岳阳某大厦项目可行性方案研究报告

1、XX大厦工程第一早第一节 工程背景一、工程名称：XX大厦二、工程建设性质：工程开发三、工程建设地点：市XXX步行街XX道四、区位与交通条件市地处一江长江、三线京广线、107国道线、京珠高速公路线、三 省湘、鄂、赣、四水湘、资、沅、澧的多元交汇处，有“湘北门户之 称，有5000吨级的城陵矶外贸码头，是省唯一临江而立的沿江开发城市，有得 天独厚的交通区位优势。是一座历史文化名城，具有两千五百多年的历史，辖区有著名的楼、君山和谷英村等名胜古迹，1998年被评为国家优秀旅游城市。改革开放以来，的工业显著增长，以兴长、正虹饲料、兴长和天一科技等 上市公司为龙头，形成了石化、饲料、机电、食品加工和纺织等支

2、柱工业，200X年市GDP为590.54亿元，比上年增长12.2 %;人均GDP 取得历史性突破， 固定资产投资152.85亿元，比上年增长10.5 %;社会消费零售总额196.15亿 元，比上年增长13.8 %;城市消费品的零售额127.47亿元，比上年增长14.4 %;商品零售价格总指数103.3,市场物价“温和可控 ；200X年年末全市金融机构 各项存款余额达290.03亿元，比年初增加20.77亿元，城乡居民收入继续提高。 200X年全市城市居民人均可支配收入 10136元，比上年增加1155元，增长12.9%。 农村居民人均纯收入为3336元，比上年增加390元，增长13.2%。显示

3、经济保 持良好的增长势态。五、工程建设单位及根本情况“XX大厦是由XX置业投资建设，该公司成立于 199X年X月, 为房地产开发企业三级资质，注册资金 XXXX万元，主营房地产开发，法定住所 为市XX路1号，法人代表XX公司现有员工XXX人，其中专业技术人员XX人, 拥有高级职称X人，中级职称XX人，大专以上学历者占XX%公司成立以来，本着“质量第一、信誉第一的宗旨，先后成功开发了XX商住楼、XX厂、XX厂住宅小区、XX大厦等工程，累计开发各类物业 30万M, 房产销售出租率达95%为建设、美化作出了较大奉献。经过十年的开展，公司 具备了雄厚的经济实力和技术力量，同时赢得了良好的银企关系和社会

4、信誉。 200X年经市工商银行综合测评，到达 AA级信誉企业。200X年X月被市房地产 管理局和晚报社评为“市新世纪首届房地产交易展示会参展优胜单位。200X-200X年度被市政府评为“重合同，守信用单位和 200X年度信贷诚信企业。并 被市房协和XX信息报社评为200X年度老实守信A级企业。至200X年12月底止，公司总资产XXXX万元，负债XXXX万元，资产负债率XX%第二节 工程可行性研究报告编制依据及围一、可研依据1、国有土地使用权出让合同；2、XX市开展和改革委员会岳发改投200XX号立项批文；3、XX市规划局工程评审会议纪要；4、XXXX设计院编制的初步设计方案；5、建设方工程方案

5、书。二、可研围可研围通过调研分析，主要研究其建设规模、建设者条件、工程的定位、 工程建成的聚集经济效益。第三节工程的推出一、符合XX市XX街改造规划方案为调整产业结构,改善市民的居住和购物环境,市政府于200X年起,将XX岭、XX 一带规划成为全市商业中心，经过几年的建设，使该地变成了一个集经商、 购物、休闲于一体的商业广场。同时还规划在 XX街商业广场周边，建设一批高 层次、高品味，具有时尚特色的商住楼，以解决中心商业区市民的就近置业问 题。为了使XX街及周边工程得以顺利进行，市政府岳府阅200XX号、200XXX 号会议纪要要求：各职能部门竭尽全力给予支持，千方百计提供优质效劳，创 建好的

6、投资环境。凡涉及到商业步行街的所有建设工程包括工程立项、土地使 用含转让、工程报建及售后效劳等收费，能免那么免，能减那么减，快速办理工 程建设有关手续。目前XX街XX中心位置建设已初具规模，而周边区域建设有待完善，其商 业气氛有待增强，商住条件有待提高，特别是 XX道一带的综合效应有待显现， 加快XX道商住环境的建设刻不容缓。企业正是顺应市政府文件精神的要求，周 密设计，重提出“ XX大厦建设工程，就是希望通过自身努力，为市民造福， 为政府分忧，早日完成XX街建设，周边改造的重要任务，为 XX街整体布局添 上亮丽的一笔。二、适应市场需求XX市政府为提高城市的整体形象，改变XX投资环境，采取一系

7、列有力措施 进行城市的规划和建设，京珠高速临长段的加速畅通、南湖休闲广场的建设、 沿湖风光带走廊的规划、XX大道的以旧包新工程、XX大道的拓宽建设及文庙拆 迁及重建XX路的改造、XX岭XX街的兴建以及XX东路及XX南路的拉通，将有 5万户居民需要拆迁和安置，XX市将迎来几年的住宅需求顶峰，这无疑为实用 性强，增值快的商住楼提供了巨大的潜在市场，XX大厦将以其独特的建设模式吸引众多投资者的目光。三、切合自身开展的需要XX置业是省属五百强企业，有着雄厚的资金和技术力量，在省有 多处开发工程，为了调整产业结构，使企业在市场经济的竞争中占有一席之地， 更加兴旺兴旺，从原来以开发建设经济适用房为主向高品

8、味、高层次、多元化 商住小区开展。国中小城市的房地产业方兴未艾，商机无限。地理位置非常优 越，交通便利，众望所归，投资的房地产特别是 XX街商业广场，一定会给开发 商带来丰厚的利润。随着生活水平的提高，消费者对购物环境也有了更高的要 求，本工程的建设不仅满足了消费者的购物心理以及城市开展、规划的需要。而且切合企业自身开展的需要第四节工程的概况一、拟建地点该工程位于市XX岭XX街XX道，处于步行街的核心，南临 XX道，北邻XX 局生活区，东临XX巷，西临XX巷。公共配套设施齐全，交通便捷，地理位置得 天独厚，是投资置业的黄金宝地。二、工程的建设规模和目标根据市开展和改革委员会岳发改投 200XX

9、号立项批文确定该工程占地 5596 M2,拟建成一栋集商业、住宅、停车等功能于一体的16层大型综合楼，建筑占地为2510M,地下一层为车库及设备层，第一层为临街商场，建筑面积为 2510M,第二层建筑面积为2510M，为社区休闲、健身会所和幼儿园，第三层以 上为143套住宅，建筑面积为17698 M2。三、工程建设的主要条件1、建设XX大厦是市委、市政府确定的城区改造规划之一，事关旧城改造， 提高城市品位，有为工程建设顺利进行保驾护航的政策条件。2、根底设施齐全，水、电、通讯有保证，污水经处理可就近排入下水道。3、地理位置优越。处于 XX街的核心，南临XX道，北邻XX局生活区，东 临XX巷，西

10、临XX巷。公共配套设施齐全，交通便捷，地理位置得天独厚，是投资置业的黄金宝地。4、开发商实力较强。XX置业具备了雄厚的经济实力和技术力量， 同时赢得了良好的银企关系和社会信誉。200X年经市工商银行综合测评，到达 AA级信誉企业。200X年X月被市房地产管理局和晚报社评为“市新世纪首届房 地产交易展示会参展优胜单位 。200X200X年度被市政府评为“重合同，守信 用单位和200X年度信贷诚信企业。并被市房协和信息报社评为200X年度诚实守信A级企业。四、工程建设的投资回报根据分析预测来看，本楼盘总投资 3952万元，可实现销售收入5110万元, 总开发价值4727万元，本钱利润率到达19.6

11、1 %，建设期18个月，盈利能力强， 风险较易控制，属较佳的开发工程。第五节结论和建议一、结论通过对工程建设立项、场地、建设条件、投资效益、财务评价的系统研究， 结论如下：(1) 工程的前期工作比拟扎实，根本资料详实可靠。(2) 工程得到了市委市政府以及市开展方案委员会、市规划局的重视与支 持，为工程建设的顺利进行保驾护航，为工程的建设创造了有利条件。(3) 工程的建设资金筹集解决，对工程的营运通过财务评价分析是可行的。(4) 工程开发建设单位具有三级资质，具备开发建设相应规模商住楼的财力、经济和技术实力。综合上述分析研究，结论是该工程建设的风险较小、风险容易控制，该项目是可行的。二、建议对工

12、程建设资金的筹措需要得到银行大力支持，加大融资力度确保资金如期到位，是保证工程按进度方案顺利实施的根本条件。第二章市场分析第一节工程的建设容住宅、泊车、商场、花园、绿化带、车道等是改善人们居住、美化城市环 境，提升XX城市品位的根底设施；通过旧城改造，建设具有现代城市特性的项 目，对市城市开展起着积极的作用；该工程自身的特色，通过销售住宅、铺面 的方式获得投资回报。第二节 工程建成后的环境特点“XX大厦是XX置业经过精心规划设计的小高层建筑，位于商业XX街商圈的核心，公共配套设施齐全，交通便捷度高，商服繁华度好第三节 工程建成后的销售条件从市城市经营户购置力情况分析，经营户对城区住宅、商铺的需

13、求旺盛, 该工程符合大局部城市经营户的购置意愿，因此销售该工程住宅、铺面的房地 产市场前景较好。第三章建设用地的选址第一节场地条件、场地情况XX大厦拟建基地位于XX市XX岭商业步行街XX阁北侧,北临市XX局生活区,东临XX巷、西临XX巷，南临XX街XX道，交通便利，地理位置十分优越二、水文、气象、地质条件XX市属大陆性气候，根据XX气象局1952年至1998年观测资料分析统计,本市有关气象资料如下：1、水位吴淞冻结基面历年最高水位：34.37m(1954.8.3)历年最低水位：17.06m(1907.1.23)历年平均水位：25.00m(水位保证为50%)水位变化最大为1.2m,最小为0.2至

14、0.3m最大年水位较差：15.89m(1954)设计低水位：18.10m,98%保证率设计高水位：43.30m,2%2、流量年平均流量：9675m3/s历年最大流量：57900m2/s历年最小流量：37.7m/s3、降水年平均降水量：1271.mm最大降水量：2336.5mm最小降水量：829.7mm4、风速年平均风速：2.8m/s最大风速：20m/s冬季室外计算风速：2.8 m/s夏季室外计算风速：2.9 m/s5、风向年主导风向及频率为 NNE 17冬季主导风向及频率为 NNE 22夏季主导风向及频率为SSE 166、气温全年平均气温：17.1 C历年最高气温：39.3 C历年最低气温：-

15、11.8 C7、相对湿度年平均相对湿度78%年平均最高相对湿度82%年平均最低相对湿度75%&地貌场地为一西南高东北低的空置的场地推平并撤除局部原有建筑物9、地震抗震设防烈度为7度。第二节建设条件“XX大厦地处XX市城市中心地带，工程得到了市委市政府的高度支持, 城市规划行政管理部门的高度重视，为该工程的建设提供了良好的外部建设环 境，有各种优惠政策，配套齐全的根底设施，建设的施工组织比拟系统严密， 因此建设条件优越。工程建设场地经城市规划行政主管部门和国土资源局批准，核发的了选址 意见书、规划用地许可证、规划建设许可证、国有土地使用权出让合同等相关 的法律性和产权属性文件，在建设上得

16、到了市政府的高度重视。因此工程的建设环境非常好，能保证“ XX大厦顺利完成建设任务。第四章建设方案第一节建筑设计指导思想与原那么建筑设计的指导思想：以人为本，满足休闲、娱乐、购物、观景的现代环 境要求，营造居住平安、舒适，购物方便、管理高效并具有浓厚文化气息的环 境为指导思想。建筑设计的原那么：本大楼采用传统的三段式构图方式，经典的比例关系， 现代的建筑语言与处理方法，巧妙地将主楼与裙楼设计成统一的优美整体，造 型新颖，极大地改善了周围的景致，是 XX街举足轻重的建筑。总平面布置及交通组织原那么：一、总平面布置上满足规划要求：总平面布置上，利用周边道路和城市道路形成环行车道，既满足消防要求；

17、也满足交通规要求合理组织好不同性质的人流、车流、物流，使之既相对独立， 又联系方便，且建筑物尽量与外部环境协调。二、建筑退用地红线：根据规划要求：北面后退相邻建筑 Xm东、西各退后用地红线X米以上,南 退用地红线X米以上。三、设计标高：建设用地高于道路路面0.30米,设计一层室标高正负0.000相对于绝对标高38.45四、消防平安：主楼北面、东、西面三面直接落地，满足消防扑救面的要求五、建筑物入口及绿化:建筑物退红线后，除主要入口处做人行铺砌外尽量布置绿化和休闲椅，使人们在购物的同时，能够忙里偷闲稍自休息，南面为商场主要入口 ，东、西面为商 场次要入口，西北角为商场货物入口，北面为住宅楼主要入

18、口 ，各种人流相对独 立互不干扰为购物娱乐及住家人员提供了一个理想交通秩序。总之，总平面布置中，充分利用地形，发挥土地的使用价值，交通组织中做到各种车流，人流的合理分开，互不干扰，建筑退让红线尺寸均满足规划要求。第二节 工程总体规划方案一、经济技术指标：1、总用地面积：5596.00“2、建筑占地面积：2510M3、总建筑面积：25228 Mf4、地下层面积：2510M 车库5、商场建筑面积：2510M 临街、街商铺6、住宅建筑面积：17698M7、容积率：4.51&绿化率：24.5 %9、建筑密度：44.9%二、建设容：本工程拟建成一栋集商业、住宅、停车等功能于一体的16层大型综合楼

19、， 建筑占地为2510 Mf,地下一层为车库及设备层，第一层为临街商场，建筑面积 为2510M，第二层建筑面积为2510 Mf,为社区休闲、健身会所和幼儿园，第三 层以上为143套住宅，建筑面积为17698M。三、总平面布置：总体布局紧凑合理，构图简洁大方，能够和现有场地充分协调，通过对该工程的用地及四周状况的分析，将整体建筑沿街布置。1、平面功能布置 本方案按建设方所提的根本使用功能进行分区。地下室：为变配电用房，消防水池及泵房，地下车库等。一、二层为商场，沿XX岭XX步行街XX道为商场主入口 ,东、西面为商场次入口。 三至十五层住宅楼，为了最大限度地满足消防和使用舒适方便的要求从 第十层起

20、每层每单元之间通过北向连廊连接，同时为了减少连廊对各住户的视线 干扰，使连廊标上下于相应楼层标高 400mm 局部十六层为上屋顶楼梯间、电梯机房及水箱间等。建筑物性质及耐火等级：该工程属高层民用建筑，地上局部耐火等级为二级,地下室耐火等级为一级。抗震设防：设防烈度为7度。平面设计特点。主楼采用根本对称平面，中间为交通核心，管井、风井集中布置，最大限 度地提高平面有效利用率。地下室考虑了库房和主要设备用房，如高、低压配电室，热交换室、空 调机房，消防水泵房，消防水池等。本大楼有各自独立的交通疏散通道， 且直接疏散到室外。功能分区明确，垂 直交通流畅。商场设一台货梯，一组自动扶梯，住宅局部设三台消

21、防电梯，均暂选用上海 永大电梯设备生产的系列电梯产品。2 建筑空间层次和建筑立面造型采用传统的三段式构图方式，经典的比例关系，现代的建筑语言与处理手 法,巧妙地将主楼与裙楼设计成统一的优美整体，造型新颖的建筑，极大的改变了 周围的景致,是XX岭XX步行街北辅道的举足轻重的建筑,为旧城改造提供又一成 功例。XX大厦属二类高层50米以下商住楼建筑设计实质上就是城市外部空间的设计，主体设计采用板式高层平面 形式综合点式高层平面利用率大的特点， 通过立面大小不一的窗户、虚实变化的阳台,形成强烈的光影效果，运用高层住宅特有的重复韵律来营造建筑外型，流 畅的弧线形外阳台立面，顶部挑出的薄壁遮阳板，使得建筑

22、物具有灵动感，整幢建筑既具有浓厚的商业气息又不失现代商住楼的风格，二者到达了有机的统一，这样的设计具有独特的识别性，极大的丰富了城市建设的轮廓线，在建筑群中独树 一帜,为XX大厦树立了良好的形象。裙房采用开放的入口，高大的门墙及极具现代感的悬索构架使主入口十分 醒目，主楼采用突窗，使各住户视野更加开阔，使整个建筑更加舒展，裙楼上低矮 女儿墙和不锈钢栏杆更加加强了建筑的现代感 ，它与主楼交相辉映，从而形成一 幢完整协调的建筑。笔直的分户墙直冲云天，更加强调了高层的挺拔感，黄色和 红色的大胆运用既打破了色彩的单调同时又构成人们的视觉中心，并以此来渲染XX大厦的商业气氛。主楼外墙采用浅褐色高级外墙面

23、砖，净片玻璃。 裙楼的不锈钢窗格、花岗岩柱面强调质感，轻巧通透的雨篷增强了建筑现 代感，突出了形象。 建筑二层上面设有屋顶花园，将自然引入建筑顶部，形成空间立体绿化体系，给住户带来优美的居住环境。3、建筑装饰设计本着经济、适用、美观的原那么，本大楼装饰以中档为主。外墙饰面为暖色调，主要用浅褐色面砖，窗户采用净片玻璃，底层采用12厚透明钢化玻璃，局部用磨光花岗岩加以点缀。二层为普通玻璃窗。外墙采用加气混凝土砌块，其材料做法按民用建筑有关的防火、隔声和卫 生要求确定商场采用磨光高级地砖地面，轻钢龙骨铝合金扣板吊顶。门窗：有防火要求的房间采用相应的防火门， 防火分区之间的间隔门为甲 级防火门。住宅采

24、用塑钢窗和夹板门，局部通向前室的户门采用乙级防火门防水：屋面为上人屋面,其防水等级为二级。排水，珍珠岩找 2观，第一 道防水层为现浇钢筋混凝土刚性防水,第二道增设SBS柔性卷材防水。地下室防水根据甲方要求采用外排水和结构自防水的做法。四、公用辅助工程1、给水排水系统：从市政给水管网上大楼两侧各引入一根 DV200的进水管，并在室外造成环状 管网，本大楼采用市政给水管与屋顶水箱联合供水方式供水，五层以下利用市政 管网压力供水，六层及六层以上利用屋顶水箱贮层，生活用水泵供水。大楼的污废采用雨污分流，清污分流的原那么，雨水、污水分别排入城市雨、 污水管。2、电力、电气系统： 负荷等级：本大厦地上十四

25、层，地下一层，总高不超过50m,为二类高层民用建筑。消防设备包括消防水泵、喷淋水泵、消防电梯、火灾自动报警及联动装置用电 负荷及各楼层的应急照明负荷为二级负荷；其它均为三级负荷。 供电电源：本大厦变配电所拟引一 10kV市电作为高压供电电源。变配电所设高压环网 柜两台进线柜和计量柜，另设一台全自动化柴油发电机组作为自备应急电源。 负荷计算：本大厦设备容量为508.6kW,计算负荷为432.4kW,采用低压电容集中补偿， 补偿后功率因数为0.90.95。拟设一台800kVA的干式变压器；消防负荷设备容 量101.1kW。柴油发电机组容量为 200kW 继电保护与计量：10kV高压环网柜采用高压

26、SF6开关保护；电能计量采用高供高计方式，计 量方式经当地供电部门确认。对于需要单独计量的低压用电设备， 在低压配电柜 设置计量装置。 功率因数及补偿方式：在变配电所设置一套无功功率补偿装置，补偿容量可自动调节，功率因数控制在0.90.95。在本大厦地下一层设一变配电所，设环氧树脂浇注干式变压器 和全自动化柴油发电机各一台。正常情况下，由变压器供电；市电停电或变压器 检修时，柴油发电机经1530秒延时自动启动，保证消防和应急负荷正常供电。电力、照明及控制： 配电方式及电压配电采用树干式和放射式相结合的方式，空调、水泵、风机、电梯等大型 设备及消防设备采用放射式供电； 各层照明负荷主要采用树干式

27、供电；消防和应 急负荷采用两路电源现场切换，以提高供电的可靠性。动力配电采用380V,照明用电为380/220V。局部照明采用平安电压 导线、电缆选择及敷设方式电缆及电线均采用阻燃型。引上电缆沿电缆竖井敷设。一层动力电缆沿桥架敷设；由照明箱至灯具的塑料电线穿阻燃 PVC管沿墙、楼板、梁暗敷。 光源与灯具车库、商场和办公室采用高效节能荧光灯，楼梯间为环形节能灯，大空间照明灯具集中控制，楼梯间、走道及小开间房间灯具就地控制；疏散楼梯间、走道、办税厅、地下层设备用房，消防控制中心、变配电所等设有应急和疏散灯，由应急照明配电箱供电。 控制活水泵由水箱水位自动控制或手动控制；消防设备由消防联动控制或手动

28、控制。 防雷与接地本建筑物属三类防雷建筑物，在屋顶四周敷设避雷带以防直击雷。利用柱 主筋作引下线，建筑物根底钢筋作接地极。在大厦进户处设一总等电位联结箱， 变配电所接地母排、进入建筑物的金属管道、电缆的金属外皮均应通过连接线 与总等电位联结箱可靠连接。低压配电线路采用TN-S制。电气设备的工作接地、保护接地和防雷接地共用一套接地装置， 该接地装置通过接地扁钢与等电 位联结箱相连，其接地电阻不大于 1欧姆。3、通讯、视听系统本大厦的信号引自城市信号网，拟在大厦的商场一层弱电井设程控换机台及配电架一台，在大厦的一层各弱电电缆井均设分线箱给各层用户提供 配线,地下一层至二层用户配线引自二层分线箱。本

29、大厦的有线电视信号引自城市有线电视网，拟在大厦的三层弱电坚井 设置有线电视前端箱，在大厦的三层、六层、九层、十二层、十四层设有线 电视分配器为本大厦有线电视用户提有线电视信号。4、计算机网络系统本大厦的宽带网信号引自城市宽带网，拟在大厦的二层各弱电坚井设置网 络配线箱，本大厦各单元的所有信息插座的配线均由本单元网络配线箱配出。5、火灾自动报警及消防设备联动控制系统本大厦采用中央报警联动控制系统，消防控制室设在大厦的商场一层，设直通室外出口、门朝外开。火灾自动报警系统及联动系统拟采用上海松江报警设备厂生产的摸拟量火灾报警联动系统，消防控制室设有火灾报警控制器和联动控制柜。在大厦按不同场所分别设置

30、感烟探测器，感温探测器和手动报警按扭，通 过相应模块将水专业设置的消火栓报警按钮，水流指示器等接入总线系统作 为报警信号。报警信号通过总线传输至消防报警器上经确认后按要求联动各 相关消防设备，并接受其回馈信号。各楼层均有直通消防控制室的消防对讲，消防控制室有直通119。消防播送与业务播送共一系统，正常情况下，播送音箱与业务扩大机相连 一旦发生火灾，本系统可自动或手动切换为消防紧急播送，并独立由消防系统 自动控制，播送设备设在消防控制室第五章建设投资估算及资金筹措第一节、投资估算一、围：1、编制围本工程的建设投资估算围包括土地转让、建设场地总图土地平整、拆迁 缓建、道路、给排水、电力电讯，消防、

31、环保、土建工程、绿化等费用及工程 相配套的前期工作费用等。2、编制依据 国家及有关部委关于建设工程投资估算编制要求； 土建工程费用依据市造价办公室提供单位工程造价估算标准； 土建工程费用依据省建委1999年公布的单位估算表进行估算； 建设单位管理费、勘测设计费及其它税费按省建委、国家计委、建设部等有关文件计算。二、本钱估算：1、土地费用： 土地取得费1108万元 城市建设配套费、人防工程费、规划管理费、消防费：25228MX 80 元/M2=202 万元小计：土地费用=1108+202=1310万元2、前期工程费： 规划勘测设计费80万元 三通一平费用20万元小计：前期工程费=80+20=10

32、0万元3、房屋开发费: 建安工程25228IMx 700元/M2=1766万元 电梯费35 X 3台=105万元 根底设施建设费包含红线围各种管线、道路工程费60万元小计：房屋开发费=1776+105+60=1931万元4、管理费：取上述三项费用的2%,即1310+100+1931 X 2% =67 万元5、销售费用：取总销售收入的2%,即5110X 2% =102万元&财务费用：取贷款利率6.912 %，按年付息 资金利息：方案贷款2000万元，期限2年2000X 6.912%X 2=277 万元 融资费用：20万元小计：财务费用=277+20=297万元30万元7、其他费用包含临时

33、建设费、招标费、监理费、保险费等杂费8、不可预见费：按上述费用的3%计算1310+100+1931+67+102+297+30 X 3% =115 万元9、工程开发本钱总计：1310+100+1931+67+102+297+30+115=395万 元取整经估算本工程的总投资为3952万元 其中：工程前期准备费用100万元报建费、土地平整费。固定资产投资为3039万元，其中建安工程1931万元；购置土地1108 万元，依据土地评估报告，工程建设用地 5596M，根据国土局拍卖出让及拆迁 补偿的价值为1108万元，其他费用202万元。 工程建设管理费、财务费等费用 611万元。见下表：建设投资估算

34、表表序号工程工程分项容|单位数量单价元金额万元土地出让559619801108报建费801前期费用土地平整费20其它万元202小计1410住宅、商铺、车库252287001766建筑工程及根底设施602配套设施电梯台3350000105小计1931管理费用万元:67销售费用万元51102%102财务费用万元20006.912%2773其他费用融资费用万元20其他费用万元30不可预见费万元115小计6114总计万元3952第二节资金筹措方案、资金来源的组织结构根据工程投资估算表，该工程需投资 3952万元。资金筹措主要分为三项来源:开发单位自筹1952万元向银行申请房产开发贷款2000万元二、资

35、金运用及投资结构根据工程投资估算表，该工程总投资为3952万元，其中用于固定资产 投资3039万元，流动资金931万元。注：固定资产投资中的土地价值包 含了平整用地时的拆迁补助、还建住宅等费用。 工程前期开办费及建设准备费用1575万元 建安工程1766万元 工程建设管理费用、财务费用 394万元 产品销售费用按2勉取为102万元 不可预见费115万元财务费用中的建设期借款利息，是根据国家银行同期同档次贷款利率计算。第三节 工程总价值及盈利能力分析根据实地调查，选择以下三个比拟实例：A. 百大厦、B.德胜佳园、C.明辉大厦，同处约1公里区域，同属商业、住宅综合商住楼，其中A的区域与本楼盘接近，

36、B、C区域稍劣于本楼盘，A B交易日期为2003年和2004年，C的 交易日期为2005年，商铺价格在近年变化不大，故交易日期不必修正；住宅选 择以下三个比拟实例：A.和府公寓、B.花旗公寓、C.世界风情，住宅价格每年 有上涨趋势，尤其自2004年10月以来，有加速上涨的趋势。其他情况相近。 下面分别估测本楼盘的商铺价格和住宅价格。1、第一层商铺价格单位：元/M2序 号名称价格交易日期 修正区域修正个别情况 修正比准 价格A一百大厦12000110/100100/111100/1259600B德胜佳园8000100/100100/91100/1107920C明辉大厦7000111/100100

37、/100100/1117000得本楼盘的第1层商铺比准价格:9600+7920+7000 /3=8173 元/M 取整2、住宅价格序号名称价格交易日期 修正区域修正个别情况 修正比准价格A和府公寓1780100/100100/105100/1051607B花旗公寓1680105/100100/111100/1051512C世界风情1500111/100100/111100/1051425求本楼盘住宅价格：1607+1512+1425十3=1515元/M23、本工程总销售收入：第一层商铺面积：2510M商铺销售收入为2510X 8173=2051万元住宅面积：17698M住宅销售收入为17698

38、 X 1515=2682万元车库销售收入2510X 1500=377万元那么总销售收入为：2051+2682+377=5110万元取整4、销售税费5110X 7.5 % =383万元5、本工程总开发价值为：总销售收入-销售税费=5110-383=4727万元6、开发利润：总开发价值-总开发本钱4727-3952=775 万元7、本钱利润率为开发利润塔 100% =开发本钱77500% =19.61 %3952一般工程的本钱利润率约15%20%,本楼盘该值在此围，盈利能力较强。8其他财务指标方案土地费用一次性投入，前期工程费在第一季度投入，开发费在建设期 均匀投入，管理费、销售费等在销售期均匀投

39、入。方案建设期四个季度，自建设期的第三个季度开始预售，至第六个季度结束，按季度折现率ic=2 %，那么得如下现金流量表：表二：现金流量表单位：万元序 号工程1234561现金流入4001000180019101.1预售收入40010001.2销售收入180019102现金流出12236156608611506142.1土地费用11082.2前期工程费1002.3房屋开发费6006007312.4管理费1010101010172.5销售费用252525272.6财务费用202772.7其他费用5555552.8不可预见费2020652.9销售税费2050902233净现金流量-1223-615-

40、220165012964ic=2%5折现 净现金流量-1199-591-207128149411516累计折现 净现金流量-1199-1790-1583 1=10%7.1折现 净现金流量-1112-508-1659510257327.2累计折现 净现金流量-1112-1620-1785-1690-665678i2=11%8.1折现 净现金流量-1102-499-161929796938.2累计折现净现 金流量-1102-1601-1762-11670-69129I3=12%9.1折现 净现金流量-1092-490-157889366579.2累计折现净现 金流量-10

41、92-1582-1739-1651-715-58(1)用试算法计算部收益率设 i 2=11 %，那么 FNPV=2>0设 i3=12%，那么 FNPV=-58<0用插值法计算财务部收益率FIRRFIRR= i 2+( i 3i2)X FNPV2-( FNPV2+ FN=11%+(12%-11%)X 2 - (2+ -58 )=11.33%(2)动态投资回收期FNPV=39 万元 FNPV 6=1190 万元那么动态投资回收期=(6-1)+39=5.03 季39+1190(3)当ic=2 %时，工程净现值FNPV=1190>0部季收益率FIRR=11.33%,高于行业基准收益水

42、平，工程可行第六章 工程建设实施进度本工程方案18个月自然日历天完成，按 285天/年，约需1.5年，从2005年1季度批复立项开始，至2006年2季度交付。工程施建方案进程如表 表三：实施进度表时期 进度 容按季度进展方案05年06年-一一二二二-三四-一一二二二可行性研 究V方案设计V初步设计V施工图设 计V土建施工根底及六层六层至十六层设备安装 及粉刷一层至六 层六层至十六 层道路及绿 化竣工验收一层至六 层六层至十六层第七章经济评价第一节环境及社会效益根据市城市开展的势态，必然要进行旧城改造，改善居民生活环境，改善城区卫生环境，确保居民安居需要。工程对优化城市建设，优化投资环境，促进城

43、市经济稳步开展，扩大就业岗位，稳定社会具有显著的社会效益。第二节 工程建设的费用指标及本钱分析一、主要本钱指标系数1、营业税及附加按销售收入的7.5%提取2、销售费用按销售总额的2%提取3、 管理费按土地前期费用、前期工程费和房屋开发费总额的2%|取二、主要技术经济指标表测算表四：主要技术经济指标表测算序 号指标名称单位指标备注-一一建设总投资规划万元3952其中：固定资产投资规模万元3039二二用地面积M5596-三三总建筑面积M25228其中：商场面积M2510住宅楼M17698含写字楼负一层含商铺M2510车库、泵房、配电所四销售收入万元5110五总本钱费用万元3952其中：建设本钱万元

44、3850其中：土建1931万元销售本钱万元102六利润万元775七上缴税费万元383八投资利润率%19.61九投资税率%9.69十投资回收期A1年第三节财务分析建筑物基底面积 2510M,住宅建筑面积含写字楼17698 M2,商业建筑面积5020 M,含负一层及临街铺面和车库、设备用房，工程建筑期给18个月，回收期1年。一、销售收入估算根据市场逐步发育的情况，采取积极稳妥的营销方针，确定按不同层次和功能和级层计算收入。表五：销售收入分类面积M均价元/M2金额万元备注住宅1769815152682含写字楼商场、商铺251081732051车库25101500377合计227185110二、销售本钱指标及本钱估算表六：销售本钱税费容计算基数税率%金额万元营业税综合税率51107.5383销售管理费51102102契税购房人缴纳4登记费购房人缴纳1.5评估费新建房免估0.5合