环球影城主题投资

1、百度文库环球影城主题投资摘(2013-03-10 07:55:36)标签：分类:日期：2013年2月25日 资料来源：中投证券近期媒体报道北京环球影视项目有望近期获得国务院批复，建议重点关 注在环球影城可能入驻区域附近拥有大量土地储备的华业地产和中国武夷。投资要点据2月22日腾讯财经报道，”从北京市发改委了解到，北京环球影视城 主题公园项目有望近期获得国务院批复，选址北京通州梨园"。相关主题性投资： 、环球影城与迪斯尼、环球嘉年华并称为“现代世界三大娱乐品牌”，北京作为国际性大都市，需要与其地位相称的大型主题公园。、通州新城规规划(2005-20220)专门规划了以专业会展、主题公园

2、为特征的商务娱乐新区， 环 球影城的选址很可能在该区域内，即梨园镇区域。环球影城若顺利入驻北京通州，对周边区域经济发展将是极大利好，对房地产的影响尤为明显。、环球影城投资规模大，工期期短，见效快。、人 口集聚作用 强，带来大量就业岗位和旅游观光人群。、占地面积大，拆迁带 来的住房需求可观。、作为大型主题公园，将带动周边区域配套设施和交通条 件的明显改善。迪斯尼入驻上海曾带来相关受益地产股大幅上涨的行情，且周边房价在 项目正式获批后迅速大幅上涨。、2008年6月，受市场传闻影响，界龙实业、 张江高科等迪斯尼概念地产股表现强劲，界龙实业最大涨幅达80%远远超同期板块和大盘。2009年11月项目最终

3、获批前，界龙实业又经历了了一波强劲上 涨，最大涨幅超40%、项目最终获批消息公布后短短 1个月内，周边楼盘 售价上涨30%-40%上。北京环球影城项目的的影响可能与此类似，建议投资 者重点关注在环球影城可能入驻区域附近拥有大量土地储备的的华业地产和中 国武夷。华业地产一一通州资源霸主：拥有华业东方玫瑰、通州运河核心区2个二级开发项目，距离环球影城可能选址范围距离分别为44公里、7公里，未售建筑面积超100万平，估计土地价值约亿元，开发后将带来约35亿亿净利润，每股重估值元；同时在通州还拥有永顺镇李庄和梨园镇东小马村两个土地一级开 发项目。2012-14年元。中国武夷：环球影城若落户通州对公司估

4、值提升将极为显著：拥有武夷 花园项目，距离环球影城项目可能选址范围约、6公里，权益未结面积约44万平 米，土地成本低廉，土地重置价值值不低于40亿元，开发毛利利率接近70%, 项目开发后可贡献亿元的净利润，对应每股元，在公司开发项目目中占比超 4成，因此其售价变动对公司重估值的影响极为显著，若售价提升10%/40%公司RNAV将提升升5%/19% 2012-14年元。公司市值小,工每股含金量大大（通州 项目）。风险提示：北京环球影城项目落户通州不确定或审批进程低于市场预期 的风险。近期媒体报道北京环球影视项目有望近期获得国务院批批复。据2月月22日腾讯财经报道，”从北京市发改委了解到，北京环球

5、影视城主题公园项目 有望近期获得国务院批复，选址北京通州梨园”。对此尽管无法得到正式证实， 但倾向于认为，环球影城落户北京通州只是时间问题，最终获批的可能性较大， 提醒投资者密切关注此项重大事件的进展。环球影城可能落户北京通州的主题性投资机会。、环球影城与迪斯尼、环球嘉年华并称为“现代世界三大娱乐品牌”，更适合成年人参与。环球影城发源于美国，是以好莱坞为模拟对象的集游游乐、酒店、餐饮、购物为一体的大 型主题公园，主要建设以 美国环球影城现有知识产权为主的娱乐景点和游乐设 施，观众可扮演电影中的角色。环球影城在亚洲有两处，分别位于日本大阪和新 加坡。、北京作为国际性大都 市，需要与其地位相称的大

6、型主题公园。继迪 斯尼入驻上海之后，环球影城落户北京一直被公众所期待。、根据通州新城规划，环球影城的选址可能位于通州区梨园镇区域。根据2010年3月发的通州新城规划（2005-20200），通州新城定位于综合服务新城，规划为11个分区， 其中分区10规划为以专业会展、主题公园为特征的商务娱乐新新区，规划面积 平方公里，人口规模7-8万人。们认为环球影城的选址很可能在这一区域内， 即梨园镇区域，临近地铁八通线、萧太后河、京沈高速和东六环。图1:通州新城分区规划图（分区10规划为以专业会展、主题公园为特 征的商务娱乐新区）环球影城若顺利入驻北京通州，对周边区域经济发展将是极大利好，对 房地产的影响

7、尤为明显。、环球影城投资规模大，工期短，见效快。日本、新 加坡环球影城 投资额分别超过20亿美元、47亿美元，动工至开业分别为2年 半、2年。、人口集聚作用强，带来大量就业业岗位和旅游观光人群。2010年开业的新加坡 环球影城带来了超过1万个就业机会及连带的3万5千份工作, 首年访客超超过1000万人次。、项目占地面积大，预计计拆迁带来的的住房 需求可观。日本、 新加坡环球影城项目占地面积分别为 54公顷、49公顷。、 作为大型主主题公园项目，环球影城的建设无疑将会带动周边区域配套设施和交 通条件的明显改善。迪斯尼入驻上海曾带带来相关受益地产股大幅上涨的行情，且周边房价 在项目正式获批后迅速大

8、幅上涨。 、股市反映较早，在项目正式获批前相关概 念股曾经历多 次有好表现。'2008年6月，多家媒体报道“上海迪斯尼乐园项 目在艰苦谈判多年后已尘埃落定，有关信息将于北京奥运会前后正式对外公 布”，受这些信信息 影响，界龙实业、张江高科等在项目周边拥有地块的公司 股价表现现强劲，其中界龙实业业最大涨幅达 80%远超超同期板块和大盘。 20009年11月，项目 最终获得发改委核准，在此之前，从 9月底开始界龙实业 又经历了一波强劲上涨，最大涨幅超 40%、项目正式获批消息宣布后，周边房价迅速大幅上涨。2009年11月项目最终获批的消息公布，此后短短 1个月 内，周边的莱茵美墅项目独栋别

9、墅售价由万元 /平米上涨至 万元/平米，涨幅高 达40%鼎鑫名流苑售价由万元/平米上涨至2万元/平米，涨幅高达33%。图2:环球影城可能选址范围与华业地产、中国武夷二级开发项目类似， 有望带来主题性投资机会，若落户，将给在周边有项目的房地产开发商带来市值 的利好。建议投资者重点关注在环球影城可能入驻区域附近拥有大量的土地地储 备的华业地产和中国国武夷。华业地产一一通州资源霸主华业地产在通州地区拥有丰富的土地储备，总占地面积为 万平，规划建筑面积135万平，目前已开发销售了华业东方玫瑰项目，未售建筑筑面积超1000 万平。同时还拥有永顺镇李庄和梨园镇东小马村两个土地一级开发项目占地面积 合计约9

10、0万平米，资源广阔。伴随着通州地区的发展，若环球影城落户，公司 能充分享受其带来的发展机遇，公司价值也将相应得到较好的提高，未来发展前 景看好。表1:华业地产通州二级土地储储备占地地面积规划划建筑面积未售售建面（万m2）（万万 m2）（万 itf）北京华业东方玫'现51通州运河核心区IV-02/通州运河核心区IV-03/通州运河核心区IV-05通州运河核心区IV-08通州运河核心区IV-09合计表2:华业地产通州一级土地储储备占地面积积（万褶） 规划建筑 面面积（万itf）通州小马村通州李庄合计目前开发的华业东方玫瑰项目位位于梨园镇梨园南街与临河里路交汇处，距离环球影城可能落户地约4公

11、里。项目定位于刚需，销售前景良好。目前 正在行行地下工程的通州运河核心区项目，直线距离环球影城可能落户地约7公里，受益于通州核心区打造的“新北京中心”，该项目前景可期。根据近期周边地块出让的价格，估计公司目前所持有的通州区二级开发项目土地重置价值不低于亿元，开发后将带来约 35亿净利润，每股重估值元。表3:华业地产通州二级开发项目土地估值未售建面楼面均价每平米土地估值土地估值/（万m2）（元/平米）/ （元/平米）（亿元）北京华业东方玫现5140008184通州运河核心区IV-02、00387409088通州运河核心区IV-05、008、0988009088合计63978638表4:通州区周边

12、地块最新出让情况规划划建面 楼面均价土地出让金出让时间（万万褶）（元/平米）（亿元） 通州区梨园园镇0802-168地地块2012/12/31通州运河核心区U14-12012/9/27表5:华业地产二级开发项目重估值 /权益规划可售建面权益可售建面RNNAV（万itf ）（万褶）（元/月£）北京华业东方玫现100%通州运河核心区IV-02100%通州运河核心区IV-03100%通州运河核心区IV-05100%通州运河核心区IV-08100%/通州运河核心区IV-09100%长春华业玫瑰谷2期100%大连华业玫瑰东方1期100%大连华业玫瑰东方2期100%华业玫瑰（荷叶山庄庄）99%龙

13、城爱莲片区旧改项目 100%、合计注：上述项目重估均价按万元测算，未考虑物价、经济增长及环球影城 可能落户带来的房价上涨因素。盈利预测：目前尚余未结算权益建面约 230万平，并拥有一级开发权益 建面118万平。随着公司在武汉荷叶山庄、深圳爱莲片区、通州核心区的开发， 公司未来3-5年的业绩增长可期。公司也将积极争取在通州的一级开发项目通 过招拍挂形式转成二级开发项目。"呆守预计公司 2012-14年5/元。中国武夷：环球影城对公司重估值提升作用极为显著公司在距离环球影城项目可能选址范围约 66公里处拥有武夷花园项 目，权益未结面积约44万平米米。项目总占地面积1500亩，为商住用地，

14、总 建筑面积超过100万平米，分为南、北两区，公司拥有 70烟益，项目2006年 开始动工，目前北区基本开发销售完毕，剩余南区可开发面积约600亩，规划建 筑面积约70万平米，估算可售面积约63万平米，权益未结面积约44万平米。公司拿地较早，土地成本极低，考虑到拆迁和共建等原因，估算土地成本约300 万元/亩，对应楼面地价（可售口径）不到2900元/平米。目前周边可比项目售价 约万元/平米，地块重置价值不低于40亿元，估算项目毛利率接近70%。测算项目开发后可贡献 亿元的净利润（已贴现）。环球影城项目若近期获批，短期内对中国武夷而言，利好主要是武夷花 园售价的上涨及重估值的大幅提升，因结算滞后

15、，业绩提升将在2014年后体现。 根据公司2011年报显示，武夷花园南区项目计划2012年新开工20万平米，计 划投资15亿元，预计2013年有望开始预售，结算可能要到 2014年以后。若 武夷花园售价提升10%则公司每股RNAV等提升5%若武夷花园售价提升40% 则公司每股RNAV等提升19%表6:中国武夷二级开发项目RNAVF值表项目权益规划建面可售面积未结面积权益未结面售价（元RNAV（%）（万平米）（万平米）（万平米）积（万平米）/平米）（万元）北京武夷花园南区7018000185,919南京武夷绿洲851000034,033南京武夷水岸家园6580008,814南京武夷商城C地块6580003,838重庆武夷滨 江100780027,144南平武夷花园五期10035001,770南平武夷名仕/园515