房地产企业股东股权转让税费

1、以股权收购方式获取房地产工程的分析工程拓展工作的核心是土地使用权的获取。自 “8?31大限取消经 营性用地协议出让之后， 目前房地产工程土地使用权的获取方式主要 包括通过土地公开市场获取土地、 通过一二级开发联动获取土地和通 过工程收购方式获取已出让土地三种。虽然通过 “招拍挂 方式所获取的土地权利明晰、操作透明、手续 简单，能够很快地投入工程开发建设阶段，但是随着各地 “地王 价格 的相继攀升，从公开出让方式获取土地的主要缺陷 优质地块的竞 争者众多导致价格过高也渐渐显现。另外，由于信息公开，在一定程 度上也导致获取的不确定性。 而一、二级开发联动方式获取土地虽然 可以很好地控制本钱及提高获

2、取几率， 但是该方式开发周期长、 前期 投入较大，还存在二级市场出让中未能成功获取的风险。与此同时， 目前在市场上存在许多优质的已出让土地， 这些土地 由于种种原因，原土地方希望通过工程转让的方式来解决遗留问题。 而由于原获取方式的多样化， 这些土地价格往往较公开出让方式获取 更合理。工程转让获取土地的模式渐渐成为近几年常见的土地获取方 式之一。工程转让方式又分为直接进行工程转让和股权收购方式两种。 本 文主要通过对以股权收购方式获取房地产工程的法律特点和法律风 险进行分析，总结适合我公司工程拓展过程中通过股权转让方式收购 工程的法律风险躲避方式。二、股权转让方式收购房地产工程的特点1、房地产

3、工程转让的定义收购房地产工程可以采用两种方式，一种是直接进行工程转让 下简称 “直接转让 ，即将该工程作为一个整体由原工程所有人转 让给受让方， 从而实现转让； 另一种就是通过收购工程公司股权的方 式下简称 “股权收购 ，间接实现该工程公司所有的房地产工程的 转让。作为房地产工程转让方式的一种，在定义何为 “股权收购的方式 获取房地产工程 之前，首先要明确房地产工程转让的定义。房地产 工程转让的实质，是土地使用权的转让，但又不仅仅如此。因为房地 产工程并不是一个严格意义上的法律概念， 不表现为一种具体的可交 易财产，而是房地产工程主体所拥有的以土地使用权为核心的一系列 权利。在这些权利中，土地

4、使用权是核心，土地使用权的转让必然带 动其他一系列权利的转让。因此，与土地使用权出让不同，土地使用 权的转让表现为房地产工程的转让，两者不能分别转让。2、股权收购方式获取房地产工程的特点股权收购是指投资人通过购置房地产开发工程公司股东的全部 或局部股权，购置后投资人取得工程公司股东的法律地位， 从而全部 或实际控制工程公司的经营管理权和财务权。通过股权收购方式获取 房地产工程与直接转让房地产工程相比拟有如下区别： 转让的主体不同直接转让，转让的主体是工程公司，即工程公司将其所有的房地 产工程转让给受让方；股权收购，转让的主体是工程公司的股东，通 过收购股东所有的股权收购工程公司，从而间接拥有工

5、程的控制权， 最终到达获取工程的目的。 转让的程序不同直接转让，由于工程主体发生变更，在土地方面要进行土地使用 权的过户手续，由于工程转让有一定的投资额的限制， 故该工程已进 行的立项及相关规划审批也要到有关部门进行主体变更的审批；股权收购一般只需要到工商行政管理部门办理股权变更手续即可，假设涉及国有股权的交易，还需转让方上级主管部门的批复。 所缴纳的税费不同一般房地产工程转让出让方需缴纳土地增值税、营业税及附加的 企业所得税，受让方需缴纳契税，双方还需缴纳印花税。而股权收购 由于不涉及土地使用权人的变更，不需要缴纳土地增值税。根据?财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知?财税

6、2002191 号文件规定，对股权转让不征收营业税。因此，股权收 购方式涉及的税种包括股权转让合同贴缴印花税、 股权转让所得就取 得所得主体的不同缴纳个人所得税或企业所得税。三、股权收购的优势与直接转让相比，股权收购有如下优势： 程序便捷，易于操作直接转让， 由于工程主体发生了变化， 因此要进行一系列的名称 变更审批登记手续， 如土地使用权人的变更、 相关工程立项审批手续 的更名等。而股权收购，由于工程的实际所有人仍为工程公司，仅需 进行股权变更的工商登记手续， 因此可以在不改变工程权属变更批准 登记手续的情况下，实现转让。 政府审批较为宽松对于不涉及国有股权、上市公司股权收购的，无须审批。对

7、于涉及国有股权的， 审批部门包括负责国有股权管理的部门及 其地方授权部门， 审批要点是股权转让价格是否公平、 国有资产是否 流失。对于涉及上市公司股权的， 审批部门还包括中国证券监督管理委 员会，审批要点是上市公司是否仍符合上市条件、 是否损害其他股东 利益、是否履行信息披露义务等。 不受投资额度的限制根据?城市房地产管理法?第 38 条第 1 款规定： “以出让方式取 得土地使用权的，转让房地产时，应当符合以下条件： 一按照出 让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证 书；二按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的， 完成开发投资总额的百分之二十五以上， 属于成片开

8、发土地的， 形成 工业用地或者其他建设用地条件。 直接转让要受到该规定的约束， 即受到一定的投资额度的限制。而通过股权收购方式完成实际的土地使用权的变更， 于法定形式 上仅仅为股权层面的变更， 进行转让时仅需要满足相关法律、 法规对 股权转让的条件， 不涉及权属公司的土地使用权的物权变动， 因此无 须受?城市房地产管理法?第 38 条的限制，对于通过股权收购方式 间接使未到达规定投资额的土地使用权改变实际控制人， 不影响到股 权转让的合法性。 可根据实际情况减少需缴纳的税费与直接转让相比， 股权收购不会产生与房地产交易相关的税、 费， 仅需缴纳印花税和所得税。假设原工程用地转让前获取的价格较低

9、， 那么可相应减少土地增值税。四、股权收购的法律风险及风险防范1、法律风险虽然通过股权收购有着以上诸多优点， 但也存在与直接转让不同 的风险，主要包括： 工程公司手续风险由于股权收购取得工程一般需完全控股或绝大多数控股转让方 的公司，因此转让方公司的成立及相关审批手续是否完备， 关系到所 收购股权的价值和后续工程进展。 转让方公司方面的法律风险主要表 现为股东出资是否到位、公司成立相关审批手续是否完备等。 转让程序风险在某些有多个股东的公司中， 股权转让不仅要和转让方股权之间 的协商一致，还要取得其他半数以上股东的同意。在同意的情况下， 假设其他股东愿意以同等的条件收购该股权， 其他股东还具有

10、优先购 买权。 债权债务风险股权收购后，被收购公司的原有债权债务情况对今后股东的收益 有着巨大影响，因此在股权收购之前，收购公司必须调查清楚目标公 司的债权债务状况。对于目标公司的或有债务在收购时往往难以预料，因此，股权收购存在一定的负债风险。除此之外，在某些特殊情况下，被收购公司原有债权实现的难易 程度也影响被收购股权的价值。假设被收购公司的债权难以实现，其 股权价值势必降低，影响后续的股东收益。 工程手续风险对于被收购工程，其相关手续是否完善将直接影响收购价值。这 些手续包括土地出让金的缴纳、 土地证的办理、相关规划立项手续的 办理等。其中，工程土地使用权证的办理是工程手续风险的核心。 因

11、为无 论是直接转让还是股权收购，其核心都是获取工程土地。土地使用权 证的完备是成功获取工程土地的前提。 国有公司股权收购的特殊问题假设所收购股权为国有股权，除履行一般的股权收购程序之外， 还有转让程序的特别规定。首先，需要有国有股东上级主管部门的同 意及书面批复；其次，要由国家认可的资产评估机构对其进行资产清 查及现值估价； 再次，国有股权转让要在国有资产产权交易中心进行 公示，公示后产生两个及以上竞买者的， 还需采取拍卖或招标的形式 进行。因此在收购国有公司股权中， 不能仅通过与转让方达成收购协 议而完成股权收购，还需履行相关程序。2、风险防范要防范股权收购风险， 在前期调查、 合同订立和合

12、同履行阶段需 进行以下几方面的工作：前期尽职调查阶段在此阶段， 调查工作主要围绕目标公司和目标房地产工程， 调查 对象是一切可能影响股权受让方潜在利益的因素。首先，应对目标房地产公司的外部环境和内部情况进行审慎的调 查与评估；其次， 应着重针对目标房地产工程本身进行调查，这是是 否进行股权转让的决定因素。 在此阶段应审查与工程有关的各类合同 和审批文件，并充分考虑可能存在的风险。合同签订阶段合同是构建交易模式、设定转让方与受让方法律权利义务的基 础，是交易能否顺利达致的关键。公司股权转让的主要风险是转让无效，如主体无效、程序不当等。转让无效的直接后果就是受让方不能实现收购房地产工程的目的。转让

13、无效的风险完全可以通过受让方及其聘请的专业人士的审慎行事 得以防止。为保障受让方资金支付的平安，在付款安排上宜拉长付款过程，转让方完成一定义务后，收购方才支付一定款项，要注意双方义务的 对接。其中，付款进度的关键节点在于土地使用权证的办理。假设所 收购公司取得完备的土地使用权，那么可相应降低收购股权付款的风 险。另外，房地产公司的股权收购并非办完股权变更手续后即告全部 完成，房地产工程开发周期相对较长，很多潜在的问题可能会在开发 过程中逐渐暴露。一旦收购方过早地将股权转让价款付清， 那么很可能 遭受不必要的损失。在公司股权收购过程中，受让方面临的最大风险就是对公司原有的、不可知的债务的承当以及

14、承当之后向转让方追偿不得的风险。为控制这一风险，股权受让方可要求转让方对目标公司情况进行披露并 承当披露不实的违约责任。总之，在签订合同时，需要特别注意的重要条款是：付款阶段和 比例；公司信息的披露义务及披露不实的违约责任； 股权转让方对违 约责任的担保方式；公司印章的移交以及移交前后的界限划分； 股权 转让生效前后债务的承当；合同的生效及公司股权转让的生效； 工商 变更登记手续的办理主体及时间。股权转让合同签订并生效后，并不会自然发生股权转让的法律效 果。股权转让合同的生效是对合同当事人产生法律约束力的问题，股权转让的生效是股权何时发生转移的问题， 即受让方何时取得股东身 份的问题，两者不能

15、混为一谈。即使在股权转让合同生效后，也尚需 当事人的适当履行，股权转让才能实现。在股权转让合同的履行方面，转让方的主要义务是向受让方转移 股权，受让方的主要义务是按照约定向转让方支付转让款。根据我国 ?公司法?的相关规定，股权转让合同生效，房地产工程公司将新股 记载于公司股东名册，并到公司登记机关办理变更登记后， 股权转让 生效，并具有对抗第三人的效力。五、总结通过股权收购方式获取房地产工程，在土地获取竞争日益剧烈的 市场现状下，越来越成为一种常见的土地获取方式。 在严格控制风险 的前提下，加强前期尽职调查、完善相关合同条款及监督好相应的合 同履行过程，以合理的价格获取工程土地，减少土地获取的

16、不确定性。 对于扩大公司的工程储藏，提高公司利润，股权收购方式是一种较佳 的土地获取方式。股权转让的税务处理股权转让的税务处理应分别股权的购置方、股权的转让方、被转让股权的企业目标 企业进行分析。1. 首先分析被转让股权的企业目标企业。股权转让中目标企业可以解散，也可以 不解散。 如果不解散， 那么无论股权是局部转让还是全部转让，目标企业作为法人的地位没有改变， 所有的纳税事项均由目标企业延续， 股权转让交易不会使目标企业产生纳税事项。 如 果目标企业解散， 其股权转让的交易实际上就是收购企业吸收合并目标企业， 其税收处理为：1关于企业所得税。 根据财税 202259 号?关于企业重组业务企业

17、所得税处理假设 干问题的通知?，如果收购企业购置的股权不低于被收购企业全部股权的75%，且收购企业在该股权收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，经税务机关审核确认，为免税合并；否那么，为应税合并。2关于流转税。根据国税函 2002165 号文?国家税务总局关于转让企业产权不征 收营业税问题的批复?的规定， “转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力 的行为， 其转让价格不仅仅是由资产价值决定的， 与企业销售不动产， 转让无形资产的行为 完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。国税函 2002420 号文?国家税务总局关于转让企业全部产权

18、不征收增值税问题的批复? 规定，“转 让企业全部产权是整体转让企业资产、债权、 债务及劳动力的行为，因此， 转让企业全部产 权涉及的应税货物的转让，不属于增值税的征税范围，不征收增值税。3关于土地增值税。 根据财税 199548 号?关于土地增值税一些具体问题规定的通 知?第三条， “在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地 增值税。2. 再看收购企业。如果目标企业不解散，那么无论收购企业是局部还是全部收购股权， 收购企业不涉及任何纳税事项。 如果目标企业解散， 目标企业所有的资产负债都纳入到收购 企业的账上。 会计上按同一控制还是非同一控制将资产负债按账面价值 同一控制 或评估价值 非同一控制 入账，税收上按免税合并还是应税合并将计税根底确定为原账面价值 免税合并或评估价值 应税合并 。此外，根据财税 2022175 号文?关于企业改制重组假设干 契税政策的通知?第三条的规定： “两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合 并改建为一个企业， 且原投资主体存续的，