房产评估师2018房估理论方法00讲义

1、房地产估价理论与方法2019 年房地产估价师网上辅导第七章成本法及其运用目的本部分的目的是测查应试对成本法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体特点（1） 考题所占分值大（2） 理论性非常强，技术含量高（3） 计算题多，难度大的了解、熟悉和掌握程度。2019造价消防超852433795第一节成本法概述1.成本法：测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本（或重建成本）减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。本质是以房地产的重新开发建设成本为导向，求取房地产价值或价格。（注意：和比较法、法的思路对比）重新购建成本，是指假设

2、在价值时点重新购置全新状况的估价对象的必要，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要及润。折旧，是估价对象房地产在价值时点的重新购建成本与在价值时点的市场价值之差。（会计折旧价值损耗，估价折旧价值差额）成本法先把房地产价格分解为它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各组成部分加总。成本法中的“成本”不是通常意义上的成本（会计成本，不含利润），而是价格（估价中的成本，包含平均利润）。【例题】成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。（）正确×本题考查的是成本法的含义。成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取

3、估价对象价值或价格的方法。具体地说，它是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。参见P284。2.成本法的理论依据（熟悉）生产费用价值论，商品价格是依据其生产所必要的费用而决定。从卖方看，房地产价格基于过去的“生产费用”，是卖方最低卖价，不能低于开发建设代价。从买方看，房地产的价格是基于类似房地产的“生产费用”，根据“替代原理”，房地产价格如果高于必要及润，则不如开发。均衡点，卖方不低于开发建设已花费的代价，买方是不高于预计重新开发建设的必要及润，则可接受的共同点是正常的开发建设代价，包括必要3.成本法适用的估价对象（掌握）及

4、润。适用对象：新开发的房地产，旧的房地产，在建工程，计划开发的房地产，很少发生而限制了比较法运用，没有或没有潜在而限制法运用的房地产，例如行政办公楼、学校、医院、馆、体育场馆、公园、营房等以公用、公益为目的的房地产，特别适用成本法估价。化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类，有独特设计或只特定使用者的特殊需要而开发建设的房地产，单独的物或装饰装修，通常也采用成本法估价。不适用对象物过于老旧的房地产。老旧物测算重新购建成本和折旧难度大。一般用残余价值估价；对于整个过于老旧的房地产，适用假设开发法估价。成本法主要适用于评估新物或比较新的房地产的价值和价格。【例题】成本法特别适用于那些既无）等

5、。又很少发生的房地产估价，这类房地产主要包括（第 1 页房地产估价理论与方法2019 年房地产估价师网上辅导A.馆B.学校C.空置的写字楼D.单独的E.加油站正确物AB本题考查的是成本法适用的估价对象。新近开发完成的房地产（新开发建设的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（旧房地产）、正在开发建设的房地产（在建工程）、计划开发建设的房地产（期房），都可采用成本法。选项 A馆，很少发生限制了比较法，没有或潜在估价。选项 D 单独的,限制了法。选项 B 学校以公益、公用目的的房地产，特别适用成本法物适用成本法，但是不属于“既无又很少发生”的房地产。选项C 空置的写字楼可以寻找类似的写字楼，采

6、用比较法，或法评估；选项 E 加油站是性房地产可以采用法评估。参见P286。4.成本法估价需要具备的条件需要具备两个条件：一是自由竞争（即可以自由进出市场），二是该种房地产可以大量重复开发建设。注意 3 个问题：（1）采用客观成本，而不是实际成本。实际成本是购置估价对象的实际，或开发建设估价对象的实际及所得利润。客观成本是购置估价对象的必要的因素后的成本。，或开发建设估价对象的必要及润，或实际成本经剔除特殊的、偶然（2）在客观成本的基础上结合选址、设计等分析进行调整。选址不当或者设计不合理等造成不符合市场需求的房地产，如在人流量很小的地方建造商场。虽建造费用巨大，但商场价值不高。（3）在客观成

7、本的基础上结合市场供求分析进行调整。5.成本法估价的操作步骤（熟悉 4 个步骤）选择具体估价路径；测算重置成本或重建成本；测算折旧；计算成本价值。【例题】成本法是以房地产价格的各个组成部分累加为基础，来求取房地产价格的，适用于评估可开发建设的整体房地产价格，不能用于评估局部房地产的价格。（）正确×本题考查的是成本法适用的估价对象。成本法一般适用于评估可开发建设的整体房地产的价值和价格。当采用成本法评估局部房地产的价值和价格时，例如评估某幢住宅楼中某套住房的价值，通常是先评估该整幢住宅楼的平均室内装饰装修等因素调整后才可得到该套住房的价值，然后在此基础上进行楼层、朝向、户型、价值。参见

8、P286。【例题】某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（）。A. 应采用客观成本，而不是实际成本B. 应采用实际成本，而不是客观成本C.应结合选址、设计等对成本法的测算结果进行调整D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E.应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整正确ACD本题考查的是成本法估价需要具备的条件。成本法估价时需要注意下列 3 个问题：第 2 页房地产估价理论与方法2019 年房地产估价师网上辅导（1）应采用客观成本而不是实际成本；（2）应在客观成本的基础上结合选址、设计等分析进行调整；（3）应在客观成本的基础上结合市

9、场供求分析进行调整。选项 E 违背了估价师性的原则。参见P287288。第二节房地产价格房地产价格土地成本建设成本（7 项）：用销售费用投资利息销售税费开发利润房地产价格直接成本土地成本建设成本（带“成本”字样）开发成本土地成本建设成本项）1.土地成本用销售费用投资利息销售税费（除开发利润的前六购置土地的必要土地取得途径：，或者开发土地的必要及润。（1）市场；（2） 征收集体土地；（3） 征收国有土地上房屋。（1）市场的土地成本建设用地使用权价格（地价款），主要用比较法、基准地价修土地取得税费。包括契税、印花税等，通常是根据税法及地使用权价格的一定比例来测算。（2）征收集体土地的土地成本（三项

10、） 土地征收补偿费、相关税费、其他费用。、成本法求取。和地方的有关规定，按照建设用土地征收补偿费用（四项）土地补偿费（征收前 3 年平均年产值 610 倍，补偿的是农村土地所，给农村集体组织的）安置补助费（每人征收前 3 年平均年产值 46 倍，每公顷最高不得超过前 3 年平均年产值的 15 倍，补偿的对象是失地农民）（前两和不得超过 30 倍，特殊情况可以提高）地上附着物和青苗补偿费（补偿的是地表各种附着物和青苗）被征地农民的保障费用相关税费（五项税费）：新菜地开发建设基金耕地开垦费耕地占用税征地定的其他有关费用规耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额其他费用征收

11、。地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等，通常依照规定的标准或采用比较法求取。（3）征收国有土地上房屋的土地成本房屋征收补偿费用（五项）：被征收房屋补偿费搬迁费临时安置费停产停业损失补偿费 补助和第 3 页房地产估价理论与方法2019 年房地产估价师网上辅导相关费用：房屋征收评估费房屋征收服务费其他费用规定的其他有关费用一般包括地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等，通常依照规定的标准或采用比较法求取。2.建设成本（1）前期费用，例如市场调研、可行性研究、项目策划、评价、交通影响评价、工程勘察、测量、及设计

12、、工程造价咨询、建设，以及施工通水、通电、通路、场地平整和临时用房等开发项目前期工作的必要。（2）安装工，包括建造商品房及附属工程所发生的工、安装工、装饰装修工等费用。附属工程是指房屋周围的围墙、水池、小品、绿化等。注意区分：基础设施建设费、公共配套设施建设等，避免重复计算或漏算。（3）基础设施建设费，是指物 2m 以外和项目红线范围内的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，以及各项设施与市政干道、干管、干线等的接口费用。（4）公共配套设施建设费，包括城市要求配套的教育（如）、医疗卫生（如医院）、文化体育（如活动中心）、社区服务（如居委会）等非营业性设

13、施的建设费用。（5）其他工。（6）开发期间税费，税收和地方容费、白蚁防治费等。或有关部门收取的费用。如绿化建设费，人防工、水电增3.用是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要，包括房地产开发企业的工资及福利费、办公费、差旅费等，通常按土地成本与建设成本之和的一定比例来测算。4.销售费用指预售或销售房地产的必要。为便于投资利息的测算，分为销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用。通常按开发完成后的房地产价值的一定比例测算。5.投资利息房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息。只要形成了资金占用，就要计算利息。土地成本、建设成本、要考虑机会成本。投资利息的计算（五方面

14、）用和销售费用（四项），借贷资金/自有资金都应计算利息。自有资金（1）应计息项目（四项）：土地成本，建设成本，息。因为没有资金占用时间）。用，销售费用（注：销售税费一般不计利（2）计息周期，计算利息的时间年、半年、季、月。（3） 计息期估算建设期（有些是（4） 计息方式单利和复利两种方式。P×（1i1×n）P×（1i2）n i1 单利利率 FP·（1i1×n） i2 复利利率 FP·（1i2）n发生的，有些是建设期内均匀发生的）。如 3 年期存款的单利年利率应大于：（15%）3-1/35.25%（5）利率投资利息计算中一般采用价值时点

15、的房地产开发的平均利率。【例题】下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（）。A. 围墙工B. 电力设施工C. 居委会用房建设费D.人防工正确B第 4 页房地产估价理论与方法2019 年房地产估价师网上辅导本题考查的是建设成本。基础设施建设费，是指物 2m 以外和项目红线范围内的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，以及各项设施与市政干道、干管、干线等的接口费用。围墙是附属工程，在安装；居委会用房属于公共配套设施建设费；人防工程属于开发期间税费。参见P293。【例题】某成片荒地面积 1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及用、销售

16、费用等为 3 亿元，年利率为 7.2%，开发经营期为 1 年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为 65%。该地块可转让土地的应计成本是（ ）元/m2。A.310.61 B.321.60 C.477.86 D.494.77正确C本题考查的是投资利息。开发成本、用、销售费用 3 亿，投资利息3×（17.2%）0.5-11061.23（成本为 310.61 元/m2，可转让地块），总成本30000 万1061.23 万31061.23（成本310.61/65%477.86（元/m2）。参见）。P296。【例题】某宗熟地的原生地取得540 元/m2，土地开发期为 2 年，土地开发费第一年

17、和第二年分别为 90 元/m2 和 60 元/m2，年利率为 8%。这块地的面积是 10000 平方米。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（）元/m2。A.55.20 B.103.22 C.109.63D.114.82正确B本题考查的是投资利息。投资利息=540×（1+8%）2-1+90×（1+8%）1.5-1+60×（1+8%）0.5-1=89.8611.012.35103.22（元/m2）。参见P296。6.销售税费：销售税金及附加（两税一费，即税费：印花税都是卖方税销售税费不包括：、城市维护建设税、教育费附加）；其他销售应由买方缴纳的契税站在开发

18、商（卖方）的立场上看问题；应由卖方缴纳的土地和企业所得税因为每个企业的土地增值情况和所得税情况和经营状况相关，会影响估价结果的客观性。第 5 页房地产估价理论与方法2019 年房地产估价师网上辅导7.开发利润开发利润是房地产开发企业（或业主、建设润（在建安成本中）。，甲方）的利润，而不是施工企业（乙方）利开发利润指土地、企业所得税税前利润。开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下开发企业的平均利润，不是个别开发企业的实际利润/期望利润。基数不同（投资额、成本、销售收入等），利润率指标不同。（利润率通过大量同一市场上类似房地产开发项目的利润率，根据比较法原理得到）直接成本利润率最大，其次是投资利

19、润率，再次是成本利润率，销售利润率最小。直接成本利润率，基数是 7 个项目中带“成本”字眼的前 2 个项目，销售利润率的基数是全部 7 个项目。投资利润率，取成本项目的前 4 个（女人“头饰”）成本利润率，取成本项目的前 5 个（男人“投 4 成 5”）两者的差别就在于“投资利息”算不算做是计算利润的基数？理解方法：投资的时候利息还没发生，所以不在投资额中。【例题】某商品住宅项目的土地成本、建设成本、用、销售费用、投资利息、销售税金分别，投资利润率为 20%，则成本利润率为（为 600）。、900、50、60、150、120A.17.13% B.18.30% C.18.61% D.21.47%

20、正确B本题考查的是开发利润。开发利润（土地成本建设成本用销售费用）×投资利润率（6009005060）×20%322。成本利润率开发利润/（土地成本建设成本P298。用销售费用投资利息）322/（6009005060150）18.30%。参见【例题】某写字楼的土地成本 8000，建设成本 6000，用 800，销售费用 600，投资利息 720 A.17087.20 B.18699.20 C.19666.40D.20666.67，销售税售价的 6%，销售利润率为 16%。该写字楼的价值为（）。第 6 页房地产估价理论与方法2019 年房地产估价师网上辅导正确D本题考查的是开

21、发利润。80006000800600720X×6%X×16%X，X20666.67（）。参见P298。【例题】某房地产开发商开发一幢面积 10000 平方米的写字楼，开发完成后销售均价为 3000 元/平方米，已知取得土地时楼面地价为 1000 元/平方米，开发成本和用为 1200 元/平方米，开发成本和用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为的 2%，销售税）。销售价格的 5.5%，开发期为 1.5 年，年利率为 10%。该幢写字楼的销售利润率为（ A.7.90%B.11.08%C.11.83% D.13.73%正确B本题考查的是开发利润。土地投资 1000

22、，开发成本和用 1200），销售费用，投资利息1000×（1+10%）1.5-11200×（1+10%）0.75-1242.61（3000×2%60（），销售税费3000×5.5%165（），开发利润3000-1000-1200-242.61-60-165332.39（），销售利润率332.39/300011.08%。参见P298。【例题】某企业开发某土地，土地重新取得成本为 1000 元/平方米，正常开发成本为 1500 元/平方米，用为前两项的 5%，投资利息占直接成本的 5%，销售费用为 100 元/平方米，直接成本利润率为 6%，则开发后的地价为

23、（ ）元/平方米。A.1840 B.2840 C.2966 D.3000正确D本题考查的是开发利润。直接成本利润率=开发利润/（土地成本+建设成本），开发利润（土地成本建设成本）×直接成本利润率（10001500）×6%150（元/平方米），土地价格土地重新取得成本土地开发成本用投资利息销售费用利润10001500（10001500）×5%（10001500）×5%1001503000（元/平方米）。参见P298。利用销售利润率估算开发利润的情况下求取房地产价值时，房地产价值土地成本建设成本 销售税费房地产价值×销售税费率开发利润房地产价值&#

24、215;销售利润率用销售费用投资利息销售税费开发利润【例题】某房地产开发项目的利润为 360，土地成本、开发成本、用、销售费用合计为2000，投资利息为 20018%。（），企业应缴纳土地200，该房地产开发项目的投资利润率为正确本题考查的是开发利润。计算投资利润率时，投资成本主要是土地成本、建设成本、用、销售费用这四个项目（头饰），投资利息和销售税费是不包括在投资成本中的。土地增值税是在房地产转让的时候才缴纳的，不计入投资成本。投资利润率=开发利润/（土地成本+开发利润+用+销售费用）=360/2000=18%。参见P298。第 7 页房地产估价理论与方法2019 年房地产估价师网上辅导第三

25、节成本法的基本公式一、适用于旧的房地产的基本公式（掌握）旧的房地价值房地重新构建成本-房地折旧土地重新购建成本物重新购建成本 物折旧852433795物折旧旧物价值物重新购建成本2019造价消防超二、适用于新开发建设的房地产的基本公式（掌握）（一）适用于新开发的房地的基本公式新开发的房地价值土地成本建设成本用销售费用投资利息销售税费开发利润（二）适用于新建成的物的基本公式物建设成本新建成的物价值用销售费用投资利息销售税费开发利润（三）适用于新开发的土地的基本公式新开发的土地价值待开发土地成本土地开发成本开发利润（四）适用于在建工程的基本公式用销售费用投资利息销售税费在建工程价值土地成本+已投入

26、的建设成本+用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润其中，已投入的建设成本是指在价值时点之前已投入的各项建设成本；用、投资利息和开发利润是已投入的建设成本相应的定。用、投资利息和开发利润；销售费用和销售税费应视项目具体情【例 7-1】某成片荒地面积 2 平方公里，取得荒地的代价为 1.2 亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和用为 2.5 亿元，开发期为 3 年，年利率为 8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的 2%、5.5%和 10%，开发完成后可转让土地面积的比率为 60%。请求取该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价（假设建设成本和销售费用在开发完成时投入）。用在

27、开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，【解】该荒地开发完成后可转让熟地的总价该荒地取得总代价土地开发总成本总总销售费用总投资利息总销售税费总开发利润假设开发完成后的熟地价值为 V V120000000×（18%）3250000000×（18%）1.5V×（2%5.5%10%）解得 V523342631（元）可转让面积2000000×60%1200000（m2），单价523342631/1200000436（元/m2）。用2019造价消防超852433795第四节重新购建成本的测算1.重新购建成本的内涵重新购建成本是在价值时点的重新购建成本。不是当初形成

28、时的购建成本。是客观的重新购建成本。即重新购置的必要或重新开发的必要及润。物的重新购建成本是全新状况的物的重新购建成本。土地的重新购建成本是价值时点状况的土地的重新购建成本。（实际剩余年限）【例题】关于重新购建成本的说法，正确的有（）。 A.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际B.重新购建成本相当于账面价值C.重新购建成本是客观的重新购建成本D.物的重新购建成本是全新状况的物的重新购建成本E.土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格正确CD第 8 页房地产估价理论与方法2019 年房地产估价师网上辅导本题考查的是重新购建成本的内涵。选项 A 错误，重新购建成本是客观的重

29、新购建成本，不应该是实际；选项 B 错误，账面价值是基于历史成本的余值；选项 E 错误，土地重新购建成本应该按照该地块在价值时点的剩余年限确定其土地使用权价格。参见P303。2.重新购建成本的求取思路（熟悉）思路一：合估路径房地合一，模拟开发。思路二：分估路径房地分离，分别测算，相加求取。单纯土地，假设土地上没有物直接测算土地部分，有时要考虑土地上已有值减损。物导致的土地价单纯要及3.物，假设在没有物的空地上建造与该物相同或者具有同等效用的筑物的必润。润。也可等于支付总承包商的所有费用发包人的其他必要物重新购建成本的求取方式（掌握）发包人的（1）重建成本，是指采用与估价对象中物相同的材料、构配

30、件和设备及技术、工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象中的物完全相同的全新物的必要如故宫古及润。“”。，修旧如旧。（2）重置成本，是指采用价值时点的材料、构配件和设备及技术、工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象中的物具有相同效用的筑物的必要及润。（3）重建成本与重置成本不同。重建成本：相同的材料（旧材料）相同的技术（旧技术）价值时点的价格与原物相同。适用于有历史、艺术、科学价值或代表性的物，完全复原。重置成本：价值时点材料（新材料）价值时点技术（新技术）价值时点的价格同等效用。替代，适用于一般的物重置成本<重建价格。（新技术新材料具有

31、的节约成本的优势）【例题】物重置成本是指采用与估价对象物相同的材料、构配件、设备和建筑技术及工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象物相同的筑物的必要正确和×润。（）本题考查的是物重新购建成本的求取方式。上述概念的表述为重建成本。物重建成本是指采用与估价对象物相同的材料、构配件和设备及技术、工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象物完全相同的筑物的必要及润。参见P305。4.物重新购建成本的求取方法（熟悉）物重新购建成本开发利润安装工专业费用用销售费用投资利息销售税费求取义）（1）安装工的方法有：比较法，分部分，工料测量法，指数调整法。

32、（能区分含比较法。实质是比较法。即修正：将实际不正常的建安工修正为正常的建安工，将建造日期时的建安工调整为价值时点时的建安工，将可比实例的状况调整到估价对象的状况。具体有：面积法和体积法。（2）分部分。实质是由部分加总成整体。和相关知识的造价知识对应。注意各个部分计价可能不一致，不要漏项也不得重复计算。（3）工料测量法。材料、构配件和设备、施工机械台班，及相应的措施项目费、规费、税金加总。详细准确，费时费力，用于求取具有历史价值的物的重新购建成本。（4）指数调整法（成本指数趋势法），利用安装工的有关指数或变动率，将估价对象第 9 页房地产估价理论与方法2019 年房地产估价师网上辅导物的历史安

33、装工调整到价值时点的安装工，来求取估价对象安装工。主要用于检验其他方法的测算结果。【例 7-2】某幢房屋的面积为 300 平方米，该类用途、结构和档次的房屋的安装工为 1200 元/平方米，专业费用为安装工的 8%，用为安装工与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建成本的 4%，建设期为 6，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为6%，房地产开发成本利润率为 15%，销售税重新购建成本的 6%。请计算该房屋的重新购建成本。【解】设该房屋面积的重新购建成本为 VB，计算：1200（元/m2）安装工专业费用1200×8%96（元/m2）用（120096）×3%38.88（元

34、/m2）销售费用VB×4%0.04VB（元/m2）投资利息（12009638.880.04VB）×（16%）0.25-119.590.0006VB（元/m2）销售税费VB×6%0.06VB（元/m2）开发利润（12009638.880.04VB19.590.0006VB）×15%203.170.0061VB（元/m2）VB12009638.880.04VB19.590.0006VB0.06VB203.170.0061VBVB1743.69（元/m2）重新购建总价1743.69×30052.31（）。【例 7-3】估算某幢住宅楼 2017 年 6

35、 月 30 目的物重置成本。经实地查勘、查阅有关图纸等资料，结构为钢筋混凝土剪力墙结构，室内普通精装修，得知该住宅楼共 17 层，总面积为 13430m2，并收集到估算该住宅楼重置成本所需要的有关数据如下：（分部分）1.安装工：（1）工程直接费：土方及基础工程：187.61 元/m2结构、砌筑及粗抹灰工程：1311.55 元/m2外保温及外立面工程：336.35 元/m2园林景观工程：66.37 元/m2室外配套工程：238.90 元/m2 小计：2140.78 元/m2（2）安装工程直接费：电梯工程：61.75 元/m2（包死承包价）给排水工程：48.00 元/m2（其中：人工费 13.92

36、 元/m2）采暖通风工程：93.05 元/m2（其中：人工费 21.79 元/m2）电气工程：161.54 元/m2（其中：人工费 36.81 元/m2）消防工程：17.30 元/m2（其中：人工费 3.80 元/m2）综合布线工程：40.01 元/m2（其中：人工费 8.80 元/m2）环保系统工程：11.14 元/m2（燃气工程：25.62 元/m2（包死承包价）包死承包价）小计：458.41 元/m2（其中：人工费 85.12 元/m2）（3）装饰装修工程直接费：门窗工程：134.14 元/m2（室内精装修工程：616.36 元/m2（公共区域精装修工程：56.90 元/m2（包死承包价

37、）包死承包价）包死承包价）其他装饰费：44.66 元/m2（小计：852.06 元/m2包死承包价）（4）工程综合费率为工程直接费的 7.2%，安装工程综合费率为安装工程人工费的 32%，建筑安装工程的税金为 3.477%。第 10 页房地产估价理论与方法2019 年房地产估价师网上辅导2.专业费用设计费：69.39 元/m2工程：54.31 元/m2专业咨询费：11.53 元/m2其他专业费：200.72 元/m2 小计：335.95 元/m23.用：安装工与专业费用之和的 5%。4. 销售费用：售价的 2%。5. 投资利息：开发经营期为 2 年；费用第一年投入 60%，第二年投入 40%；

38、年利率为 5.76%。6. 销售税费：售价的 5.53%。7. 开发利润：成本利润率为 20%。【解】设该住宅楼的物重置总价为 VB，估算如下：1.安装工：工2140.78×（17.2%）×（13.477%）2374.71（元/m2）（458.4185.12×32%）×（13.477%）502.53 （元/m2）安装工装饰装修工852.06×（13.477%）881.69（元/m2）2374.71502.53881.693758.93（元/m2）安装工安装工总额3758.93×134305048.24（）2.专业费用335.95

39、15;13430451.18（）3.用（5048.24451.18）×5%274.97（）4.销售费用VB×2%0.02VB（）以上 1 至 4 项费用之和5048.24451.18+274.97+0.02VB5774.39+0.02VB（）5.投资利息（5774.39+0.02VB）×60%×（15.76%）1.540%×（15.76%）0.5-1369.200.0013VB（）6.销售税费VB×5.53%0.0553VB（）7.开发利润（5774.39+0.02VB+369.20+0.0013VB）×20%1228.72

40、0.004VB（）8.VB5774.39+0.02VB369.200.0013VB0.0553VB1228.720.004VBVB8018（）9.物重置单价8018÷1.3435970（元/m2）【例题】关于物重新购建成本求取方法的说法，错误的是（）。A.比较法需要将估价对象的实际安装工修正为可比实例物的实际安装工B.分部分应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的物的重新购建成本D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果正确A本题考查的是物重新购建成本的求取方法。选项 A 错误，任何时候都是将可比实P306。例修正为估价对象。参见【例题】根

41、据求取本的方法有（）。物重新购建成本中的安装工的方法来区分，求取物重新购建成A.比较法B.市场提取法C.分解法D.工料测量法E.指数调整法正确ADE本题考查的是物重新购建成本的求取方法。求取安装工的方法有比第 11 页房地产估价理论与方法2019 年房地产估价师网上辅导较法、分部分、工料测量法和指数调整法。市场提取法，是法中求取率的方法。分解法，是折旧计算的方法。参见P305。第五节物折旧的测算筑物折旧物折旧，是指各种1.造成的物价值的减损。其金额为物在价值时点的重新购建成本与在价值时点的市场价值之差。物折旧物重新购建成本物市场价值2.物折旧的折旧总额物质折旧功能折旧外部折旧（1）物质折旧，也

42、称为物质损耗、有形损耗，是因自然力作用或使用导致物老化、磨损或损坏造成的物价值减损。（2） 功能折旧，是因能过剩。导致功能折旧的计上的缺陷等。（3） 外部折旧，也称为物功能不足或过剩造成的物价值减损。如：功能缺乏、功能落后、功有：科学技术进步、人们的消费观念改变、过去的标准过低、设折旧，是因物以外的各种不利因素造成的物价值减损。外部不利因素有：区位因素、因素、其他因素。考点：区分功能折旧和外部折旧。要点：就是看造成减值的因素是否和功能折旧，没有的就是外部折旧。物本身有关，有的就是【例 7-4】某旧住宅的重置成本为 60，门窗、地面等破损引起的物质折旧为 5，户型设计不好、没有独用卫生间、燃气等

43、引起的功能折旧为 8，位于城市地区引起的外部折旧为3。请求取该旧住宅的折旧总额和折旧后价值。【解】（1） 该旧住宅的折旧总额计算如下：该旧住宅的折旧总额物质折旧功能折旧外部折旧58316（2） 该旧住宅的折旧后价值计算如下：）该旧住宅的现值重置成本折旧601644（【例题】物折旧分为物质折旧、功能折旧和）折旧三大类。其中，属于折旧的有（）。A.功能落后B.功能缺乏C.环境污染D.交通拥挤E.正常使用的磨损正确CD本题考查的是物折旧的含义和。外部折旧也称为折旧，是因物以外的各种不利因素造成的物价值减损。选项 AB 为功能折旧，选项 E 为物质折旧。参见P312。2019造价消防超85243379

44、5二、折旧求取方法年限法1.年限法及年限的相关概念（1）年限法，也称为来测算物折旧的方法。法，是根据物的有效和预期或预期剩余（2）实际有效物的（实际、有效）。自竣工时起至价值时点止。：是根据价值时点的物实际状况的物。和物的使用养护有关。维修养护正常，有效实际；第 12 页房地产估价理论与方法2019 年房地产估价师网上辅导维修养护比正常好，有效维修养护比正常差，有效实际实际；。【例题】正确P314。物的有效，可能等于，也可能大于或者小于其实际。（）本题考查的是年限法。物的有效取决于物的维护保养情况。参见（3）用，使用净剩余：物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献之日止，即产生的收入大于经营费大

45、于零的持续时间。一般短于自然。（剩余自然、剩余实际有效）剩余自然剩余自然利用年限法求。2.直线法物折旧时，应为预期，应为有效，剩余应为预期剩余（1） 折旧总额年折旧额×有效（2） 年折旧率年折旧额/重新购建成本残值重新购建成本×残值率年折旧率年折旧额÷重新购建成本有效为 t 年的物的折旧总额年折旧额×有效物折旧后价值重新购建成本t 年的折旧总额重新购建成本×（1年折旧率×t）折旧求取时，有综合折旧法、分类（结构、设备、装修等类别）折旧加总法和个别折旧加总法。【例 7-5】某幢平房的面积为 150 平方米，有效为 20 年，预期为 40

46、 年，重置成本为 800 元/平方米，残值率为 3%。请用直线法计算该房屋的折旧总额，并计算其折旧后价值。【解】已知：t20 年，N40 年，C800×150120000（元），R3% 该房屋的折旧总额 Et 和折旧后价值 V 计算如下：EtC（1-R）×（t/N）120000×（1-3%）×（20/40）58200（元）VC-Et120000-5820061800（元）3.折扣法先判定率，乘以重新购建成本，求取物折旧后价值。概念求取。物进行估价的场合。率可以根据经验直接，也可以根据粗略，适用于初步估价，或同时需要对大量（1）（2）物折旧后价值物的重新购

47、建成本×率率1年折旧率×有效（3）当残值率为 0 时，率剩余/（有效剩余）【例 7-6】某幢 10 年前建成交付使用的房屋，在此 10为 30 年，残值率为零。请用直线法计算该房屋的【解】已知：t10 年，n30 年，R0；该房屋的qn/（tn）×100%30/（1030）×100%75%。维护状况正常，经实地查勘判定其剩余经率。率 q 计算如下：济【例题】某钢混结构厂房的耐用年限为 60 年，占用的土地是 10 年前通过出让方式取得的使用期限为 50 年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为 2 年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上

48、A.70.00% B.83.33% C.84.00% D.86.67%物由无偿取得。采用直线法计算该厂房物现在的率为（）。第 13 页房地产估价理论与方法2019 年房地产估价师网上辅导正确B本题考查的是年限法。物剩余使用年限就是土地的剩余使用年限=50-10=40 年，建筑物已经使用年限=10-2=8 年，率 q=n/N=40/48=83.33%。参见P317。【例题】某 8 年前建成交付使用的物，面积为 120，面积的重置成本为 600 元/，年折旧额为 1440 元，用直线法计算该A.16%B.42%C.58% D.84%物的率是（）。正确D本题考查的是年限法。重置成本 120×

49、;60072000（元），折旧1440×811520 元，率（7200011520）/7200084%。参见P317。4.市场提取法采用市场提取法求取物折旧，是通过含有与估价对象中的物具有类似折旧状况的物的房地可比实例，来求取估价对象中的物折旧。物重新购建成本旧的房地价值物折旧土地重置成本物重新购建成本（旧的房地价值土地重置成本）物重新购建成本物折旧后价值市场提取法的步骤（1）收集实例。（2） 选取可比实例（不少于 3 个）。（3） 对可比实例成交价格进行标准化处理、况调整）。情况修正、房地产状况调整（注意：不进行（4）采用比较法或基准地价修，求取可比实例在成交日期土地重置成本。用其

50、他方法求出 四个重要公式（1）总折旧率物重新购建成本，减去可比实例价值。物折旧÷物重新购建成本物1÷年折旧率（2）年折旧率总折旧率÷（3）当残值率为零时，物（4）物率1总折旧率【例 7-7】某宗房地产土地面积 5000 平方米，米，土地重置成本（楼面地价）2300 元/平方米，面积 12500 平方米，现行市场价格 4700 元/平方物重置成本 3000 元/平方米，物10 年。请计算【解】物折旧总额、总折旧率和年折旧率。物折旧总额土地重置成本物重置成本房地产市场价格）（230030004700）×1.25750（物总折旧率750÷（3000&

51、#215;1.25）20%，八物年折旧率20%÷102%。第 14 页房地产估价理论与方法2019 年房地产估价师网上辅导5.分解法先把物折旧分成：物质折旧、功能折旧和外部折旧，分别测算，再加总求取物折旧。图 7-2分解法求取第一部分：物质折旧物折旧的思路把物质折旧区分为：可修复的和不可修复的。可修复的物质折旧，折旧就是修复成本。折旧额在价值时点采用合理的修复方案使其恢复到新的或者相当于新的状况的必要及润修复的条件：修复成本修复后的房地产价值修复前的房地产价值（修复增值）。注意区分估价前提，保持现状，还是更新、改造和重新开发前提，参见第 4 章，最高最佳利用原则的内容。不可修复的要区分期。短项目（修复项目剩余短于整体物剩余，常见于设备、装修等），根据重新购建成本、或剩余，利用年限法计算折旧额。等于或长于整体物剩余长项目（修复项目剩余，常见于物），根据物的重新购建成本减去各个可修复项目的修复成本和短项目的重新购建