房地产估价案例分析作(答案)

1、房地产估价案例分析作业一、问答题 3 题，每题 10分，共 30分1、请问：房地产估价机构应搜集哪些资料?2003 年1现状房地产状况物质实体、区域和权益资料； 2规划部门批准的规划设计条件或详细规划或拆迁新建或改建的合法的最正确方案或技术经济指标； 3该地区居住物业的市场状况或开展趋势 或租金、售价水平 或经营期的现金流资料； 4该地区居住物业的建安本钱和间接费用或建造本钱费用；5相关税费；6贷款利率；7该地区类似居住物业开发的平均利润水平；8该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用；9市政配套费用和土地开发费用； 10该地区土地出让金地价的规定和标准。2、请你分析说明房地产估价师这样做的理由

2、。2004 年房地产估价师这样做的理由如下。1估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同； 净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的奉献局部； 净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用含利息收益及所得税等，包含了正常的商业利润 等。 2收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命还要考虑土地使用年限。 3估价采用的本钱应为估价时点当时的社会平均客观本钱或实际本钱是历史，也不一定足 社会平均客观本钱 。3、 甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解 答 ? 2004 年 1 甲公司可能提出的要求： 按改造后的办公用途市场价值进行评估；

3、对办公楼承租人损失进行评估； 对装修、改造费用进行评估。 2房地产估价机构可做的答复； 应按改造前工业用途评估，评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失，按工业用途评估时可以 另行委托评估停产停业损失补偿； 经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按改造后办公用途评估，也可以评 估办公楼承租人的损失； 承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。4、 张某方案用自有闲置资金100 万元购置 1 套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售，某房地产经纪机构向其推荐了市场价格无数为 100 万元的两套房屋，一套为普通住宅，一套为酒店式公寓。经 了解，普通住宅的市场租金为5000 元/月，酒

4、店式公寓按 70000 元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是 5000*12/100000=6% ，而酒店式公寓的投资回报率是 70000元/100000=7%，所 以选择购置酒店式公寓。请问： 1张某的选择是否正确？ 2针对两类物业的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪 些方面为张某投资决策提供专业建议？t nMia拿.M.拿.*!*- 椚 f ：鼻t. “ 出和IL UWtft *!a.w5、某企业一幢4层办公楼于3年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无有归还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。假设进

5、行 拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。二、单项选择题一般2-3个大题，10个小题，共20分1、 答案：1C 2D2、答案：1D 2C3. 答案：1A 2C4、答案：1D 2C三、案例分析题一试分析国土局认定该评估结果无效的理由可能有哪些？【参考答案】国土局认定该评估结果无效的理由如下。1土地评估机构的从业范围不够。2估价报告有效期超出时限。3土地评估机构的注册证书超出有效时限。4土地估价报告没有按照标准格式书写。5该评估机构不具备土地评估资质。6估价结果严重失实，不符合当地地价水平。二【问题】1仅就工作日志内容，判断事务所此次估价工作流程是否合理？存在

6、哪些问题？2. 确定土地估价事项的内容一般包括哪些？3.确定估价事项时，应该如何对土地出让底价和回收价格进行根本的定义？ 4日志巾的估价技术路线是否合理？如果不合理原因何在？5假设你是估价师，该如何设计估价技术路线？2006年考试真题【参考答案】1估价工作流程不合理，存在以下问超。1每项估价必须有至少两名土地估价师，而不是一名土地估价师和一名估价助理。2两项估价应该独立进行，而不能分工合作调查，估价师应该贯穿估价的全部过程。3应该先签订合同再迸行实质性估价活动。4不能由估价师在没有委托书的情况下代替法人签订合同。5估价事项和技术路线应该在实质性估价活动之前完成。6缺乏权属资料核实调查过程。7由

7、于两份估价分别由甲乙完成，所以报告签字不能由甲乙共同签名。8缺乏审核。2. 确定土地估价事项一般包括以下内容。1确定估价对象。2确定土地估价目的。3土地估价期日。 4 界定土地价格定义。5土地估价中特别事项的说明。6审核。3. 确定估价事项时，应从以下两方面对土地出让底价和回收价格迸行根本定义。1住宅的价格定义：商品住宅用地、设定的开发程度、设定容积率、70 年、出让土地使用权价格。2对教育用地价格定义：公共建筑用地、现状开发程度、现状容积率、无年期、划拨土地使用权 价格。4. 估价技术路线不合理，不合理的原因如下。 1出让底价主要依据月边拍卖价格进行比照确定不合理因为拍卖价格是一种特定条件下

8、的成交价格，如果直接比照确定，会使评估价格偏高。出让底价应该依照平均市场价确定。 2收回补偿价格评估主要采用市场比拟法和收益复原法对原用途市场价迸行评估不合理因为收回补偿价格应该是原用途的划拨价格而不是完全市扬价格， 需要扣除国家所有权收益和有关税费局部。 另外， 由于教育用地的土地市场不发育，又无收益，利用市扬比拟法与收益复原法等方法迸行估价不合理。5. 1收回补偿价格的评估技术路线： 先采用本钱逼近法和基准地价系数修正法评估原用途的市场价 格，再扣除国家所有权收益和有关税费局部确定划拨用途价格。2出让底价的评估技术路线：先采用剩余法和市场比拟法评估新用途的市场价值，然后根据宗地 的具体条件

9、和其他相关要求制订出让底价方案。四、改错题1、改错如下：1计算管理费错，应为：2641102 X 5 % =132055元；2计算销售税费和销售费用错，应为：14754340 X 6%+3 %=1327891 元；3计算利润错，应为：P+2641102+132055X 20%=0.2P+5492312、 改错如下： 1写字楼年总收益计算有误，应为 5X90%X 10780X 365=1770.62万元；2车 位年总收益计算结果有错误，应为 800X5X 90%X 12=4.32万元；3本钱及运营费用计算中有错误， 应为 2140X 28.75%=615.25万元；4计算收益价格中年期有误，应为

10、 V=a/rX 1-1/1+r nX 1-1/1+13.8% ； =10371万元3、改错如下： 1 有效出租率有错误， 应为 90%X 90%=81%；2年出租收入有错误， 应为 3X 36585X 80%X 365=32048460元；3单位面积开发价值有错误，应为14746555647370=3113.1 元 /m2；4土地价值计算有错误， 未考虑土地交易税费， 应为VX 1+5%=3113.1-2118-423.6V=544.3元/m24、 改错如下：1结构差价计算错误。结构差价比率为1:1.4，且建筑面积不能按 700m2计算，应按420m2计算。结构差价计算应为：920X 1.4-

11、1X 420=154560元=15.456万元；2新增建筑面积本钱计算错误。新增建筑面积为 280m2,而不是700m2。新增建筑面积的本钱计算应为：920 XX 280=9360640元=36.064 万元 ；X 700=504000 元=50.4万元 ； 4三项合计，计算应付款项为：15.456+36.064+50.4=101.92 万元5、改错如下： 1报酬率应为： 10.28%； 2年运营费用应为 4257532 元，不应包括折旧。 ?房地 产估价标准? ：对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应 根据土地使用权年限确定未来可获得收益的年限，选用对

12、应的有限的收益法计算公式，净收益中不应扣除 建筑物折旧和土地取得费用的摊销 。五、指错题一答案如下： 1 缺少估价师声明。2缺少估价机构资格等级。3估价对象描述中缺失关于土地形状、坐落、四至、根底设施、地势及水文地质等方面的描述。4价值定义中应注明用地类型、剩余土地使用年限及估价时点。 5估价原那么中少最高最正确使用原那么。6估价方法中，估价一般应采用两种或两种以上的方法，而不应只选择一种。7因用两种货币表示估价额，因此需应注明估价时点的美元对人民币的汇率。 8估价结果中应注明单位面积价格。9估价人员中应注明估价人员的估价资格或职称。10缺少估价报告应用的有效期。11缺少市场背景分析。12估价

13、师测算过程中计算出出租纯收益时未考虑使用面积于建筑面积的比率。13. 计算XX大厦商场局部价格时采用资本化率9.5%，未明确取值依据，且未考虑土地使用年期及 空置率。14. 计算XX大厦写字楼局部价格时，未考虑使用面积与建筑面积的比率。15. 未明确建筑物资本化率的取值依据，且未考虑土地使用年期及空置率。16. 计算XX大厦写字楼局部价格时，不应扣除4000m2。17. 地价估算中未扣除开发商的开发利润。二答案如下： 1 .“估价时间用语错误，应为估价时点。2.缺少估价原那么。3. 估价方法中缺少选用的估价方法的定义。4.未分析租金水平的变化趋势。5. 1 层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金

14、损失率出租率 影响。6. 3 层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率出租率 影响。7. 6 层有效毛收入计算错，未考虑使用面积系数0.75。8. 年运营费用中不应计算土地使用费。9. 未说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、热等费用。10. 保险费计算基数错，不应以年租金收入为基数，应以建筑物价值为基数计。11. 资本化率取值未说明理由和求取方法。12. 可获收益年限错，应为 36 年。13. 基准地价修正法中年期修正方法公式 错。14. 基准地价修正法中已经过年期错，应为4 年。15. 基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交待清楚。16. 未计算精装修本钱费用。17. 建筑物折

15、旧年限计算错应38。18. 未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响。19. 本钱法中未考虑相关销售税费。20. 未说明估价结果确定的理由应加权计算，不应用简单算术平均。 注：1.每格只给 3 分把第 5、6条写在一格的，把第 5、6、7 条写在一格的 三【参考答案】 第一局部 总述4. 货币单位为美元错误，应改为人民币，假设单位是美元，那么应给出当日汇率。5. 需要特别说明事项中，土地使用年期与价格定义中使用年期不符。6. 土地估价签字中，缺少估价师资格证书。7. 土地估价机构盖章，缺少土地估价机构负责人签字。第二局部 估价对象描述及地价影响因素分析8 .政策因素中， ?中华人民共和国土地法?

16、应改为?中华人民共和国土地管理法?第三局部 土地估价9.运用本钱逼近法中，计算公式应改为土地价格=土地取得费 +土地开发费 +相关税费 + 投资利息 +投资利润 + 土地增值收益。22。11.投资利润中，计算公式应改为投资利润 土地取得费+ 土地开发费X开发周期X 6%=12.07元/m2。2。第四局部 附件13. 缺少待估宗地?国有土地使用证?及权属证明复印件。14. 缺少评估机构及估价资格证书复印件。四【参考笞案】第一局部 总述I. 估价依据中缺少国土资源部?关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批方法的通知? 44 号文件。“估价日期。估价期日是一个时间点，而日期是一个时间段。3. 使

17、用年限设定错误。待估宗地为划拨土地，其使用权年限应为无限年期。4. 估价结果中未说明币种为何类型。5. 缺少估价结果一览表。6. 需要特殊说明事项中，根底设施设定应为宗地红线外的根底设施条件和宗地红线内土地平整，缺少 其他事项。7. 缺少估价机构负责人签字。第二局部 估价对象描述及地价影响因素分析8. 土地登记状况中未说明国有土地使用证的号码。9. 土地权利状况中未明确待估宗地是以划拨方式取得的。10. 土地利用状况中建筑物情况描述不够详细。II. 容积率计算错误。第三局部 土地估价 12.市场比拟法中未说明比拟实例选择的原那么及依据。13. 比拟因素选择中应根据待估宗地是工业用地的特点选择与

18、相关企业配套程度、工业区类型等因素。14. 地价指数不需要修正的理由不充分。15. 未说明市场比拟法最后确定地价的依据及方法。16. 最后市场比拟法价格计算不正确，应为465.8 + 428.3+ 457.5/3 = 450.53元/m217. 本钱逼近法公式错，缺少利润，划拨土地使用权不应有土地增值收益。18. 土地取得费无依据。19. 税费计算错误，应为 8.1+ 5+ 15= 28.1元/m2。20. 土地开发费依据缺乏。21. 投资利息计算期错误，应为 270 + 28.1X 5.31%+ 100 X 5.31%X 1/2= 18.48。|22. 投资利患率取值无依据。23. 计算利润时未计入开发费利润。24. 未说明估价结果最终如何确定。第四局部 附件25. 缺少待估宗地?房屋所有权证?复印件。六、指出并改正下面估价报告片断中的错误 此题 10分。错处不趄过 4个。如将正确的内容改错， 那么每改错 1 处倒扣 2.5 分。此题最多扣至零分。请在答题纸上作