商业综合体项目工程管理工作总结

1、余姚五彩城项目余姚五彩城项目工程管理总结工程管理总结2015年1月从工程的角度出发，总结应该包含以下几个维度：1、与设计部的配合并反馈2、与商业部的配合并反馈3、与成本部的配合并反馈4、项目部内部管控及工程实体的质量、工期、安全管理聚焦到项目部内部管控及工程实体的质量、工期、安全管理上：1、最快的工期，但同时留下了许多遗憾2、2013年2014年上海大区工程管理部检查历史排名情况时间质量安全 分数排名分数排名2013第一季度77.945/872.277/82013第二季度75.346/769.586/72013第三季度76.647/1074.548/102013第四季度74.0910/1056

2、.6710/102014第一季度74.3210/1064.4510/10余姚住宅虽有瑕疵，总体而言，施工质量排名整体是靠前的，交房后整体反映较好。二期从开工到竣工18个月，工期也基本达到了置地的标杆。同一个团队，为什么商业项目质量管控没能很好的达到要求？3、项目架构及人员编制偏少，面对大量的管理工作，精力不够，且未能充分意识并寻求公司的支持2、因为过程管控的原因，导致整体工期排布不合理，后期项目团队绝大部分的精力都花在的进度协调上 1、项目团队缺乏商业项目的管理经验，未能够充分认识商业项目的复杂性，预判并提前解决4、项目部内部管控未能更有效的进行工程筹划、专项审批、样板先行、工序交接、审图并反

3、提设计，给质量及安全留下了隐患。抛开施工队伍的因素，寻找自身的问题，主要在以下四个方面：2、图纸管理3、施工平面的布置与筹划4、屋面工程5、超长 结构6、大型机电设备7、中庭脚手架的搭设与拆除8、移交9、渗漏2、结构加固3、拆改工作机电管线、砌墙砸墙4、一次消防验收下，主体施工与租户装修施工同步进行一、主体施工的差异一、主体施工的差异1、平立面复杂，管理量大无标准层、无标准立面、无标准门洞、无标准机房、无标准节点 平面标高错落，降板反梁斜梁比较多设备基础几百个，且分散于各个角落 商业街凹进突出，每个店铺都不一样防火门洞尺寸不一圆弧形结构平面每个楼层的防火分区范围不一样幕墙不同系统间的节点700

4、多个非标箱，基本都不一样一、主体施工的差异2、图纸管理 不同版本设计图纸的影响 大量的深化设计砌墙综合预留孔洞图、设备基础图、机电综合管线图、机房深化设计图、精装深化设计、非标箱的深化日期日期图纸描述图纸描述主要内容主要内容/ /备注备注2012.11.7基础底板施工图 2012.12.6地下室施工图 2012.12.6第一版施工图 报规用图，对于设计的画图有很大影响，如果不能分成两拨人设计，2013.2.1第二版施工图 将第一版图纸地下室的变更内容反馈升版图纸中，同时地上部分整体升版，经过联合审图。地下室还处于施工阶段，有影响2013.6.17第三版施工图结算依据将第二版图中的变更汇总升至第

5、三版，增加了部分楼梯节点详图、影院超市随租户布置调整、酒店塔楼去除两部电梯的变更、幕墙干挂石材、墙身节点等日期日期图纸描述图纸描述主要内容主要内容2013.2.1招标图纸全专业第一版图纸，供招标使用2013.5.30现场综合管线深化图纸按招标图纸深化各层管线标高2013.6.10顾问优化方案风系统主管从租户移至中庭；增加送风口2013.6.24第一次整版升版全专业图纸招标图纸深化版+过程中变更2013.7-2013.11现场第二版综合管线图纸风管移到中庭，重新调整各管线布置和标高2013.11.27第二次整版升版全专业图纸小租户设计指标调整；增加排烟、排油烟、排风等系统；强电回路调整、优化；风

6、管主系统再次移近租户结算依据2014.3.1现场第三版综合管线深化图纸中庭精装修标高；防火卷帘；2013.12-2014.6小租户各类设计变更小租户增加排烟等系统3、施工平面的布置与筹划 塔吊的布置 人货电梯的布置1#人货梯2#人货梯3#人货梯4#人货梯5#人货梯7#塔吊布置在消防水泵房、网络机房上，后强行拆除1#-4#人货梯均布置在大店铺内，后期对租户、对幕墙影响很大。5#人货梯设置在楼梯前室，因为占用了开闭所，没用多长时间就匆匆拆除。反思：1、塔吊布置时，应结合设计方案及初步设计的机房位置考虑，避开重要机房2、人货梯布置适当考虑避开租户位置，尤其是大店与主力店3、人货电梯、塔吊受屋面工程施

7、工滞后的影响、屋面工程要尽早完成4、屋面工程 采光顶钢结构吊装、幕墙封闭实现闭水 屋面附属工程不同于住宅屋面，对于商业项目来讲，屋面工程对于进度的要求非常高钢结构吊装钢结构吊装中庭钢结构吊装前后有三次方案调整：1、工程初期方案阶段考虑全部采用塔吊吊装（布置7台塔吊施工面全覆盖也是为钢结构吊装考虑）。2、钢结构定标后钢构单位初步深化后考虑用70T吊车及塔吊将钢梁吊至屋面，再从屋面上水平滑移。（后因屋面不具备滑移条件而取消）3、正负零板回顶加固后，大跨钢梁（C区）采用130T吊车在中庭吊装，短跨（A区、B区）采用塔吊吊装。A区采用5层楼板搭设操作平台，钢梁分段采用塔吊吊至平台，在平台上平装就位。

8、B区采用塔吊直接吊装就位和在五层两端走廊上搭设施工平台，钢梁分段采用塔吊吊装在平台拼装C区采用汽车吊直接吊装1、屋面施工比较失败，重心放在了主体结构和抢采光顶上面，屋面附属工程进展缓慢。导致屋面土建一直施工，始终无法给出工作面做防水，防水开始施工的阶段12月底，天气开始连续下雨。2、防水从三元乙丙防水聚氨酯BAC自粘卷材3、租户的要求、幕墙的进展需要拆除人货电梯和塔吊，导致找坡层采用了泡沫混凝土，泡沫混凝土强度慢，成本保护受到挑战4、1月份机电应开业的时间要求，需要开始在屋面施工，土建工作又未完成，深度交叉5、吊篮配种位置、机电深度交叉（设备、桥架）塔吊拆除都给屋面后期的施工造成了极大的影响，

9、屋面防水直到5月中旬才完成（后期的混凝土保护层采用了汽车泵，部分无法到达区域人工运送）。6、屋面的施工完成时间短，使得屋面渗漏无法在施工阶段暴露，对后期运营时屋面的渗漏也有很大的影响 结构封顶之后，原浆收光，屋面附属工程的工作一定要重视，并将其纳入关键节点计划当中,结构封顶之后，第一时间完成。5、超长 结构 对结构尺寸偏差、结构平整度要求高 如何在超长结构中，5cm的找平，如何保证人造石的施工质量 l 中庭洞口施工误差中庭洞口施工误差大，最大误差达到大，最大误差达到490mm；l 扶梯唇口位置误差扶梯唇口位置误差达到达到330mm；l 结构柱及墙体偏差结构柱及墙体偏差致租户玻璃隔断整致租户玻璃

10、隔断整体向中庭偏移体向中庭偏移150mm；6、大型机电设备的进场、吊装、安装扶梯、锅炉房、柴油发电机、空调冷冻机组 需要重点考虑运输通道 厂家排产周期 扶梯在中庭脚手架搭设之前就位 扶梯唇口尺寸复核，扶梯就位后的成品保护、防火 锅炉房的泄爆，锅检所的认可 吊装方式7、中庭空间装修中庭脚手架的搭设与拆除1、中庭脚手架是后期精装施工最为重要的一个环节，因此建议将中庭脚手架搭设和拆除列入关键节点计划中。2、项目管控过程中，要重视中庭脚手架搭设安全与精装施工工作面的内容2#楼中庭区域平面面积共计2728m2，结构比较复杂，涉及扶梯、钢结构连廊、钢结构屋面。精装施工平台一部分从首层板起搭设并避开扶梯，一

11、部分从4、5层钢连廊及结构板搭设。屋面梁底标高30.30m，架体搭设高度为27.2m。 扶梯位置不利于脚手架施工弧形边沿不利于脚手架施工中庭脚手架开始搭设时间：2013年11月7日中庭脚手架完成搭设时间：2013年12月15日基本搭设完成，项目部与总包安全部初验不通过，整改之后；大区工程管理部认为仍不符合要求，并且隐患很大。直到2014年1月22日整改完成。后又因为防火卷帘及拦河立挺的施工，不停的调整、改造，极大的影响了现场精装施工的进展。1、架体整体安全方面：扫地杆缺失且不连续；横竖向剪刀撑数量不足且不连续；因中庭扶梯的影响，中庭脚手架立杆受力于横杆上2、精装单位施工方面：精装修的施工平台竹

12、笆未铺设； 立杆离中庭结构不足500；扶梯下方的施工平台未搭设；周边操作面的横杆、篼网缺失 采光顶铝板包封整体高差约4-5米,脚手架搭设完成后先进行区域铝板安装；脚手架第一次拆除至5层楼板，由精装修单位搭设活动架进行区域铝板施工。1 12一次落架两次落架较合理的脚手架方案 冷冻机房、锅炉房、柴发机房、空调机房等机房、强弱电间、管道井等 砌墙综合预留孔洞 屋面工程等土建机电移交地面标高、结构平面尺寸、粉刷平整度、垂直度等土建精装移交 管线标高、电缆穿线、末端点位定位、牵引封板、机电末端等机电精装移交8、移交1、土建与机电移交、反移交及再移交2013年7月2014年5月分项分项阶段阶段影响结果影响

13、结果机房移机房移交交大型设备进场前大型设备进场前1 1、设备基础未完工，导致设备进场一拖再拖、设备基础未完工，导致设备进场一拖再拖2 2、冷冻机房上方吊装口未封堵、冷冻机房上方吊装口未封堵3 3、运输通道预留不满足设备进场需求、运输通道预留不满足设备进场需求4 4、锅炉房在后浇带上，后浇带封闭晚、锅炉房在后浇带上，后浇带封闭晚大型设备进场后1、机电未及时进行反向移交、导致预留孔洞封堵滞后2、地下室渗水、潮湿，机房顶部结露，无法进行腻子施工3、机房防火门未及时安装（门洞尺寸、塞缝），机房无法封闭，只能临时封闭4、地下室渗水、地坪施工滞后强弱电间、管道井移交反坎未及时浇筑（土建图纸无反应，机电后期

14、怕渗漏风险，要求增加）为管道安装方便，先不砌墙，管道井管道施工完毕后未反向移交土建进行砌筑，在精装移交时，才暴露出来强弱电间、管道井门未安装及时，导致机电设备防盗压力巨大砌墙综合预留孔洞后期现场到处砸洞、补洞，并且责任无法分判屋面详见屋面工程 移交工作从2013年11月开始，到2014年2月底才基本完成。 问题： 1、过程中土建、机电、精装单位信息不对称、相互扯皮，导致移交工作无法顺利进行； 2、结构尺寸偏差较大，结构复测不及时，导致结构整改慢 。中庭洞口施工误差大，最大误差达到490mm；扶梯唇口位置误差达到330mm；结构柱及墙体偏差致租户玻璃隔断整体向中庭偏移150mm； 2、 土建移交

15、精装 我们采取了3个动作： 1、组织机电与土建单位、精装修与土建工作面遗留问题进行排查将移交工作细化到每个点，将每个点都制定一个移交时间来进行控制（包含土建、机电及各个阶段的时间点） 2、建立移交台账，梳理移交工作；组织场地移交50余次，移交单36张，跟踪剩余问题120余项； 3、并将项目工程例会分为土建大例会和精装区域例会，精装例会以精装施工单位为主，重点跟进落实非精装与精装区域问题26六、工作部署2层及层及3层中庭区域：层中庭区域：3月月18日完成电缆穿线；日完成电缆穿线；3月月14 日机电完成风口定位；日机电完成风口定位；3月月153月月19日精装完成空调风口开孔日精装完成空调风口开孔3

16、月月163月月26日机电完成风口追位；日机电完成风口追位；3月月19日日4月月3日精装修完成天花及墙面日精装修完成天花及墙面末端定位工作；末端定位工作；3月月25日日4月月10日机电牵引到位完成；日机电牵引到位完成；4月月12日隐蔽验收完成。日隐蔽验收完成。2 2层及层及3 3层后场区域：层后场区域：3 3月月2525日完成电缆穿线；日完成电缆穿线；4 4月月1 1日日44月月7 7日精装修完成末端定日精装修完成末端定位；位；4 4月月1212日机电牵引到位完成；日机电牵引到位完成；4 4月月1515日隐蔽验收完成，开始封板日隐蔽验收完成，开始封板。中庭区域施工按中庭区域施工按1#1#至至5#

17、5#中庭顺序进中庭顺序进行；行；精装修与机电配合进度要求3、 机电精装移交 余姚五彩城的移交工作在余姚项目有成功有失败，主要牵涉到几个方面： 土建与机电移交、反移交及再移交2013年7月2014年5月（差） 土建工作面与精装移交2013年11月2014年2月（差） 机电与精装移交、反移交、再移交2014年2月2014年4月（好） 由于移交没有做好，后期的深度交叉，让项目管理的非由于移交没有做好，后期的深度交叉，让项目管理的非常困难，举步维艰常困难，举步维艰1、项目部必须引起足够重视，管理好土建、机电、精装单位之间的信息不对称2、制定详细的节点计划，细致到每个位置、每道工序3、界面划分清晰，落实

18、到每个分包单位4、计划的严肃性，从严管控5、机房、管道井、屋面的施工要重视，提前启动，招商变更对其影响小。这点余姚项目非常失败。事项原因后续处理后续处理土建土建渗漏渗漏屋面渗漏1、结构裂缝2、屋面反坎高度不足3、地漏吊模不严实4、防水 卷材未能一次性完成5、屋面新开孔洞6、沉降缝漏水7、电梯门未封闭等原预留的燃气管道被下方租户遮挡，重新找路径、开洞地下室渗漏1、底板、墙板后浇带渗漏2、墙根渗水3、侧墙预留洞渗漏4、顶板降板位置渗漏5、疏水层幕墙渗漏1、未完工封闭2、部分打胶质量较差导致渗漏3、吊篮配重机电渗漏水管接头1、系统自身水管接头未严实，2、租户冷凝水管与主管对接未完整3、虹吸管脱开CG

19、V喷淋损坏1、施工误操作2、运营期车位限高未安装，大车碰坏水管结露1、供水水温较低，导致夏天上水管结露；2、部分租户将冷凝水接到现场主废水管1、上下水管做保温2、责令部分租户整改冷凝排水综合渗漏水管井渗漏1、水管井层间吊模封堵不严实2、水管结露1、管井地面做地漏2、上下水管做保温3、吊模修补屋面风井1、风井底部反坎渗漏；2、侧出风管上翘，侧出风管与结构间缝隙渗漏。3、风管接缝未打胶渗水，导致进入风管1、风井底部反坎外侧防水加强处理，2、上翘风管整改，侧出风管与结构间隙油膏封堵3、防水卷材、加大炮楼帽子。空调机房渗漏有水机房，冷凝管排水和空调箱周边管道可能产生的冷凝水等。有三处空调机房下方为租户

20、，机房内有穿楼板向下的送风管，空调冷冻水管、冷凝水落水管等。空调机房积水从上述穿楼板管道渗漏至下层。1、空调机房需做防水层2、空调机房设找坡层，并按面积合理设置合理数量地漏；3穿楼板风管四周设置挡水坎；4、穿楼板管道设置套管，套管内外封堵严实做防水。租户本身不具备防水的薄弱点、水源控制填高厨房局百犊施工管理工人用临水，水龙头未关,施工区域用水漏到运营区、施工打洞、消防放水加强管理9、渗漏专题渗漏专题1、分阶段隔墙砌筑施工随招商进展进行二、因招商特殊性导致的差异代号代号分类分类范围范围A A非租户区域砌墙图非租户区域砌墙图地下室非租户租赁区域、机房、楼梯等地下室非租户租赁区域、机房、楼梯等B租户

21、区域砌墙图处在两个防火分区之间的租户隔墙C租户区域砌墙图主力店分隔墙D租户区域砌墙图单个防火分区内的隔墙对于AB类砌墙图，在前期的招商筹划和设计当中，已经考虑齐全，并且后续不太可能因为招商而做大调整。可以与整套施工图同步出图、砌筑对于C类砌墙图，由于主力店及租赁范围确定的较早，调整概率比AB类大，但仍可控，可以可以与整套施工图同步出图、砌筑对于D类砌墙图，存在较大的招商变更可能性，应该分层分阶段进行出图、砌筑。图纸图纸出图时间（商业部确认）出图时间（商业部确认）备注备注1212层第一版层第一版砌墙图砌墙图1-21-2层中间结构验收前层中间结构验收前5050天天满足满足1-21-2层中间结构验收

22、的需要，根据现层中间结构验收的需要，根据现有商户确认情况有商户确认情况35层第二版砌墙图3-5层中间结构验收前50天满足满足3-53-5层中间结构验收的需要，根据现层中间结构验收的需要，根据现有商户确认情况有商户确认情况1-5层最终版砌墙图租户大面积进场前75天满足租户进场需要租户工程条件图租户进场前10-20天满足租户变更砌墙需要2、结构加固地下二层东南侧设备机房修改地下一层超市南侧增加楼梯地下二层通地下一层超市扶梯变更品牌型号塔楼北侧消防通道处加固影院屋面增加设备基础租户跃层增加楼梯租户厨房、卫生间区域回填爱贝丝增加水池影院8号影厅外墙修改，直接从5楼砌筑至五夹层顶金仕堡增加屋面水箱等1、

23、总共加固数量57根，其中整梁38根，支座19根，柱子3根，总体可控，结构设计是成功的。对项目有一定的影响，牵涉到管线拆改。有一部分原因是项目启动加固晚了，越早加固对项目影响越小。2014.1-2014.32、建议找专门的加固单位。租户厨房区域加固原因：厨房区域回填增加荷载 王品增加一楼通二楼梯 原因：开洞增加楼梯 3、拆改工作机电管线、砌墙砸墙软膜天花（比其余部位要求高20cm）主出入口（造型复杂，后期拆改困难）电梯厅（难度低，面广容易出现管理忽视，后期再改难度高）（3个重点关注区域）1.1.灯槽灯槽2.2.复杂造型复杂造型3.3.软膜天花软膜天花1.1.卷轴、电机；卷轴、电机；2.2.转弯半

24、径；转弯半径；3.3.安装高度安装高度机电深化机电深化精装修标高精装修标高结构尺寸误差，结构尺寸误差，建议建议5cm1.斜梁斜梁2.防火卷帘防火卷帘11.3防火卷帘专篇小结：小结：a.a.注意尖角位置处理：水平距离安装注意尖角位置处理：水平距离安装空间需空间需900mm900mm，尖角处双向，尖角处双向900900，避让空间需避让空间需1300mm1300mm；b.b.注意横穿走道位置，卷帘与梁位置注意横穿走道位置，卷帘与梁位置重叠，机电管线无法穿越，由标高决重叠，机电管线无法穿越，由标高决定（定（55005500层高层高-800-800梁梁-700-700卷帘卷帘-100-100精装精装=3

25、900mm=3900mm）4、一次消防验收下，主体施工与租户装修施工同步进行 一方面在进行主体施工的管理，另一方面需要解决几十个租户的界面移交、通道、垂直运输、堆场、临水、临电、安全、消防施工1）漏水 3）材料堆场 2）电梯使用 5）外立面施工，脚手架 4）消防配合 6）租户区域封闭防盗（防火门、幕墙）7）人货梯、塔吊对租户区域装修影响8）部分租户先行完成施工离场，安装门、排烟百叶、联动调试等问题1、项目配合问题9）建筑垃圾清运10）临水、临电管理1、强化现场的管理、派专职人员、成立小分队、第一时间解决租户问题2、对于现场引起的租户损失，项目进行赔偿3、项目与TC每天召开TC协调会，解决租户问

26、题4、零星工作租户自行解决，项目给予合理费用11）施工通道问题1、与交付条件差异，现场调整问题2、自行做风机盘管租户，施工质量管理上，中途形成了一个管理表格（关于管网试压、管网冲洗），但是监管力度不够，造成调试期间多处漏水；3、过路新风管，小租户私自开孔接驳，影响后端租户新风量；4、小租户为方便和高度问题，自行做冷凝水管接到管道进或者空调机房，造成机房积水，管井内排水管由于被接入冷凝水管，表面结露、导致渗漏5、租户装修或者货架遮挡执行机构、手报、预留燃气井6、屋面上，排油烟口与新风口过近，运营期间产生串味7、中庭部位人造石成品保护8、租户装修材料不符消防要求2、租户工程施工问题1、加强物业工程

27、部的管理职能，人员提前介入2、加强保安的管理职能，做好公区的成品保护3、部分管理动作需规范化八、主体施工与租户精装配合八、主体施工与租户精装配合重大节点事项开始时间完成时间备注 桩基施工2012-8-92012-9-30土方开挖2012-10-12013-1-15地下室结构封顶2012-12-62013-4-30第一块底板消防建审意见书2013-5-142014-2-20工程规划许可证2012-12-202013-3-27施工许可证2013-3-27主体结构封顶（影院）2013-5-12013-7-302013-8-26地下室中间结构验收2013-8-161-2F中间结构验收2013-9-233-5F中间结构验收 2013-10-23屋面钢结构吊装2013-8-162013-9-18连廊9-23采光顶封闭2013-9-102013-11-10重大节点事项开始时间完成时间备注 扶梯就位2013-10-222013-11-9中庭脚手架搭设2013-11-62014-1-222013-12-15CGV交场2013-12-10万家交场2014-2-15KTV交场2014-1-10土建移交精装2013-102014-1电缆铺设2013-3