物业产权理论简要介绍

1、利嘉图文出品利嘉图文出品利嘉图文出品1利嘉图文出品利嘉图文出品2005利嘉图文出品利嘉图文出品利嘉图文出品2 一、几个问题的交流分享 二、产权的界定 三、建筑物区分所有权 四、住宅内的产权形态 五、一起来回答的几个问题利嘉图文出品利嘉图文出品利嘉图文出品3 一、几个问题的交流分享一、几个问题的交流分享 1、我们物业管理是做什么的？利嘉图文出品利嘉图文出品利嘉图文出品4 一、几个问题的交流分享一、几个问题的交流分享 1、我们物业管理是做什么的？回答要点： 是为业主服务的。通过对物业的专业化维护保养，满足业主生活需要，促进物业的保值升值。利嘉图文出品利嘉图文出品利嘉图文出品5 一、几个问题的交流分

2、享一、几个问题的交流分享2、住宅小区是我们的吗？利嘉图文出品利嘉图文出品利嘉图文出品6 一、几个问题的交流分享一、几个问题的交流分享2、住宅小区是我们的吗？回答：不是，物业公司并没有住宅小区的产权。利嘉图文出品利嘉图文出品利嘉图文出品7 一、几个问题的交流分享一、几个问题的交流分享结论：那就是说，其实是业主买了房屋、请我们来管理。3、单个业主可以请物业公司来管理整个小区吗？利嘉图文出品利嘉图文出品利嘉图文出品8 一、几个问题的交流分享一、几个问题的交流分享3、单个业主可以请物业公司来管理整个小区吗？回答： 不能。因为他没有整个小区的所有权利。但是，他可以请个保姆或管家来管理自己的家。利嘉图文出

3、品利嘉图文出品利嘉图文出品9 一、几个问题的交流分享一、几个问题的交流分享结论： 小区是由多个或众多业主共同一起居住的，产权形式复杂，如何很好的处理一些业主的不合理要求，需要对产权的划分有细致的理解。利嘉图文出品利嘉图文出品利嘉图文出品10 一、几个问题的交流分享一、几个问题的交流分享小区的组成利嘉图文出品利嘉图文出品利嘉图文出品11 一、几个问题的交流分享一、几个问题的交流分享小区的组成：1、单套房屋（以套为单位）2、单元（若干套房屋组成一个单元）3、楼栋（若干单元组成一栋楼）4、组团（若干栋楼按道路和习惯、围合布局等人为地或自然的组成楼群，称为组团）5、小区，若干组团组成小区利嘉图文出品利

4、嘉图文出品利嘉图文出品12 一、几个问题的交流分享一、几个问题的交流分享小区的组成利嘉图文出品利嘉图文出品利嘉图文出品13 二、产权的界定二、产权的界定资产分类：n公共性资产公共性资产 n私人资产私人资产 n准公共性资产准公共性资产对应的有：对应的有：n私人物品私人物品：具有使用和消费排他性的物品。具有使用和消费排他性的物品。 （也称消费的（也称消费的“抗衡性抗衡性”）n公共物品公共物品：使用和消费不具排他性的物品。使用和消费不具排他性的物品。 （呈集体消费性）（呈集体消费性）利嘉图文出品利嘉图文出品利嘉图文出品14 二、产权的界定二、产权的界定（一）私有产权（一）私有产权( private

5、property rights )( private property rights ) 指资源或资产利用和所有的权利，产权的行使和决策完全是私人做出的。利嘉图文出品利嘉图文出品利嘉图文出品15 二、产权的界定二、产权的界定利嘉图文出品利嘉图文出品利嘉图文出品16 二、产权的界定二、产权的界定（二）社团产权（二）社团产权( communal property rights ) 众人共同享有的产权（不具排他性）众人共同享有的产权（不具排他性） 相对于私有产权，产权在个人之间相对于私有产权，产权在个人之间是完全重合的。是完全重合的。 对象物：如市政公用设施（私有投对象物：如市政公用设施（私有投资的

6、收费大桥等除处）资的收费大桥等除处）利嘉图文出品利嘉图文出品利嘉图文出品17 二、产权的界定二、产权的界定（三）集体产权（三）集体产权( collective property rights ) 封闭性的小团体成员享有的产权。封闭性的小团体成员享有的产权。其与社团产权的区别在于：其与社团产权的区别在于： 前者在产权行使时无需与他人协商，后者则需由集前者在产权行使时无需与他人协商，后者则需由集体决策机构以民主的程序做出决定或约束。体决策机构以民主的程序做出决定或约束。对象物：对象物：小区公用设施、场地等小区公用设施、场地等利嘉图文出品利嘉图文出品利嘉图文出品18 三、建筑物区分所有权三、建筑物区

7、分所有权（一）概念（一）概念 专有部分的专有所有权（专有部分的专有所有权（A A）区分所有权项区分所有权项 共用部分的持分权（共用部分的持分权（B B） 因共同关系所生的成员权（因共同关系所生的成员权（C C）利嘉图文出品利嘉图文出品利嘉图文出品19 三、建筑物区分所有权三、建筑物区分所有权（二）区分所有权的特性：（二）区分所有权的特性：1.1.复合性复合性A A、B B、C C三者的复合。三者的复合。2.2.专有所有权的主导性专有所有权的主导性先有先有A A，再有，再有B B、C CA A的份额大小决定的份额大小决定B B、C C的份额大小的份额大小一般只登记一般只登记A A，不登记，不登记

8、B B、C C利嘉图文出品利嘉图文出品利嘉图文出品20 三、建筑物区分所有权三、建筑物区分所有权3.3.一体性一体性区分所有权转让、处分、抵押、继承时，区分所有权转让、处分、抵押、继承时，A A、B B、C C同时变化。同时变化。4.4.登记公示性登记公示性必须履行不动产物权的登记手续，以示权属得失合法有据。必须履行不动产物权的登记手续，以示权属得失合法有据。 5.5.权利主体的多重性权利主体的多重性专有所有权人、共有所有权人、成员权人专有所有权人、共有所有权人、成员权人利嘉图文出品利嘉图文出品利嘉图文出品21 三、建筑物区分所有权三、建筑物区分所有权（三）区分所有权种类（三）区分所有权种类

9、n建筑区分所有权种类建筑区分所有权种类: : n 纵切型（连栋式或双拼式分间建筑物）纵切型（连栋式或双拼式分间建筑物）n横切型横切型n混合型混合型 明确区分所有权的意义在于处理共用部分和明确区分所有权的意义在于处理共用部分和共同关系方面，即共用部分不能分割，共同事务共同关系方面，即共用部分不能分割，共同事务应遵从大多人的意见。应遵从大多人的意见。利嘉图文出品利嘉图文出品利嘉图文出品22 四、住宅内的产权形态四、住宅内的产权形态（一）专有（一）专有 室内净空室内净空（二）部分共有（二）部分共有 指某资源为一定范围内的人共同拥有、使用。指某资源为一定范围内的人共同拥有、使用。 （三）全体共有（三）

10、全体共有 如小区内的道路、绿化等用地。如小区内的道路、绿化等用地。（二）、（三）属于准公共物品，即集体产权性质。（二）、（三）属于准公共物品，即集体产权性质。 物业管理费用的分摊应根据产权性质而定。物业管理费用的分摊应根据产权性质而定。利嘉图文出品利嘉图文出品利嘉图文出品23 三、建筑物区分所有权三、建筑物区分所有权要求： 明确权利人对不同部位所享有的权利与义务。 在市场经济体制下，私人物品或准公共物品在市场经济体制下，私人物品或准公共物品的权利行使与关系调整可以通过当事人合约方式的权利行使与关系调整可以通过当事人合约方式解决。解决。 利嘉图文出品利嘉图文出品利嘉图文出品24 五、一起来回答的

11、几个问题五、一起来回答的几个问题1 1、资产分为哪几类？、资产分为哪几类？2 2、什么叫私有产权？私有产权包含那些权项？、什么叫私有产权？私有产权包含那些权项？3 3、什么叫社团产权？举几个社团产权的例子？、什么叫社团产权？举几个社团产权的例子？4 4、什么叫集体产权？与社团产权比有何特点？举几个集体产权的例子？、什么叫集体产权？与社团产权比有何特点？举几个集体产权的例子？5 5、建筑物的区分所有权包含哪些权项？、建筑物的区分所有权包含哪些权项？6 6、区分所有权有哪些特性？、区分所有权有哪些特性？7 7、住宅的产权形式包含哪三种？、住宅的产权形式包含哪三种？利嘉图文出品利嘉图文出品利嘉图文出品25 五、一起来回答的几个问题五、一起来回答的几个问题1 1、资产分为哪几类？、资产分为哪几类？2 2、什么叫私有产权？私有产权包含那些权项？、什么叫私有产权？私有产权包含那些权项？3 3、什么叫社团产权？举几个社团产权的例子？、什么叫社团产权？举几个社团产权的例子？4 4、什么叫集体产权？与社团产权比有何特点？举几个集体产权的例子？、什么叫集体产权？与社团产权比有何特点？举几个集体产权的例子？5 5、建筑物的区分所有权包含哪些权项？、建筑物的区