房地产评估作业答案

1、1、待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用本钱法进 行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费 5 万元 /亩，其他费用含税费 3 万元/亩，开发费用 1.5 亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率 9%，两年期贷 款利率为 10%，土地开发周期为两年， 第一年投资占总投资的 3/4，利润率为 10%， 土地所有权收益为土地本钱的 10%，试估算该地产的市场价值。解：1估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用： 50000+ 667 = 75元/平方米其他费用：30000 + 667 = 45元/平方米土地开发费用：150, 000, 000 + 1, 000, 0

2、00= 150 元/平方米每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150= 270元/平方米2计算利息：第一期利息：270 X 3/ 4X 10%X 2X 0.5 = 20.25元第二期利息：270 X 1/4X 9%X 1 X 0.5 = 3.0375元每平方米土地取得费用和开发费用应承当的利息费用为 23.29 元。注:由于第一年投入总投资的 3/4,开发期为 2年,利率 10%,该笔资金并非第一年年初 一次投入,所以需要乘以 0.5 。第二年同理。3计算利润： 270X 10%= 27元 4计算土地本钱： 270+23.29+27 = 320.29 元/平方米 5计算待估土地公

3、平市场价值：320.29 X1+10%= 352.32 元/平方米每平方米土地公平市场价值为 352.32 元/平方米,近似等于每平方米 352 元。2、被评估对象为一宗待开发商业用地,土地面积 5 000 平方米,该宗地的使用 权年限自评估基准日起为 40 年,当地城市规划规定,待估宗地的容积率为 5, 覆盖率为 60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及开展趋势, 认为 待估宗地的最正确开发方案为建设一幢 25 000平方米的大厦,其中 1-2层为商场, 每层建筑面积为3 00O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1 900 平方米。评估师根据相关资料，经分析、测算得到如

4、下数据资料：(1) 将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资 500 万元，开发期为 1 年，投资在 1 年内均匀投入 ;(2) 大厦建设期为 2 年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为 3 000 元，所需 资金分两年投人，第一年投入所需资金的 60%，第二年投入所需资金的 40%， 各年投资均匀投入 ;(3) 专业费用为建筑费用的 10%;(4) 预计大厦建成后即可出租，其中 1-2 层每平方米建筑面积的年租金为 2 000元，出租率可达 100%，第 3至第 5层(即写字楼局部的 1 至3层)平均每天每 平方米建筑面积租金为 2 元，第 6 层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为 2

5、.5元，写字楼平均空置率约为 10%;(5) 管理费用为租金的 5%，税金为租金的 17.5%，保险费为建筑费及专业费用的 0.1%，维修费用为建筑费用的 1%，年贷款利率为 5%，复利计息 ;(6) 开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的 25%;(7) 房地产综合资本化率为 8%;(8) 每年按 365 天计算：(9) 本工程不考虑所得税因素。解：(1)12楼面积：3 000X 2=6 000=0.6万平方米)(2) 3 5层面积：1 900X 3=5 700(平方米)=0.57(万平方米)(3) 6层及以上面积 2.5-0.6-0.57=1.33(万平方米)(4)

6、 年总收入 (万元 )=0.6X2 000+0.57X2X365X0.9+1.33X2.5X365X0.9=2 666.75(万元)(5) 年总费用=2 666.75X(5%+17.5%)+2.5X3 000X1.1X0.1%+2.5X3 000X1%=683.27(万元)(6) 年利润=2666.75-683.27=1983.48(万元)(7) 大厦价值=1983.48/%X【1-1心+8%)37】=23355.83(元)(8) 建筑费用 =3 000X 2.5=7 500(万元)(9) 专业费用 =7 500X 10%=750(万元)(10) 开发商利润 =(7 500+750+500+地

7、价 )X 25%=2 187.5+0.25X 地价(11) 利息=0.1576X 地价 +64.86+375.85+81.49=0.1576X 地价 +522.20(12) 地价=23 355.8-7500-750-500-2187.5-0.25X地价-0.1576 X地价-522.2=11 896.13-O.4076X 地价地价= =8451.36(万元)3、某商业用房地产， 按国家规定其土地使用权最高年限为 40年，现该房地产拟 出租，出租期为 10 年，按租赁双方的租赁合同规定， 租金按每年 15 万元固定不 变。假定资本化率折现率为 10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产 10

8、年租期内的收益现值是多少？、解：2计算过程:前五年的租金收益分别为：R仁8万元R2=8X (1+2%)=8.16万元R3=8X (1+2%)2=8.32万元0R4=8X (1+2%)3=8.49万元R5=8X (1+2%)4=8.66万元后五年的租金收益均为： R=15万元折现率为：r=10%(3)将2中的数据代入1中的公式中，求得 P=66.75万元参考答案：1、公式：P=R伙1 - 1+s / 1+tt/ r-s+A2X 1 -1/仙 n-t x 1/ 1+rt/r 2、收益现值=8X 1 - 1+2%/ : 1+10% 5/ 10%-2% +15X 1 -1/ 1+10% 10- 5 X

9、 1/ 1+10% 5t/10% =66.76 万元4、待估地块为一商业用途的空地，面积为 600平方米，要求评估其2022年5月 的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料过程略，选出 3个交易实例作 为比拟参照物，交易实例有关情况见下表：工程ABC待打古对象坐落略略略略所处地区繁华区非繁华区非繁华区非繁华区用地性质商业商业商业商业土地类型空地空地空地空地价格 总价25.2万元49万元43.5万元单价21500元/m31400 元/m1450 元/m4交易日期2022.102022.122022.12022.5面积168m2350m2300m2600m2形状长方形长方形长方形长方形地势平坦平坦

10、平坦平坦地质普通普通普通普通根底设施完备较好较好较好交通通讯状况很好很好很好很好剩余使用年限35年30年35年3 0年以下条件：1交易情况正常；22022年以来，土地价格每月上涨1%3交易实例A与待估对象处于同一地区, 参照下表进行判断：工程B分值C分值自然条件相同10相同10社会环境相同10相同10街道条件稍差8相同10繁华程度稍差7稍差7交通便捷程度稍差8稍差8规划限制相同10相同10交通管制相同10相同10离公交车站稍远7相同10交通流量稍少8稍少8周围环境较差8相同10注：比拟标准以待估地块的各区域因素标准,即待估地块的区域因素分值为1004待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高

11、3%B、C的区域因素修正系数情况可5折现率为8%解：1进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正交易实例A交易时间修正系数二107/100= 1.072进行交易时间修正交易实例B交易时间修正系数=105/100= 1.05交易实例C交易时间修正系数=104/100= 1.04注：由于地价每月上涨1%,故从交易实例A成交日期1996年10月至评估基准日1997年5月地价共上涨了 7%;交易实例B从成交期1996年12月 至评估基准日1997年5月地价共上涨5%;交易实例C从成交期1997年1 月至评估基准日1997年5月地价共上涨了 4

12、%。3进行区域因素修正交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整交易实例B区域因素修正系数二100/86= 1.163交易实例C区域因素修正系数二100/93= 1.075注：式中86由表2中加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。4进行个别因素修正。关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易 实例高3%。土地使用权年限因修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下假定折现率为 8%：交易实例A及C使用年限修正系数=1 1/ 1+8%

13、 30 - 1 1/ 1+8%35 = 0.9659交易实例A的个别修正系数=1.03 X 0.9659 = 0.995交易实例B的个别修正系数=1.03交易实例C的个别修正系数=1.03 X 0.9659 = 0.9955计算待估土地初步价格。A= 1500X 1X 1.07 X 1X 0.995 = 1597元/平方米B= 1400X 1X 1.05 X 1.163 X 1.03 = 1761元/平方米C= 1400X 1X 1.04 X 1.075 X 0.995 = 1613元/平方米6采用算术平均法求得评估结果。待估地块单位面积价格评估值=1597+1761+1613 /3= 165

14、7元/平方米待估地块总价评估值=1657X 600= 994200元因此，这一地块的评估值为 994200元。5、有一宗“七通一平的待开发建筑用地，土地面积为 2000平方米，建筑容积 率为2.5,拟开发建设写字楼，建设期为 2年，建筑费为3000元/平方米，专业 费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。 该写字楼建成后即出 售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%,当地银行年贷款利率为6%,开发商要求的投资利润率为10% 试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。解：1现楼价的预测和各项开发本钱及费用、可用假设开发法评估、计算公式为：地

15、价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润计算楼价：楼价=2000X 2.5 X 9000=45,000,000元3计算建筑费和专业费建筑费=3000X 2000X 2.5=15,000,000元专业费=建筑费X 10%=15,000,000X 10%=1,500,000元4计算销售费用和税费销售费用=45,000,000 X 2.5%=1,125,000元销售税费=45,000,000 X 6.5%=2,925,000元计算利润利润=地价+建筑费+专业费X 10%=地价+ 16 , 500, 000 X 10% 注:16 , 500, 000 由 15, 000, 000 + 1 , 500, 000取得.计算利息利息= 地价 X 1 + 6% 2-1 + 15,000 , 000 + 1, 500, 000 X 1+ 6%1 1=0.1236 X 地价 + 9