工程部设备维修管理规程及细节要求

1、工程部设备维修管理规程及细节要求1.0目的制定小区设备设施维修管理制度， 确保物业管理小区所辖设备设施的正常运行。2.0适用范围适用于管理处所辖的所有小区设备设施。3.03.13.2职责工程主管全面负责小区设备设施运行管理工作。工程维修领班具体负责小区设备设施巡视工作的组织与落实；4.04.1程序内容 各设备责任工程师负责设备维护计划的制定，各设 备管理人员负责设备的维护计划的实施。4.2设备维护保养分为四个方面：日常维护保养。指设备操作人员所进行的经常性的 保养工作。主要包括定期检查、清洁和润滑，发现 小问题及时排除，及时作好坚固工作以及必要记录 等等一级保养。由设备操作人员与设备维修人员按

2、计划 进行保养维修工作。主要包括对设备进行局部解 体，进行清洗、调整，按照设备磨损规律进行定期 保养二级保养。指设备维修人员对设备进行全面清洗、 部分解体检查和局部修理，更换或修复磨损件，使 设备能够达到完好状态的保养设备点检，指根据要求用监测仪表或人的感觉器官，对设备的某些关键部位进行的有无异状的检 查。通过日常点检和定期点检，可以及时发现设备 的隐患，避免和减少突发故障，提高设备的完好率4.3设备计划性检修规程检修计划包括年度计划、 月度计划； 检修包括大修、 项修、小修和改善维修。将设备检修的类别性同时间的计划性有机地结合起来，构成计划性检修。4.3.2 工程部根据设备的运行特点，详细地

3、制定并严格地 执行检修计划，制定和修订切合实际的检修周期和 检修定额。4.3.3 根据设备的检修周期及设备运行检查中发行的问 题，编制设备检修计划，报工程部审批备案，列入 设备管理考核项目。4.3.4 设备大修要拟出大修方案。包括：检修内容、质量 要求、资金费用、 工程进度、 人员安排、 备品备件、 特殊工具、安全措施等，填写设备大修、改造审 批表。4.3.5 计划性检修的实施，按计划使用材料、配件，避免 浪费，严把质量，每道工序都有质量检查，文明施 工，专用工具要精心使用、维护，做到完工后保持 现场的清洁。4.3.6 特种设备的维修，除按检修程序和方案执行外，还 严格执行特种设备的管理规定。

4、4.3.7 竣工验收工作。包括由工程部协同物管公司，根据 修理任务书所提的项目、质量标准和技术要求进行 验收，根据设备的具体情况，试运行一定的时间工 作正常，填写检修竣工报告。4.3.8 设备检修过程中所需的各种技术资料、技术文件、 要有健全的领用管理制度，设备大修、中修要有完 整的检修记录和交工资料，并交工程部归档。4.4 设备外协维修管理制度4.4.1 工程立项a) 工程部专业人员根据小区各种设施的现状情况的需要，提出设备外协维修的报告。b) 报告中应说明设备的部位、 名称、 维修更新的内容，以及预定维修时间、所需资金的概算和技术方面的 可行性分析等上报管理处讨论审批。4.4.3 设备维保

5、施工单位的招标工作a) 根据各分布设备的品牌，相应的维保原则上与原厂家立定。招标工作应在完成本工程项目的设计和概算后进行，就拟建的设备维修提出 招标条件，投标单位提出自己完成设备维修的各项保 证。b) 管理处从中选择够资质等级、工期短、造价低、质 量好和信誉高有实力的外协单位前来中标，并综合 评比三家以上的单位，从中选优的原则。c) 整个招标工作应在公平、公正、平等、有序的情况 下进行，以达到缩短工期、确保质量、降低造价、 提高投资效益的目地。4.4.4 签订承包设备维修工程合同及相关协议书 合同内容应包括施工的工期、技术要求、预算造价、 付款要求及施工进行当中不可预见问题的处理方法 等内容，

6、并同时与之签订承包工程安全管理协议 和有关管理条约。4.4.5 施工中的管理a)工程部应派专人进行全程跟踪，掌握相关的维修施工技术，做好维修施工记录，收集整理相关技术资 料归档。b)施工维护管理、竣工验收、工程预算、项目移交等工作内容，并协调工程项目的各项工作设专人负 责，明确任务，做到责任到人。c) 做好施工中各方面的协调工作，及时解决施工中出现的一切技术和质量问题。d) 加强对施工队伍的管理工作，督促检查施工单位做好现场安全生产、文明施工的管理工作，以确保施 工质量、工期的落实。4.4.6 工程的竣工验收决算a) 设备维修项目的验收工作应先由施工单位、 或质量监 理单位自验自改，尤其是隐蔽

7、工程项目的验收极为重要。对不符合设计质量要求的 问题，以书面形式做出纪要，并责成维保单位限期整 改。b) 由工程部做最后的验收并签字。 竣工决算书应根据工程项目实际发生的工程内容 计算，按合同所签定内容及工程预算有关规定，由 专业工程核算人员、财务人员分别进行核算，并对 工程项目组做完最后的全面审计得出结果。 经管理处审批后为最终工程造价的决算。4.5 维修档案管理制度4.5.1 维修档案属工程档案的一部分，由工程部统一管 理。4.5.2 设备维修档案按强电、弱电、机管、装修、用户单 元内设施分类。4.5.3 用户单元维修档案用标签按不同档案分开，其他档 案按类别存放，在相应的档案盒上贴上标签。4.5.4 文员根据返回工程部的维修单每天填写维修档案 记录表，并录入电脑中已设置密码的“维修管理” 项目。4.5.5 文员每天核对发出和返回的维修单，将有关内容如 实录入维修档案记录表，如发现不符马上追查原因。4.5.6 文员每月对维修档案记录表、维修单等进行整理、并 分类归档。4.5.7 维修档案作为评估小区设备运行情况和用户室内设 备状况的根据，应妥善保存，保存期限一般为一年， 重大维修项目保存期至