板块市场调查报告及开发策略

1、1 1 / / 3737南湖板块补充调查报告及都市桃源开发策略建议第一章 前言调查目的目前，南湖都市花园的规划设计招标正在紧张，我们策划2 2 / / 3737小组的工作重点也转入开发策略设计时期，为了对南湖板块 的竞争对手的开发策略做一个全面了解，并在此基础上对公 司的项目开发策略做初步建议，我们特对南湖花园板块的要 紧在销项目做此调查。二、调查实施单位 本次调查现场实施由周小靖、袁西、张炜、潘继征、徐 婕、王艳玲共同完成，资料分析由周小靖、张国良、潘继征、 袁西、辛大扬、王艳玲、徐婕共同完成，资料整理和文案写 作由周小靖完成。三、调查规模1 1、样本数量：本次重点调查的楼盘数量为 8 8

2、个，包括中 央花园之碧云天，虹顶花园、新大地、成功花园、加州花 园、华锦花园和江南庭园。2 2、样本广度：因开发策略属于竞争策略之一，因此本次 调查范围仅仅陷于南湖花园板块之内。3 3、样本深度：本次调查对个案深入程度重点在项目目前4P4P 策略同第一次调查的变化， 并企图从这种变化中分析出 对手的开发策略选择。四、调查方法 本次调查针对在销项目区内进行了考察，去各售楼部进 行了详细咨询，并利用因特网进行了个案资料收集，对部分 项目疑点后来又进行了电话咨询。五、资料统计分析方法 本次调查的资料统计是依照调查员调查记录和所收集资3 3 / / 3737料加以整理的，采纳分析方法力求全面客观。六、

3、报告权威性讲明1 1、资料完整性讲明：由于本次调查属本策划小组第一次 调查，存在经验不足的遗憾，因此有些信息没有收集到， 但就资料总量来讲，足以保证本报告的完整性。2 2、资料真实性讲明：关于各对手销售效果情况、每期开 发量情况、下一期开发量情况，专门难取得真实资料，我 们只能利用现有资料和科学方法进行预测，本报告以“预估”加以标记，特请决策者注意。第二章要紧调查成果统计分析一、南湖花园板块项目分类同我们的第一次调查（20012001 年 1212 月 3 3 日）相比，南湖花园板 块在售项目的“棋局”发生了新的变化，有些项目差不多售罄， 有些项目进入销售尾期且有新的推盘动向，有些项目第一次调

4、查未开盘，本次调查差不多变成现房，现将这种“变化”列表比较 如下：第一次调查 便差不多售 罄的项目第一次调查准现房在售，本次全部售 罄的项目第一次调查准现房在售，本次调查少量尾盘在售的项目第一次调查 期房预售，本 次调查现房 在售的项目第一次调查 未开盘，本次 调查在售的 项目4 4 / / 3737祥和苑、温馨苑、康乐苑、 宁静苑，宝安 花园、华锦 1 1期、松涛苑、颐和苑、 新大地 1 1 期，江宏花园 3 3 期，经典花 园江南庭园 2 2期，华锦 2 2期加州花园、成功花园 1 1 期新世纪宝安 家园、虹顶花 园，新大地博 雅苑、子期 园，共 6 6 个（期）共 4 4 个（期）共 2

5、 2 个（期）共 2 2 个（期）共 4 4 个（期）从上表个项目的变化中，我们能够得出如下结论：1 1、南湖花园板块从当初的整体规划进展到今天，已变成 一个项目密集的“大杂烩”；2 2、1010 多个（期）项目的全部入住或差不多入住，使该板块的生活氛围和社区配套差不多成熟，属成熟大型社区；3 3、8 8 个（期）在销项目和明年 2 2-3 3 个新推项目将使本板 块的竞争压力高居不下；4 4、在江宏花园、华锦花园和成功花园等3 3 个低档低价经济适用房项目中，江宏花园差不多售罄，华锦第三期已转 入商品房开发，成功花园除了价格以外，其它从产品到环 境均处弱势，因此经济适用房对南湖板块的低价冲击

6、力度将得到一定缓解，整个南湖板块将进入全面转型与初步升 级时期；5 5、第一次调查和第二次调查的时刻间距刚好一年，因此， 从两次调查在销项目的变化情况能够初步估算出市场对 南湖板块的消化力大约在 3030- 3535 万方之间。、板块项目规划布局总示意图见如下南湖花园板块项目规划布局示意图：5 5 / / 3737宝安花信I- ;华锦花虹顶花园 I I-成功花制图：周小靖在建新入中央花园机江宏化园宁静苑北松涛苑其碧云中江南庭院加州花一司河，蚪宝安花园变丿机场二路新大地运新凯机新世场南湖路现有路在建或者已售罄项6 6 / / 3737从上图能够看出：1 1、整个南湖花园板块的开发差不多上是从井冈

7、山路（板块总入 口处）向南湖路逐渐推进；2 2、目前在销项目差不多上在机场路两边；3 3、在销项目集中地带也是整个板块大型配套设施的密集地；4 4、本项目的区位优势目前在南湖板块属于偏中位，假如洛梁路 早日连通，其两侧的地块将是南湖花园板块下一个板块密集点，本项目的区域优势也会得到改善。三、板块在销要紧项目产品特点描述中央 项花园 目之碧名云天 称 L L产品特1 1 点 1 1虹顶花园新世 纪宝 安花园新大地成功花园加州花园华锦花园 2 2期围中花周7 7都绕心园边布局采取中 央花园 和组团 相结合的方式，总体 上成 两个半围 合组108108 亩土地由于 被规划 中的奥 林匹克兵营式，密度高2 2 个组团，小高层靠近里边空旷地有定规 模中 心花园，其7 7 / / 3737层住差不多团，但运动场它均宅朝上每 3 3二者分割成匀布向南栋楼成的组两块，开局，组偏北“小”字团绿发成四团感一占八、）型围合化地个组团不是保证成个大小专门对中组团比较强，从央景悬殊，规划观的也可图大共享，看作致可栋距只有能 7 7-比个9 9 个组期大中心团，有有提花园半围高的布合，也局有行列式层4 4 栋 6 6规戈 U U 1 1规划大约 1313第一3 3