商圈分析和店址选址

1、 商圈分析一、商圈构成及影响因素商圈trading area也称零售交易区域，是指以零售商店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。简言之，就是零售商吸引其顾客的地理区域，也就是来店购买商品的顾客所居住的地理范围。商店的商圈一般由以下三部分组成：l         主要商圈primary trading area，这是最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，通常商店的55%-70%的顾客来自主要商圈。l        

2、次要商圈secondary trading area，位于主要商圈之外、顾客密度较稀的区域，约包括商店15%-25%的顾客；l         边际商圈fringe trading area，指位于次要商圈以外的区域，在此商圈内顾客分布最稀，商店吸引力较弱，规模较小的商店在此区域内几乎没有顾客。影响商圈形成的因素：影响商圈形成的因素是多方面的，可以归纳为企业外部环境因素和内部因素。主要有：l         商店规模。l &#

3、160;       经营商品的种类。l         商店经营水平及信誉。l         促销策略。l         家庭与人口因素。l         竞争对手的位置。l   &

4、#160;     交通状况。二、商圈划定方法1雷利法则在划定商圈方面，美国学者威廉·雷利(Willian J·Reilly)提出了一套法则，称为“零售引力法则”，也称“雷利法则”。雷利认为，商圈规模由于人口的多少和距离商店的远近而有不同，商店的吸引力是由最邻近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。雷利法则的基本内容是：在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，即在这一中介点上，两城镇商店对此地居民的吸引力完全相同，这一地点到两城镇商店的距离即是两商店吸引顾客的地理区域。此法则用公式表示如下：ab b/aab

5、: 表示城镇商圈的限度以沿公路到城镇的里程衡量 a : 表示城镇人口 b : 表示城镇人口 : 城镇和的里程距离2赫夫法则赫夫法则是美国零售学者戴伟·赫夫于20世纪60年代提出的在城市区域内商圈规模预测的空间模型。赫夫法则是从不同商业区的商店经营面积、顾客从住所到该商业区或商店所花的时间及不同类型顾客对路途时间不同的重视程度这三个方面出发，来对一个商业区或商店的商圈进行分析。赫夫认为，一个商店的商圈取决于它的相关吸引力，商店在一个地区，以及其他商店在这个地区对顾客的吸引力能够被测量。在数个商业区或商店集中于一地时，顾客利用哪一个商业区或商店的概率，是由商业区或商店的规模和顾客到该区或

6、商店的距离决定的，即一个商店对顾客的相关吸引力取决于两个因素：商店的规模和距离。商店的规模可以根据营业面积计算，距离为时间距离和空间距离。大商店比小商店有较大的吸引力，近距离商店比远距离商店更有吸引力。赫夫法则的数学模型是： Sj / T ij Pij = n Sj / Tij j=1式中： Pij：i地区的消费者在j商业区或商店购物的概率； Sj：j商店的规模营业面积或j商业区内某类商品总营业面积； Tij：i地区的消费者到j商店的时间距离或空间距离； ：通过实际调研或运用电脑程序计算的消费者对时间距离或空间距离敏感性的参数； Sj / T ij ：j商店或j商业区对i地区消费者的吸引力；

7、： 同一区域内所有商业区或商店的吸引力。3实验法l         实地调查。l         询问。l         邮寄问卷。l         提供服务。三、商圈分析的要点1人口统计分析这是对商圈区域内人口增长率、人口密度、收入情况、家庭特点、年龄分布、民族、学历及职业

8、构成等方面的现状和发展趋势做调研。通过这些统计资料调查，有利于把握商圈内未来人口构成的变动倾向，并为市场细分和企业定位提供有用的第一手信息。有很多渠道可以收集这些人口变动信息，如我国每10年进行的一次人口普查，普查结果以各种形式发行。上面除了对每个家庭进行基本的人口统计外，还对一定比例的家庭进行深入的问卷调查，这就意味着可以通过电脑统计有关区域家庭住房情况、家庭财产、就业情况和家庭收入等。但是，人口普查每10年才进行一次，而且不能及时公布，因而很难满足商圈分析的需要。此外，零售商也可以从各地的统计年报中得到一些相关信息，也可以请专门的市场调研公司帮助收集相关信息。需要注意的是，在商圈分析中，要

9、注意分析有没有人口增加的潜在趋势。一个人口逐渐增加的新区开店较易成功，在一个人口逐渐减少的老区开店较易失败。2经济基础和购买力分析在进行商圈分析时，零售商应该考察以下一些经济因素：各行业或各类行业从业人员的比例，运输网络，银行机构，经济周期波动对地区或行业的影响，某些行业或企业的发展前景等。在分析中，一个有关需求的指标尤其应引起重视，这就是购买力指数。比较不同商圈的购买力指数，可为发现潜在的消费市场提供依据。购买力指数 = A*50% + B*30% + C*20%其中：A：是商圈内可支配收入总和收入中去除各种所得税、归还的贷款、各种保险费和不动产消费等；B：是商圈内零售总额；C：是具有购买力

10、的人口数量。3竞争状况分析商圈饱和度是判断某个地区商业竞争激烈程度的一个指标，通过计算或测定某类商品销售的饱和指标，可以了解某个地区同行业是过多还是不足，以决定是否选择在此地开店。通常位于饱和程度低的地区，商店的成功可能性较高度饱和地区的商店要大，因而分析商圈饱和度对于新开设商店选择店址很有帮助。商圈饱和度指标IRS计算公式为：×IRS = IRS：某地区某类商品商业圈饱和指数：某地区购买某类商品的潜在顾客人数：某地区每一顾客平均购买额：某地区经营同类商品商店营业总面积4基础设施状况分析区域内的基础设施为商店的正常运作提供了基本保障。连锁经营的零售企业需要相应的物流配送系统，这与区域

11、内交通通讯状况密切相关，有效的配送需要良好的道路和顺畅的通讯系统。此外，还与区域内软性基础设施有关，包括相关法律、法规、执法情况的完善程度等，都需要认真分析。 商店位置选择一、商店选址的原则、方便消费者购买。、方便货品运送。、有利于竞争。、有利于网点扩充。二、商店位置类型的设计l         孤立店这是指商店独立开店，不与其它竞争对手比邻相设。优势：无竞争对手；租金较低；具有灵活性；开店费用低；能见度高；有选择和扩大规模的潜力；有利于顾客一站式购物或便利购物；劣势：如果商店规模不足够大，不易吸引远方顾客，商圈较

12、小；广告费可能较高；在多数情况下，建筑不能租用而必须新建；通常情况下，顾客更愿意去多功能的商业中心区购物。l         经规划的购物中心这是经过仔细规划设计并集中管理的商店群，通常是由房地产公司事先规划设计，兴建完工后再把各铺面出租或出售给零售商等。一个典型的购物中心有一家或一家以上的主力商店，及各种各样较小的商店，还包括餐馆、快餐店、邮局、银行以及一些游乐场所，适合家庭购物及闲游。优势：协调规划，商品和服务品种组合合理，拥有完善的设施，宽敞的停车场，各具特色又统一规划的购物中心形象，有较大的商圈，适合家庭购

13、物及消闲。劣势：这些地方通常租金较贵，营业管理易受限制，竞争也较激烈。l         自然形成的商业中心这是指未经规划自然发展起来的商业中心。这种自然形成的商业中心可以分为中心商业区、次级商业区、邻里商业区和商业街四种类型。中心商业区central business district，CBD是一座城市商业网点最密集的购物区，吸引着来自整个市区的消费者，包括所有阶层的人。在此开店，可以借商业群体效应吸引较多较远的顾客群，但开办费用一般较高，新建店址难以寻找，这种商业繁华区是百货商店或专卖店的首选地址。次级商业区s

14、econdary business district，SBD是分散在一座城市的多个繁华程度较低的购物区域，通常位于两条主要街道的交叉路口，至少有一家百货商店或大买场和几家专业店或专卖店，此外周围还聚集许多小商店，这一商业区主要面向城市的某一区域消费者，以销售家庭用品和日常用品居多。在这里设店，交通比较便利，人员不太拥挤，店址也相对好找，但供给的商品和服务不均衡，难以吸引较远的顾客。邻里商业区neighborhood business district，NBD是为了满足住宅区居民购物和服务方便而自发形成的一个小型商业区，主要由假设干小商店组成，如标准超市、便利店、冲印店、快餐店、干洗店、美容院等

15、，在邻里商业区设店竞争程度低，最接近顾客，能保持良好的顾客关系，但商圈小，价格通常也不优惠。专业一条街string是由假设干经营类似商品的商店聚集在一起形成的一条商业街。在许多历史悠久的城市往往会自发形成一条条特色商品街，这是城市发展积淀下来的商业文化，极大地丰富和活跃了城市居民的消费生活。三、位置选择因素分析1客流规律l         客流性质l         潜在固定顾客l    

16、0;    流动顾客2. 周边商店聚集状况l         异种零售业的聚集l         有竞争关系的零售业的聚集l         有补充关系的零售业聚集l         多功能聚集 3竞争对手分析对竞争对手的分析主要包括以下内容：l&#

17、160;        竞争店与所开设新店的距离，以及在地理位置上的优劣势；l         竞争店的销售规模与目标定位l         竞争店的目标顾客层次特点；l         竞争店商品结构和经营特色；l      &

18、#160;  竞争店的实力和管理水平。4交通地理条件l         交通的便利性。l         街道特点。l         地形特点。5城市发展规划6. 周围环境7. 物业成本四、店址评估1. 新店营业潜力新店营业潜力可通过预测商店销售额来确定。这种预测可以根据过去在类似环境中的经验，同行业的一般水平，或者经过调查后采用统计分析方法计算出来。有一种测算方式比较简单易行，即根据已知的商店商圈内消费者的户数、离店的远近、月商品购买支出比重及新商店在该区域内市场占有率四个因素来估算。2. 开店投资与经营费用测算 通过商圈调查可以估算新店的营业额，但该新店是否值得经营，还必须把营业额与投资额相比较，评估出损益状况。l         开店前期投资预估l         开店后经营费用预估五、选址分析报告商店选址分析报告的内容如下：1.