房地产企业涉税处理

1、房地产业哪些业务可以选择简易征收？1、一般纳税人以清包工方式提供的建筑效劳。以清包工方 式提供建筑效劳，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或 只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建 筑效劳；2、一般纳税人为甲供工程提供的建筑效劳。甲供工程， 是指全部或局部设备、材料、动力由工程发包方自行采购的 建筑工程；3、一般纳税人为建筑工程老工程提供建筑效劳；4、一般纳税人跨县市、区提供建筑效劳，适用一般 计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的 分包款后的余额，按照 2的预征率计算应预缴税款；5、房地产老工程；6、转让、出售 2022 年 4 月 30 日前取得的不动产；7、销

2、售 2022 年 4 月 30 日前取得的固定资产； 8、符合?财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开 营改增试点有关劳务派遣效劳、收费公路通行费抵扣等政策 的通知? 财税 202247 号第三条规定的转让土地和出租 土地。PS:小贴士1甲供工程中的“局部设备无比例要求，故一般承 包人都要求发包人采购局部材料以满足甲供工程的条件，故 能以 3%的税率缴纳增值税， 减轻了税负。 但此业务有两种特 殊情况：发包人是政府或国企，因涉及到政府采购相关法规 的管控，故发包人往往只签全包合同；发包人与承包人签合 同时应直接约定不含税价，或事先明确发票税率，防止出现 只约定含税总价而后续因承包人适用简易

3、税率，造成我方可 抵进项税额相对减少，工程实际支出相对增多的情况。 2条款中涉及的“老工程以 2022 年 4 月 30 日为节点， 确认日期的文件效力顺序为施工许可证开工证合同 审计文件。3取得不动产的方式可以是外购，也可以是自持。2 增值税征收范围确认中的“有偿是什么？ ?关于全面推开营业税改征增值税试点的通知?财税202236 号第十条规定：“销售效劳、无形资产或者不动 产，是指有偿提供效劳、有偿转让无形资产或者不动产，但 属于以下非经营活动的情形除外： 一 行政单位收取的同时 满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。二 单位或者个体工商户聘用的职工为本单位或者雇主提供取得工 资的效

4、劳。 三 单位或者个体工商户为聘用的职工提供效劳。四 财政部和国家税务总局规定的其他情形。?全面推开营业税改征增值税试点的通知?财税 202236 号第十一条规定：“有偿，是指取得货币、货物 或者其他经济利益。3 增值税征收中的“视同销售是指什么？?全面推开营业税改征增值税试点的通知?财税 202236 号第十四条规定：“以下情形视同销售效劳、无 形资产或者不动产： 一单位或者个体工商户向其他单位或 者个人无偿提供效劳，但用于公益事业或者以社会公众为对 象的除外。 二 单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让 无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对 象的除外。 三财政部和国家税务总

5、局规定的其他情形。?国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问 题的公告?国家税务总局公告 2022 年第 86 号第七条规 定：“纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属 于营业税改征增值税试点实施方法 财税 202236 号文 件印发 第十四条规定的视同销售效劳。PS:小贴士1、法律中的个人包括自然人和个体工商户，故条款一中假 设自然人对外提供无偿效劳是不需缴纳增值税的；2、租赁合同中约定的免租期间内无需缴纳增值税，但仍需 缴纳房产税。值得注意的是 86 号公告中的免租期只能是整 体租期中的一局部，假设整体租期全部免租，那么应视为 36 号文件中第十四条一中的视同销售，整体租期内

6、都需缴 纳增值税；3、假设自然人向自己拥有的公司免费出租不动产，虽不满 足视同销售的条件，但实务中税务机构会根据?征管法?中 关联方交易的内容以修改租金的形式来对该免租合同进行 反避税调整。4 房地产企业增值税应纳税额抵扣是指什么？ ?全面推开营业税改征增值税试点的通知?财税 202236 号第二十一条规定：“一般计税方法的应纳税额，是指当 期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式： 应纳税额 =当期销项税额 - 当期进项税额；当期销项税额小于 当期进项税额缺乏抵扣时，其缺乏局部可以结转下期继续抵 扣。5 违约金的增值税认定?全面推开营业税改征增值税试点的通知?财税 202236

7、号第三十七条规定：“销售额，是指纳税人发生 应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总 局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的 收费，但不包括以下工程： (1) 代为收取并符合本方法第十 条规定的政府性基金或者行政事业性收费。 (2) 以委托方名 义开具发票代委托方收取的款项。 ?增值税暂行条例实施细那么?第十二条规定：“条例第六条 第一款所称价外费用，包括价外向购置方收取的手续费、补 贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、 延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包 装物租金、储藏费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质 的价外收费。 ?国家税务

8、总局关于商业企业向货物供应方收取的局部费 用征收流转税问题的通知? 国税发 2004136 号规定： “对商业企业向供货方收取的与商品销售量、销售额挂钩 如以一定比例、金额、数量计算的各种返还收入，均应 按照平销返利行为的有关规定冲减当期增值税进项税额，不 征收营业税。PS:小贴士增值税的应税行为包括销售效劳、无形资产或者不动产。 只有企业因发生了上述行为取得的违约金才需缴纳增值税。如开发商与施工单位签订工程合同，假设开发商违约致 使施工单位取得违约金，因工程效劳属于施工单位的应税行 为，这局部违约金是要缴纳增值税的。但例外的是如果开发 商违约时施工单位还未进场或未进行相关准备工作，那么视为 应税业务未发生，施工单位无需缴纳增值税。而假设因施工单位违约致使开发商取得