房地产资产评估报告书(完整版)

1、房地产资产评估报告书（完整版）资产评估报告是由资产评估报告正文、资产评估说明、资产评估明细表和相关附件构成。 以下是小编整理的 关于房地产资产评估报告书（完整版）。欢迎大家参考！一、个别因素分析估价对象位于*，其合法产权人为*公司，建筑面积共9687.69平方米。 其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为 7430.12m2,平均层高3.6 米，建成于2003年，于2007年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证 号码为*。副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为 2257.57m2,平均层高3.2米， 建成于2003年，外观九成新，房屋所有权证号码为*。二、区域因素分析1. 概况2.

2、 自然条件3. 对外交通条件4. 基础设施三、最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价，最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产 生最高价值的使用。本估价对象当前状况为最高最佳使用状态。四、估价方法的选取估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比 较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。五、估价过程1.确定估价对象房地产年纯收入 A.确定估价对象房地产年总收入 确定客房年总收入据调查， * 县中高档酒店一般入住率在 50%-70%之间，估价对象为县政府 指定招待中心，综合考虑各种

3、因素， 确定估价对象年平均入住率按房间分类计算 为 40%-70%之间，估价对象拥有各类客房共 82 套， 现根据委托方提供的资料及 其它酒店的情况制定下表：房间名称数量（套）房价（元）入住率年收入（元）主楼标准客房4924870%3104836副楼标准客房812070%2452802 / 11主楼单间1325860%734526副楼单间616060%210240主楼高级套间288050%321200副楼套间250%138700总统套房2126040%367920合计825122702客房年收入=房价×数量×入住率×365客房年总收入

4、 =512.27 万元日平均入住人数 =(49+8)×2×70%+(13+6)×1×60% +(2+2)×2×50%+2×2×40%=96.8 人 确定会议室年总收入 根据委托方提供的资料及相关调查结果， 确定估价对象会议室使用收入情况 如下表：会议室名称半天价格（元）出租率年收入（元）大会议室180030%394200小会议室120040%350400合计744600 会议室年收入 =半天价格 ×2&tim

5、es; 出租率 ×365 会议室年总收入 =74.46 万元 确定餐饮年总收入 餐饮年总收入包括食品、烟、酒、杂项、服务费等，按80%住宿旅客每人每天消费 100 元计算，则餐饮年总收入 =96.8×80%×100×365=282.66 万元 确定估价对象房地产年总收入 估价对象房地产年总收入为以上 1-3 项之和，则 年总收入 =512.27+74.46+282.66=869.39 万元B.确定估价对象年总费用 确定人员工资福利年总费用估价对象现有相关服务人员 98 人，根据行业现状确定人数为 100人，人均 月

6、工资及相关福利待遇合计为 1800 元，则工资福利年总费用 =100×1800×12=216万元 确定餐饮年总成本 餐饮年总成本按餐饮收入的 40%计算，则 餐饮年总成本 =282.66×40%=113.06 万元 确定消耗品年总成本 消耗品年总成本按客房及会议室年总收入的 8%计算，则 消耗品年总成本 =(512.27+74.46)×8%=46.94 万元 确定年广告宣传费 年广告宣传费按总收入的 2%计算，则 年广告宣传费 =869.39×2%=17.39 万元 确定年水电供热费 年水电供热

7、按总收入的 5%计算，则 年水电供热费 =869.39×5%=43.47 万元 确定年维修保养费 年维修保养费按年总收入的 3%计算，则 年维修保养费 =869.39×3%=26.08 万元 确定年行政管理费年行政管理费按年总收入的 6%计算，则年综合税收及附加 =869.39×6%=52.16 万元 确定年综合税收及附加年综合税收及附加包含营业税及附加、 企业所得税、 房产税等，按年总收入 的 15%计算，则年综合税收及附加 =869.39×15%=130.41 万元确定估价对象年总费用估价对象年总费用为以上 1

8、-8 项之和，则年总费用 =216+113.06+46.94+17.39+43.47+26.08+52.16+130.41=645.51 万元C.确定估价对象年纯收入年纯收入=年总收入 -年总费用=869.39-645.51=223.88 万元2. 确定资本化率资本化率是指年投资回报率， 本次估价专指房地产置业投资的年平均回报率， 一般应介于安全投资利率与风险投资利率之间，可以采用投资利率内插法求取。 一年期定期存款利率可视为安全投资利率， 一年期贷款利率可视为风险投资利率， 当前一年期定期存款利率为 4.14%，一年期贷款利率为 7.47%，现按照黄金分割 位内插，则资本化率 =4.14%+

9、(7.47%-4.14%)×0.618=6.20%3. 确定收益年限估价对象建成于 2003年，建筑物耐用年限为 50年，尚可使用 47 年; 土地使 用年限截止 2053年，尚可使用年限为 2053-2008=48 年，故确定收益年限为建筑 物尚可使用年限 47 年。4. 计算估价对象价格公式： P=a×1-1÷(1+r)n ÷r式中： P 为估价对象房地产收益总价， a 为年纯收入， r 为资本化率， n 为收 益年限。房地产总价 =223.88×1-1÷(1+6.2