融创蓝谷地项目商业部分市场分析报告-77页-360K

1、天天文档在线 “融创·蓝谷地项目”商业部分发展环境研究 目 录第一部分 成都商业地产概述 P2第二部分 城东区域商业发展现状及走势 P22第三部分 片区消费者特征研究 P28第四部分 具备人气号召力的典型商业业态研究 P30第五部分 项目基地条件 P38第六部分 项目发展机会分析 P41第七部分 成都农贸市场专题研究 P59第一章 成都商业地产概述¦ 成都商业地产发展历程n 第一阶段¨ 20世纪80年代商业形态表现为沿街商铺、住宅底商、临建商铺和简易摊位。开发观念较模糊，市场以住宅商铺为主，商住混合一体，商铺是住宅物业的附带品，多为自发形成，纯商业功能的商业地产尚

2、未出现。n 第二阶段¨ 20世纪90年代传统商圈崛起，三大核心商圈格局基本形成，产品和服务出现自发性的地域组合，口岸概念形成，批发业向郊区辐射，区域型专业性批发市场相继建立，简单的复合型裙楼商业开始出现，后大多没落于90年代中后期。n 第三阶段¨ 2000年开始商业步行街、大型购物中心、产权式商场，以及MALL等多元化业态逐渐出现，商业地产进入理性市场细分阶段。以大型专业市场、购物中心、零售连锁型中小商场为代表的主题化经营模式开始出现，并有加速细分的趋势。社区商业的运作模式逐步成熟并成为亮点。营销思路有了重大变革，如带租发售、返租回报的销售策略。¦ 形成多个以点带

3、面的区域商业中心网络，成都商业体系格局基本成型。¦ 城市商业体系n 已形成核心商圈、次级区域性商圈、社区商圈共存的城市商业体系。n 核心商圈¨ 构成由春熙路商圈、盐市口商圈和骡马市商圈组成。¨ 覆盖覆盖内环核心区域，蜀都大道、人民南路、人民北路、东大街、顺城街和红星路等几条城市主要干道纵横其间，汇集王府井、太平洋、伊藤、百盛、人百等大型商场了众多专卖店、餐饮名店、高档写字楼和宾馆。¨ 辐射涵盖购物、休闲、餐饮、娱乐和商务等多种商业形态，直接辐射市区上百万人口，间接辐射周边郊县和德阳、眉山、乐山和资阳等靠近成都的地区。n 次级区域商圈近年来成都商业地产开发

4、重心向外转移，在一些社区成熟的地段逐渐形成区域中心商业，其提供一定的比较性购物服务，兼顾社区便利性购物，规模较邻里中心大，业态较邻里中心多元，既对核心商圈功能起到补充，又构成对周边各中小型社区商业的业态延伸，尤以城南、城西的发展最为明显。¨ 城南：桐梓林玉林商圈 家乐福、大世界商业广场、玉林生活广场等大型商业物业在城南兴起，近一步聚集人气，其消费群体不再只是针对其社区内的居民，而辐射到整个城南区域，有力推动整个城南板块向区域性商业中心发展。¨ 城西：金沙光华双楠商业带 片区内楼盘品质较高，楼盘体量较大，消费潜力剧增，已形成商业集中地段，家乐福、置信广场、诺玛特、麦德龙、人人

5、乐购物广场、伊藤洋华堂等大中型商家的进入，使该片区具备成为区域中心商圈的条件。n 社区商圈社区商业因其购物便利、品种档次适应性强、经营长期性、顾客稳定性及服务亲和性等优势，在成都得以长足发展，并日渐成为开发热点。城南的棕南、棕北片区、新棕树片区、玉林片区、神仙树片区、肖家河以及双楠片区，已形成若干社区商业中心，或社区商业的雏形。其代表的商业物业有置信逸都城、罗马假日广场、蓝色加勒比等，其业态分布通常以综合超市、餐饮、休闲娱乐为主。¦ 各方位商业带分布/商圈布局成都主要商业带及商圈布局示意鸟瞰成都商业地产发展格局，三大核心商圈主导地位依然牢固，同时随着住宅产业及商业地产的互动式发展，商

6、圈布局向二、三环外的扩张趋势愈发明显，并在东、南、西、北各方位均有涉足并各有特点。n 城北商业带描述¨ 总体供应量14万，销售率约80。人民北路将修建北延线，从火车北站延伸至新都大丰，双向六车道,该工程同二环路改造及天府广场改造，同时列为2005年重大城建项目。n 城东商业带描述¨ 建设路商圈：相对集中的准区域商业中心，均租6090元/实用面积。¨ 双桥商圈：以北京华联为主要入驻商业，尚未完全成型。n 城西商业带描述¨ 总体均售水平900011000元/左右。¨ 西区：羊西线： 底商，餐饮娱乐，当前均租70150元/。金沙商圈：具区域中心商圈性

7、质，均售800014000元/。光华商圈：中高档楼盘拉升需求，均售800010000元/。¨ 西南区：双楠商圈：开发较早，成熟生活社区，辐射人口众多。内双楠：均售800010000元/，均租4060元/实用面积。外双楠：均售6000 9000元/，均租3050元/。红牌楼片区：汽车汽配圈，均租50120元/，均售4000元/。n 城南商业带描述城南聚集成都70%以上高档楼盘，汇集近20万高收入常住居民，辐射近50万中高档收入人群，及数千家餐饮、娱乐、休闲等众多店铺， 2002年至今商用地产总供应量愈25万，随着成都城市重点向东向南发展规划的实施，未来城南将会有超过80万常驻人口。&#

8、168; 特点及优势成熟，具区域中心商圈的依存及发展条件。中高档社区集中，带动商用地产互动式的强劲发展。餐饮、娱乐、休闲业相对最为集中。拥有最集中的电子信息产品和服务市场。人民南路沿线对城南商业带的卓越贡献。传统口岸成熟，促进新兴商圈繁荣：传统口岸 新兴商圈 区域中心商圈。¨ 磨子桥跳伞塔商圈 优势：人才优势，政策优势，区位优势，辐射优势。特点：智力密集，技术密集，人口密集，购买力密集。全长约6公里，以磨子桥、跳伞塔两个十字路口为中心地带，毗邻四川大学，系电子信息产品及信息服务市场，并跻身全国第二大电脑市场。¨ 桐梓林玉林商圈桐梓林片区均租：大世界商业广场4570元/，周边

9、90120元/。玉林片区均租：玉林生活广场6580元/，周边70100元/。品质、价位、环境等均优于其他片区，片区座落众多高档社区，汇聚成都大部分中高端收入的人群，消费指数超出成都平均指数60%。注：周边均租计量为实用面积¨ 棕北商圈 片区均租水平：100200元/。棕北是城南区域中最早进入房地产开发的板块，近年商业租金涨幅强劲，随着天府汇城超大型商业物业落成、威斯顿联邦大厦引进仁和春天百货，以及其它大中型商业广场的开发，棕北商圈的区域中心性质将愈发明显。¦ 2004年商业地产特征n 总体供过于求2004年成都市区累计供应商业用房面积127.44 万平方米，同比增长32.6

10、3%，销售面积81.38万平方米，同比增长6.34%，这说明2004年成都商业用房市场供应增长较快而需求相对疲软。2004年1-10月，市区商业用房供应过量34.98万平方米，1-11月供应过量40.55万平方米，而全年(1-12月)供应过量46.05万平方米，由此可见，成都市区的商业用房已经相对过剩，且由于供应过快，需求与供应之间的差距已经越来越大。相对过剩的直接后果便是商业用房的空置面积不断上涨。2002年商业营业房的空置面积就达到历史新高41.18万平方米，接近当年商业营业房的销售面积。2003年商业营业房在建规模达到323.5万平方米，其空置更攀高到43.06万平方米。2004年空置面

11、积更大幅增长了26.5%，达到了54.92万平方米。n 新商业楼盘分布概况分析¨ 城北从项目分布图可看出，城北商业项目以专业市场为主，这与城北的传统属性和城市功能有关。一个专业市场口岸的形成除了在硬件条件等各种因素具备外，往往还需要长时间的聚集型累积。长时间的累积形成了一定的区域性质，专业市场口岸才能成立并放大。因此成都的专业市场目前主要分布在物流条件具备，并且已经形成特定性质的区域，如城北和城南的红牌楼区域。而城北这种特定的专业市场的区域性质又较大程度地抑制了其它类型物业的生长，在居住条件和专业市场区域性质有冲突的情况下，那些依附于居住条件和人口质素的商业类型都难以在城北得到发展，

12、因此，在城北拥有商业地块的开发商，在高昂的土地成本和市场趋势的双重压力下，除了做专业市场也难以有更好的选择。2004年城北的专业市场同以往相比，单个项目体量较大，同一区域项目数量较多，因此总体体量膨胀了数倍，并且随着越来越多的城北土地被置换开发，专业市场的体量还会继续不断增长。稳步增长的消费需求难以跟上激增的专业市场体量，市场就会逐渐出现消化不良的矛盾，除了会产生空置以及给后期的经营者带来激烈的竞争外，最直接的后果就体现在商铺价格的越走越低上。从年初开盘的蓝光金荷花商铺均价37000元/，到后来的荷花金池商铺均价27000元/，再到八月开盘的亿家天下一楼商铺价格15800元/，我们不难看出这其

13、中的走势变化。城北专业市场的商铺在这一年中，从最初抢手的“金岸”降为份量菲薄的“银岸”，这种变化不能不让人叹息。但我们同时也要看到，要让“银岸”重新升为“金岸”，除了客观上等待经济增长提速外，更应该从主观及宏观上去改善城北的区域环境，以改变城北单一的区域性质，改变城北区域城市功能单薄的现状，给城北创造成长各类型商业的机会，使城北具有综合性的优势，将该区域的潜力更好的发挥出来。¨ 城南从上图可看到，城南的商业项目与密集的城中方位的商业项目连成一片，说明城市商业趋势已经较为顺利地由城中沿着交通干道向南延伸，也反应出城市由单核心向多中心发展的过程中，城市商业发展方向趋势由城中向外延伸时，在

14、城市各方位中最先选择了城南。城南的商业类型相对其它方位区域而言更为丰富，有传统的专业市场区域的项目，如红牌楼的三九九峰汽配市场和西部汽车城；有特色商街，如SOHO沸城的商业街；有大体量的购物中心，如十万平方米商业面积的天府汇城。除了天府汇城和两个专业市场外，城南的商业项目体量都在五万平方米以下，单个项目体量小而项目数量较多，分布较均匀广泛，显示出该区域良性理性的商业发展现状。同时，城南各个商业项目的销售情况都不错，除了少数非新建商业项目外，大部分商业项目的销售率均达到80%以上。整体可看出城南的商业发展速度与该区域消费需求的增长速度较为符合。城南商铺价格也较为理性，没有随着时间的推移呈现出较大

15、的波动，各个项目的均价处于同一区间，未形成较大的梯度。受成形时间较早的棕南棕北“富人区”的影响，在城南方位中，以科华北路上的商业项目均价最高，在18000元/以上。整体来看，城南商业发展较为成熟，并且随着城市向东向南发展的规划，城南还将继续发挥出更大的优势。¨ 城西2004年城西的商业项目呈现出一个数量少而单个体量大的趋势。在上表的五个城西项目中，商业面积在五万平方米以上的就有三个，其中金沙国际商城更是12万平方米的大体量。五个项目总体量已超过30万平方米。城西上风上水，是市民认可度较高的居住方位，也成为开发商极为看好的区域。随着城西的住宅开发越来越热，城西的土地价格也水涨船高，开发

16、商的成本压力也越来越大。政府在地广人稀的城西区域规划得较为粗放，住宅用地与商业用地并重。因此在开发住宅利润越来越少的情况下，就产生了商业的超常发展。全市三个大体量独栋纯商业建筑都在城西，就可看出开发商在商业项目上极为发力。但相对城西商业的迅猛增长来说，城西的居住社区成熟度还远远不够，住宅开发虽热，但到目前都仍有大片土地空旷待建，其现有居住人口数量还不足以支撑迅猛发展的商业体量。更为严峻的是，在2005年，城西除了这些在售商业项目，还将增加更多大体量商业项目，如已经亮相的“优品道”商业部分就有十万平方米之巨，与金沙国际商城相距不过两条街。城西的居住条件和人口质素不可谓不好，并非消费不起这些商业。

17、从目前来看，城西的商业项目数量还较少，分布也较疏散，仅是入市时间较集中，对项目的销售影响不至于太大。但大体量的商业还将在城西继续快速增长，由此趋势发展必将引发一系列矛盾，关键矛盾在于：商业开发速度超过了居住社区成形的速度，产生了人口数量不足的矛盾；同时，城西整体来看还存在着住宅体量与商业体量比例过于接近的矛盾。城西商业项目应当更为慎重地考虑开发时机的问题。¨ 城东在2004年的商业项目列表中，可以看到，城东的商业项目是所有方位中最少的。这一方面与城东的土地供应有关，一方面也与城东的商业环境有关。城东以前是老工业区，在计划经济体制时期红透了整个成都市，人口密度、经济指标均高于其它区域。

18、但发展到现在，城东的厂区以及工业人口却成了城东发展的包袱。打个比方来说，在一片空地上规划建房比将已有建筑推倒重建要简单得多，而城东落后于其它区域正是受它曾经的辉煌所拖累。城东目前的商业环境缺乏鲜明特色，与其它方位区域相比缺乏竞争优势。城东没有城北那样单一却特定的区域属性，目前也没拥有城西那样好的居住环境条件，更缺乏城南商贾聚集的富裕气象，因此城东目前的商业气氛处于下风也属正常。但城东同样有它自己的优势。城市向东发展和“中产城东”口号的提出，为城东积蓄了极大的潜力。目前城东以改善环境、发展住宅为提升区域形象的前提，正是在为自己未来的商业地位打下雄厚的基础。目前城东住宅的迅猛发展主要集中在二环至三

19、环外区域。这些区域同样将成为未来城东商业发力的基地。城东目前已显现出较好商业环境的区域就是东南区域。在蜀都大道以南沿锦江两岸，随着中高档住宅社区在此兴起，商业已具备很大的潜力。“成都外滩”在中海格林威治城的“培根走廊”等商业项目的热销中渐显雏形。未来城市向东向南发展，东南方位区域与这两侧左右接壤，受益很大，将来会成为商业项目的新热点区域。¨ 城中城中是城市商业最为传统的核心聚集地，是城市商业气氛的主要所在。因此城中的商业项目显出各项指标都是最高的趋势：项目数量最多、分布最密集、价格最昂贵、体量最大(无论单体还是区域总体)。同时，由于这数项之最，城中的项目也是相对其它方位区域销售压力最

20、大，销售周期最长的。有些体量极大的项目甚至几年时间里修修停停，卖一点修一点。城中区域的商圈划分得很细，以春熙路、盐市口、骡马市这三个传统商圈最为著名，其价格也最高，商业历史也最为悠久。这其中又以春熙路的商业项目价格最为昂贵，创下成都土地拍卖市场上“地王”称号的“第一商业广场”一层商铺的价格最高达到了11万元/。城中的商业项目虽然销售周期较长，但从价格走势上来说，仍比上年同区域的商铺价格涨幅较大，位于东大街的香槟广场一层商铺的价格卖到了23000元/，而在去年同一区域同一开发商的郁金香花园的一层商铺价格为18000元/。这可见该区域商铺不但在涨，其涨幅还较大。市中心区域是潜力极大，成熟度很高的商

21、业核心区。随着市中心区域的进一步改造，春熙路和盐市口黄金口岸位置还将增加几十万方的商业项目，在未来两年内亮相面市，该区域的价格在庞大体量供应的巨大市场压力下，走势如何，我们拭目以待。¦ 城市各方位区域商业中心发展趋势1. 分布局限。目前，成规模的区域商业中心主要集中在居住氛围相对成熟的城西和城南片区。以金沙、双楠外双楠和桐梓林为代表。2. 形态单一。大型零售物业卖场为单体大型建筑，其他多以街铺甚是家带店的形式为主，大型零售物业在总体量上所占比例较小。3. 分布分散。区域商业中心分布相对分散，周边沿未体现出大型商业聚集效应。4. 开发主体不成熟。在成都区域性商业物业的开发主体还不成熟，

22、真正能胜任大型商业物业开发和后期经营管理的开发商不多。1. 政策导向形成多中心、多组团式的商业布局。城市多中心，多组团式的城市布局为区域商业中心的发展提供了空间条件。会展商业中心、建设路商圈都是成都近期将重点打造的区域商业中心。2. 区域商业中心向二环外扩张。在二环外受二环外居住社区的快速成熟，现有的桐梓林、金沙、双楠、会展等社区商业中心，都是未来成都市主要区域商业形成的主力军。3. 三环沿线住宅与商业的互动发展趋势明显。从新加坡盛吉利之后，中海、万科、和黄、融创等国内知名地产大鳄纷纷抢摊成都三环环线即将形成成都的新兴都市圈层，随之产生的将是若干区域性，甚至是都市型的商业中心。4. 国内外大型

23、零售商不断进入成熟社区，构成区域商业中心发展的核心。三大核心商圈的优良口岸已所无几且入驻的租金较高，而处于发展中的区域商业在商业前景和租金等方面无疑更受商家青睐。根据规划，成都市将在2020年前构成以人民路及蜀都大道的“大十字”商业轴，并主要在三环路沿线区域形成18个大区商业中心。n 商业数据根据成都市商业网点发展规划说明书的预测，到2005年全市社会消费品零售总额将达到881.6亿元，到2010年为1419.8亿元，而到2020年这个数字将增长到3065.2亿元。n 十字黄金商业轴线在三环路以内的主城区，以人民路及蜀都大道为主要载体，分别形成南北向的人民路商业轴和东西向蜀都大道东大街老成渝路

24、商业轴，共同构成城区“大十字”商业轴。未来市中区商业网点将依托这个“黄金十字”分布。“初步确实际居住人口人均占有商业营业面积0.91.2平方米”。成都市商业网点发展规划说明书中，除了“依托二轴”的布局外，还明确提出“建设完善一个核心区，六大旅游休闲商业区”。¨ 两轴现有商业东西方向，从天府广场周边的仁和春天百货、摩尔百盛，到盐市口周围的人民商场、北京华联，再到春熙路周边的百盛、王府井百货、太平洋百货，以及东大街附近的伊藤洋华堂南北方向，从神仙树附近的家乐福大世界店、到人民南路上的仁和春天、美美力诚百货，再到天府广场南侧的百货大楼，骡马市周边的太平洋全兴店、家乐福，以及人民北路附近的荷

25、花池等批发集散地¨ 商业中心区还是春熙路“核心区包括一个商业中心区、一个商务中心区和一个文化博览区。”据了解，在未来商业网点规划中，以春熙路为中心的“盐市口春熙路大慈寺片区”商圈仍然占据举足轻重的地位：这块方圆1.23平方公里的商家必争之地，作为核心区的“商业中心区”，仍将作为成都最具辐射力的中心商圈，在商战中继续充当“锁钥之地”。n 十八个大区商业中心人流、物流、商务办公相对集中区域和场镇，三环沿线及内外侧，为未来和已有城市中心服务。¨ 十八个大区商业中心主要分布在建设路、红牌楼、牛市口、沙湾路、玉林、青龙场等。除城东、城南副中心的商业中心，龙潭寺、十陵西侧、洞子口、成洛

26、路、老成渝路、成灌路等地也将形成商业中心。¨ 十八个大区商业各区分布成华区包括建设路、青龙、龙潭、保和十陵等4个区域商业中心；锦江区包括牛市口等两个区域商业中心；武侯区包括跳伞塔、高升桥、晋阳、高郫等5个区域商业中心；青羊区，清江区域商业中心；金牛区，茶店子、沙湾会展等4个区域中心。此外还有东部副中心商业区和南部副中心商业区。¨ 六大休闲商业区2020年以前，成都市将重点把浣花风景区、武侯祠片区、水井坊片区、文殊院片区、北郊风景区、十陵历史文化区等6个片区建设成旅游休闲商业片区。¨ 批发市场将搬出外环。依托老成渝路向龙泉发展，辐射重庆；依托成绵高速向青白江方向发展

27、并辐射绵阳；依托人民南路南延线、新成温路、羊西线分别向华阳、温江、郫县、都江堰等方向发展。¨ 未来成都中心城区的春熙路、盐市口、大慈寺片区将建成中心商业区；后子门一带的城市核心区域将建成中央商务区。一环路以内的城区，将主要发展服务产业。¦ 对商业物业的需求分析n 关于投资需求¨ 中小投资者仍是成都商业用房的投资主体。1015万元/间的临街商铺持续利好，可承受25万元以上总价的商业用房投资者的比例，仅占总比例的25左右，中小投资者仍是主力投资群。¨ 成都中小投资者的基本分类：自营类。获利养老类。出租获利类。升值转手获利类。包租并差价获利类：低价购进若干单位

28、，包装后以零售价分租。¨ 需求相对集中的商业用房：临街、独立产权。面积3050/间，单价50008000元/，总价20万30万元/间。¨ 较小面宽的商业用房持续看好。面宽58米、34米、910米的小商铺需求量较大。尤其是58米面宽的商铺，因适应多种经营业态，被选率及一次性付款比例最高，按揭付款方式的投资者，其月供能力通常不超过1500元/月。¨ 投资回报率是最重要的投资决策要素。半数以上的商铺投资者希望自己握有经营权并获利，纯粹从租金中获利的比例不足40，带租约销售的方式对投资者缺乏应有的吸引力。n 关于消费需求¨ 消费日趋务实和理性。成都人消费观念比较

29、超前，但整体来看，消费需求日趋成熟和理性，二手房或实用户型持续看好、排量在1.0以下的经济型轿车占较大比例等，都反映出成都消费者在进行复杂性购物时的务实态度。¨ 需求层次不断提高，高档消费品走势看好。截止2004年3月，成都市汽车保有量达120万辆，其中75%以上为私家车，以成都近两年汽车销量走势来看，成都年均汽车销量增长为19.55%，按马斯洛的需求理论，许多成都消费者已经超越了生理和安全需要，达到了自我实现的更高层次，更加注重消费品质。¨ 外省/外地人，对消费群体的扩展作用愈发明显。成都拥有1044万人巨大市场，聚集了各地人才，经商的外省/外地人已达35万，极具购买力的

30、巨大群体，将在消费市场中扮演重要角色，2003年外省/外地人购房超过本地人，成为主要购房群体。¨ 餐饮休闲娱乐的消费比例，占成都人日常消费的很大份额，并将持续。休闲，是成都的城市标签，成都人善于享受生活，生活态度和方式独特， 2003年成都第三产业实现增加值858.5亿元，对GDP的贡献率达到了45.9，在整个城市经济发展中起着举足轻重的左右。第二章 城东区域商业发展现状及趋势¦ 城东商业格局及特点n 当前状态¨ 城东的经济发展和人均消费能力弱于城南城西。摊子大，底子薄。¨ 商业形态单一化趋势明显，主要局限在街铺或住宅底商，大型百货和超市较少，且分散。&

31、#168; 商业相对集中于两个商圈：建设路商圈和双桥商圈。¨ 其中，建设路商圈因毗邻高校，受校园经济和及政府改造建设路周边的影响，建设路商圈已经逐步表现出城东商圈中坚的势头。无论从商业的体量、商业的形态及业态的多样性方面，都有了长足的进步。n 未来趋势¨ 受多项利好因素综合作用，2005年城东开始步入的高速发展的轨道，城东成为成都地价和房价增长幅度最大的区域。因此，伴随城东的高速发展，城东的商业将发生巨大的变化。¨ 可以预见，城东方向二环路沿线区域性商业中心将加快成熟速度，在量和质方面有大幅提升。¨ 三环外的商业开发突破是一个时间问题，而非方向问题。城东

32、三环沿线的商业开发具备政策、交通、大盘、成都房市走强等多项利好因素综合作用，其远期的成熟和巨大的发展空间无需赘述。对于本案而言，关键在于如何运用已有的资源体系，加速这一区域成熟过程。城东规划n 成都市东部新区¨ 规划范围：外环路以西、沙河、成仁路以东，成南高速公路以南，成龙路以北区域，规划面积规划面积76平方公里。¨ 规划规模：建设用地面积62平方公里，人口规模74万人，人均城市建设用地84.61平方米， ¨ 规划性质：定位于以生活居住、休闲旅游、教育科研等功能为主的生态型城市新区。东部新区包括两个起步区。起步区：三圣洪河片区。位于成龙路以北，老成渝路以

33、南，三环路以东，外环路以西区域，占地面积约8平方公里，容纳人口12万。区域规划充分处用浅丘台地，重点以居住为主，突出恬静的居住，活跃的商业特色。起步区I主要经济技术指标起步区核心区用地面积单位用地面积单位规划总用地面积924.8万M2400.6万M2规划总建筑面积846.2万M2458.3万M2商务金融288.0万M2202.2万M2行政办公7.1万M27.1万M2文化娱乐20.6万M220.6万M2体育9.7万M29.7万M2教育科研4.5万M24.5万M2医疗卫生8.6万M28.6万M2住宅507.7万M2205.7万M2建筑密度23%26%容 积 率0.921.14绿 地 率39.5%3

34、4.4%建筑控制高度150M200M居住人口14.5万人5.9万人社会停车面积地上9.4万M23.64万M2地下2.2万M21.2万M2人口毛密度156.8人/Ha147.3人/Ha人均公共绿地13.6M2/人12.9M2/人起步区：十陵景区。位于十洪大道以东，成渝路以北，外环路以西区域。占地面积10平方公里。它以生态绿地、景观园林和湖泊水系为主，突出自然生态环境保护，其功能划分为明十陵保护游览区，商业服务管理区，度假娱乐区，绿地景区和竞技体育中心。区内青龙湖湖面达1平方公里，系十陵景区的关键项目和核心工程。根据规划工程进度，十陵景区将在5年后完成基础绿化，10年后全面竣工。¦ 道路

35、建设n 路网构成东部新区的交通系统将形成“五横五纵”的道路交通网络，“五横”由北向南分别为成南高速、成洛路、成渝高速、老成渝路和成龙路，现已基本建设完毕；而“五纵”由西向东则分别为机场路东沿线、三环路、东洪路（40m）、十洪大道（50m）和外环路。现在正在进行东洪路、十洪大道的建设，它们均始于成洛路，止于成龙路，这两条路建设好后，将成为东部新区内的南北交通干道，以后还会将这两条道路向南延伸至天府大道，以加强东部新区同南部新区的联系；同时，机场路东沿线以及东大街东沿线的建设工作也在紧锣密鼓的筹备中。规划中的地铁II号线、地铁IV号线、地铁V号线横穿新区而过，形成一个四通八达的交通网络。¦

36、; 竞争楼盘动态n 从本项目进入市场的时期以及区位来看，与本项目构成直接竞争关系的包括两个层面的项目。第一个层面是项目周边的竞争项目，第二个层面是成都市三环沿线的竞争项目。n 特征¨ 已开发项目营销主题：概念城东片区近年来开发的大型商业项目主打两个概念，校园经济和填补式专业购物中心。代表项目：EAST校园广场、银河商业广场开发体量：25万平米为主经营状况：1. 临近校园的集中式商业以餐饮业态经营状况最佳，服饰内业态经营状况较差，同时，经过一至两年的经营，已经有相当份额的原设定业态转化为餐饮。说明校园经济虽然存在巨大而稳定的学生消费群，但消费档次提升空间相当有限，消费倾向方面也更明确的

37、指向餐饮和以网吧为代表的娱乐类业态。2. 校园经济类商业开发对主题性商业的需求并不明显，因为它的客源恒定，不存在以首先以核心商业吸引客群的问题。3. 银河商业广场的成功得益其进驻时机和业态的选择。银河商业广场的位置较偏，但它进入市场的时候城东尚没有出现大规模上档次的专业电器市场，而城东消费者的消费能力虽然普遍低于城南和城西，但是对于家电的消费能力是已经具备且需求旺盛的。因此，银河商业广场的出现，不仅填补了城东缺乏大型家电场卖场的空缺，也为城东营造出了一个新的家电商圈。而在经营火爆的前提下，销售产权顺利也是顺理成章的。¨ 待开发项目营销主题：根据体量分为两类， “综合型购物中心”和“生

38、活型商业配套”代表项目：置业未来广场、上东阳光二期商业、卓锦城二期商业、SM购物广场主力业态：百货、餐饮、休闲娱乐个体体量：从2万到25万不等。简析：1. 从目前的市场状况分析，城东商业，尤其是城东三环沿线的商业，正处于市场出现重大突破的前期。长远来看，商业在城东的“突破”是必然的，并且，商业的突破也才真正代表着一个新城东，一个新的城市化的城东的出现。2. 城东商业有其固有的历史背景，可以归纳为“三不”，即摊子不小，人群不少，消费能力不高。也由此构成了城东商业的“三个只做”，只做小的，只做价格低的，只做离学校近的。3. 随着进驻城东的实力大盘逐个成现，商业成为了城东实力开发机构的最后一块面纱，

39、与其说是商业开发定位的保密，不如说是开发机构也还未想清楚倒底城东商业能不能做，能在什么时候做，能做多大，能做什么！4. 要想在城东把商业做大，必须摆脱城东惯性的“三个只做”。而大规模的复合型商业最终的商业构成几乎已经规律，“百货、餐饮、娱乐”，城东商业定位最难的不在结果，而在过程。难在主力业态的选择和经营。从现有的信息来看，大多数待建大体量商业业态定位实质指向两个方向：其一，以餐饮为龙头。其二，以百货为龙头。第三章 片区消费者特征研究¦ 成龙路房地产发展情况简述2003年初，在望江嘉苑、南府锦、朝阳名宅、朝阳逸景等楼盘迅速完成销售后，城东开发商的兵力逐渐集中到望江片区及其向外延伸的成

40、龙路沿线。在万科城市花园等楼盘的带动下，成龙路沿线楼盘行情急速看涨。卓锦城和蓝谷地更将该区域真正带入人居环境极佳的大盘时代。¦ 片区消费者特征研究从本案周边的情况来看，商业可能的消费群体主要有三大类：一是居住在附近区域的居民（含四川师范大学的教职工），二是四川师范大学的学生，三是跨区而来的消费者。n 本案附近区域的居民该类消费者以日常生活居家所需的配套型商业为主要关注对象，也是本案所要吸引的核心群体。其关注业态为便利店、中小型超市、药店、小卖部、书店，服装店、西餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司等。由于本案临近的万科城市花园是

41、整个成龙路片区乃至城东片区房产价格的高点，本案临近的卓锦城又是整个龙路片区乃至城东片区最大的楼盘，加上雅郡及本案住宅部分本身相当体量的楼盘，而这些楼盘均有相当的品质，因此可以说本案附近是有一个较大规模的常规中高收入人群对其商业构成支撑的。n 四川师范大学的学生四川师范大学本部有各类全日制在校学生4万余人，是一个相当庞大的消费群体。剧调查，该校大学月平均消费从400元至1000元不等，主要集中在饮食、通讯、娱乐及服装等方面。虽然大学生消费总体来说偏低端，但是巨大的学生基数对本案商业来说仍然是一个重要的客户群体。n 跨区消费者部分其他片区的消费者可能受本片区到部分到达性商业业态的吸引来此消费。比如

42、较有特色的餐饮、娱乐或一些辐射能力很强的商业形态。最全最具性价比的地产资料大全 QQ：744421982 第四章 具备人气号召力的典型商业业态研究根据对成都商业业态的分析，我们选择了大型百货、大型超市、大型餐饮、休闲娱乐、shopping mall等五种业态进行研究，通过对这些人气号召力较高的商业业态的选址策略、建筑要求、承租能力等方面的分析，对本案复合型商业业态定位提供依据。¦ 大型百货n 选址策略¨ 主要集中在核心商圈，逐步向已经成熟的区域商圈扩张。百货业对商圈的依赖性较强，需要大量的人流作支持。因此对商圈的成熟度要求较高。¨ 城西和城南是百货业首选的区域性商

43、圈。¨ 交通便捷，可达性强。¨ 选址区域内商业较为集中，具备商业集聚效应。¨ 如果选址于区域性商圈，对区域内的小区的规模、入住率和档次要求较高。¨ 如果选址于新兴商圈内，承担风险较大，则在合作条件方面必须由开发机构相应承担一定风险，降低经营成本。n 承租能力根据所处商圈不同、进驻时机不同有较大差异。30180元/月/m2不等。n 进驻本案的可能性¨ 目前进驻可能性不大。¨ 百货业在多种业态中对市场成熟度要求最高，不太可能在口岸较生的时机进入，本案区域不仅缺乏百货进驻必须的人流量和小区规模支撑，区域内也多个大型商业共同营造的商业氛围。对

44、百货业而言，抢占潜力口岸只能领先半步，再多就可能成为殉道者。¦ 大型超市n 选址策略¨ 人气足，周边有大规模的中高档居住社区作为支撑。¨ 租金相对便宜。¨ 交通便捷，停车位充足。¨ 周边大商场、大超市少。n 承租能力：以家乐福为例，100120元/月/m2不等。n 进驻本案的可能性¨ 目前进驻可能性不大。¨ 大型超市选址都经过严格的考察，多数都选址在城市核心区和已经基本成熟，且上升潜力较大的城市副中心式区域商圈内。大型超市不同于便利店，它的规模决定了它需要巨大的区域常驻人口进行支撑，并对城市其他区域构成辐射作用。也因此大型超

45、市，如家乐福，在严格计算城市购买力之后会有节制的开设分店，因为必须考虑有限的购买力在同一城市的分配问题。¨ 项目所处城东区域，目前尚没有大型超市进驻，其他区域大型商业辐射影响有限，在区域成熟之后，将具备引入大型超市的条件。¦ 大型餐饮n 选址策略¨ 交通便捷¨ 高档餐饮选择城市核心区，或识别性极强的风景区，如杜甫草堂侧的“寒舍”。一般中档大型餐饮，如“红杏、大蓉合”，则选择大规模的新兴居住区内，入驻人口总量大，密度高，年龄结构年轻化。¨ 遵循餐饮的聚集效应，多家餐饮在同区域经营，口岸会迅速成熟，价值上升很快，反之，则很难形成气候。¨

46、临街面较长，大气。¨ 停车位充足。n 承租能力：普遍低于百货业，成都经营状况较好的餐饮租金在100元左右/月/m2居多。n 进驻本案的可能性¨ 目前进驻可能性不大。¨ 餐饮所能吸附的人群是有限的，而成都餐饮消费可选择的余地很大。目前已经形成了餐饮相对集中的社区内口岸，寄望于由某一家或几家餐饮所吸引的人群带动区域商业的成熟是不可想象的。¨ 另一方面，本项目区域目前也不具备大型餐饮进驻的基础条件，特别是对区域具备消费能力的人群总量的要求。¦ 休闲娱乐n 选址策略¨ 选择商业非常成熟的区域。多在社区全面入驻两年以后开始进入。原则上不选东门。

47、同时根据消费档次选择相应的区位，一般来说，高端消费在南门，西门是便利性消费，北门是流动性消费，而东门是低档次消费。¨ 娱乐性注重张扬，其地址的选择要在有标志性的地方，如某大厦的周边，路口旁，商业流动性较强，新店集中的社区等。¨ 停车位数量根据经营档次高低变化，越高端要求越高，地面停车最佳。¨ 面积要求：1500平米以上是中型，1000平米以下是中小型，超大型的应是独幢的，综合性的。一般不考虑骑楼性质的社区商业，存在扰民问题。¨ 楼层要求方面，中档娱乐一般只需要在一楼有一个门面，主营场所放在二三楼。n 承租能力¨ 南门较高，西门和北门较南门要低2

48、0-30%。¨ 在城南的口岸型，标志型，停车位也较多的地方，一般第一层的价格约为100-150元每平米，二楼不超过50元每平米。红星路四段四川日报侧“菲士俱乐部”租金水平为20元/月/m2。n 进驻本案的可能性¨ 目前进驻可能性不大。¨ 作为高端娱乐项目，本案区域目前不具备支撑高端项目的标志性和社区整体形象。作为中端娱乐项目，本案区域也不具备支撑的较大人流量。¦ shopping mall¨ 2002年至今，三环内单体建面3000以上的商业地产项目达57个，总供应体量愈114万，并处于增量中，其中超过10万的项目不足2。这些项目成为成都具备sh

49、opping mall特征的商业项目。当然，从体量来衡量，尽管已经这些项目在开发体量上出现了相当程度的探高，但都还算不上真正意义上的shopping mall。¨ 对本案而言，研究shopping mall并非单纯关注其体量大小，而是通过对这种商业形态的研究来求证这种形态的商业在本项目的适应性。n 选址策略¨ 选择城市核心区，或大规模、成熟的社区内，人流量大，密度高，购买能力较强。¨ 周边大型商业相对较少。¨ 交通便捷，处于主干道侧，标志性建筑。¨ 具备大型停车场。n 租/售价格¨ 熊猫万国商城，售价：26万元/（商业）¨

50、天府汇城，均售：1F 15000元/，2F7000元/，1F招商已满。均租：1F270元、2F210元、3F150元、4F60元/月。 n 进驻本案可能性¨ shopping mall不是一种业态，而是一种结合了多种业态的商业形态。它的根本性质在于以绝对优势的商业体量，吸引绝对优势的消费者数量，实现绝对优势的消费行为，完成“一站式“购物。¨ 通过对成都具备shopping mall特征和北京上海shopping mall的研究，汇高行认为，shopping mall这一形式的商业物业，不太适合中国国情。更不适合成都的市场状况。这种不适应主要体现在两个层面。¨ 从经

51、营者的层面分析，shopping mall由于体量巨大，所需支持的人流量和常住人口也是巨大的。可以推测，单凭mall所处的任何一个社区，要支撑mall的经营都是不太现实的。虽然商业体量做大本身会扩大商业的辐射范围，但对于交通工具普遍为步行、自行车、大众捷运系统的中国消费者而言，存在极大的不便。这也是shopping mall经营的风险所在。¨ 从普通者的层面分析，shopping mall的特征是物种丰厚，购物方便。但这也存在悖论。物种极大丰富之后，反而会导致消费心理趋向于观望，购买行为的实现出现障碍。¨ 此外，shopping mall中的商业业态多数并不具有唯一性，消费

52、者在其他区域的可选择余地很大，这也客观上导致shopping mall在具体经营中发现，真正来购物的消费者往往目的性很强，消磨一整天在逛mall的人很少。从这个角度来看，mall在中国已经退化为一个普遍的购物中心。¨ 从北京、上海的shopping mall的经营状况来看，很难找出比普遍的购物中心经营状况更佳的典型，普遍生意清淡，人流量与预估相差甚远。¨ 鉴于此，我们认为，本案不宜引入shopping mall式的商业形态。对本案而言，业态的复合是必须的，但体量的开发，应充分考虑区域成熟节奏，留有余地，不宜抢先将市场预期表现为建筑（如熊猫城），反而丧失了市场发展中产生的机会

53、。第五章 项目基地条件结合项目开发面临的政策环境、竞争环境，引入项目地块具体条件，并进行SWOT分析，终剥离本项目地块的核心价值，最终锁定项目可实现的最具价值的发展机会。¦ 基地条件¨ 项目地块位于成龙路在三环路内侧区域。¨ 成都融创以拍卖方式取得项目地块，地价130万/亩。¨ 地块内部呈浅丘地形。¨ 项目占地约300亩，其中商业面积达2万平米。¦ 项目SWOT分析个性优势¨ 规模优势：项目整体规模较大，在产品设计开发中有较大的空间，同时也具备项目规模效应。¨ 宣传优势：融创虽然进入成都时间不长，但近期一系列高强度

54、的宣传攻势有利于引起较大的社会关注度。共性优势¨ 交通优势：政府加大城东交通路网和大众捷运系统的建设和完善，交通优势是东部新区的一个普遍性优势。¨ 环境优势：天然浅丘地形是城东的特色，运用这种天然地形，建造坡地住宅已经得到了消费者的普遍认同，坡地社区相较而言在成都市场更具吸引力。¨ 聚集优势：成龙路沿线较多的高品质楼盘产生的聚集效应使该片区聚集教多的中高端客群。n 主要优势个性劣势¨ 区位劣势。本案临铁路和三环路，有阻断商气的劣势。¨ 项目商业的规模难度。本案商业部分总体量达到2万平米。以项目本身聚集的人流量和区域内现有人口数远不足以支撑如此大

55、的商业体量，引入大型常规商业区域成熟度又不足，从而构成本案商业定位最大难点。共性劣势¨ 消费者对城东中高档住宅、商业的消费抗性。¨ 消费者对城东三环附近项目的区域抗性。¨ 消费者对三环附近小高层电梯公寓的产品消费抗性。n 主要劣势第六章 项目发展机会分析n 通过对成都市及城东区域商业现状及未来走势的研究，结合本案SWOT分析，可以发现，满足本案复合型商业进驻需求的业态应具备以下特征。þ 具备一定的规模þ 具备较高的知名度þ 业态具备较强的人气号召力þ 能够适应不太成熟的区域环境并促使区域加速成熟n 百货、餐饮、超市、娱乐对本案的适应性选址要求当前时期本案的适应性大型百货业处于城市核心商圈或已经成熟的城市副中心商圈x交通便捷，可达性强þ选址区域内商业较为集中，具备商业集聚效应。x如果选址于区域性商圈，对区域内的小区的规模、入住率和档次要求较高。购买力较强。x如果选址于新兴商圈内，承担风险较大，则在合作条件方面必须由开发机构相应承担一定风险，降低经营成本。þ大型超市人气足，周边有大规模的中高档居住社区作为支撑。x租金相对便宜。þ交通便捷，停车位充足。þ周边大商场、大超