商业地产基础知识培训课件

1、 业态业态 ？以什么方式卖以什么方式卖 九、业态、业种九、业态、业种 业种业种 ？卖什么卖什么 十、历史上的八次零售业态创新十、历史上的八次零售业态创新 十、零售业态手风琴定律十、零售业态手风琴定律综合化专业化杂货店1860年前专业店1860年后百货店1930年后便利店1950年商业街 20世纪60年代时间城市化背景下的商业地产城市化背景下的商业地产 城市与商业地产“城”与“市” 商业地产一般都分布在城市最重要的地段，最显要的位置，代表着城市的形象，注重商业地产项目与整个城市的协调统一，将能够为城市增光添彩。 “城市”要有个观念的更新，不然，“城”建得“美仑美奂”，“市”却冷背呆滞了。 没有“

2、市”的“城”，怎么还叫“城市”？ 十一、解读十一、解读“城城”与与“市市”（一）（一）从“城”与“市”的关系看商业发展一是要特别重视城市发展的趋向，去抓住商业发展的机遇；一是应以商业发展的前瞻性、拉动性，影响、促进城市建设的规模转型。对于大型商业地产项目这种有大影响力和拉动力的商业巨市，更当如此。 十一、解读十一、解读“城城”与与“市市”（二）（二）城市化背景下的商业地产城市化背景下的商业地产 城市化背景下的商业地产城市化背景下的商业地产 未来的商业地产人才， 是既懂城市运营又懂商业规律和房地产运作的复合人才 要站在城市、地产与商业之间，为商业地产项目开展包括商业前期定位、营销方案、出售出租的

3、完善的服务流程，明白应该建多大的商业，商业业态是如何搭配的，实现商业与城市、与房地产最有价值的对接，充分实现城市与商业、商业与房地产的市场联动。 十二、商业地产对人才的要求十二、商业地产对人才的要求城市化背景下的商业地产城市化背景下的商业地产 研究商业业态的规律 业态的变化 研究城市、商业与房地产的结合，是目前摆在商业地产开发商面前最棘手的问题。城市化背景下商业与地产的对接城市化背景下商业与地产的对接商业地产诱惑商业地产诱惑 天河城广场样板效应 天河城广场总投资12亿元，建筑面积16万平方米，营业面积10万平方米的天河城广场成为广州少有的大型高档购物中心，每天的客流平均达到30万人次，2002

4、年整个购物中心的营业额达到36亿元，租金收入3亿多，已成为广州最繁华的商业中心之一。 十三、商业地产的发展态势（一）十三、商业地产的发展态势（一） 商业地产研究商业地产研究 商业房地产的三重利诱惑：一重利，商业赢利和物业升值；二重利，提升开发企业知名度，增加股票在资本市场上的吸引力；三重利，以物业增值和现金流吸引银行，增加授信额度。商业房地产魅力如斯，各路玩家纷纷下水，按需各自设计不同模式。只是地产一旦冠以“商业”的名头，就不再是单纯的地产项目，房地产业迅速回收资金和物业经营升值成为商业地产商的万有定律。 十三、商业地产的发展态势（二）十三、商业地产的发展态势（二） 中外商业发展规模对比分析中

5、外商业发展规模对比分析 同发达国家相比，中国商业总体规模过小，大型商业所占市场份额很小。同发达国家相比，中国商业总体规模过小，大型商业所占市场份额很小。 十三、商业地产的发展态势（三）十三、商业地产的发展态势（三） 中外连锁商店比较中外连锁商店比较 同发达国家连锁商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考同发达国家连锁商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考 十三、商业地产的发展态势（四）十三、商业地产的发展态势（四） 中外百货商店比较中外百货商店比较 同发达国家百货商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考同发达国家百货商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考 十三、商业

6、地产的发展态势（五）十三、商业地产的发展态势（五） 中外超级市场比较中外超级市场比较 同发达国家超级市场的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考同发达国家超级市场的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考 十三、商业地产的发展态势（五）十三、商业地产的发展态势（五） 日本各类型购物中心比较参考日本各类型购物中心比较参考 十三、商业地产的发展态势（六）十三、商业地产的发展态势（六） 商业低进入壁垒的后果商业低进入壁垒的后果 在中国，进入市场的壁垒过低使行业中的企业规模向两极发展，大企业盲目扩张和小企在中国，进入市场的壁垒过低使行业中的企业规模向两极发展，大企业盲目扩张和小企业无节制发展，导致业

7、无节制发展，导致“低市场集中度和过度竞争低市场集中度和过度竞争”进入市场壁垒低进入市场壁垒低产品差别程度低产品差别程度低企业小型化企业小型化大企业盲目扩张大企业盲目扩张市场过度竞争市场过度竞争市场集中度低市场集中度低 十三、商业地产的发展态势（七）十三、商业地产的发展态势（七） 商业地产研究商业地产研究 总结目前商业物业市场的现状不难看出：开发商和投资者对于商业物业的开发和投资均表现出极大的热情。许多开发商在项目前期就聘请专业公司从建筑结构、主题定位、消费人群定位、行业组合、店铺划分等方面进行详细策划。面对越发挑剔的投资者，专业化分工必然引入商业地产竞争之中。商业地产的发展与成熟，意味着消费型

8、地产正向生产型地产裂变。 商业地产是“三高产品”： 高风险、高回报、高技术含量。 十四、商业地产市场发展条件（一）十四、商业地产市场发展条件（一） 商业地产研究商业地产研究 国外参考：主要判断元素：人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件人均GDP30004000美元时，家庭汽车拥有率1520，大型商业地产发展（ ShoppingMall ）开始发展人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60，大型商业地产发展（ ShoppingMall ）成熟发展 十四、十四、 ShoppingMall发展条件（二）发展条件（二） 商业地产研究商业地产研究 亚洲及国内（含香港、新加坡等）：主要判断元素：

9、人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量都市型大型商业地产发展条件 城市人均GDP水平达到2500美元郊区型大型商业地产发展条件 城市人均GDP水平达到4000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达1520 十四、十四、 ShoppingMall发展条件（三）发展条件（三） 商业地产研究商业地产研究 国内之所以与欧美发展大型商业地产发展的GDP水平有明显的差距，但仍然具备发展大型商业地产项目，主要因素在于其人口密度远远大于欧美城市的人口密度，消费总量决定大型商业地产发展的市场潜力。商业房地产项目开发的基础条件，是项目所面对核心商圈的消费总量，因为它体现了核心商务圈

10、的人口基数，也体现了核心商圈的能力，也包括了GDP的水准。 十四、十四、 ShoppingMall发展条件（四）发展条件（四） 商业地产研究商业地产研究 十五、商业地产开发定位十五、商业地产开发定位尺度尺度（一）（一） 尺度一：经济水平 在世界视野里，各种零售业态的出现具有一定的规律性。商业地产研究商业地产研究 尺度二：交通状况 国外大型商业地产（Shopping Mall）的发展经验告诉我们，当一个社会进入到汽车时代，才为Shopping Mall的出现提供了可能。从交通形式上来说，所谓Shopping Mall，尤其是郊区的Shopping Mall，必须依托于高速公路和城市的环路，这意味

11、着消费者比较依赖汽车。只有当一个城市进入了汽车社会，或者说开始进入汽车社会，那么Shopping Mall在一个城市的建设才能真正的发展起来，否则只能是城市型的购物中心。 十五、商业地产开发定位十五、商业地产开发定位尺度尺度（二）（二） 商业地产研究商业地产研究 尺度三：尺度三： 依据城市化进程的国际规律来为大型商业地产项目做出定位依据城市化进程的国际规律来为大型商业地产项目做出定位世界城市化过程中，城市商业中心的变迁有其规律性。 我们把城市的发展分为三个阶段， 1、城市化初级阶段：城市化率30%以下； 2、城市化初级阶段：城市化率70%以下； 3、城市化高级阶段：城市化率70%以上。 十五、

12、商业地产开发定位十五、商业地产开发定位尺度尺度（三）（三） 商业地产研究商业地产研究 城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化。从这个规律性来看，依据城市化发展水平来发展大型商业地产是很好的选择。 初级阶段初级阶段 城市化率城市化率30%30%以下以下 商业向城市的商业向城市的几何中心几何中心聚集聚集 零售行业的特征：零售行业的特征： 向心聚集向心聚集 中级阶段中级阶段 城市化率城市化率7070 % %以下以下 零售行业的特征：零售行业的特征： 离心分散离心分散 商业向城市的商业向城市的几何中心几何中心发展发展高级阶段高级阶段 城市化率城市化率70%70%以上以上 零售行业的特征：零售行业的特

13、征： 离心聚集离心聚集 商业离开城市商业离开城市的几何中心，向的几何中心，向郊区聚集郊区聚集 十五、商业地产开发定位十五、商业地产开发定位尺度尺度（三）（三） 商业地产研究商业地产研究 这是一种主体性购物中心，它是以某一大型商业业态为主体再辅以其他的一些商业业态和服务业态。主体性购物中心又分两种，一是以大型超市为主体，它的竞争优势是，能够进入居民社区，能够弥补大型超市在商品线上的不足，并可通过出租场地增加附属的一些商业业态和服务业态，既可降低经营成本又可增强对社区的服务功能；二是以大型百货商店为主体的购物中心，往往成为中心城区的商业中心，但一般很难在社区里生存。 十六、购物中心的分类十六、购物

14、中心的分类 Shopping Center商业地产研究商业地产研究 这种模式购物中心是综合性和超大型的，与主体性购物中心不同的是，这种购物中心里的商业形态是以三种商业业态为鼎足之势，即百货店、超市和许多专业专卖店，再辅以餐饮娱乐业的店铺，它可以涵盖所有零售业和服务业的内容。购物中心已经不是一种商业业态，而是一种商业的组织模式，甚至于已经作为城市整体规划中的一种基本构成，与机场、公园、体育中心等城市设施类似。 十六、购物中心的分类十六、购物中心的分类 Shopping Mall商业地产研究商业地产研究 即城市广场，与ShoppingMall不同的是，Citymall并不限于购物以及配套的餐饮、休

15、闲、娱乐等，还将旅游、餐饮、休闲、娱乐理念组建成动静相宜、具备基本城市功能的联合体。与ShoppingMall相比，更加全面的Citymall更适合城市人多方面的需求 十六、购物中心的分类十六、购物中心的分类 Citymalll 商业空间步行化商业空间步行化购物中心是商店群的组合，为了协调商店与商店、商店与购物者之间的联系，往往通过一条线性街道来串联商店和组织人流，基于安全考虑，街道完全排除车辆，实现步行化。l 商业空间室内化商业空间室内化室内化是利用屋顶的覆盖功能，将步行商业活动引入室内，并通过人工环境控制，减少恶劣的自然条件对步行活动的影响，创造舒适的环境，这正是购物中心建筑追求的目标。l

16、 公共空间社会化公共空间社会化与百货商店和超级市场不同的是，购物中心把纯粹的零售商业活动场所开辟成商业活动和社会活动相结合的场所。 十六、十六、 MALLMALL的建筑特征的建筑特征 商业地产研究商业地产研究 经营大型商业地产要着重考虑两方面的问题，一是前期的规划，二是后期的商业运营管理。 建设模式 投资模式 设计模式 管理模式 十七、商业地产的发展模式十七、商业地产的发展模式 商业地产是开发商、投资者和经营者三合一的有机整体，是一个不可中断的链条。 商业地产研究商业地产研究 十八、建设模式、投资模式十八、建设模式、投资模式 建设模式 改 建 新 建如：明发商业广场、SM、世贸商城等如：上海豫

17、园商场、上海新天地、厦门富山诚达、闽南印象等 投资模式 银行贷款 外 资上海迪美购物中心、中旅商场等商业地产研究商业地产研究 十九、设计模式、管理模式十九、设计模式、管理模式 设计模式 管理模式 合作管理（瑞景商业广场）委托国外机构管理（美国环球发展管理公司）自行组建管理公司（SM、名汇）输入管理（大摩世贸商城等）商业地产研究商业地产研究 二十、商业地产项目开发三阶段二十、商业地产项目开发三阶段开发过程三阶段 第一阶段整体策划布局 第二阶段推广和招商 第三阶段后期经营管理。 商业地产研究商业地产研究 二一、后期经营管理二一、后期经营管理 商业地产项目重在后期经营管理。 商家也会选择好的开发商，

18、有些拥有很长经营历史的商家，一旦发现适合的商业项目就会想方设法进场。找到客户不等于就能完成招商。开发商要有一个懂得商家需求的团队，包括客户关系管理内容。 怎么让这个商场可持续发展？ 这是在后期经营中很重要的内容。当然物业经营管理是最基本的，对于物业经营管理必须要高标准。危机管理对商场相对更重要，这种场所的公众性非常突出，任何一个意外可能对这个商场形成致命的影响。商业地产研究商业街商业地产研究商业街 二二、世界一流商业街的六个关键影响因素二二、世界一流商业街的六个关键影响因素 商业地产研究商业街商业地产研究商业街 世界一流的商业街具有三大特征：全球声誉、密集的客流量和可靠的收入。 二三、世界一流

19、商业街的三大特征二三、世界一流商业街的三大特征 商业地产研究商业街商业地产研究商业街 步行街的长度 商业街的一般长度为500700米，最高限为10001500米（王府井步行街810米、重庆解放碑步行街400米、沈阳中街步行街950米、上海南京东路1400米哈尔滨中央大街商业街860米、日本银座1100米、香榭丽舍大街1880米） 步行街的宽度 商业街适宜宽度为2030米，小型步行街宽度以20米左右为宜（王府井步行街38米、上海南京路30米） 每人要有不低于4平方米的面积。 步行街的高度 商业街宽度和高度的比例最好为1：1，最高不要超过1：2（上海南京东路步行商业街、哈尔滨专业大街步行街、沈阳中街步行街都为1：1的比例） 从一般的情况看，步行街两旁的店铺建筑为二至三层为宜，最高不要超过四层，地下延伸则最多不要超过两层。 二四、商业步行街的三个空间维度二四、商业步行街的三个空间维度长、