2022年房地产市场分析及投资报告

1、高品质文档2022年房地产市场分析及投资报告 一 市场调查及分析 房屋永久是人类生活居住必不行少的产品.自从中国改革开放,有了商品房这个概念.全国各地都在大量的圈地建房.房地产市场快速的富强起来.人们对居住条件和居住环境的要求也越来越高.而人口多,土地少所造成的供不应求现象是每个城市所面临的难题.人均居住面积仍旧比较少.市场对自住型、改善型的刚性需求依旧剧烈。我从多方面了解到，相对于周边同级别城市的房价而言，每平米价格也许要低200-500元左右。依据在市房屋交易中心观看9天时间中所调查状况看：每天上午在中心办理业务的平均量为1015套，下午相对较少，但平均量也能达到10套左右，证明二手房具备

2、肯定规模的市场。且经观看，业务办理总量中有近60%由中介公司在负责过户、抵押等事务，仍有较大份额的中介市场空缺。现阶段本地房产中介公司现状分析，在成交的房屋当中，房改房是成交热点，超过半数都是此类房源成交。依据我在网上出售信息中了解到，此类房源售价大多在15-25万之间。应为二手房交易中的主力产品。而且购买方多为年轻人，应为自住型或改善性的需求。而更多的外来人口涌入，投资型和过度型的客户也将成为让市场更加活跃的重要因素。所以，在对市场的短时间观看和分析后，我对二手房市场相当的看好，估计房价还有大量的上升空间。 二 经营模式 采纳注册公司，地铺经营的模式。主要从事新居代理销售、二手房买卖、租赁、

3、房产评估、房产置换的业务。在公司业务开展到肯定量的时候，在时机合适的时候进行商业地产（写字间、商铺）的买卖、租赁业务。 三 投资风险报告 在经过对市场的市场调查中，在充分确定这个行业的进展前景的前提下。我总结出以下几点需要重视的、对公司的经营和进展会造成极大危急的风险状况并做出我们的风险规避的欲案。 1：市民对中介行业较为抵触。 主要缘由有以下两点： a：二手房市场进展较晚，人们对中介行业的认可度不够。而且在二手房市场进展的初期，各家中介服务公司经营模式相当混乱。都单纯以收取看房费为营业目的，而根本不谈服务。这种状况造成了很长时间内，市民对中介行业的看法都是负面的。 b：在去年中天、创辉两家中

4、国大型中介服务商关门大事。不行否认，这两次大事的发生，对于国人对于中介服务行业所产生的印象是负面的。也是现在大量的房东和客户对中介抱有不信任的看法的主要因素。而且，中国自有了中介这个行业以来，这种不信任是始终伴随着这个行业的进展的。但此次大事也从另一方面来说，是加快对行业的洗牌速度，正规化和制度化的改革将加大步伐。对整个行业来说，未尝不是件好事。 以上两点是市民对中介行业有抵触心情的最主要的缘由。但是，经过我和现在正在经营中的一些人士的沟通中了解到。房管局已在XX年年年底下发文件，并召集中介行业、房产网站、评估公司的经营者开了几次行业会议。要求中介服务行业在2021年年底前必需实行公司化，在行

5、业内需推行国家有关部门所规定的行业服务标准、收费标准，推动二手房中介行业正规化，提高准入标准。信任在这些标准的制订后，会有大量的不正规的、以收取看房费为营业目的的小作坊关门。也会转变老百姓对中介服务行业的熟悉。从去年开头，有多家中介公司，如众信、阳光置业、富房置业等公司在自供二手房中介行业有肯定影响力的公司实行国家规定成交后收取2%服务佣金的收费方式，而不再收取诸如看房费、代办过户、代办贷款等费用。在经营过程中也没有遇到阻力。证明市民也有买房只要中介公司服务到位了就该付佣金的意识。而且，我在阳光置业代理有限公司工作过程中，发觉该公司和其他多家以收取佣金为服务费用的公司中，经营状况都较良好，单套

6、住房成交后收益能达到佣金外还有一部分房屋差价的现象存在。这不是独有的状况，而是在许多城市都曾经存在或现仍旧存在的现象。所以这也是公司提高业绩的一种途径，并且能在公司前期的经营过程中降低生存风险的一种手段。作为新进入市场的一家新公司，前期的市场认可度是制约公司进展的一个难题。我们预备以公司注册，地铺经营的模式。门店地点定在人流量大、车流量大并且门店外能停车的区域。门店装修要简洁而又有特色，在外观上要有肯定的吸引力，对客户造成良好的感官熟悉。派出公司员工（着正装）在各小区门口派发正面印有公司简介、背面印有公司房源信息的dm单。盼望在短期内促成公司在二手房市场有肯定的知名度。在经营过程中，要求员工在

7、工作过程中推行公司的服务理念。使新老客户在公司服务的过程中潜移默化的认可公司，并争取口碑相传，扩大公司的影响力。整个流程中以服务作为本公司区分与现有公司的标志。在经营过程中，掌握经营成本，结合大型城市和本地中介服务公司的操作模式，争取单套成交利润最大化。在启动资金较少的状况下，严格掌握前期投入成本，欲留足够的流淌资金。以至于能更长时间的立足于市场，在生存下来的前提下努力进展。 2：中介服务行业是劳动力密集的销售行业。核心竞争力是信息的多少，而信息的来源主要靠门店、网络、报纸广告、扫街、人际网络等手段来猎取。置业顾问是公司进展的关键，因为信息的来源和客户的维护乃至最终的成交、售后服务都需置业顾问

8、始终跟进。虽然中介行业需要的是量，只是一种销售行为。可在从信息的收集、信息的处理到后面的带看、议价、谈判、成交、过户等一切的行为都涉及很多的技巧和包括法律法规、税收、装修、甚至还需要风水学等相关学问。所以，要成为一名优秀的二手房经纪人并不是一件简洁的事，而且，在公司前期是经营状况最脆弱的阶段，任何的差错就能导致公司资金周转消失大问题。建立完善的培训机制是必需要的。我已和公司的注册经纪师、会计师协商过，由他们对员工进行二手房交易过程中的法律、税收、财务、二手房基础学问的培训，我对员工进行商务礼仪、信息的开发、销售技巧等方面培训。而且会在实际操作中鼓舞他们独立操作，争取尽快熟识业务流程及相关的业务

9、学问。 公司能不能在市场站稳脚，靠的是业绩和诚信经营。业绩是公司能否存活的关键，公司不是养闲人的地方。优胜劣汰也是市场生存的法则。所以，我在经营过程中将实行绩效考核的制度。单月业绩不达公司要求的最低业绩者将记过一次，并罚款50元；连续两个月未达标者将自动离职，年度累计三次未达标者公司将劝其离职；而单月业绩第一名，公司将有物质嘉奖；连续3个月业绩第一名将晋升为高级置业顾问，底薪将从600元升为900元，提成不变；连续半年业绩第一名者，将晋升为营业主任，底薪1200元，提成不变；或年度累计4次业绩第一名，将提升为高级置业顾问；年度累计8次者，将提升为营业主任。 信息资源是中介行业的核心。我将在公司

10、实行公盘制度，将房源共享，要求员工多与房东进行沟通，从而拿到房东的底价，提高公司的竞争力。为了避开客户的流失，公司的客户资源也将进行优化配置。如小张接待的客户，在三天之内不能形成带看的，须将客户转给经理，由经理安排给其他人员。争取不铺张每一个客户。 中介行业是人员流淌相对较大的行业，刚培训出一个能够独挡一面的置业顾问就辞职的事情在每家中介公司都时有发生，而骨干的过快流失也将影响公司的进展。所以公司在经营过程中会以人为本。将在日常工作和培训中，加强员工对公司的忠诚度的培育，对各方面力量突出的员工赐予肯定的精神、物质嘉奖，增加员工对公司的认可。 3：和中介服务行业相关的部门许多，包括工商、税务、房

11、管局、银行、评估公司等。和任何一个部门关系不好，都会影响公司的经营。在经营过程中，要做好和同行之间的沟通，同房产网站和本地发行量较大的报业也要有良好的关系。搭建一个正常的、高效的平台是一个重要的工作。 4：政策对于任何一个行业都起到相当的影响，中介行业也不行能例外。从XX年开头，中央出台了大量的调控政策来限制炒房和盲目投资。包括营业税、个人所得税、土地增值税和去年多次的银行加息，这些政策也的确起到了很好的作用。有关部门也多次讲话，要求抑制房价过快增长，要求各地方政府加大经济适用房、廉租房的开发力度。但我们需要信任一个事实，中国土地政策不转变，中国的房地产开发商就拿不到廉价的地，房价也就不会跌。试想一下，在土地价格在涨，钢材在涨，水泥在涨，各种造房原材料都在涨的状况下，而房价在跌。这是多么不行思议的一件事。国家在任何时候都没说过一句房价会跌的言论，无论是总理的政府工作报告，还是各地方政府下达的各种文件，都只说抑制房价过快增长。所以，我敢断言，中国房地产市场的拐点还没有来到，房地产市场的冬天离现在还很遥远。新居价格不降，二手房的价格