中原_浙江嘉兴嘉秀洲_005号地块土地获得评估报告_40 -40页

1、浙江中原事业部浙江中原事业部2010嘉秀洲嘉秀洲005号地块土地获得评估报告号地块土地获得评估报告浙江中原物业顾问郑重声明浙江中原物业顾问郑重声明本项目相关报告仅提供给贵公司参阅，未经贵本项目相关报告仅提供给贵公司参阅，未经贵公司书面同意，浙江中原物业顾问承诺不将本项公司书面同意，浙江中原物业顾问承诺不将本项目提报的内容透露给任何第三方。目提报的内容透露给任何第三方。浙江中原物业顾问拥有本项目相关报告之一切浙江中原物业顾问拥有本项目相关报告之一切权利，未经浙江中原物业顾问书面许可，贵公司权利，未经浙江中原物业顾问书面许可，贵公司不得将其中内容透露给任何第三方。不得将其中内容透露给任何第三方。本

2、报告结构本报告结构项目地块解读项目地块解读嘉兴房地产市场解析嘉兴房地产市场解析项目区位&四至项目经济指标产品打造趋势09年发展小结区域重要规划重点个案分析土地市场分析本项目土地获取价格建议本项目土地获取价格建议Part 1项目地块解读项目地块解读项目地块解读项目地块解读项目区位与四至项目区位与四至项目位于浙江嘉兴秀洲区，嘉兴自古为富庶繁华之地 ，素有“鱼米之乡，丝绸之府”之美誉，随着整个长三角地区经济的发展，嘉兴已经成为了衔接浙江与上海的桥头堡，是浙江的北大门。项目本身处于嘉兴老城区“秀洲新区”，周边已成为嘉兴比较集中的住宅及商品房板块。本案本案至“上海”至“杭州”本案本案项目地块解读项目地块

3、解读项目区位与四至项目区位与四至项目目前周边状况相对凌乱；项目周边道路及通行情况，目前发展相对滞后；项目周边存在的一些老式公房影响项目视觉效果。项目处于嘉兴老城区商品房开发相对集中的区域，目前虽然周边开发现状不甚完善。但是我们有理由相信，与本项目沿路相望的目前正开发地块的启动，将有利的带动项目本身及周边区域的发展。未来发展空间未来发展空间将有较大的提升空间。将有较大的提升空间。项目地块解读项目地块解读项目区位与四至项目区位与四至嘉兴处于长三角地区衔接浙江、上海的门户位置，本身的区域位置奠定了较好的发展空间。项目处于项目处于这样的宏观区位，奠定了未来较好的发展基础。这样的宏观区位，奠定了未来较好

4、的发展基础。项目处于嘉兴老城区内，周边已存在部分已开发的商品房小区。对于本项目未来的开发带来一定积累。对于本项目未来的开发带来一定积累。项目周边目前开发情况相对堪忧，但是我们有理由相信，随着区域的整体发展，项目未来的发展空间项目未来的发展空间较大。较大。项目地块解读项目地块解读项目经济指标项目经济指标总用地面积：约33909规划用地性质：商住用地（商业不大于10%；住宅不小于90%）建筑密度：30%容积率基本规划要求基本规划要求建筑体量引申建筑体量引申建筑面积构成预估建筑面积构成预估总用地面积：约33909总建筑面积：59562商业面积（15%）：8934住宅/酒店式公寓面积（85%）：506

5、28车位约：560个（商业+住宅）项目地块解读项目地块解读项目经济指标项目经济指标项目经济指标，决定了项目本身的产品打造方向往小高层（无论是住宅还是酒店式公寓）与商业的综合体方向发展。由于项目本身小高层占据了相对较高（90%）的比重，因此，小高层未来售价的形成，直接关系到项目利润的实现，对于该部分的售价预期也直接关系对于该部分的售价预期也直接关系到本项目获得土地价格的上限控制。到本项目获得土地价格的上限控制。项目地块解读项目地块解读项目产品发展趋势项目产品发展趋势产品组合建议产品组合建议根据开发商提供的产品设计初步方案，我们建议采用“方案二”的产品组合模式，一方面有利于项目整体品质的树立，另一

6、方面有利于平衡销售回笼速度与销售利润的均衡实现。产品类别产品类别总建筑面积总建筑面积单套建筑面积单套建筑面积占地面积占地面积层数层数层高层高栋数栋数户数户数建筑高度建筑高度住宅（二类高层）33120230460183.6414466.8酒店式公寓17508486.3183256商业8934297834.5115.5建筑密度17.5%项目地块解读项目地块解读小结小结项目本身所处区位虽然目前存有一定瑕疵，但是从区域发展的眼光来看，其拥有一定的发展空间，但这对未来总体的开发、运营水平有一定的要求。项目主力产品小高层/高层部分未来的售价预期以及相应的综合定位，将直接关系到目前本项目获取土地的价格控制。

7、我们建议以“高层住宅+酒店式公寓+商业”的产品组合模式来定位本项目的宏观产品形态，一方面有利于提升项目的品质，一方面有利于平衡去化速度和销售回笼效果。Part 2嘉兴房地产市场解析嘉兴房地产市场解析市场解析市场解析09年房市回顾年房市回顾20092009年阶段性市场特点年阶段性市场特点第一阶段：第一阶段：20092009年年2323月月楼市回暖楼市回暖1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2008年国际金融危机及国内经济回调的影响，住房销售低迷，房价涨势逐步回落，房地产市场进入调整阶段，调整程度逐步加深。2008下半年至2009年一季度，作为扩大内需、促进经济增长的重点，中央及

8、地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场的调控政策。压抑了一年多的刚性需求、诸多楼市优惠政策，以及中国经济的逐步抬头，使得2009年春节前后，楼市出现明显“回暖”迹象。 市场解析市场解析09年房市回顾年房市回顾1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第二阶段：第二阶段：20092009年年4848月月全面井喷全面井喷 嘉兴房地产市场的反弹是由住宅市场率先起航的。相关统计数据也表明，从4月份开始，住宅市场的活跃与第一季度相比已表现出明显的不同，产生了质的变化：在08年市场低迷环境下压抑已久的刚性需求得到迅速释放，成交量和成交价格均呈加速上升之势。在上半年成交量的大幅提高之

9、后，作为传统淡季的7、8两月略有回调，但由于去年8月成交量较低，年度同比仍有191%的涨幅。这表明着：观望期正式结束，刚性需求已经井喷这表明着：观望期正式结束，刚性需求已经井喷 。市场解析市场解析09年房市回顾年房市回顾1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第三阶段：第三阶段：20092009年年911911月月历史之巅历史之巅 。同时，需求结构也从上半年的“刚性需求”为主逐步向改善型和投资性需求转变，需求结构的转变直接导致了高端项目的热销。 市场解析市场解析09年房市回顾年房市回顾1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第四阶段：第四阶段：20092009年年1

10、212月月 至今至今微妙过渡微妙过渡 从11月份开始，由于嘉兴及全国房市均出现高涨态势，信贷开始紧缩，国家明确开始打击囤地现象，社会开始流传政府将有政策性收紧传闻出现；由于前一阶段的火爆热销，可售房源大幅减少，供应量不足导致嘉兴市场一手房成交量开始出现回落，但价格仍然高居不下；二手房市场，营业税政策调整，房东想持币过年，价格开始小幅跳水。 目前房价已在历史最高点，赚钱速度已经赶不上房价上升的速度，价格目前房价已在历史最高点，赚钱速度已经赶不上房价上升的速度，价格泡沫集聚。泡沫集聚。市场解析市场解析09年房市回顾年房市回顾20092009年嘉兴市房产市场主要经济数据年嘉兴市房产市场主要经济数据

11、投资增长：逐季加快，回升势头好于预期投资增长：逐季加快，回升势头好于预期 在市场回暖、销售增加等因素的带动下，今年以来嘉兴房地产开发投资增长逐季加快。前三季度，房地产开发投资59.64亿元，同比增长1.9%，增幅分别比上半年、一季度提高了23.3、5.3个百分点；其中，商品住宅投资42.07亿元，同比增长4.1%，比上半年、一季度分别提高了6.3、10.2个百分点。测算表明，10月份当月，房地产开发投资增速达5%，高出9月份3.1个百分点，连续第二个月高于同期城镇固定资产投资增速。全年增速预计在16%左右，远远好于预期。市场解析市场解析09年房市回顾年房市回顾销售量增加：三大需求集中释放，市场

12、销售猛增销售量增加：三大需求集中释放，市场销售猛增 进入2009年，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的“井喷式”行情。前三季度，嘉兴商品房销售面积199.64万平方米，同比增幅达96.3%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。其中商品住宅销售面积增长93%；办公楼销售面积增长62.6%；商业营业用房销售面积增长126.2%。商品房销售总额达93.75亿元，同比增长100.4%，而去年同期是下降了15%市场解析市场解析09年房市回顾年房市回顾价格上涨：同比涨幅由负转正，环比持续上行价格上涨：同比涨幅由负转正，环比持续上行 在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同

13、比涨幅由负转正，环比持续正增长。12月份，嘉兴市区商品房销售价格同比上涨3.5%，涨幅比11月份下降1.3个百分点，这是自年初以来，房屋销售价格连续第6个月同比上涨；环比上涨3.5%，环比持续正增长。 市场解析市场解析09年房市回顾年房市回顾2009年的嘉兴楼市，为我们展示了一片价格飞速飙升、有房子不愁卖的火爆异常房地产盛世景象 上半年：多项利好政策出台上半年：多项利好政策出台+ +刚性需求井喷刚性需求井喷+ +经济好转经济好转 下半年：投资热钱涌入下半年：投资热钱涌入 + + 防通胀预期防通胀预期 + + 地王地王 + + 涨价涨价 市场解析市场解析区域重要规划区域重要规划沪杭高铁沪杭高铁

14、沪杭铁路客运专线由铁道部、上海市、浙江省及宝钢集团共同出资建设，是全国铁路快速客运网和长三角城际轨道交通网的重要组成部分，投资估算总额亿元。工程连接上海、杭州，由上海虹桥站引出，经松江南、金山北、嘉善南、嘉兴南、桐乡、海宁西、余杭南引入杭州东站，并通过联络线与上海站、杭州站相接，正线全长160公里，其中87为桥梁工程，全线设车站9座。专线设计速度目标值为350公里/小时，规划年输送旅客为单向8000万人 。市场解析市场解析区域重要规划区域重要规划沪杭高铁的规划与建设，大大缩短了“嘉兴上海”，“嘉兴杭州”的时间距离。而这种时间距离的缩短，从很大意义上加强了“嘉兴”对于上海和杭州这两大经济、旅游、

15、文化城市的吸引力与向心力。从本项目建设的周期与时间来看，项目建成后，高铁已经投入使用。一方面为项目吸引来自沪、杭两地的投资客奠定了有效的基础，形成了事实上的卖点，另一方面，也为项目未来吸引长期、相对稳定的使用群体（指酒店式公寓及商业部分）奠定了有效的交通基础。市场解析市场解析个案分析个案分析嘉富好第坊嘉富好第坊嘉富好第坊项目总占地面积89亩，由万平米高层住宅，万平米购物中心，万平米高星级酒店和万平米智能化办公组合而成，容积率，总建筑面积建立南湖新区一站式生活蓝本。 嘉富好第坊一期“怡景嘉苑”为约5万平米高层住宅，由一幢精品小户型公寓和4幢高层典雅景观住宅组成。. 市场解析市场解析个案分析个案分

16、析中港城中港城紫澜别墅紫澜别墅项目规划充分利用公园湖岸资源，营造别墅园区水系，最大化实现自然景观的价值。在规划设计上， 除了充分利用外部景观资源外，在园区内部的景观营造中，更以西形东韵的手法打造公园级别墅景观。通过自然水系的引入，使“小桥流水人家”的独特韵味贯穿各组团之间。让别墅真正的生长于自然生态中，更让别墅主人的移驾一步，自有天地。市场解析市场解析个案分析个案分析新亚香榭水岸新亚香榭水岸新亚香榭水岸位于秀洲新区中央核心区域，中山路北侧，东临北郊河，西靠聚贤路，周边有江南摩尔，秀洲区政府、新安国际医院、秀洲学校、运河文化长廊等基础配套。项目占地约100亩，总建筑面积约15万平方米，是嘉兴首个

17、亚热带奢华园林景观社区，由加拿大丽景畅意（中国机构）担任景观规划。 市场解析市场解析个案分析个案分析紫园紫园2008年1月29日嘉兴紫元房地产开发注册成立，开发建设“紫园”住宅小区，小区位于嘉兴市开发区常秀街与洪殷路东南侧，性质为商住用地,占地面积为69604平方米，容积率2.0,建筑密度不大于30%，绿地比例30%。 市场解析市场解析个案分析个案分析耀城广场耀城广场耀城广场总建筑面积16万平方米，集合了办公和住宅两用，两栋写字楼。主力户型为：平层90-140平方米户型，跃层180-220平方米户型。 市场解析市场解析个案分析个案分析富安臻园富安臻园富安臻园是以海派经典风格Art-deco建筑

18、群落，总占地面积约万平米，总建筑面积约万平米，容积率，建筑密度仅约17.5%，绿化率高达约35。项目精心布局电梯花园洋房、小高层、高层和部分商业等多重业态，大手笔铺成五大主题庭院，而且毗临近万方城市水景公园，成为市中心罕见的低密度海派公园住区。 市场解析市场解析个案分析个案分析龙盛龙盛右岸名邸右岸名邸龙盛右岸名邸位于嘉兴秀洲新区秀园路东侧，东面毗邻龙盛华城右岸与龙盛右岸美墅。占地面积10万余平方米，总建筑面积约17万平方米。整个社区由景观主轴自然划分为多层都市洋房和高层景观公寓南北两大主题板块。南区“玫瑰园”与“缇香阁”多层都市洋房，精心设计丰富创享空间，令居住感受别具一格。北区“爱琴海” 水

19、韵悠然，环绕分布高层景观公寓。 市场解析市场解析个案分析个案分析综合比较综合比较&分析分析目前嘉兴区域内的在售楼盘以住宅为主力产品，且其所拥有体量都相对较大。对本项目后市的供应，对本项目后市的供应，存在一定的竞争压力。存在一定的竞争压力。从在售楼盘的户型分布及去化情况来看，小户型产品的去化相对拥有一定优势。这为本项目日后的小这为本项目日后的小户型产品（无论是住宅还是酒店式公寓）的去化奠户型产品（无论是住宅还是酒店式公寓）的去化奠定了较为有利的市场基础。定了较为有利的市场基础。目前嘉兴市场在售楼盘的价格同质化现象相对集中，住宅类产品的价格区间主要集中在65008000元/的水平中。而随着后市以及

20、相应规划的落实，我我们认为对于本项目的售价仍存在保守乐观的空间。们认为对于本项目的售价仍存在保守乐观的空间。市场解析市场解析土地市场分析土地市场分析近期土地挂牌信息近期土地挂牌信息编号编号土地位置土地位置土地面积土地面积用途用途规划指标规划指标出让年限出让年限挂牌起始价挂牌起始价保证金保证金（）（）容积率容积率建筑密度建筑密度绿地率绿地率（年）（年）（元（元/ /）（万元）（万元）2010嘉秀洲-001号秀洲区王店镇，花园路东侧，规划道路北侧21035商住1.01.430%30%40/709203872010嘉秀洲-002号秀洲区油车港镇，天星路南侧，规划道路东侧47106商住1.31.830

21、%30%40/708407912010嘉秀洲-003号秀洲新区，东升西路北侧、兴港路东侧、木桥港西侧51084商办1.31.530%25%4098010002010嘉秀洲-004号秀洲工业区，乍嘉苏高速公路西侧，中山西路南侧31725工业0.91.645%20%503502222010嘉秀洲-005号秀洲新区，殷秀路南侧、聚贤路东侧33909商住1.31.830%30%40/70159010782010嘉秀洲-006号秀洲区新塍镇，兴镇路南侧（原浙江东泰源车辆配件有限公司地块）16293工业0.91.630%10%20%50345112框中标注为本地块市场解析市场解析土地市场分析土地市场分析近

22、期成交土地信息近期成交土地信息受让方受让方土地范围土地范围出让面积出让面积用途用途成交价格成交价格挂牌价格挂牌价格土地溢价率土地溢价率（）（）（元（元/ /）（元（元/ /）% %浙江大树置业股份有限公司东到昌盛路，南到文博路，西到秀水学院用地，北至新桥港34855商住4830292565.1265.12浙江翔鸿实业有限公司、陈正华、沈丰平、姚松良东至云溪南路，南至广益路，西至云东路，北至向阳街9171.6商办133503040339.14339.14东至空地，南至广益路，西至云溪南路，北至向阳街8131.3商办99403030228.05228.05洪北京、刘小阳油车港镇，天星路南侧，规划道

23、路东侧47106商住2120840152.38152.38王店镇，花园路东侧，规划道路北侧21035商住1880920104.35104.35嘉兴市中正置业有限公司南湖区凤桥镇新康路北侧，育才路西侧4438商住1950660195.45195.45由于2009年整个中国“疯狂”的房地产市场，嘉兴近期成交土地的溢价率也明显上升，“地王”频现，这一点是我们在这一点是我们在20102010年新的市场环境下拿地需要注意的，应撇除其中的年新的市场环境下拿地需要注意的，应撇除其中的“市场追涨市场追涨”因素。因素。市场解析市场解析土地市场分析土地市场分析嘉兴地区近期挂牌的土地（包含本项目）的初始价格已明显提

24、升，一方面是市场正常的成长因素，另一方面与2009年整个房地产市场的“飙涨”有直接关系。从近期已成交土地的情况来看，溢价率明显高出正常水平，这需要我们引起重视，不盲目追涨，撇除其中的特殊市场因素。对于本项目土地获得的价格测算来看，我们还应回对于本项目土地获得的价格测算来看，我们还应回到本原，通过到本原，通过“产品产品稳定的预期稳定的预期综合成本控制综合成本控制”这条综合执行线来可观的评价。这条综合执行线来可观的评价。本项目土地获取价格建议本项目土地获取价格建议开发成本预估开发成本预估1序号序号项目项目计量基数计量基数单位价格单位价格合计合计测算依据测算依据(万万M2)(元元/ M2)（万元）（

25、万元）（一）（一）土地成本土地成本6.10 1楼板价6.10 （二）（二）前期开发费前期开发费6.10 125.34503.55 1地质勘查、地形修测费6.10 3.521.36 2设计费用6.10 43262.46 其其住宅和酒店式公寓5.19 40207.52 中中商业0.92 6054.93 3临时水、电费6.10 20122.07 4施工图审图费6.10 212.21 5规划、施工执照费6.10 16.10 6勘察、设计、施工、监理招标费6.10 318.31 7住宅管理费6.10 636.62 8环境影响评估费6.10 212.21 9卫生防疫管理费6.10 16.10 10粘土砖专

26、项基金6.10 16.10 （三）（三）配套费用配套费用6.10 6864187.08 1城市市政公用基础设施配套费6.10 3201953.16 2红线内供电配套费6.10 1721049.82 3供水配套费6.10 17.5106.81 4供水道路排管工程费6.10 22134.28 5燃气配套费6.10 24.5149.54 本项目土地获取价格建议本项目土地获取价格建议开发成本预估开发成本预估26燃气室内排管费6.10 1061.04 7电话通讯工程费6.10 20122.07 8有线电视6.10 20122.07 9小区安全保卫等智能化费用6.10 30183.11 10绿化景观、道路

27、围墙6.10 50305.18 （四）（四）工程建安费用工程建安费用6.10 1768.3810809.51 1工程建筑安装费6.10 1707.3810437.19 其其小高层5.19 18009338.54 中中商业0.92 12001098.65 2新型墙体保温费6.10 27164.80 3工程监理费6.10 30183.11 4质量监督费6.10 212.21 5沉降观测费6.10 212.21 （五）（五）后期测试管理费后期测试管理费6.10 32195.32 1环卫设施及补贴费6.10 1591.55 2卫生防疫测检费6.10 212.21 3避雷监测费6.10 212.21 4

28、环境监测费6.10 530.52 5室内空气检测费6.10 318.31 6沉降观测费6.10 212.21 7竣工规划测量费6.10 212.21 8竣工档案编制费6.10 16.10 （六）（六）其它费用其它费用1391.63 本项目土地获取价格建议本项目土地获取价格建议开发成本预估开发成本预估31管理费用6.10 695.81 总销金额的总销金额的1.5%；暂按住宅；暂按住宅/酒店式公寓酒店式公寓7000元元/；商业；商业11000元元/计算计算2不可预见费用6.10 695.81 同上同上（七）（七）销售期间费用销售期间费用6.10 5677.59 1房屋产权籍费6.10 58.835

29、8.89 其其房地产勘丈、测绘、登记6.10 212.21 中中交易手续费6.10 318.31 地形图修测费6.10 212.21 住宅维修基金6.1051.8316.17基数基数1295的的4%2销售推广费用1391.63其其销售费用927.75总销金额的总销金额的2%中中广告费463.88总销金额的总销金额的1%3销售税费3316.71其其销售税金及附加2620.89总销金额的总销金额的5.565%中中土地增值税695.81总销金额的总销金额的1.5%4财务费用6.10100610.36暂按暂按100元元/计算计算（八）（八）项目总成本项目总成本6.103729.7022764.67此处

30、的“总成本”指项目开发建设的静态成本（暂不包含土地成本）本项目土地获取价格建议本项目土地获取价格建议项目方案损益分析项目方案损益分析 1住宅销售价格（元/）6200640066006800700072007400760078002住宅销售面积（）51881 51881 51881 51881 51881 51881 51881 51881 51881 3商铺销售价格（元/）90009500100001050011000115001200012500130004商铺面积（）9155 9155 9155 9155 9155 9155 9155 9155 9155 5销售总收入（万元）4040641

31、901433974489246388478834937850874523696工程造价（万元）1708717087170871708717087170871708717087170877销售期间费用（万元）1212125713021347139214361481152615718营业税及附加（万元）2855296030663172327733833489359437009期望毛利（15%）（万元）60616285651067346958718274077631785510土地成本（拍卖价）（万元）13191143121543216553176731879419915210352215611每亩

32、单价每亩单价(1)（万元（万元/亩）亩）15016217518820021322623825112成本总计（总投资）34345356163688738158394294070041972432434451413税前利润（万元）60616285651067346958718274077631785514所得税（万元）20002074214822222296237024442518259215税后利润（万元）406142114361451246624812496351135263注：工程造价前期开发费用配套费用工程建安费用注：工程造价前期开发费用配套费用工程建安费用 后期测试管理费其他费用后期测试

33、管理费其他费用 上述分析是土地拍卖价随销售价格的变化而变化。为方便决定拍卖价时进行对比分析，再进行下列动态分析，即控制毛利（税前利润）来决定土地拍卖价。政府明确需分摊的款项已列入工程成本，表中的土地拍卖价不再包含上述款项，但包括契税。本项目土地获取价格建议本项目土地获取价格建议售价、土地价格和投资回报率对比售价、土地价格和投资回报率对比 1住宅销售价格620064006600680070007200740076007800商铺销售价格90009500100001050011000115001200012500130002销售总收入4040641901433974489246388478834937850874523693期望毛利（15%）60616285651067346958