物业管理投标文件的编制开题报告

1、毕业设计（论文）相关材料题 目 重庆市珊瑚大厦物业 管理投标文件的编制 专 业 工商管理 班 级 房管班 学 生 指导教师 重庆交通大学 2010 年毕业设计（论文）开题报告题 目 重庆市珊瑚大厦物业 管理投标文件的编制 专 业 工商管理 班 级 房管班 学 生 指导教师 吴 智 宏 重庆交通大学2010年一、选题目的理论价值和现实意义在招标、投标、评标过程中，投标文件是评标组织进行评审和比较的对象，中标的投标文件还和招标文件一起构成为招标人和中标人订立合同的法定依据。由此可见评标委员会对各投标人的评价和判定，乃至对最终推荐中标人的确定均是依据其对投标人投标文件的审核与评判，投标文件制作水平的

2、高低对于投标人竞标成功与否的重要性也就不言而喻。目前，商品房销售同质化现象越来越突出。开发商在楼盘销售中，所宣传的无非是价格、户型、环境、交通等方面的信息。这些信息固然重要，但由于不同的楼盘定位不同、地理位置不同，这些因素也备有不同，没有很强的可比性，对购房者所产生的影响也在逐渐弱化。近年来，许多购房者越来越注重楼盘售后的物业管理。可见物业管理在商品房销售中的重要地位，一个高水平的物管公司要想获得某个物业的管理业务，在进行招投标过程中一份好的投标文件直接反应该物管公司的实力，对最终是否中标至关重要。 二、本课题在国内外的研究状况及发展趋势国内现状：1.自身资金不足。物业管理要讲求经济效益和资金

3、的良性运转，这些前提就在于物业管理的经费的来源应该落实、有保证，但是目前大多数物业管理企业却在抱怨物业管理的经费有困难，主要体现在以下几个方面：一方面由开发商支付的管理基金（建设部有关文件规定是所开发的物业总造价的2%）以及有开发商和业主一起提供的维修基金不能完全落实，业主大多不愿负担，因此取得这部分经费难度很大。另一方面管理费收取不规范。特别是一些地区管理费标准偏低，正常管理支出没有着落，多数物业管理公司之所以能维持运作是由于利用了多种经营等来弥补不足。还有接管物业时的验收费、质量保证金以及城市维护费补贴等经费项目不能落实。2.资质参次不齐物业管理企业的资质直接反映了该企业的资金状况、技术能

4、力、服务水平等，是物业管理企业的一个综合体现，也是取得广大业主信任的一个标志，而目前我国物业管理企业资质各个相差甚远，主要由于以下两个方面：一个是企业门槛低。物业管理企业不同于工业企业需要成套设备、厂房、有成熟的产品，也不同于一般的商业企业，需要相对充沛的资金可供周转从而由进销差价来赚取利润，而物业管理企业提供的是服务，一般没有什么资产，最低限额只需要10万元人民币，"几张桌子几个人"便构成了一个企业。另一个是市场化较低。物业管理企业在我国主要是通过四种途径组建起来的即由开发商组建的物业管理公司或附属的物业管理部、独立组建的物业管理公司、房管所转换的物业管理公司、各大系统单

5、位组建的物业管理公司，其中最后一种途径只占少数，最多的是通过一、三两种途径组建起来的。而由开发商和房管所组建的物业管理公司不是把物业管理作为房地产的附属品，就是延续计划经济体制的传统观念，制约着物业管理的自由市场化发展。3.托管的规模偏小。有一些城市或地区的规划与建设缺乏大手笔，20万平方米以上的成规模小区不多，有的开发商甚至见缝插针客观上给物业管理一带俩了难度。例如，目前常州有近百家物业管理企业，已形成了诸侯割据的局面，但各自托管的面积不大，一般在10万平方米左右，而这个数字则是一般物业管理企业的经营保本底线。又如在武汉，注册物业管理的企业有300多家，但是真正具有一级资质的却只有三家，其中

6、两家是具有国有资产背景的企业，而其他的大都是小打小闹，各据一方，不成规模。4.政府行为的不规范。在现实中，由于一些地方政府长期存在着重建设轻管理的工作方式，以致各相关职能部门都不愿花费过多的精力去管理这个不能创造“立竿见影” 政绩的服务行业。政府对物业管理行业立法滞后、缺乏科学性和可操作性；对物业管理行业的重视、关心、支持程度远远不及其它行业，诸如电信、电力、自来水、煤气等。某些地方政府为了使这些行业一开始就步入良性循环，在人财物方面给予了很大支持，甚至对物业管理支持程度还不如某一项具体问题，而对物业管理企业全行业不景气，与业主之间层出不穷的纠纷，却鲜有问及。国外现状：1.管理法制化程度高。新

7、加坡和香港物业管理有一个共同的鲜明的特点，那就是物业管理的法规制定得非常详尽，对开发商、管理公司、住户各自的权利、义务和责任，违章处罚等都有明确的条文，便于操作。政府在物业管理中发挥了重要作用，但政府一般不直接干预物业管理收费的具体标准。政府多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方面关系、人的行为与责、权、利。2.自负盈亏、自主经营、独立的物业管理公司发展迅速。政府公屋逐渐交由独立的物业管理公司管理，私人楼宇越来越多地委托专业的物业公司管理。3.物业的所有权与管理权分离。物业管理公司与业主的关系是雇用关系，业主通过招标或协议等方式选择物业管理公司，要认真考察公司的信誉、专业知识背景及管理、财

8、务、法律水平、管理费用的高低以及社区活动能力。而物业管理公司饱受市场竞争的压力，必须注意其形象，不断改善经营管理，提高效率，尽量让业主满意，否则就会有被淘汰或被解雇的危险。4.物业管理及收费标准由市场形成。在市场经济体制下，物业管理的收费形成是按照市场经济的规律，由供求双方在市场竞争中形成，政府一般不规定具体的收费标准，具体收多少管理费由业主(委托方)与管理公司(受托方)双方讨价还价决定，视市场供求状况、地区环境、房屋数量与质量、服务内容多少等情况而不同。物业管理发展趋势：1.专业化发展趋势。物业管理专业化是指物业管理的专项服务由专业服务公司来承担。主要表现：一是有一定规模的物业管理公司将成立

9、下属专业性的服务公司来对本公司的物业管理项目进行分类管理，同时对外承接物业管理的专业项目；二是规模较小的物业管理公司将自己所管物业的专项服务项目委托给不同的专业公司进行管理。物业管理公司扮演一个“集成商”的角色，对各专业服务公司按行业规范进行指导和监督。如物业管理公司可将电梯委托给专业的电梯公司进行维修和保养，将清洁工作委托给专业的清洁公司进行管理，将安全管理工作委托给专业的保安公司进行管理，等等。2.集团化发展趋势。物业管理集团化是指物业管理企业通过多种方式形成具有市场竞争力的企业集团，走规模化发展的道路。这也是我国物业管理市场化发展到一定程度的必然产物。目前我国的物业管理实行的是政府定价或

10、政府指导价，即使以后实行物业管理的完全市场定价，但由于物业管理涉及到的是每个人的切身利益，因此，一般的物业管理项目不可能有巨大的利润空间。所以，物业管理行业无论从目前还是长远来说，它永远都是一种微利性行业。再从经济发展的规律来看，物业管理市场的激烈竞争，最终也会使其成为一种微利性行业，也就是说，市场竞争最终使任何一种行业都将成为微利性行业。由于物业管理行业的市场准人度低，这种发展趋势将表现得更为明显。物业管理的微利性对其规模效益形成的要求就会很高，客观上要求物业管理企业必须走规模化、集团化之路。一方面，物业管理企业通过激烈的市场竞争，必然会实现企业的优胜劣汰。从而使一部分优势企业能够发展壮大，

11、使物业管理企业集团化趋势能够形成。另一方面，物业管理企业之间可通过兼并、合作等方式，实现物业管理企业之间的强强联合，从而形成物业管理的企业集团。3.市场化发展趋势。物业管理市场化是指物业管理企业通过市场竞争方式获得物业管理项目并进行市场化运作，其中也包括物业管理服务定价方式的市场化。我国物业管理从产生之初，走的是一种自建自管的发展模式，市场化程度低，整个行业基本上处于一种封闭式的发展状态。从1999年5月建设部在深圳召开全国物业管理工作会议后，这种状况有了很大改变，全国的物业管理市场已开始启动，制约物业管理市场化的瓶颈正被一一打破，物业管理的市场化进程也在迅速推进。目前其市场化发展的形势非常喜

12、人。从物业管理的发展来说，物业管理作为一种人们可接受的商品，受其经济规律的作用，最终会走向完全的市场化。物业管理的市场化发展是物业管理发展的基础，是物业管理行业发展的最终动力。如果没有物业管理的市场化发展，物业管理的其他发展趋势都不可能实现。4.品牌化发展趋势。物业管理品牌化发展是指物业管理行业走向以物业管理企业的品牌效应为中心的发展之路。物业管理是一种社会化、专业化和市场化的管理，其最终结果就是进行市场化管理。也就是要利用市场经济要素对物业管理的资源进行优化配置，从而形成最佳的经济效益、社会效益和环境效益。实行物业管理的市场化管理，必定要引进市场竞争机制，通过激烈的市场竞争导致企业优胜劣汰，

13、优势企业会依靠其实力和品牌走上良性发展的道路，而一些实力不强、品牌不佳的企业将会被淘汰，这些都将促进物业企业走品牌化发展的道路。物业管理的行业特征也决定了物业管理企业必须走品牌化发展的道路。物业管理行业的特征要求物业管理必须走规模化发展道路，而物业管理的规模效益又是怎么样产生的呢?首先，只能是物业管理企业利用品牌效应参与市场竞争得来的；其次，物业管理的“产品”是一种服务，是一种无形的东西，而衡量无形的“服务”，最佳的标准就是“品牌”；再次，房地产开发商或业主大会通过物业管理招投标选择物业管理公司，在备选的众多要素中，物业管理的品牌就显得非常重要。对一个物业管理企业而言，品牌是企业发展的生命，是

14、对外扩张的利器。没有品牌的企业是不会有大的发展的。因此，物业管理企业的品牌对物业管理企业的发展至关重要。三、研究重点1.认清国内外物业管理的现状，实地考察珊瑚大厦的具体情况，针对大厦制定一套行之有效的物管方案。2.掌握物业管理投标文件编制的方法，了解投标书包括的内容。3.对珊瑚大厦周边环境进行考察，掌握其周边同等物业的收费标准，为珊瑚大厦投标文件中的财务分析提供参考依据。四、主要参考文献1 崔玮浅谈投标文件的编制J中国招标 2009年26期2 姜勖浅议当前物业管理中存在的主要问题及对策J学理论 2009 年29期3 黄惠春，陈丽洁透析当前物业管理存在的问题J现代经济：现代 物业中旬刊 2009

15、年10期4 苏俊小区物业管理系统的设计与实现D电子科技大学 20085 朱丹从物业管理的性质看我国物业管理制度的完善D重庆大学 20096 佚名浅谈我国物业管理现状及发展趋势 ews/0911/26628.html7 白萍国外物业管理模式的分析与启示 .html8 张江明关于物业管理收费难问题的探讨J浙江房地产 2009年6期9 梁涛我国物业管理市场的制度创新基于国外经验借鉴的视角J中小企业管理与科技 2009年33期10 何黎知物权法对物业管理的影响J管理观察 2009年31期11 毛鹏物业管理招投标规范化研究D东南大学 2005 12 崔玮浅谈投标文件的编制J中国招标 2009年26期 1

16、3 张东物业管理招投标的误区和难点J中国物业管理 2007年10期14 王纪东，周光明物业管理投标技巧与操作模式探析J现代物业 2007年11S期五、指导教师意见 指导教师： 六、学院毕业设计（论文）指导小组意见 负责人： 7毕业设计（论文）文献综述题 目 重庆市珊瑚大厦物业 管理投标文件的编制 专 业 工商管理 班 级 房管班 学 生 指导教师 吴 智 宏 重庆交通大学2010年目前，全国物业管理企业已有1万多家，物业管理作为一个新兴的行业正在崛起，显示出了强大的生命力和广阔的发展前景。物业管理同其他新生事物一样，有一个不断完善自身，不断规范运作的过程。然而，物业管理和物业管理招投标过程中存

17、在诸多的问题还有待解决。1当前物业管理存在的问题。就这方面的研究黄惠春、陈丽洁认为我国当前物业管理主要存在的问题有：1因业主拖欠物业费而使物业服务陷入“恶性循环”的问题。“当物业费收缴率低于80时，物业公司将难以维持正常的经营管理活动。”物业费的收缴难度大造成了业主欠费物业亏损服务减少更多业主不交费的恶性循环的状态。2因开发建设遗留问题而引发的后期物业管理的问题。在实践中经常可以看到，开发商随时更改规划，不按照规划建设配套设施，质量不合格，销售面积缩水等等这些问题。在业主人住了以后逐步的暴露出来，并长期得不到解决，致使业主把这些问题都归结到物业服务企业身上。3因物业公司服务、运作不规范而引起的

18、问题。和以前相比，现在物业服务企业有一部分已慢慢向有序的方向去发展。但从客观上讲，还有很多的物业公司的服务很不规范，从而引起了大家对其资质和服务水平的置疑问题。从市场竞争的角度看，现在相当多的物业公司之间存在着严重的恶性、无序竞争的问题。姜勖提出物业管理中存在的问题主要有：1政府行为的不规范。在现实中，由于一些地方政府长期存在着重建设轻管理的工作方式，以致各相关职能部门都不愿花费过多的精力去管理这个不能创造“立竿见影”政绩的服务行业。开发商行为的不规范许多房地产开发企业为了最大限度获得利润，在项目的立项、开发、设计、施工以及日后的物业管理上都作了周密良好的设计和规划，并将美丽的蓝图呈现给购房者

19、，在“郑重”承诺加“空头支票”的许诺下，通过描绘“美好”憧憬博得购房者的信任。然而当项目完成后(即销售完)，一旦在施工质量、交付日期、规划漏点、房屋大修理基金等问题暴露后，却百般推委，置之不理，致使这些问题让弱势的业主来承受，置物业管理企业于矛盾纠纷的旋涡中。业主行为的不规范提高物业管理服务水平是广大业主的共同心声，但对物业管理的义务却不是全体业主的共同责任，这种权力与义务的不平衡是当前物业管理中存在的重要问题之一。许多业主将本应由政府承担的责任、开发商不规范行为、供电、自来水等部门存在的问题转嫁到物业管理的身上，有时一件很小的事情如邻里纠纷都能成为拒交物业管理服务费的理由。学者朱丹3对这方面

20、的研究，得出的结论是：第一，物业服务企业承担的各种类型的义务之间关系不够清晰，没有确立以约定义务为核心。首先表现在法律对物业服务企业设定的法定义务过多，其次物业服务企业与业主之间的约定义务和由政府或其他组织委托而产生的义务之间关系不明确。第二，法律赋予了政府过多的干预权力。主要表现在，政府有权对物业服务企业进行行政处罚的事项过多。第三，物业合同制度本身的一些问题，主要体现在，物业服务合同订立、解除以及物业合同示范文本三个方面。我国前期物业管理中还存在诸多问题，前期物业的起算点是以建设单位选聘物业管理企业开始。如果建设单位在建设中就选聘物业企业，则前期物业就包含了前期介入。这实际上是模糊了前期介

21、入和前期物业的区别。一方面，这一概念不能明确界定前期物业的开始时间，容易使前期物业企业将在前期物业中的物业管理人身份和前期介入中的顾问身份相混淆，不 利于前期物业企业适时、合情合理地开展工作。另一方面，容易使业主将物业企业和建设单位等同，将建设质量责任等同于服务质量，不利于前期物业企业与业主良好关系的建立，影响前期物业企业在该物业区内的长期经营。前期物业管理合同侵犯了业主合法权益，表面上看，在前期物业中建设单位和物业企业签订的合同以及前期物业企业和业主签订的合同都是在平等、自愿的基础上签订的，是双方自愿选择的结果。但是，实际上建设单位始终处于绝对的主导地位，无论是对物业企业，还是对业主都具有支

22、配权。依照我国物业管理条例建设单位拥有对物业企业的选聘权、临时管理规约的制定权以及将前期物业服务合同强制 性卖给业主的权利。在前期物业管理选聘中，决定权完全在建筑单位手中，前期物业企业为了中标，而一味强调最低价格，造成中标企业利润空间较小。而中标企业为了谋取更大的利润，就可能会将一些不合理的条件，转嫁到业主身上4。物业管理投标过程中存在的问题针对物业管理投标过程中存在的问题，朱春堂5认为：.招标工作的组织管理不规范。从目前物业管理的招标情况看，除了少数业主单位委托专业招标代理机构，多数单位都是自行组织物业管理招标工作。由于业主单位没有相应的组织机构和专业人员负责招标工作，对招投标法规和组织管理

23、工作也不熟悉，造成了物业管理招标工作不规范，操作的随意性较大。.缺少专业规范的招标文件。由于物业管理条例中没有明确物业管理招标文件范本，各业主单位也缺少物业管理招标经验，物业管理行业在国内大部分地区不够成熟，所以业主单位根据自身的需要和想象，编制出了各式各样的招标文件，有的服务范围不全，有的服务标准不明确，有的评标标准不切实际等等。.招标决策过程不透明。由于前期物业管理招标投标管理暂行办法对物业管理评标内容和方法没有具体规定，造成评标工作的不规范，评标结果主要受业主单位领导的意志影响。有些单位评标时，不注重对服务质量和报价的综合评价，一味地追求低价，结果造成恶性价格竞争，导致中标单位无经济实力

24、保质保量完成物业服务，物业使用人投诉不断。个别物业管理公司通过对业主单位领导的公关来影响最终的评标结果。除此之外，物业管理投标过程中还存在一系列的问题：.地方保护主义。物业管理公司凭借自身的实力和品牌影响力，通过投标赢得了各种类型的物业管理权，但由于当地政府有关部门或开发商从本地区或部门的利益出发采取不合作态度，使中标的物业管理公司无法正常开展各项管理工作，最后不得不撤出。还有的物业招标单位，先利用外地名牌物业管理公司的名声和影响力，帮助自己把物业推出去并进行前期管理运作，等管理工作基本正常后，再另找借口迫使外地公司退出，而重新组建新的物业公司取而代之。.评标专家的选拔标准尚未明确。中华人民共

25、和国招投标法中第三十七条规定，“依法必须进行招标的项目，其评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二”。在实际的评标过程中，专家往往是由物管部门指定的，这就很容易使市场上出现“寻租行为”。最终导致的后果是业主的利益并未得到充分的保证，而招投标工作的公平性和专业性受到一定程度的影响6。3物业管理招投标存在着区域性的发展不平衡，东部好于西部，南方强于北方，很多城市物业管理招投标的普及率不高，参与招投标的各方对物业管理招投标满意程度较低。物业管理招投标市场环境不够完善，大多数物业管理企业均认为在招投标过程中存

26、在着不同程度的困难。可以肯定说，我国的物业管理招投标市场已逐步走上正轨，但是距离程序化、制度化、法制化仍有很大的差距，主要原因归根结底还是在于物业管理招投标不够规范，物业管理市场中各参与主体对物业管理招投标缺乏足够的信心7。4.物业公司运作不规范。有些物业管理公司在财务制度和管理上缺乏专业性，不能提交物业收费的预算、决算等财务报告，无法让业主了解他们所交纳的物业费究竟是如伺构成和分配使用的。有些物业管理公司与业主产生纠纷后，常常采取不正当的手段解决问题，如通过拒绝业主进入小区、停水、停电或者暂停使用来管制，这种行为明显扰乱了居民的正常生活，侵犯了消费者的权益8。3物业管理投标书的编制技巧“物业

27、管理投标书编写的注意事项” 9中提到物业管理投标书的基本要素包括计量单位、货币、标准规范、表述方式、理论技巧和资料真实性。在物业管理投标书编制过程中要注意：1.确保填写无遗漏，无窄缺。投标文件中的每一空白都需填写，如有空缺，则被认为放弃意见；重要数据未填写，可能被作为废标处理因此，投标公司在填写时务必小心谨慎。2.不得任意修改填写内容。投标方所递交的全部文件均应由投标方法人代表或委托代理人签字；若填写中有错误而不得不修改，则应由投标方负责人在修改处签字。3.填写方式规范。投标书最好用打字方式填写，或者用墨水笔工整填写；除投标方对错处作必要修改外，投标文件中不允许出现加行涂抹或改写痕迹。4.不得

28、改变标书格式。若投标公司认为原有标书格式不能表达投标意图，可另附补充说明，但不得任意修改原标书格式。5.计算数字必须准确无误。投标公司必须对单价合计数分步合计总标价及其大写数字进行仔细核对6.报价合理。投标人应对招标项目提出合理的报价高于市场的报价难以被接受，低于成本报价将被作为废标，或者即使中标也无利可图。对于物业管理投标书的编制，“制作投标文件，四点莫出错” 10中指明：1.“投标须知”莫弄错。投标须知是招标人提醒投标者在投标书中务必全面、正确回答的具体注意事项的书面说明，可以说是投标书的“五脏”。因此，投标人在制作标书时，必须对“招标须知”进行反复学习、理解、直至弄懂弄通，否则弄得不好，

29、就会将“招标须知”理解错，导致投标书成为废标。2.“实质要求”莫遗漏。招标投标法第三章第二十七条规定：“投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应”。这意味着投标者只要对招标文件中的某一条实质性要求遗漏、未做出响应，都将导致废标。3.“重要部分”莫忽视。“标函”、“项目实施方案”、“技术措施”、“售后服务承诺”等都是投标书的重要部分，也是体现投标者是否具有竞争实力的具体表现。倘若投标者对这些“重要部分”不重视，不进行认真、详尽、完美的表述，就会使投标者在商务标、技术标、信誉标等方面失分，以致最后落榜。4.“细小项目”莫大意。在制作投标书的时候，有一些项目很细小，也很容易做，但稍一粗心大意，就会影响全局，导致全盘皆输。4.总结评述对于我国当前物业管理存在的问题，前面学者主要从政府政策、开发商的行为和业主的的行为进行研究。由于我国的物业管理正处于一个发展阶段，各方面的法制法规还不够完善，从而使得整个行业还存在许多不规范的地方。开发商为了使商品房迅速销售，可能会提出一些空头承诺，等到交房后又不兑现，使得许多房屋售后问题都归结到物管公司上。作为业主，很多对物业管理的认识还不够，不配合物管人员的工作，从而使物管工作很难进行。我认为，现在物业管理存在的主要问题在于政府的监管不够，对物管行业制定的规章制度不够完善，