无棣县房地产市调报告

1、无棣县房地产市场调研报无棣县房地产市场调研报告告目目 录录一、无棣县城市总体规划一、无棣县城市总体规划 无棣县概况 经济环境调研 城市发展规划二、无棣县房地产市场调研分析二、无棣县房地产市场调研分析 房地产市场总体特征 无棣县住宅市场分析 住宅市场片区划分 老城区住宅市场分析 经济开发区住宅市场分析 无棣县住宅市场发展趋势三、项目地块三、项目地块SWOTSWOT分析分析一、无棣县城市总体规划一、无棣县城市总体规划“中国枣乡”无棣县，版图面积1998平方公里，海岸线102公里，人口43万，物华天宝，人杰地灵，如同镶嵌在渤海岸边一颗璀璨的明珠。 无棣县概况无棣县概况地理位置地理位置无棣县，地处山东

2、省最北部，渤海西南岸，东连沾化县，西接庆云县，南靠阳信县，北隔漳卫新河与河北省黄骅市、海兴县为邻。最东点为老沾化沟入海口，东经11812，最西点为无棣镇郎家村，东经11731，最大横距60公里。最南点为无棣镇郭家村，北纬3741，最北点为埕口镇大口河入海口，北纬38187，最大纵距70公里。面积1998.12平方公里。县城东南距滨州市54.5公里，西南距济南130.5公里，西北距北京260公里。 行政区划行政区划无棣县属于山东省滨州市，位于中国山东省最北部，地处沿海，是黄河三角洲综合开发的重点区域，也是“海上山东”建设的前沿阵地。无棣县版图面积1998平方公里，辖6镇3乡2个街道办事处，593

3、个行政村，568个自然村。 无棣县概况无棣县概况交通状况交通状况今天的无棣县地处鲁北平原，东北濒临渤海，南倚黄河。与国家重点工程黄骅大港隔河相望。西北通京（北京）、津（天津）塘（塘沽），东南连青（青岛）、烟（烟台）、威（威海），为山东半岛与京津塘的交通要塞，素有“齐燕要津”、“冀鲁枢纽”之称。水水 路：路：境内有500-3000吨级泊位码头7个，年吞吐能力370万吨，航路可北抵塘沽、天津，东到大连、龙口、烟台、青岛，南达湛江等港口。水运十分便捷，成本低廉。万吨级滨州港主体已完工。 滨州港 无棣县概况无棣县概况机场：机场： 无棣济南国际机场 140公里无棣青岛国际机场 360公里无棣天津国际机场

4、 200公里无棣北京国际机场 290公里 港口：港口：无棣青岛港外运码头 300公里无棣天津港外运码头 130公里无棣黄骅港外运码头 3公里 无棣县概况无棣县概况铁路：铁路：黄大铁路（西接黄朔铁路，东接大莱龙铁路）在无棣穿境而过，县境内设4个客货站点。公路：公路：205、大济路等5条国省干线公路贯穿全境，威乌、津汕、滨德三条高速穿境而过。 无棣县概况无棣县概况自然、人文景观自然、人文景观无棣世称“东省文明之区”、“北海翰苑之府”，名胜古迹荟萃，田园风景秀美。“八大景”闻名遐迩，禹贡碣石山、大口河旅游风景区、海丰塔、秦台、汉垒、光武城、清代高等小学堂、魏王豹墓及清代金石学家吴式芬故居等景点古韵犹

5、存，新姿甫绽。登碣石山，可直观沧海；漫步黄金海岸，可嬉水冲浪;以“渔家乐”、“农家乐”为主题的旅游开发已经破题。禹贡碣石山集人文、自然、环境、历史、休闲、度假于一体的旅游开发已大规模实施。海丰塔 无棣县概况无棣县概况人口状况人口状况2007年末总人口为443792人，当年出生人口4430人，死亡人口2654人。出生率、死亡率分别为：10.0、6.0，自然增长率为4.0。2007年末，较2000年人口普查结果总人口增长了20672人，平均年增长2953人，年均增长率为6.86。出生率、死亡率、自然增长率分别降低了2.58、0.58、2个千分点。 经济环境调研经济环境调研国民经济健康运行、快速发展

6、国民经济健康运行、快速发展 2010年实现地区生产总值195亿元，增长16%；实现地方财政收入8.6亿元，增长16%；完成规模以上固定资产投资128.8亿元，增长25%；全县实现规模以上工业增加值99亿元、利税33.5亿元，分别增长16.5%和16%。第三产业彰显活力，增加值达到35.1亿元，增长17.7%。 解析：经济发展稳定快速，城市综合实力日益提高，人均GDP也不断提升，国民经济和社会发展成效显著。持续、稳定、快速增长的经济助推无棣房地产发展。 经济环境调研经济环境调研基础设施不断完善基础设施不断完善城市化进程不断加快，县城开发区实现初步繁荣，投资4.8亿元新建、续建项目35个。县人民医

7、院、文化中心完成主体。棣新八路等道路建设完成，人民公园、镜湖公园大型喷泉、景观灯及绿化工程高标准完成。老城改造同步推进，投资2亿多元实施了新天地步行街、江南金街等工程，城市功能更加完善。小城镇建设步伐加快，商贸、居住、物流、基础配套等项目顺利实施，完成投入3.4亿元。解读：城市化进程的加快，基础设施的不断完善，将极大改善居民的居住环境，提高居住质量，吸引一大批自住和投资型客户，繁荣无棣的房地产市场。 经济环境调研经济环境调研居民收入水平不断提高居民收入水平不断提高2010年城镇在岗职工平均工资23520元，农民人均纯收入6720元，均增长12%。解读：居民收入水平的提高，带来潜在购买力的增加，

8、有助于房地产的销售去化，也有利于住宅价格的提升。 城市发展规划城市发展规划 城区整体规划城区整体规划 以205国道为界，分为东、西两大分区，西区为老城区和未来商贸和生活居住区，东区则为未来行政、金融、文化、居住综合区。工业区分为三片即西北片、东北片和东南片。主要道路宽度4050米（道路红线）、次要道路2540米、支路1625米。规划将205国道沿城市南部外迁，形成城市南外环，在城市东、西、北各形成外环路，构成城市外部环路系统。 无棣县城开发区建设规划无棣县城开发区建设规划 根据无棣县城市总体规划（2003年-2020年）的要求，按照“东扩、北展、南接、西改”的思路，新城区总体规划面积63平方公

9、里。整个新城区突出“大空间、大绿化、大水面、大马路”建设格局，以建设良好的生态环境、高效的交通体系、浓郁的文化氛围、优美的城市空间、温馨的居住环境和完善的服务体系为总目标，力争将县城开发区建设成高效、优美、宜人的现代化生态园林型城市。 城市发展规划城市发展规划 无棣县城开发区发展现状无棣县城开发区发展现状 截至今年5月份，无棣县长途汽车站项目详细规划已完成，近期将开工建设；无棣县经济开发区“两纵六横”道路建设进展顺利，开发四路、星湖九路、星湖十路已完成70%，正上第二步灰土；星湖五路、开发八路路基即将封顶；星湖六路、民生街、飞龙街正在处理路基，力争6月底灰土完工，确保“十一”之前建成通车。 开

10、发区内绿嘉木塑项目，总投资50000万元，目前，2万平方米的车间已完工，道路施工已结束，12个700平米的仓库正在施工；祥森木业年产100万平方米实木地板、3000套实木家具项目，目前工程已开工建设；精密不锈钢制品项目总投资9.9亿元，目前，厂区正进行整平工作，厂区内主干道路完成路基开挖、晾晒正在进行二灰拌合；企业围墙挖槽完毕，正在进行基础处理，正在选购设备；河山机械项目总投资2.5亿元，目前，车间桩基础已处理完，目前正在订购设备，预计9月份进行安装调试，10月份进行试生产。二二、无棣县房地产市场调研分析、无棣县房地产市场调研分析 房地产市场发展概况房地产市场发展概况1 1、无棣县房地产市场启

11、动较晚。、无棣县房地产市场启动较晚。2000年随着新城区规划的确定，房地产开发正式启动。2003年新城区推出滨州市第一个真正市场意义上的商品房小区湖左岸丽景新园。2005年全县只有2家房地产开发企业，到2007年11月份已发展成16家，房地产逐步发展壮大，特别是近几年来连续保持了上升趋势。2 2、房地产投资规模日益扩大，投资比重增多。、房地产投资规模日益扩大，投资比重增多。尤其从2005年开始，受“新区”规划建设，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及“建房”政策的刺激，市场容量增长，房地产业取得了跳跃式发展，占全社会投资的比重与日俱增，成为拉动投资增长的新生力量。2005年仅为0.6%，200

12、7年1-11月份高达6.2%。近年来呈现稳步增长之势。3 3、土地储备充足、挂牌出让量大。、土地储备充足、挂牌出让量大。近年来，无棣的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易异常火暴，房地产开发项目用地投放量逐年上升，并向小区化、规模化、整体化出让转变。4、政府招商力度较大，政府招商力度较大，目前县城内北京、天津、青岛、济南、潍坊等外地开发商占据市场，多数为政府招商引资项目，如华东滨海华庭为潍坊开发商开发。本地开发商实力较弱。5 5、价格上涨幅度大。、价格上涨幅度大。2007年开售的楼盘如金羚华府售价在1600-1850元/之间，目前开发区售价均价3000元/左右，价格上涨幅度较大。从区域看，开发区

13、价格明显高于老城区，上涨幅度也大于老城区。6 6、房地产市场供需两旺，销售状况良好。、房地产市场供需两旺，销售状况良好。虽然受国家宏观调控政策的影响出现观望等状况，作为中小规模的县级城市，无棣县房地产发展潜力和空间较大，商品房销售态势良好，预售大幅攀升，市场需求旺盛。7 7、新的居住中心从老城区往新城区开始转移、新的居住中心从老城区往新城区开始转移新城投资成热点新城投资成热点。老城区地块有限，新城区发展势头较好，发展潜力大，政务中心的兴建、周边配套设施的完善以及众多新兴社区的建设使住在开发区逐渐成为一种潮流。也为整体房地产开发建设加快了节奏。 无棣县住宅市场分析无棣县住宅市场分析通过对目前在售

14、项目的走访以及购房者的分析，无棣县住宅市场具有以下特点：通过对目前在售项目的走访以及购房者的分析，无棣县住宅市场具有以下特点：1、从整体消费取向，正在由基础舒适阶段向品质需求阶段转变，改善性住房需求占主导地位。2、二次置业或多次置业现象普遍。以无棣本地为主，辅以郊县以及附近乡镇入迁家庭、无棣县城工作的政务人员、教师、医生、私营业主企业职员等是目前购房的主体客群。3、区位要求较明显，对社区内部规划和配套的要求不断提高4、置业行为主要以家庭为核心购买力，客群年龄段主要分布在25-50岁之间。5、多层住宅需求仍为主动需求取向主导，小高层及高层接受依然需要时间。住宅市场片区划分住宅市场片区划分以205

15、国道为界，分为东、西两大分区，西区为老城区和未来商贸和生活居住区，东区则为未来行政、金融、文化、居住综合区。G205东区，即经济开发区西区,即老城区老城区住宅市场分析老城区住宅市场分析区区 位：位：205国道（北环路）以西的区域，区域内主要街道包括棣新一路、二路、三路、四路、五路及富路大街、中心大街、院前街。华诺国际花苑盛世清华园香格里拉花园概概 况：况：老城区规划为未来商贸和生活居住区，城区内公共交通便利，商业、医疗、教育、休闲购物等配套设施相对齐全，但区域内建筑较为陈旧，近几年开发的湖畔家园、锦绣城等项目均已售罄。而且由于受到政府开发区规划的影响，老城区在建和在售住宅项目数量大大减少，目前

16、在售的仅有香格里拉花园、华诺国际花苑、盛世清华园3个项目。反而是商业物业的建设如火如荼，主要以商铺、大型购物广场为主，例如江南金街、华都商务府、山水润福苑。老城区在售项目香格里拉花园香格里拉花园位 置中心大街南侧、棣新五路东侧开 发 商山东基德置业有限公司 建筑面积22万暖 气地暖业 态6栋高层（6层）、14栋小高层（11层）、17栋多层电梯洋房、8栋联排别墅、12栋双拼别墅、10栋独栋别墅 一期：一期：高层、小高层户型面积一期：一期：90 二室一厅一卫116 三室一厅一卫125 三室一厅一卫135、140 三室两厅二卫价 格多层价格：多层价格：1楼：3100元/3楼：3600元/6楼：300

17、0元/小高层价格：小高层价格：7层：3100元/11层：3300元/项目定位无棣首席高档社区形象定位创建园林城市 建设宜居家园优 势位于老城区核心位置，交通便利，生活配套齐全；多层带电梯，业态丰富。劣 势价格相对较高销售状况小高层因为价格较低，7层以下已全部售罄。华诺国际花苑华诺国际花苑位 置棣新四路与205国道交汇处路南开 发 商香港华诺集团 建筑面积30万暖 气地暖业 态27栋多层（5+1）户型面积90-147建设进度准现房装修标准毛坯价 格2007年价格均价：1500元/车库：1200元/2011年均价：均价：2600元/车库：2600元/项目配套社区幼儿园形象定位新都市精神，新摩登家园

18、优 势地处新老城区交汇处，尽享整个城市的资源；靠近城市主干道，交通便捷；附近学校、医院、商贸区等生活配套齐全；东接开发区大型植物公园，环境优美。开发商实力雄厚。劣 势离新老城区的中心地带较远；周围配套尚不齐全，居住氛围不成熟销售状况27栋楼是同时开工，整个工程建建停停进展非常缓慢，2008年的6月份工程资金链全线崩溃，整个工程彻底停工下马，后来在县政府的干预下现在恢复施工。项目口碑极差，07年购买的房子至今没有交房。盛世清华园位 置棣新一路县中医院附近 开 发 商建筑面积10万暖 气地暖业 态11栋高层（17层）一一 期：期：3栋高层户型面积120-140 三室两厅一卫/二卫价 格价格未定，预

19、计8月份开盘项目配套中心景观带项目定位无棣首席都市湖景教育社区优 势老城区核心位置，尽享齐全生活配套；交通便捷。劣 势主要为高层，县城接受程度低，影响去化速度。销售状况预约登记中。小 结 ：1、老城区为传统的居住区，配套齐全，交通便捷，生活便利；但由于县城发展重心往开发区的转移，住宅项目的开发力度也开始变小。2、业态：在售项目业态包括多层、高层和小高层，但以高层和小高层为主（多层住宅华诺国际花苑是2007年开始动工的项目）。这表明高层和小高层已经成为老城区住宅的发展趋势。而且老城区开始出现花园洋房、联排别墅等高档物业形态，说明无棣县的房地产发展已经步入新的高度。3、户型面积：住宅面积在90-1

20、40之间，主力户型为120-130的三室两厅一卫/两卫；4、价格：项目档次及质量层次不齐，住宅均价在3200元/左右，最高单价为3600元/。香格里拉花园为目前老城区乃至整个无棣县售价最高的楼盘（多层）。5、客户群：主要是县城公务员、事业单位职工，私营企业主、个体户以及企业职工，以自住为主。6、营销推广：营销推广方式比较单一，各项目常用的宣传推广策略有：售楼处包装、围挡，宣传物料以单页为主；项目销售方式全都是坐销，销售缺乏积极主动性。置业顾问的着装统一度差，业务能力偏低。开发区住宅市场分析开发区住宅市场分析区位：区位：205国道（北环路）以东的区域，区域内主要街道为近几年新建成，包括腾达大街、

21、飞龙街、棣州大街、民生街以及棣新四路（老城区棣新四路的延长线、棣新六路、棣新七路等）概况：概况：开发区是未来的行政、金融、文化、居住综合区。也是无棣未来的现代化生态园林型城市。但目前开发区商业、人气不足，周边配套设施依然不齐全，居住生活存在诸多不便。但由于政府规划的引导和投资扶持力度的加大以及美好的未来发展前景，仍然吸引了大批房地产商和购房客户。目前在售项目达到6个，建筑面积近百万平方米。开发区住宅市场分析开发区住宅市场分析民生街棣州大街飞龙街腾达大街商贸街棣新四路棣新七路棣新六路金太阳购物中心第三实验学校职业中专土管局 交通局 财政局 建设局政务中心公安局 油区办广电局滨医附院长途汽车站公交

22、总站石三里小学镜湖公园镜湖公园温州步行街蓝海商城阳光家园盛世嘉苑恒丰国际丽景庄园东方御景滨海华庭海丰苑开发区在售项目本本案案盛世嘉苑盛世嘉苑位 置棣新四路以东、205国道以北开 发 商富建集团建筑面积16万暖 气地暖业 态4栋高层（17层）52栋多层（5+1）底层车库2栋沿街商业（2层）二期：二期：2栋高层（17层）12栋多层（5+1）户型面积二期多层：二期多层：105 两室两厅一卫113、117、123三室两厅一卫136、145、162 三室两厅两卫二期高层：二期高层：143、152三室两厅两卫备注：每栋楼都是相同的户型及面积备注：每栋楼都是相同的户型及面积建设进度二期：多层已封顶 高层盖至

23、九层装修标准价 格二期多层二期多层（无东西户差） 1楼：3268元/、2楼：3288元/、3楼：3288元/、4楼：2998元/、5楼：2598元/二期高层：二期高层：1 1楼楼1717楼价格楼价格2988元/、3028元/、3068元/、3108元/、3148元/、3188元/、3228元/、3268元/、3308元/、3338元/、 3348元/、3428元/、3468元/、3508元/、3548元/、3588元/、3628元/项目配套底商、中心景观带、会所项目定位无棣首席新老城区黄金结合中心16万平米健康园林名宅形象定位融汇经典缔造纯美生活优 势地处新老城区交汇处，尽享整个城市的资源；靠

24、近城市主干道，交通便捷；附近学校、医院、商贸区等生活配套齐全；东接开发区大型植物公园，环境优美。开发商实力雄厚。劣 势离新老城区的中心地带较远；周围配套尚不齐全，居住氛围不成熟销售状况一期12栋多层已交房，二期多层买5楼送阁楼，除105、162剩余较多外，其余户型销售量达到90%，仅剩少量5楼。高层去化速度相对较慢。恒丰国际位 置棣新四路与飞龙街交叉口开 发 商山东恒丰置业有限公司建筑面积15万 暖 气地暖业 态3栋高层15栋小高层（11层）一期：一期：7栋小高层（11层）户型面积一期：一期：130 三室两厅一卫143 三室两厅两卫149 三室两厅一卫159 三室两厅两卫绿 地 率45.96%

25、 楼 间 距50米、104米建设进度正在建第一层装修标准价 格尚未开盘，价格未定，预计3000元/。形象定位国际风尚至尊华宅项目配套中心景观带优 势国家2A级住宅小区；交通便捷；靠近镜湖公园、幸福河、府前河，景观优美；超高绿化率、低密度，无棣县首家半地下停车位设计，人车人流劣 势配套不齐全，居住氛围不成熟销售状况置业会会员招募中，年初举行一次交诚意金的活动，交5万抵6.5万。预计6月份开盘，具体时间未定。丽景庄园位 置无棣县民生街与棣新四路交汇处开 发 商滨州瑞泰房地产开发有限公司建筑面积19万平米暖 气地暖业 态15栋小高层、高层22栋多层（5+1）带电梯3栋商业（2-3层）一期：一期：5栋

26、多层（5+1） 4栋小高层（11层）户型面积一期：一期：105 三室两厅一卫126 三室两厅一卫（主打户型）168（复式）价 格多层：5楼：3448元/地下室：2318元/车库：3480元/形象定位龙脉福地盛世望族项目配套中心景观带，社区幼儿园优 势交通便捷；珍稀电梯多层洋房、纯板式小高层，全名大采光户型；临近镜湖公园，风景优美；劣 势生活配套欠缺，居住氛围不成熟销售状况销售去化速度较快丽景庄园东方御景位 置开发区棣州大街 教育小区开 发 商无棣华凯房地产有限公司建筑面积5万暖 气地暖业 态10栋多层（5+1）3栋小高层（13层）三期：三期：3栋小高层（13层）户型面积70-140建设进度三期

27、建至3层装修标准毛坯价 格2期多层均价：2200元/（2010年价格） 3000元/（2011年价格）3期小高层价格未定，开盘时间未定项目定位高档花园住宅小区优 势毗邻开发区政务中心，地段优越；交通便捷；靠近镜湖公园，环境优美。劣 势项目体量较小，生活配套欠缺，居住氛围不成熟销售状况1期已交房，2期仅剩2套140，今年8月份交房；3期小高层预约登记中。东方御景华东滨海华庭华东滨海华庭位 置新城区棣新六路与府前大街交汇处开 发 商潍坊华东房地产开发有限公司建筑面积11.49万平暖 气地暖业 态35栋多层、4栋小高层户型面积117 三室两厅一卫123 三室两厅二卫152四室两厅二卫交房时间一期已入

28、住，二期年底交房装修标准毛坯价 格二期多层价格：二期多层价格：一层3208元/ 三层3348元/ 四层2900元/ 五层2508元/送阁楼车库车库/ /储藏室储藏室：价格3400元/ 项目配套底层商业、中心花园、会所、幼儿园项目定位时尚、科技、可能、环保 行政级水岸名宅您身份的象征、荣耀的体现优 势项目位于新城区绝版核心位、北邻第三实验学校、南邻滨州医学院附属医院，位于政务核心区，为招商引资项目，小区绿化率高，一期入住，社区成熟。劣 势储藏室价格较高，新城居住氛围不足销售状况目前二期在售，五楼等一些价格便宜楼层基本销售完毕，仅剩1层、3层等价格较高楼层及150左右大户型海丰苑位 置棣新六路和民

29、生街交汇处开 发 商山东汇泰置业有限公司建筑面积30万暖 气地暖业 态高层、多层、联体、商住一期：一期：2栋高层（19层） 5栋多层（5+1）（地下2层，一层为车库，二层为储藏室）户型面积90-160建设进度打地基装修标准价 格价格未定形象定位东方情怀 新贵领地项目配套幼儿园、老年活动中心、沿街商业优 势滨州市首个国家2A级住宅小区；靠近镜湖公园，环境优美。建筑景观注重表现开发区文化的内涵和时代特色，追求建筑空间的低密度、大空间、大绿化、大水面。劣 势生活配套欠缺，居住氛围不成熟销售状况储客阶段海丰苑小 结 ：1、开发区是将来城市发展的重点区域，发展前景强劲。目前开发区在建项目较多，跟老城区相

30、比竞争更加激烈；开发区商业、人气不足，周边配套设施依然不齐全，居住生活存在诸多不便。大多数楼盘为在售楼盘，极少数已经交房，入住率低，欠缺居住氛围。2、业态：在售项目业态主要包括多层、高层和小高层，但多层占的比重相对较大。电梯花园洋房及联排别墅开始出现，高端物业崭露头角。3、户型面积：住宅面积在70-160之间，主力户型仍同老城区一样，为120-130的三室两厅一卫/两卫；由于投资型客户在开发区购房数量的增加，70-90相对较小面积的比重比老城区有所增加。4、价格：住宅均价在3000元/左右；5、客户群：客户群除了县城公务员、事业单位职工，私营企业主、个体户以及企业职工，还有周边乡镇及村。购房客户仍以自住为主，但投资购房比例有所提升。7、楼盘档次：目前楼盘同质化严重，项目本身没有突出的亮点，形象定位多以突出景观环境资源为主，（这也是开发区几乎所有项目共有的优势靠近镜湖公园），因此如何在区位、周边配套相似的情况下脱颖而出，达到最好的销售还需要在产品、品牌以及策划方面做足功夫。8、营销推广：营销推广方式比较单一，各项目常用的宣传推广策略有：售楼处包装、围挡，宣传物料以单页为主；项目销售方式全都是坐销，销售缺乏积极主动性。置业顾问的着装统一度差，业务能力偏低。 无棣县住宅市场发展趋势无棣县住宅市场发展趋势1、城市化进程的加快，经济发展和收入