浅析中国房地产业对经济发展的影响

1、浅析中国房地产业对经济发展的影响房地产业是国民经济的重要组成部分，其既是国民经济的基础性和先导性产业，也是支柱性产业，同时又是我国国民经济发展的新经济增长点。房地产业作为人类生产生活离不开的行业，其发展正在对人类的生产生活方式和国民经济的发展产生着深远的影响。在我国，房地产开发投资额占全社会固定资产投资的比重，房地产业增加值占 GDP 的比重逐年增加，房地产开发与消费信贷占金融信贷总额的比重，以及它的发展对国民经济增长的贡献，都具有举足轻重的地位。我国房地产投资的平均增长率远高于固定资产投资和 GDP 增长率。房地产行业会因其在国民经济中的重要地位而对国民经济的持续、健康、快速发展产生重要影响

2、。房地产业与国民经济发展有着密切的关联，是反映国民经济的“晴雨表”。房地产市场的萧条与繁荣和金融业的稳定性有着紧密的联系。房价大幅波动会导致银行体系的金融风险是房地产行业波动导致金融风险的一个主要外在表现。尽管银行业陷入萧条或危机并不一定是由于房价过度波动带来的，但从世界各国的实践情况来看，它的确给一些国家的银行业带来了危机。1992-1993 年我国海南、北海相继出现房地产泡沫，这次区域性性的房地产泡沫破裂给正在发展的我国房地产市场和银行系统带来了较为严重的负效应。因而，金融监管部门及货币当局越来越关注房价波动及其与宏观经济和金融业的互动。在 1996 年底我国房地产业走出低迷，1997 年

3、进入复苏期，房地产市场走入新一轮的发展周期。然而在 1997 年爆发了东南亚金融危机，我国房地产市场出现疲软，其发展受到明显的抑制。为推动房地产市场进一步发展，国家对房地产市场实施了较为宽松的房地产政策。1998 年，在国家住房制度改革、宽松的住房金融政策的实施及减免税金，以降低购房者成本等措施的推动下，整个房地产业获得了较好的发展。其投资增长率逐步回升，各项指标趋向较好，景气指数稳步攀升，我国房地产业自此又进入了一个崭新的发展阶段。从 2001年开始，我国房地产价格持续不断上涨，2003 年、2004 年各项指标加速上升，这期间国家计委经济研究所发布的相关报告表明我国房地产的确存在区域性泡沫

4、现象。2006 年、2007 年相关指标显示我国房地产市场已经出现全局过热苗头，部分中心城市和地区的房价甚至上涨了几倍，房地产泡沫显现。2008 年由于受国际金融危机的影响，我国的房地产业一度陷入低迷。此后，在国家拉动内需以刺激经济增长的宏观政策刺激下，2009 年 3 月开始，我国的房地产业进入了新的景气上升通道。本文正是基于此背景下，研究房地产市场的波动对经济发展的影响，以期得出通过房地产行业的先导性作用来带动我国经济复苏的针对性建议。因此，研究房地产市场对一国经济发展的影响具有重要的理论意义和现实意义。经过改革开放以来 30 年的发展，中国的房地产业也经历了从不成熟到逐渐成熟的发展过程，

5、现已经成为我国新的经济增长点，特别是在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面发挥着举足轻重的积极作用。同时也极大地带动了与其相关产业，如建筑业、建材业、化工业、装饰装修、家电等行业的繁荣与发展，而且还促进了社区服务、物业管理、房屋中介等新兴业态的形成。并在社会进步、人居环境改善、城市经济发展上发挥了重要作用。但是，在发展过程中也存在着一些问题，如区域发展不平衡、“房价增长过快”、市场化程度还不高。同时，在不同的经济理论指导下，由于采用不同的政策组合，各国房地产业发展也经历了各不相同的历程。尤其是在经济全球化趋势日趋加快的条件下，房地产业波动的过于频繁或剧烈，不仅会对其自身发展产生不

6、利影响，而且会导致资源配置不合理、资金浪费严重、产业结构失衡，增加投资者的决策难度，甚至对本国乃至国际经济产生不同方向和不同程度的影响。例如，一国房地产业泡沫的破灭，不仅会给本国经济造成沉重的打击，通过经济危机国际传递机制的作用，也会给世界经济造成不同程度的消极影响。如 70 年代美国房地产泡沫的破灭、90 年代初日本房地产泡沫破灭后平成景气的终结，90 年代中后期以东亚国家房地产泡沫破灭和 2008 年美国房地产泡沫破灭引发的次贷危机为突出特征的金融危机等，都说明了这个道理。因此，房地产业既是一国的支柱产业，也是强烈影响世界经济的产业。中国房地产周期波动一般而言，房地产周期是指房地产经济在运

7、行过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。它一方面同国民经济总的发展态势密切相关，同时，又同行业经济与国民经济的协调程度紧密联系。从各国（地区）经济和房地产业的发展进程看，房地产周期往往与该国（地区）的国民经济发展相适应，与市场对房地产的需求相协调。因此，由于各国经济发展的进程与政策不同，房地产周期波动的频率也各不相同。房地产业周期波动是房地产经济水平起伏波动，并表现为一定的周期循环的经济现象，具体表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、循环往复和复苏繁荣衰退萧条四个环节。这个描述则是被研究者公用的，用来分析房地产周期波动的一个基本结构框架，是房地产周期波

8、动的外在表现形式。虽然理论界对房地产经济周期的定义有各种各样不同表述，但对房地产经济周期波动的实质表现形式还是有共同的看法。一般认为：房地产经济周期可以分为扩张和收缩两个过程，这两个过程中又可分为复苏与增长阶段、繁荣阶段、危机与衰退阶段和萧条阶段四个阶段。前两个阶段构成了房地产扩张过程，后两个阶段构成了房地产收缩过程。当扩张过程转为收缩过程时，房地产经济达到繁荣阶段的波峰；当收缩过程转为扩张过程时，房地产经济达到萧条阶段的波谷，然后再进入新一轮的循环。房地产周期的特征房地产周期和宏观经济周期类似，总起来讲，房地产周期波动呈上升期、下降期两个期间。具体而言，又可分为复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段

9、，每个阶段呈现出以下特征：第一，复苏阶段。此阶段持续时间较长，主要表现为增长，其主要特征为：一是市场从萧条阶段复苏，交易量回升，随着宏观经济的复苏，企业的逐步景气，拉动商用地产需求增加，同时伴随着经济复苏，居民的收入也会增加，进一步刺激住宅需求的逐步增加。此阶段的购楼者大部分是真实需求者，而投机者由于还看不清市场方向，一般会选择谨慎入市；二是房地产价格逐步回升，由于需求的逐步增加，房地产价格会稳步上升，供需基本平衡，此阶段的房屋供给主要表现为开发商在萧条阶段的房屋库存，因此，此阶段又被称为开发商的“去库存”化阶段；三是在需求拉动下，房地产市场逐步回暖，房地产开发投资会逐步增加，新开工面积速度会

10、加快。四是土地交易市场逐步回暖。第二，繁荣阶段，即常说的“波峰”。此阶段持续时间较短，其主要特征为：一是需求极其旺盛，由于对房价上涨的预期，投机者会大量入市，加上未被释放的刚性需求，交易量会急剧增加，旺盛的需求会拉动房价快速上升。当价格涨到一定程度时，刚性需求受购买力限制会被“挤出”，购房者逐步减少，而投机者在涨价预期的诱使下，仍然十分活跃；二是在需求的拉动下，开发商的投资量会急剧增加，施工面积和新开工面积会扩大，楼市供应充足；三是土地价格会被不断炒高，“地王”的出现会进一步拉高房价。四是房价的上涨持续到远远超过了居民正常购买能力时，便会出现“有价无市”现象，持续一段时间后，一般预示着房价“拐

11、点”即将来临。五是房屋的空置率和房地产开发企业数量都会出现增长。第三，衰退阶段。此阶段时间较为短暂，其主要特征为：一是高房价把刚性需求购房者“挤出”，投机者的高价房又无人接盘，楼市交易量会明显减少，直到锐减；二是“有价无市”的市场格局持续一段时间后，由于房地产业是一个“高杠杆率”的行业，开发商为防止资金链断裂，会急于回笼资金，楼市交易会出现各种各样的折扣促销。如果开发商和“炒家”集中抛售，则房屋价格会急剧下跌；三是市场推出楼盘逐步减少，实力较差的开发商难以为继，直至破产。四是土地交易市场会骤然降温。第四，萧条阶段，也就是常说的“波谷”。此阶段持续时间相对较长，其主要特征为：一是交易清淡，打折促

12、销随处可见，但楼市交易量仍然下滑；二是价格跌势继续，甚至跌破物业原值；三是土地交易“流拍”现象频发。四是众多开发商破产，甚至一些实力雄厚的企业也在所难免。必须指出的是，我国是一个人口大国，宏观经济处于高成长阶段，加上城镇化建设规模的不断扩大，房地产业整体上处于高速成长阶段，加上政府对宏观经济和房地产业调控适时、适度和适当。因此，在目前的状况下，我国的房地产业是很难出现“萧条阶段”的，一般是从衰退阶段（增长率放慢）就很快转向复苏阶段。从实际情况看，2008 年我国受世界金融危机的影响，房地产业一度陷入衰退，年底政府推出一揽子经济刺激计划后，于 2009 年 3 月起，房地产市场就迅速复苏直至火爆

13、。从衰退到复苏，时间跨度没超过一年时间。房地产周期和国民经济周期的关系房地产发展状况与宏观经济的运行有很强的关联关系。经济增长意味着国民收入增加，房地产消费需求与投资需求也将随之上升，整个房地产业呈现出良好的发展状况。经济增长率越高，房地产业的发展速度越快；同样，由于房地产业最显著的特点是产业链长，关联度大，所以房地产业的快速发展，将推动房地产上下游 50 多个产业的发展，进而带动整个国民经济的发展。从房地产和宏观经济的运行轨迹来看，房地产周期与宏观经济周期具有密切联系，房地产周期波动是经济周期波动的重要组成部分，也是经济周期波动在房地产行业的具体现。从整体来说，一国的房地产周期和宏观经济周期

14、是一种正相关关系、波长大体一致。但复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段在时间上不一致。传统的房地产周期理论认为，房地产的繁荣、衰退期超前，而复苏、萧条期滞后。但从近年来世界的实际情况来看，却显示出房地产周期的复苏、繁荣和衰退阶段超前于宏观经济的周期，而萧条阶段滞后。2008 年的世界性金融危机根源于美国房地产业的衰退引发的次贷危机，进而引起了世界范围内的经济大萧条。从我国的实践情况来看，2008 年底国家的宏观经济刺激计划，向经济体注入了大量流动性，使得房地产行业在 2009 年初率先复苏，从而带动了整个国民经济的整体向好。一般而言，一个经济周期的四个阶段中，房地产周期和宏观经济周期呈现以下特点：当

15、经济处于萧条时期，由于房地产业是基础性和先导性产业，政府为了剌激宏观经济，往往增加投资，大兴土木，从而使房地产业比宏观经济先期复苏上扬。随着宏观经济的扩张，对生产资料、劳动力的需求随之增加，进而带动房地产需求上升，使房地产业先于宏观经济的扩张而扩张；房地产业经过复苏阶段的准备，其先导性产业的作用要充分显现出来。房地产业的高涨期要比宏观经济高涨期来得迅速。因为在繁荣期，由于经济高速发展，使得居民收入水平提高，全社会对各种商品房的需求扩张，拉动了房地产业迅速发展；从衰退期来看，房地产要早于和快于宏观经济。房地产的提前衰退是由于房地产的 “超高涨”或“超前发展”使得部分购房需求提前释放，当房地产业真

16、正进入繁荣期后，就会显得“后劲不足”，从而使得房地产业提前进入衰退期；当房地产业的衰退使得宏观经济衰退进而出现萧条时，由于房地产业本身具有保值增值的功能，在其他行业都进入萧条的时候，人们会放弃其他投资，转向房地产开发投资或直接购买房地产，从而维持房地产市场一定的供给和需求，推迟房地产市场的萧条，然后再进入一个新的循环周期。所以房地产业萧条期相对于宏观经济的萧条期要晚一些。同时，房地产周期不仅是被动地反映国民经济的发展状况，而且对宏观经济周期具有促进或阻碍作用。房地产行业具有较强的产业关联效应，当其健康发展时可带动其他相关产业的发展，尤其是能促进现代化城市建设和区域经济开发，从而促进整个国民经济

17、的健康发展。反之，如果房地产行业严重萎缩，其连带性也将对国民经济结构的优化产生制约效应。但如果房地产业脱离国民经济过快增长，也会对其他产业产生“挤出效应”，反而对国民经济的健康发展产生较为强烈的阻碍作用。对于完善中国房地产市场的政策建议在我国，房地产业作为基础产业、先导产业和支柱产业，对国民经济的平稳可持续发展具有重要作用。它不仅涉及到我国产业结构的调整演进，而且还影响到整个国民经济的方方面面。如何使房地产业健康发展并与国民经济的发展相协调、抑制房地产泡沫，客观上需要国家、地方政府、开发商和银行体系多方面的努力。为促进房地产业的健康发展，通过以上分析，本文提出以下政策建议：（一）完善房地产相关

18、的法律、法规房地产业是我国国民经济的重要组成部分，在整个国民经济中属于基础性、先导性支柱产业，是国民经济中新的经济增长点。客观上需要国家制定一系列法律、法规保障其健康有序发展。市场经济是法制化经济，法律应该是第一位的。在我国经济高速发展的背景下，须不断完善和健全房地产的相关法律、法规，保障其在相关法律体系的框架下良性发展。1加快立法进程，健全房地产法律、法规。随着房地产业的快速发展，不适应其发展的相关法律、法规应尽快修订和完善；而对于某些法律、法规的调控盲区应加快相关法律、法规的出台。要理顺房地产业的行业管理，在制定相关法律、法规时，应协调好彼此之间的配套和衔接，避免政出多门。2加快制定房地产

19、基本法的进程，以基本法为核心，加快配套的具体职能法规、制度的建设步伐。我国已颁布了房地产管理法，与之相配套的房地产抵押法、房地产评估法等职能法规也应尽快出台。3注重法律规范之间的协调。房地产在建设的过程中涉及与诸多部门、行业的联系，如需要考虑城市规划、环保，且与建筑行业等有密切联系，就决定其与诸多法律规范有联系，而这些法律规范又相互制约。在制定房地产业的法律规范时，就必须考虑与这些法律规范的协调，避免法律规范内容的抵触。（二）建立适合我国国情的住房保障体系近年来，房地产市场上的真实需求和投机需求迅速上升推动房价上扬。房价的上涨已超出了普通居民的购买能力，如何消除影响居民住房消费的体制性和政策性

20、障碍，保障居民的合理居住需求的呼声越来越高。这就要求建立和完善满足不同需求层次的多元化的住宅供应体系，建立与我国国情相符的住房保障制度。一是政府制定相关政策来引导市场，控制高档住宅的建设量，鼓励多建低价位的小户型住宅，使房地产市场的产品结构和需求结构相衔接。二是要使广大低收入家庭切实享受到住房保障制度的倾斜就必须大规模地推出经济适用房。三是要满足最低收入家庭的基本住房需求就必须加强城镇廉租房的建设。按照国家住房改革的战略要求，逐步建立满足不同消费层次需求的梯次结构的商品住房市场。即：高收入者住商品房，中低收入者住经济适用房，低收入者住廉租住房。四是要从源头上考虑如何提高购房者购买个人住房的购买

21、能力。政府应该以提高购房者的家庭收入水平为手段，通过提供各种就业机会，提供各种劳动技能培训，达到提高其住房购买能力的目的。五是为扩大配租对象须从多渠道筹措资金。建立财政专项支出、土地出让收入补贴、公积金的增值部分以及社会捐赠等资金来源稳定的专用住房保障基金，专门用其解决低收入人群的住房保障。目前，住房保障法已经列入今年国务院的立法计划，在具体的制定过程中，可以引入社会力量推进保障性住房的建设，比如某块地块确定为建设公租房、廉租房，可以通过社会招标的形式，邀请有志之士参与建设和管理，最大限度地调动各方力量致力于保障住房建设，改善广大人民群众的住房条件。（三）调整土地出让形式，建立土地收购储备制度

22、房地产的核心是土地资产，土地资产价格是虚拟经济扩张和收缩的指针。为了合理调控土地市场的供求关系，形成个人、集体、地方政府和中央政府间的有效利益机制，须重新调整土地出让收益分配机制。一是合理划分地方政府和中央政府在土地出让收入中比例，抑制地方政府为追求内部私利的“内部效应”的刺激下大幅度推高土地价格。二是减少土地交易环节和交易成本，加强对土地二级市场的调节，严厉打击开发商圈地囤积和炒卖土地的行为，维护土地价格稳定。三是对土地出让金的有效管理会提高土地的使用效率，使土地使用的集约度提高，从而相对地增加了土地的供给。收支两条线管理同时也减少了地方政府官员寻租的可能，降低了拍卖成本。四是现行土地补偿机

23、制的改革。提高农民在土地出让收益中的比例，确定合理的征地补偿价格。实行合理的土地补偿机制有利于缓解政府与农民之间的紧张关系。政府对土地实施收购储备和统一管理能真正实现其宏观调控职能，优化土地资源的配置，促进城市经济和建设的可持续发展。从国际经验来看，收购整理后的土地主要用于政府资助住房、基础设施和公用设施建设等。这就要求要实施好相关的城市规划。一是国土房管部门应会同相关部门根据城市规划制定年度土地供应计划，定时定量地将储备土地投入市场，严格控制土地总量，避免市场价格大幅度波动，使市场健康有序的发展。二是国土房管部门应在市场机制满足各种建设用地需求的基础上，从宏观角度把握达到城市用地结构的平衡。

24、三是要严格土地的招投标管理，国有土地出让或转让采用公开招标、拍卖或挂牌的方式，体现土地供给的公开、公平、公正原则。四是应加强对国有储备土地运作过程中各个环节的监督和控制，让其有效运转。2010 年国有土地使用权出让收入，首次被纳入国家预算。这增加了土地使用权出让收入和对其使用的透明度，使得之前的国有土地使用权出让收入长期游离于国家帐本之外的状态得到了改善，得到了应有的监督。此外，对其实行收支两条线管理，可以增强其使用效率，从而降低地方政府对土地出让金的助推力。（四）加强金融监管、防范金融风险房地产业的发展同金融业密不可分，两者之间存在着互相依存、互相促进的关系。房地产业的发展离不开金融业强有力

25、的支持，但也可能由于其占用了大量资金，导致无效占用或低效率使用社会稀缺资源，从而降低了整个社会的资源配置效率和生产效率，引发房地产泡沫。泡沫的崩溃不仅严重的削弱了整个国家的竞争能力和综合国力，而且使得房地产行业和金融业遭遇重创。因此金融业在分享房地产业因快速增长所带来的好处时，应从基础设施的建设入手，保持审慎和冷静的态度，提高抵御房地产金融风险的能力。相关部门应更加注重房地产市场相关信息的收集，避免决策失误。继续深化金融体制的改革，有步骤的开发新的金融工具转嫁风险或规避风险。加强金融行业内部的风险监管力度，提高贷款质量。一是要强化房地产开发贷款的管理，加强对开发企业是否具有资质、是否具有“四证”（国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证和施工许可证）等条件的审核。二是要加强对个人住房贷款的资质审核，严格按照房地产贷款的相关要求和程序发放贷款。三是深化