物管培训-物业管理公司财务管理概述

1、物管培训-物业管理公司财务管理概述 一、物业管理公司财务管理目标 物业管理公司的财务管理目标是指财务管理的目的行为,即在一定时期内财务管理目标。它是依据物业管理公司总体目标的要求所打算的。一般来讲,物业管理公司的财务管理目标是要求在改善财务状况的条件下,不断扩大财务成果,提高企业经济效益。主要包括如下几个方面: 1.以提高经济效益为目标 经济效益是指公司在经济活动中所取得的有效成果大于服务经营的消耗,要求物业管理公司占用和消耗尽可能少的资产,为社会和业主供应更优质的服务,获得更多的利润。 2.实现财宝最大化目标 财宝最大化是指公司通过合理经营,使本企业的总价值达到最大化。在股份制公司中,公司财

2、宝最大化也就是使股东财宝最大化,这是当前西方财务管理理论中普遍提出的财务目标,并认为这是股东创办企业的目的,是衡量企业财务行为和财务决策是否合理的标准。物业管理公司也有一个不断发展、渐渐壮大的过程,因此,实现财宝最大化当然也应成为其财务管理的主要目标之一。 3.完成国家有关规定 国家及行政主管部门对企业(公司)都有一定的要求、一定的规定,比如总产值、人均产值服务经营效益等,实现这些要求后,不仅能保证国家税收,同时也能完成企业的效益。 二、物业管理公司财务管理的几个新观念 随着社会主义市场经济的建立与发展,财务理财也必需树立新观点,适应社会的发展。这些观念主要包括: 1.市场观念 物业管理公司的

3、工作和发展,应当以市场为导向,面向市场,参与市场竞争,在竞争中求生存、求发展。作为物业公司的领导者、财会人员应当准时全面地学习和把握价值规律、供求规律、市场竞争和现代企业制度等市场经济的重要理论,才能更好地树立起市场观念。 2.经济效益观念 经济效益是指公司在经济活动中所取得的有效成果与劳动消耗相比较,力争以较少的活劳动和物质的消耗,生产出更多符合社会需求的产品或向社会供应更热忱周到的服务。提高经济效益是经济工作的动身点,也是建立现代企业制度的根本要求。要提高经济效益,首先要树立经济效益观念,明确建立以提高经济效益指标作为检查考核的目标。其次加强管理为提高经济效益的主要手段,并把加强管理作为提

4、高经济效益的重要途径。 3.资本的保值观念 物业管理公司全部者权益必需得到保障,使投入的资本不受任何侵扰,如不得随便冲减资本,不得随便转移资本;除依法转让外,不得以任何方式抽走资本。在经营过程中,其成本补偿和利润安排必需在保证资本完整性的前提下进行,保证资本权益不受任何形式的侵扰。 4.资金时间价值观念 资金时间价值是指资金在运动中,由于时间因素所增加的价值。由于不同的时间、资金的价值并不相等,一般要以利率为计算依据,将货币收支换算到相同时间基础上进行比较,衡量其实际价值。假如离开了时间价值因素,就无法正确地计算不同时期的财务收支,也不能进行正确的财务决策。因此应牢固地树立资金时间的价值观念。

5、 5.投资的风险观念 公司的财务活动,许多都是在有风险的条件下进行的。少冒风险,多获利,是人们处理风险的基本原则。在风险不可避免的状况下,投资者由于冒险而进行投资时,必需争取获得超过时间价值以外的额外收益,这种额外收益称之为投资风险价值,或投资的风险补偿。为了做好财务工作,财务人员必需研究投资和经营中的风险,计算风险度的大小,从而设法掌握风险,这也是财务管理的基本观念和基本原理,离开了风险,就无法正确评价公司的收益,也就无法进行融资和投资的决策。 三、物业管理公司财务计划的内容 财务计划是物业管理公司物业经营管理计划的重要组成部分,是进行财务管理、财务监督、财务分析的主要依据,其目的是确立企业

6、经营管理目标,使物业经营管理活动按计划协调进行,提高经济效益。物业管理公司财务计划的内容主要有: 1.各项收入的预算与筹集 物业管理公司主要资金来源是物业管理服务费收入、门面房的租金以及其他经营活动的收入等。应根据国家政府制定的收费标准,算出按月、按季、按年各项收入的总额,并采取有效措施,确保应收资金准时收取。 2.各项成本、费用的测算与分析 各项成本、费用的测算是制定收费标准的基础,也是进行财务核算和财务监督的依据,应分门别类地测算出各项物业管理服务的成本与费用,在企业内部实行经济责任制。 3.专项基金的提存与使用 专项基金通常是指共用设备、设施的修理基金。关于专项基金的使用国家已做了相应的

7、规定,各地地方政府也出台了使用细则。专项基金的性质已打算了必需专款专用,同时应预先做好使用计划。专项基金的提存与使用是财务计划中的一项重要内容。 4.公司净经营收益的预估和留用利润的支配使用 公司的经营目的是获取利润。对公司资金运动过程进行现金流分析,其税前现金流在交纳所得税后得到的税后现金流,即为公司的净经营收入,也就是企业利润,财务计划应预估企业的利润状况,并分析影响盈亏的关键因素,以便准时调整,确保经营收益的最大化。 四、机构设置 物业管理公司的财务部与其他行业的财务部门大致相同,但其工作的内容和方法具有本行业的特点。依据每一个物业管理公司所管辖小区的范围大小、高层楼宇的多少,以及开展服

8、务内容的多少等详细状况来设置机构,配备人员。由于财务管理不同于一般管理,基本岗位不随内容的多少来打算,因此依据财务管理的特点,物业管理公司的财务部门可以设立一岗多人或一人多岗。 五、财务部工作人员岗位职责 1.财务部经理 (1)向总经理负责,详细主持公司财务部的管理工作,做好总经理的助手。 (2)组织财务部门的政治学习、法律法规学习。要求全部财会人员遵纪守法,根据财政部中国人民银行颁布的有关金融管理条例管理好财务。 (3)每月、每季审核各种会计报表和统计报表,并写出分析报告,送总经理审读。 (4)检查、督促各项费用的准时收缴和管理,保证公司的正常运转。 (5)合理有效地经营好公司的金融资产,为

9、公司创造更多的利润。 (6)审核、掌握各项费用的支出,杜绝铺张。 (7)组织拟定物业管理费等各项费用标准的预算方案,呈送总经理、业主管理委员会和相关主管部门审核、修改打算。 (8)熟识各种工商、财会及税务管理制度,运用法律、政策手段保护公司的合法权益。 (9)依据物业管理行业特点以及本公司的实际状况,制定财务管理制度的细则。 (10)完成总经理交办的其他事项。 2.主管会计 (1)对部门经理负责,详细做好财务的日常管理工作; (2)每日做好各种会计凭证和财务处理工作; (3)每月、每季按时做好各种会计报表,送部门经理审核; (4)负责检查、审核各经营部门及下属机构的收支账目,准时向部门经理汇报

10、; (5)检查银行、库存现金和资产账目,做到账账相符,账实相符; (6)依据物业管理行业的特点和需要,组织各营业部门及下属机构业务培训,提高整体的业务水平和服务水准; (7)完成经理交办的其他事项。 3.出纳 (1)对部门经理负责,听从领导支配,尽职尽责做好本职工作。 (2)严格遵守国家制定的财会制度和公司制定的财务管理细则,按制度管理好公司的银行存款和库存现金。 (3)准时办理各种转账、现金支票,并交会计做账。 (4)准时追收各种应收的款项,保护公司利益不受损失。 (5)完成经理交办的其他事项。 4.统计员 (1)对部门经理负责,遵守公司制定的财务人员管理细则,做好本职工作; (2)准时统计、存贮各种费用交收资料,供主管会计参考; (3)维护好电脑设备,保管好所存的资料;对于变动的资料数据应准时修改与存贮,做到随时变动,随时修改,随时存贮,以免出现差错; (4)完成经理交办的其他事项。 5收费员 物业管理公司所管辖的业主(使用人)许多时,应特地配备收费员,这样既可便利住户,又能准时回笼资金。收费员的职责是: (1)对部门经理负责,遵守公司