成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P

1、成都市新都区大丰镇成都市新都区大丰镇1313、1515号地块号地块可行性分析可行性分析伊泰置业（成都）有限公司伊泰置业（成都）有限公司 2011.11.292011.11.29报告提纲报告提纲1项目开发条件项目开发条件2项目定位推导项目定位推导3投资收益及风险分析投资收益及风险分析项目开发条件项目开发条件n 地块条件地块条件n 区域规划n 房地产市场情况交通：交通：1313、1515号地块位于新都区大丰板块号地块位于新都区大丰板块通过北新大道、地铁通过北新大道、地铁1 1号线北延线（规划中）可与直接与成都市区、新都城区连接，号线北延线（规划中）可与直接与成都市区、新都城区连接，通达性、进入性良

2、好。通达性、进入性良好。川川陕陕路路地铁地铁1 1号线沿线号线沿线北新大道北新大道天府广场天府广场距离市区约距离市区约1111公里公里区域交通呈现“五纵五横”交通体系：n 北新大道北新大道北新干线，即北部新城干道线路，三环路以内称北新干道，三环路以外称北新大道，双向三环路以外称北新大道，双向8 8车道。车道。其中，成都市一环路至三环路长4.1公里，为高架桥；三环路至绕城高速长6公里；新都辖区长14.1公里；彭州段长9.7公里。最终北新干线延伸线有望抵达广汉三北新干线延伸线有望抵达广汉三星堆。星堆。n 地铁地铁1 1号线北延线（规划中）号线北延线（规划中）地铁一号线北延线的具体方案为：将共设5站

3、，从升仙湖站开始，向北延伸，最终抵达新都区大丰镇升仙湖站开始，向北延伸，最终抵达新都区大丰镇城区。城区。本案本案四至：四至：1313、1515号地块共号地块共238.93238.93亩亩地块内部平整，无起伏地块内部平整，无起伏大大 天天 路（双向四车道）路（双向四车道）北北 新新 干干 道双向六车道道双向六车道东东 二二 路（未通车）路（未通车）13#13#15#15#规规 划划 路（未通车）路（未通车）南南 一一 路路规划路规划路未出让地块未出让地块未出让地块未出让地块未出让地块未出让地块东东 一一 路路宗地条件宗地条件1515号地块规划条件优于号地块规划条件优于1313号地块号地块2582

4、58米米258258米米258258米米258258米米246246米米258258米米264264米米246246米米北新干线北新干线东一路东一路东二路（规划中）东二路（规划中）规划路规划路南一路南一路地块地块用地面积用地面积用地性质用地性质规划控制指标规划控制指标建筑限高建筑限高绿地率绿地率配套要求配套要求1313号号123123亩亩商业用地（住宅建筑面积小于该地块计入容积率的建筑面积的50%）建筑密度40%（高层主体建筑密度20%）容积率5.0不得超过航空限高（绝对高程）565米15%1515号号115115亩亩二类住宅用地建筑密度22%容积率3.0不得超过航空限高（绝对高程）565米3

5、0%临西侧道路配建用地面积不少2000平米的幼儿园，不少于3000平米的农贸市场13#13#15#15#菜菜幼幼配套规划完善配套规划完善行政办公区行政办公区公园公园体育运动公园体育运动公园家乐福家乐福4S4S店店同仁堂同仁堂凤凰山公园凤凰山公园地块地块包括家乐福、包括家乐福、4S4S店、医院、行政办公等店、医院、行政办公等众多配套规划设施围绕地块周边。众多配套规划设施围绕地块周边。n 凤凰山公园凤凰山公园：地块距离凤凰山公园约地块距离凤凰山公园约5 5分钟车程。分钟车程。凤凰山公园-总用地面积达到144万平米，预计2011年12月竣工，公园包括文化博览、水生态休闲、拓展运动娱乐、生态林地景观、

6、运动公园五大分区n 体育运动公园（规划中）体育运动公园（规划中）：地块周边规划中的体育运动公园辐射整个北部新城，将成为区域休闲、运动的中心。地块价值界定：地块价值界定：城市近郊、中等规模、交通顺畅，配套在完善过程中城市近郊、中等规模、交通顺畅，配套在完善过程中项目开发条件项目开发条件n 地块条件n 区域规划区域规划n 房地产市场情况“北部新城”总规划面积为944.28平方公里，居住人口将达百万，包括新都区、青白江区、成华区及金牛区三环路和绕城高速之间的部分地区；其定位为西部集成服务新城、区域集散中心、国际商贸基地和我市城市发展其定位为西部集成服务新城、区域集散中心、国际商贸基地和我市城市发展的

7、门户的门户。三大支柱产业工业物流商贸青白江集中工业发展区重化工业新都工业开发区机械电子、食品、医药、家具制造等传统产业国际集装箱物流园区 3700亩新都物流中心 2400亩青白江散装物流园区 2500亩主要集中在大丰、斑竹园镇，主要集中在大丰、斑竹园镇，即本案所在区域。即本案所在区域。 区域发展格局区域发展格局北部国际商贸城板块北部国际商贸城板块分为北郊风景区、城北居住新区、北部商城三大部分分为北郊风景区、城北居住新区、北部商城三大部分198低密住区本案本案 地块位于大丰居住区与凤地块位于大丰居住区与凤凰山居住区的交接处，同时距离凰山居住区的交接处，同时距离北部商城北部商城5 5分钟车程，宜商

8、宜居，分钟车程，宜商宜居，直接辐射三大区域。直接辐射三大区域。n 北部商城：北部商城：北部商城是以现代商贸、居住等功能为主的城市商贸发展区，也是北部新城发展的起步区，规划面积约5平方公里，除新引入的产业外，原城北的五大市场将陆续迁入本区域。北部商北部商城城区域规划带来产业外移区域规划带来产业外移2525万产业人口的搬迁，为大丰市场的增长带来了巨大的机遇万产业人口的搬迁，为大丰市场的增长带来了巨大的机遇 。北部商城北部商城五块石五块石百货市场百货市场金府金府机电机电市场市场石材石材市场市场荷花池荷花池百货市场百货市场驷马桥驷马桥水果市场水果市场富森美富森美家居市场家居市场本案本案距项目距项目5

9、5分钟车程的成都国际商贸城总占地面积分钟车程的成都国际商贸城总占地面积20902090亩，亩，总建筑面积总建筑面积245245万平米万平米( (规模相当于现有荷花池市场群的规模相当于现有荷花池市场群的6 6倍倍) )。是四川省、成都市、金牛区三级政府的重点工程，首期已投是四川省、成都市、金牛区三级政府的重点工程，首期已投入使用，建成后的商家数量将达到入使用，建成后的商家数量将达到6 6万户。万户。已启动的项目已启动的项目成都国际商贸城成都国际商贸城已签约约项目已签约约项目北新国际贸易中心申蓉汽车商贸园西部家电交易中心五粮液同泰中丹国际学院暨成都欧洲生态城示范园区项目在谈在谈 项目项目成都医药贸

10、易中心纸品（包装）材料城茶业专业市场以铁半城、建半城、荷花池为主的片区，进入大规模拆迁阶段。以铁半城、建半城、荷花池为主的片区，进入大规模拆迁阶段。区域区域开始时间开始时间完成时间完成时间总户数总户数安置方向安置方向其他其他铁半城铁半城2009年9月2011年8200货币补偿、产权调换（含原地安置、就近安置、异地安置）政府将就近修建安置房，集中安置这部分居民荷花池荷花池2009年10月2010年末商家3069户+企事业16家市场向大丰转移建半城建半城待定待定约1000就近安置为主西南交大片西南交大片区区待定待定约1000就近安置为主大丰板块大丰板块2008待定约4000拆迁安置房就近安置天回板

11、块天回板块2009年11月待定1300余户+家单位货币补偿、产权调换合计合计/约18000户整体看，城北拆迁安置方向以就近拆迁安置房为主，主要被拆迁的是城北原住民。商品市场的搬迁为大丰板块注入商品市场的搬迁为大丰板块注入新的活力，大量的人口和财富导入为新的活力，大量的人口和财富导入为房地产开发带来了新的机遇。房地产开发带来了新的机遇。北部新城正处于加速发展阶段，其科学的规划为区域发展带北部新城正处于加速发展阶段，其科学的规划为区域发展带来以工业、物流和商贸为支柱的多种产业、而产业的进入则将带来以工业、物流和商贸为支柱的多种产业、而产业的进入则将带来数以万计的从业人口以及数以亿计的资金流，由此也

12、带来大量来数以万计的从业人口以及数以亿计的资金流，由此也带来大量的购房需求。的购房需求。因此，该区域市场容量巨大，厄待满足。因此，该区域市场容量巨大，厄待满足。项目开发条件项目开发条件n 地块条件n 区域规划n 房地产市场情况房地产市场情况大丰板块，城北老商贸区和国际商城的中间地段大丰板块，城北老商贸区和国际商城的中间地段大丰板块位于成都限购令外，不受政策的限制，新政后依然销售状况大丰板块位于成都限购令外，不受政策的限制，新政后依然销售状况良好，成为良好，成为20112011年成都房地产市场热点区域之一，区域产品供应和销售均年成都房地产市场热点区域之一，区域产品供应和销售均以首置为主。以首置为

13、主。大丰板块大丰板块城市新兴区域城市新兴区域宜商宜居宜商宜居n 规划：北部商贸城，荷花池、五块石、金府片区商品市场大迁移n 交通：北新干道通车；地铁1号线10年通车，到大丰的地铁1号线北沿线计划11年开工，预计14年通车n 自然资源：凤凰山公园包括文化博览、水生态休闲、拓展运动娱乐、生态林地景观、运动公园五大分区区域形象区域形象板块属性板块属性房地产市场情况房地产市场情况首置市场首置市场众多开发商、项众多开发商、项目聚集目聚集20112011年项目周边在售楼盘分布年项目周边在售楼盘分布悉尼湾悉尼湾保利城保利城润禾花园润禾花园凤凰山一号凤凰山一号九行道九行道嘉美华凯嘉美华凯民生新干线民生新干线时

14、代锦翠时代锦翠博雅新城博雅新城北新国际北新国际大丰景大丰景本案本案大丰镇大丰镇1313、1515号地块相号地块相对独立，与周边在售项目有一对独立，与周边在售项目有一定的距离。定的距离。n目前大丰板块在售住宅项目约17个，建筑面积20万平米以上的9个项目，基本上为高层物业。n 2011年5月-10月，销售均价普遍在5300-5900元/平米之间，单盘月均去化量在0.2-1.3万平米之间。开元国际社区开元国际社区20112011年年1-111-11月大丰商品住宅面积段供需分析表月大丰商品住宅面积段供需分析表90平米以下90-150平米150-200平米销售（万平米）销售（万平米）55.455.49

15、.29.20.90.9新增供应（万平米）新增供应（万平米）8.18.111.211.21.11.120112011年年1-111-11月大丰商品住宅面积段供需分析表月大丰商品住宅面积段供需分析表40万以下40-60万60-100万销售（万平方米）销售（万平方米）2.92.920.920.92.92.920112011年大丰市场：年大丰市场：2011年1-11月，片区市场月均去化5.6万平米（约660套/月），市场供需两旺。20112011年大丰市场年大丰市场整个市场板块以整个市场板块以70-9070-90平米的产品一枝独秀，面积段集中，产品类型集中。平米的产品一枝独秀，面积段集中，产品类型集中

16、。n70-9070-90平米首置类产品一枝独秀，整体供应量达到平米首置类产品一枝独秀，整体供应量达到83268326套套，占比58.18%. 90-130平米的首改类产品占比达到28%。n50-70平米的经济型小套二及套一产品的占比量较少，仅占到8.82%。130-150平米再改类产品占比达到2.93%。数据源：锐理数据库备案数据数据源：锐理数据库备案数据首置首改产品持续旺销，年均去化超过首置首改产品持续旺销，年均去化超过76007600套套n70-80平套二户型供销量均处在高线，库存货量巨大.n90-11090-110平户型供销比体现出真正的平户型供销比体现出真正的热销。热销。6266626

17、65690569051625162528952895908590855315531543754375500550051285128524152415309530962006200556955695572557257075707成交均价成交均价数据源：锐理数据库备案数据数据源：锐理数据库备案数据典型项目：保利城典型项目：保利城户型户型推出套数推出套数占比占比去化套数去化套数占比占比一室两厅单卫（变两房）一室两厅单卫（变两房）24224234.47%34.47%16316367.36%67.36%两室两厅单卫（变三房两室两厅单卫（变三房) )32032045.58%45.58%25525579.6

18、9%79.69%两室两厅双卫（变四房）两室两厅双卫（变四房）14014019.94%19.94%898963.57%63.57%1.紧凑型三房是其目前最畅销户型，开出房源去化约80%.2.城北客户对价格敏感性过高，不过分追求品质，同种产品内向房源去化程度明显弱于外向房源。3.紧凑型套三户型是其最畅销户型，开盘当天实现完全去化。双阳台设计深得客户追捧。保利城一期销售情况保利城一期销售情况n客户渴望通过最少的付出得到最多的房间，重视功能性！客户渴望通过最少的付出得到最多的房间，重视功能性！典型项目：保利城典型项目：保利城保利城典型户型保利城典型户型建筑面积：约建筑面积：约9797平米平米（实得面积

19、约110110平米平米）成交价：成交价：56005600元元/ /平米平米（实得49384938元元/ /平米平米）主要特点：主要特点：1.客厅、餐厅双阳台设计，通透性强，采光、空间感良好。2.总价控制得当，外围房源，50-5550-55万总价。万总价。3.可变三房，产品实得率高。产品配比启示：产品配比启示：产品配比重点应落脚于产品配比重点应落脚于90-11090-110（实得）平米三房；（实得）平米三房；小面积紧凑两房同样作为次主力户型，但不过量配置；小面积紧凑两房同样作为次主力户型，但不过量配置；再改产品作为标杆产品，点缀配置；再改产品作为标杆产品，点缀配置；项目定位项目定位以立体眼光以立

20、体眼光审视项目审视项目发现价值发现价值 准确定位准确定位基于前面对市场环境和机会的分析，我们从三个维度来审视项目与基于前面对市场环境和机会的分析，我们从三个维度来审视项目与之对应的关系，从而发现项目的核心价值，支撑我们的定位。之对应的关系，从而发现项目的核心价值，支撑我们的定位。发发 现现项目与城市的关系项目与城市的关系发发 现现项目与区域的关系项目与区域的关系发发 现现项目与竞品的关系项目与竞品的关系北新干线北新干线已成为规划中的北部新城已成为规划中的北部新城的的“商贸大道商贸大道”，并使北部新城与，并使北部新城与成德绵经济带有效的联系起来；成德绵经济带有效的联系起来；大城北市场：大城北市场

21、：成都城市的东南西北四成都城市的东南西北四个大区域，相对于房地产市场来说，个大区域，相对于房地产市场来说，除了城南，其它方位的区域化市场特除了城南，其它方位的区域化市场特征明显，其中尤以城北城东为甚；征明显，其中尤以城北城东为甚；从城市层面分析，本案所面对的是一个从城市层面分析，本案所面对的是一个区域化特征较明显区域化特征较明显的市场，规模尚无法支撑其面对成都全域的覆盖率。而北新干的市场，规模尚无法支撑其面对成都全域的覆盖率。而北新干线使项目在城北市场的基础上外溢（彭州、广汉、德阳等）成线使项目在城北市场的基础上外溢（彭州、广汉、德阳等）成为可能。为可能。故，本案区域化特征明显，城市层面对项目

22、影响力较弱故，本案区域化特征明显，城市层面对项目影响力较弱城市层面城市层面项目与区域项目与区域西部国际化商贸平台，西部国际化商贸平台，五大产业的强力支撑，五大产业的强力支撑，区域本身的市场容量区域本身的市场容量.从区域层面来看，北部商城带给本案的核心价值就从区域层面来看，北部商城带给本案的核心价值就是：是：“城市化城市化”！而这也将成为项目的特质之一。！而这也将成为项目的特质之一。更重要的是，在此区域，更重要的是，在此区域，地块扼守了通向地块扼守了通向商业核心最重要的一条道路商业核心最重要的一条道路，本案位于本案位于服务整个北部商城的生活商业中心周边服务整个北部商城的生活商业中心周边，具备具备

23、独特的商业价值。独特的商业价值。项目与竞品项目与竞品从前面市场分析来看，本案所面临的直接竞品较少。如果我们再把视线放大到新都新城板块及城北的一些项目发现，基本都是诉求“生态环境”概念。“城市型复合社区城市型复合社区”，完善的配套，完善的配套等，将是我们以差异化姿态立于未等，将是我们以差异化姿态立于未来竞争环境的价值之一。来竞争环境的价值之一。毗河原湾毗河原湾 项级水岸纯别墅项级水岸纯别墅 润扬润扬双河鹭岛英伦精工小镇，双河鹭岛英伦精工小镇，双河臻景双河臻景 项目价值体系项目价值体系项目价值体系项目价值体系城市层面城市层面区域层面区域层面竞争层面竞争层面自身层面自身层面工工业业商商贸贸物物流流新

24、新城城成成德德绵绵经经济济带带重重心心强强大大的的产产业业支支撑撑北北部部新新城城核核心心区区城城市市化化进进程程明明显显区区域域城城市市生生活活物物业业先先机机目目前前竞竞争争相相对对空空白白丰丰富富的的产产品品线线组组合合对项目价值体系影响最主要两个层面在于区域和竞争环境。其中最关对项目价值体系影响最主要两个层面在于区域和竞争环境。其中最关键的是：键的是：具有强力产业支撑且城市化特征明显的区域，以及抢占区域城市具有强力产业支撑且城市化特征明显的区域，以及抢占区域城市生活类物业的先机！生活类物业的先机！区区域域客客群群全全覆覆盖盖能能力力项目项目SWOTSWOT分析分析S SWWOOT T分

25、分析析优势优势 StrengthStrength劣势劣势 WeakWeak合并合并249249亩亩地块，有利于形成规模优势地块，有利于形成规模优势地块交通便利地块交通便利、通达性良好、通达性良好，靠近，靠近城市主干道城市主干道北新北新干线，地铁一号线干线，地铁一号线沿线沿线大丰站大丰站低地价带来的低成本优势低地价带来的低成本优势城北物流货运集中，车流量大，城北物流货运集中，车流量大，易易造成噪声及空气污染造成噪声及空气污染成都本土客户成都本土客户 对于城北固有的印象对于城北固有的印象机会机会OpportunityOpportunity威胁威胁ThreatenThreaten全新的北部新城正在形

26、成，全新的北部新城正在形成，区域有大量土地出让计区域有大量土地出让计划，伴随各家开发机构和市场对区域的关注划，伴随各家开发机构和市场对区域的关注，区域发，区域发展将进一步提速。展将进一步提速。城北房地产市场价格目前依然是成都的价格洼地，城北房地产市场价格目前依然是成都的价格洼地，拥有极大的价格上涨空间拥有极大的价格上涨空间缺乏区域高端产品，项目有利于填补空白缺乏区域高端产品，项目有利于填补空白专业市场的外迁，增加地缘性客户基数，同时扩大专业市场的外迁，增加地缘性客户基数，同时扩大区域辐射面，扩大到其他二、三级城市区域辐射面，扩大到其他二、三级城市地块位于交通要道，周边人口聚集，直接提升地块地块

27、位于交通要道，周边人口聚集，直接提升地块商业产品价值商业产品价值整体宏观经济环境的不确定性，对整体宏观经济环境的不确定性，对房地产开发造成的不确定性房地产开发造成的不确定性整体放量激增整体放量激增国际商贸城：国际商贸城： 既是对项目区位的强化，更突出对项目核心客群的来源。城市：城市：城市意味着功能和需求的复合型，包含居住和商业的全面发展机会，产品的全系列，多元化。国际商贸城国际商贸城 城市生活住区！城市生活住区！总体定位总体定位目标客群界定目标客群界定销售前期销售前期销售中期销售中期销售后期销售后期地缘型客户地缘型客户产业、拆迁迁移客户产业、拆迁迁移客户外来、二级城市客户外来、二级城市客户口碑

28、、推荐客户口碑、推荐客户纯投资客户纯投资客户客户分类客户分类特征描述特征描述主力客群主力客群描述：通过北新干线、地铁1号线交通便利带来的城北、城东偏中心首置或改善需求客户，部分大丰、天回镇地缘性客户职业特点：生意人、企业主、大中型单位职员年龄：25-45岁 家庭结构：2-3人家庭 置业需求：80-100平米高层次主力客群次主力客群描述：来自周边专业市场的产业客群职业特点：生意人、私企业主年龄：30-45岁 家庭结构：2-3人家庭 置业需求：80-120平米高层偶得客群偶得客群描述：来自全城或外地的投资型、返乡型、养老型等客户职业特点：较为发散年龄：30-55岁 家庭结构：2-3人家庭 置业需求

29、：多样化产品需求产品定位产品定位1313号地块为酒店式公寓、底商和集中性商业为主的城市综合体号地块为酒店式公寓、底商和集中性商业为主的城市综合体1515号地块为区域内中高端居住社号地块为区域内中高端居住社区。区。u 物业形态组合物业形态组合根据规划指标、项目开发的优劣势分析，业态初步建议为“住宅、住宅、4040年产权酒店式公寓为主，底年产权酒店式公寓为主，底商和集中性商业为辅商和集中性商业为辅“ u 业态面积分布和档次定位业态面积分布和档次定位地上计入容积率总建筑面积共64.23万平米，其中：商业：商业：根据周边市场供应量预计、地块的地形条件的要求，建议建议1313号地块的商业建筑面积约号地块

30、的商业建筑面积约5 5万平米（中端购物中心和底商），万平米（中端购物中心和底商），1515号地块的商业建筑面积约号地块的商业建筑面积约2 2万平米（万平米（1-21-2层底层底商）商）4040年产权公寓：年产权公寓：规划新区商业和办公物业开发风险相对较大，初步建议13号地块的剩余商业建筑面积约13.97万平米全部开发为40年产权的公寓住宅：住宅：13号地块49%的计入容积率建筑面积开发为住宅，约20.15万平米，15号地块住宅开发面积约20.64万平米，总共约40.79万平米公共配套：公共配套：满足规划要求，幼儿园建筑面积约0.17平米，农贸市场0.3万平米价格预估价格预估34Document number分类分