品质能够咼于已有社区，这也是本案一大推广优势。但本案所存在 的劣势也是显而4 4.靠近火车站，流淌人口较多，存在诸多隐患3 3 / / 1515易见的，本案项目虽处市区，交通便利，但由于距离火 车站较近，周边环境比较嘈杂，大环境给人印象较差，其次还有一些相 关的生活配套设施较远，如运动场所、学校、超市等等。另外，项目容 积率过高，活动空间少；加上项目造价

5、高，公摊面积大（高层住宅楼本 身的局限性），也是本案的要紧缺点，因此要通过个案品质的提升及更为 全面的物业服务来弥补这些缺点。在项目推广上，还有来自市场的威胁,确实是本案所定户型目前虽属于市场真空地带，但现有个案中，小跃层 为主的户型已有相当的数量， 它们差不多占据了专门大一部分市场份额， 对日后本案的推广不能讲是没有压力的。然而，我们的机会点就在于,小户型市场并不饱和，而且还专门有潜力。加之现已推出的项目使我们 在产品推广及投放市场时有专门多经验能够借鉴，使我们在自身项目品 质的定位和提升上能够更胜一筹。此外，现在政府关于昆明一环城路以 内只拆不建的政策也是我们的最大机会点，这一政策将为我们

6、今后楼盘 的推出，屏蔽更多核心圈层的竞争。土地价值决策（一）、项目概况：1 1项目位置本案项目地块位于南市区，火车站附近，北靠永平路，东临春城 路，南接二环路，西通北京路，本案项目距离市中心约 5 5 公里，车行 需 1515 分钟左右。4 4 / / 15152 2地块状况本案项目地块总占地总面积 3359.53359.5 平方米（约合 5 5 亩），整个地 块呈现为一个较为整齐的正方形，地势较为平坦。3 3周边状况简述本案地块市政道路建设较为理想， 但周边两条小商品街使得环境 较为混乱，只是，支撑市民出行的公交线路较多，交通十分便利。（二）、土地价值分析 通常一块土地价值是由多种因素共同组成的，包括自身土地特征、交通状况、周边环境、配套设施、治安状况、进展趋势等等，而土地价 值是这些因素综合作用的综合反映。下面我们将结合这些因素对该项目进行分类阐述。1 1地块位置本案项目地块位于南市区，火车站附近，北靠永平路，东临春城路，南接二环路，西通北京路。2 2地块特征5 5 / / 1515地块较为平坦，目前原有建筑尚未拆除，总用地面积为 3359.53359.5 平 方米。3 3交通状况本项目位于永平路和春城路交叉处，公交路线较多， 3 3 路、 4444 路、 4747 路、5858路、 6363 路、6464