宅基地有偿退出遭遇“三大尴尬”.docx

1、宅基地有偿退出遭遇“三大尴尬”宅基地从没有价格，到获得补偿，按道理农民是积极欢迎的。但在追踪调查数年土地制度改革后发现，宅基地回购政策践行中，当地政府、村集体、农民均有着各自顾虑。夏柱智作为农村“三块地”改革的重要内容，宅基地制度改革试点推进已近3年。一些试点取得重大进展，如安徽金寨县，沉睡资源被唤醒，既解决农民住房保障问题，又节约利用土地；可仍有不少地方,政府持续出谋划策，鼓励退出，因为这背后有着三大难点需要破解。村集体能力有限集体“回购”农户退出的闲置宅基地既可以集约土地,又可以为农民提供“财产性”收入，是一个好事。可于村集体来说，回购农户退出的宅基地是不经济的。从经济上可以算一笔账.村集

2、体把回购的土地出租出去.租金一年约退出能力农民不愿意退出“一户一宅“范围内的宅基地。“空头支票”村集体和农户只约定宅基地有偿推出，相当于一张“空头支票”O村集体在根本上缺乏回购农户退出宅基地的能力500元左右。前期为腾退宅基地需付出的成本，按照当地的土地增减挂钩价格，补偿给农户的费用至少需要1万元，复垦整治的费用为3000元。实际上，村集体在根本上缺乏回购农户退出宅基地的能力。按照宅基地自愿有偿退出办法（哲行）的规定：法定面积部分按当地征地补偿费的标准补偿；超占面积部分按当地土地补偿费的70%补偿，在退出协议约定的时间内向村委会移交土地的.另按法定面积补偿费的20%给予奖励。村委会可根据资金状

3、况在前款规定补偿标准的0.5倍至1.5倍之间确定具体补偿标准。现实中，集体是否有能力回购宅基地，取决于集体经济收入。发达地区集体有大钺经营资产，如江苏苏州地区,2015年就消灭了“薄弱村”，即村集体经济收入低于20（）万元。而在欠发达地区，比如湖北省，大多数村集体不仅没有收入，是“空壳村”可能还有在税费时期形成的几十万甚至上百万元的村级债务。正如县长所说：“难在自愿有偿退出，村集体没有积累，农民愿意退出，村里却买不起。”地方政府的“空头支票”为激励地方政府保护耕地，国土资源部2005年开始试点城乡建设用地增减挂钩（简称“土地增减挂钩”）。土地增减挂钩政策允许地方政府通过减少农村建设用地（宅基地

4、）来增加城市建设用地，农村建设用地复垦节余形成的土地指标可以用于征地。在市县一级招商引资高速发展的时期，土地指标短缺.地方政府有积极性回购宅基地。但是为了尽可能减少成本，地方政府首先寻找的是废弃的砖窑厂、乡镇企业及“空心村”。比如县政府支付给乡镇的土地增减挂钩指标费用是2万元/亩，乡镇支付给村集体的是1万元/亩。这样低的价格，村集体只能回购那些农户废弃的多出的宅基地.以保证不亏本。在经济形势下滑时，上级下拨的土地指标够用时，地方政府就缺乏积极性.这时农户自愿退出的宅基地就难以即时变现。为了能顺利地推进宅基地有偿退出制度实践.结果是村集体和农户只好约定宅基地有偿推出.相当于一张“空头支票”。按照

5、宅基地有偿使用制度，村集体有权力对一户多宅的面积实行有偿使用。村集体和农户约定，如果签订宅基地自愿有偿退出协议，那么应缴的有偿使用费就可以不缴纳。还约定在农户退出宅基地时，村集体将适当给予补偿。对宅基地有偿退出，一位村党支部书记说，2016年，坪村有15户按照协议的方式自愿有偿退出宅基地，一共退出了20亩土地。对于补偿问题，他解释说：“农户叫我们给钱，但村集体章不出。宅基地退出后.变成集体机动地，一个平方应该收0.5元，集体也没有收取。结果是村集体既没有收回土地.也不收租金。如果遇到土地增减挂钩项目，集体土地入市，这样村里就可以给农民3万多元，可前提是需要农民不推倒夏星，否则依照宅基地有偿使用

6、政策，村民则另需交钱”。“一户一宅"多不愿退出在地方政府低廉的宅基地退出补偿条件下，无论是城郊农村还是普通农村.农民是不愿意退出“一户一宅”范围内的宅基地的。城郊农村的宅基地价值高，有经营性价tfi,可用于出租或自营。调查发现，城郊农村的农户不愿意自愿退出宅基地,这早已经是共识。首先，城郊农民每年可以从宅基地上获得不菲的经营收入，相对于集体给予的并不多的一次性回购补偿更有吸引力。其次，城郊农村的征地拆迁机会多，一旦拆迁，农民便可以获得较高补偿资金。尤其是建有10多层农房的深圳农民.动辄可以获得千万元以上补偿。普通农村的农户大多也不愿意退出宅基地.即使他们进城购房居住，也并非完全在城市

7、体面地定居下来。农民融入城镇是一个长期、渐进的过程。在当前很多情况下，农民平时在城镇务工，年节则回家过年；年轻人进城务工居住，老年父母则在农村经营农业；即使年轻人长期在城镇务工，大多从事的是劳动型小物，既没有转为城市户籍身份，也没有购买城镇社会保障。因此农户在城镇购房的同时，也理性地保存农村宅基地和住房。调查发现，在低廉的回购价格条件R以政府对农户宅基地退出（回购）政策主要是激励农户退出因“一户多宅”形成的“闲置”宅基地。据2015年湖北省Y县的调查，农村一户多宅一共有8700户，占总户数的8.16%0现在.有1-3万元的补偿，农户就理性地保持这多出的一处宅基地，等待集体经济蛆织回购。实际上这些上地由于地处偏远，交通不便，主要用途是殳单为耕地，而缺乏居住价此宅基地有偿退出制度，主张村集体通过“I可购”方式补偿农户自愿有偿退出的宅基地。宅基地从没有“价格”到开始存在一个人为的“价格”，比如通过土地增减挂钩，集体补