建筑工程前期工作

1、规划局：建筑规划许可证建设局：施工许可证消防局：消防审批招标办：招标公正造价处：工程价格公正，合同备案环保局：环评质检站：监督手续（交费），建筑节能办公室安件站：安全监督（交费）电业局：施工用电及后期正式电申请 自来水公司：施工水及后期供水申请 排水办：管网介入有线电视：电信：如果有锅炉设备，还要去压力容器检测部门建设工程规划报建程序一、 建设单位凭计划批文到镇环保办、国土分局、规划办办理建设项目选址意见书。二、取得建设项目选址意见书后，由国土部门出具地形图后，到镇规划办、市规划局进行初步规 划方案审定，领取建设工程用地规划许可证，并到国土部门办理用地征用手续。三、办理征用土地后，由规划部门出

2、具设计要点到设计部门进行设计，出具建筑总平面初步设计图纸，由镇规划办对建筑总平面，彩色透视图进行初步规划审核后由市规划局对总平面图审定。四、总平面图通过后，建设单位携带四套建设报建图纸到镇规划办填写建筑工程规划报建表，规划办加具意见后，建设单位凭此表及总平面图（一式四份）、建筑报建图（一式四份）到市消防大队办理消防报审手续，并加具意见盖章。五、经以上部门审批后，携带上述资料到市规划局办理规划报建手续，申领建设工程规划许可证C市政道路、管线规划报建程序1、建设单位、设计部门会同规划办人员进行实地勘测选址。2、建设单位带齐设计图纸，填写建设工程规划报建表，经规划办初审加具意见后，到市规划局办理报建

3、手续，申领建设工程规划许可证 ，涉及到官抱路（包括商业大道、工业大道）桂丹路、樵丹路还 需到市交通局路政科办理有关手续。为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解，现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。一个完整的房地产项目从开始到竣工，大致可以分以下三大部分。第一部分房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前， 房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选

4、址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。6、规划部门办理项目选址意见书。二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。2、国土资源局办理土地预审。3、公安消防

5、支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对 建设工程相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证。5、规划部门确定建设工程规划设计条件。三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。5、国土资源局进行用地预审。6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审

6、查。8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知 单。9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报告，发放 建设工程施工图设计文件审查批准书。四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：1、公安消防支队进行消防设计审查。2、人防办进行人防设施审查。3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发建设工程规划许可证(副本)。五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建设单位办理施工报建登记。2、建设方对工程进行发

7、包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类 工程直接发包。3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证。六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证。开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件(复印件)及资料：1、以下证明材料：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2、开发企业的营业执照和资质等级证书；3、工程施工合同；4、商品

8、房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总 面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。七、建设工程竣工综合验收备案阶段。此阶段办理以下一般事项：1、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及 其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验 收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发建设工程规划许可证(正本)。4、建委综合各部门验收

9、、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综 合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。第三部分房地产项目权属初始登记阶段1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。2、开发商应提交材料：(1)申请书；(2)企业营业执照；(3)用地证明文件或者土地使用权证；(4)建设用地规划许可证；(5)建设工程规划许可证；(6)施工许可证；(7)房屋竣工验收资料(8)房屋测绘成果；(9)根据有关规定应当提交的其他文件。以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况， 会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用

10、，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表， 更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计 商业地产前期报批报建流程手续如下：1)办理 建设用地规划批准书 (即逗址)-规划局2)项目名耦报批-发改局3)办理 建设用地规划言午可证 -规划局4)办理用地批文-国土局4)办理 建设项目规划设计方案 报批-规划局5)办理 建筑设1t方案 报批-规划局6)办理 建设工程规划许可证 -规划局7)办理 建设工程规划许可证 -规划局8)办理施工许可证 -建设局1、办理抗震设防要求(区地震局)一般工业与民用建设工程：(1)确定建设工程抗震设防要求申请一份；(2)单位法人营业执照正本复印件、副

11、本原件及复印件各一份。重大建设工程和可能产生严重次生灾害的建设工程审核抗震设防要求：(1)确定建设工程抗震设防要求申请一份；(2)地震安全性评价报告原件二份(部分要)；(3)单位法人营业执照正本复印件、副本原件及复印件各一份。(4)重大建设工程项目抗震设防标准核准确认书六份；(5)工程选址位置图一份；(6)与地震安全性评价单位签定的技术合同复印件一份。建筑面积超100000平方米需做地震安全性评价报告10万元2、办理建设用地预审报告(区国土资源局)(1)地震局出具的抗震要求(区政府综合楼 603房间)；(2)申请一份(项目名称、坐标、面积等)。3、办理建设项目用地选址意见书(规划处用地规划科或

12、规划分局)(1)申请表(申请单位盖章，初审后加盖办事处公章)；(2) 土地权属证件或建设用地预审报告；(3)新测1 : 500现状地形图2套(不小于用地界线外50米范围，大型管线工 程可用1: 1000或1: 2000现状地形图，申请单位及相关单位盖章，加盖街道 办事处公章)；(4)与现状地形图纸相符的电子文件；(5)相关部门书面审查意见(水利、环保、空港、文物等部门)。4、办理建设用地规划设计条件通知书(规划处用地规划科或规划分局)（ 1）申请表（申请单位盖章，初审后加盖办事处公章）；（ 2）选址意见书及附图（未经选址的项目不需提交）；（ 3）土地权属证件或建设用地证明；（ 4）已经规划选址

13、划定用地范围的项目，提交规划选址实测成果图2 套，未经规划选地址的项目，提交1 ： 500 现状地形图2 套（不小于用地界线外50 米范围，申请单位及相关单位盖章，加盖办事处公章）；（ 5）与现状地形图纸相符的电子文件；（ 6）相关部门书面审查意见（水利、环保、空港、文物等部门）。5、办理基建计划（区发展和改革局）备案申请：（ 1）正式打印的申请报告（申请单位的请示一份，街道办事处的函一份）；（ 2）用地预审报告;（ 3）选址意见书；（ 4）环境影响评估文件；（ 5）海域使用意见（涉及使用海域的建设项目）；（ 6）企业营业执照副本；（ 7）房地产开发企业需附开发资质证书；（ 8）根据法律法规应

14、提交的其他文件（涉及加油站、游艇码头等特殊行业的建设项目，需由相关部门出具同意建设证明）。核准申请：（ 1）正式打印的申请报告（申请单位的请示一份，街道办事处的函一份）；（2）项目申请报告（应由丙级以上工程咨询资格的机构编制，按注册资金的2.8%收费） ;（ 3）用地预审报告;（ 4）选址意见书；（ 5）环境影响评估文件；（ 6）根据有关法律法规应提交的其他文件。（ 7）耕地占用税、水土保持费、散装水泥扶持金缴费证明，耕地占用税交纳证明单。（耕地占用税-区财政局，9000 元 /亩；水土保持费-区水利局，1.5 元 /平方米，可仅交市水利局部分15%；散装水泥扶持金-区经贸局，2 元 /平方米

15、，可免 85% ）。6、办理建设工程规划方案审查意见书（规划处或规划分局）（ 1）申请表（申请单位盖章，初审后加盖办事处公章）；（ 2）选址意见书及附图；（ 3）相关部门的审查意见（水利、环保、空港、文物等部门）；（ 4）建筑工程规划设计方案2 套（四图一书：总平面设计、竖向设计、管线综合设计、 环境设计、说明书， 申请单位及相关单位盖章，加盖街道办事处公章）；（ 5）与报审图纸相符的电子文件（含地形图）。7、办理建设用地规划许可证（规划处或规划分局）（ 1）申请表（申请单位盖章，初审后加盖办事处公章）；（ 2）选址意见书及附图；（ 3）计划部门的立项批复文件或下达的当年前期工作计划；（ 4）

16、相关部门的书面审查意见（水利、环保、空港、文物等部门）；（ 5）新测 1 ： 500 现状地形图2 套（不小于用地界线外50 米范围，大型管线工程可用 1： 1000 或 1 ： 2000 现状地形图；申请单位及相关单位盖章，加盖街道办事处公章）；（ 6）与报审图纸相符的电子文件（含地形图）。交纳技术咨询费:2.4 元 /平方米（青岛市规划局城阳分局）8、办理建设用地批准文件（区国土资源局）（ 1）办理农用地转建设用地（资料上报省需5 份、国务院需7 份）新测 1： 500 现状地形图;详查图；土地利用总体规划图纸；集体土地所有证。（ 2）建设用地供地（资料需4 份）；计划部门的立项批复文件；

17、用地规划许可证；新测 1： 500 现状地形图（申请单位及相关单位盖章，加盖街道办事处公章）。交纳费用：管理费：1200 元 /亩；登记费：70 元 /亩；有偿使用费：14000 元 /亩；契税： 2100 元 /亩（可打报告等额扶持）。9、办理建设工程建筑方案审查意见书（规划处建管科或规划分局）（ 1）申请表（申请单位盖章，初审后加盖办事处公章）；（ 2）选址意见书；（ 3）建设用地规划许可证及附图；（ 4）建设工程规划方案审查意见书及附图；（ 5）进行专家评审、社会公示的项目，出具相应的专家评审意见、社会公示意见及全部参审方案（参审方案提交文本各一套，推荐方案按第6 条提交蓝图）（ 6）建

18、筑方案设计文件2 套（含建筑、环境、外装饰方案的图纸、效果图，申请单位及相关单位盖章，加盖街道办事处公章）。（ 7）与第六条报审资料相符的电子数据文件；（ 8）高层建筑的日照分析图及报告书。10 、办理人防工程审核手续（人防办）（ 1）计划部门的立项批复文件；（ 2）建设工程规划方案审查意见书及附图。交纳人防工程建设费：企事业单位 10元/人 年；个体工商户50元/户 年。交纳防空地下室易地建设费：新建十层 （含） 以上或基础开挖深度超过三米（含）以上的按2700 元 /平方米收取；其他26 元 /平方米。11 、办理消防审查（消防大队）（ 1）申请表；（ 2）完整的施工图1 套；（ 3）计划

19、部门的立项批复文件；（ 4）请照单2 份。12 、办理施工图审查（审图中心）交纳施工图审查费：按工程设计收费标准的9%-12% 执行。13 、燃气、热力设计审查（燃管处）（ 1）供热、供气图纸。交纳燃气管道工程建设费：18 元 /平方米。交纳集中供热建设费：57 元 /平方米。14 、办理商业网点用房及物业管理用房等设施确认手续（物业办）（ 1）开发建设项目的总平面图；（ 2）确认网点房所在楼座的平面图。交纳物业管理公共资金：18 元 /平方米。15 、办理建设工程规划许可证（规划处建管科或规划分局）（ 1）申请表（申请单位盖章，初审后加盖办事处公章）；（ 2）选址意见书及附图；（ 3）建设用

20、地规划许可证及附图；（ 4）建设工程建筑方案审查意见书及附图；（ 5）计划部门的立项批复文件；（ 6）有效的土地使用证件及确界图；（ 7）消防、人防、环保、空港等相关部门审查意见；（ 8）经施工图审查部门审核的施工图纸（2 套）及审查意见书；（ 9）与报审图纸相符的电子数据文件。交纳城市基础设施配套费：中心城区规划区范围内的非工业项目按120 元 /平方米；中心城区规划区以东区域及红岛街道所辖区域内的非工业项目按80 元 /平方米；中心城区规划区以西区域（不含红岛街道所辖区域）内的非工业项目按60元平方米；全区工业项目按15 元 /平方米。16 、办理建设工程招标投标（招标办）（ 1）计划部门

21、的立项批复文件；（ 2）建设工程规划许可证；（ 3）招标公告或备案表（邀请招标，直接发包工程需填报邀标、直接发包表）。17 、办理质量监督手续（质检站）（ 1）建设工程规划许可证；（ 2）施工、监理中标通知书；（ 3）施工、监理合同；（ 4）勘察、设计、施工、监理单位资质证书及项目负责人资格证书；（ 5）工程地质勘察报告；（ 6）建设工程竣工档案移交合同书；（ 7）施工图纸文件及审查意见；（ 8）建设工程质量监督登记表；（ 9）建设、勘察、设计、检测（实验）单位质量责任制度报告表；（ 10 ）施工、监理单位质量保证体系报告表。交纳监督检测费：不实行监理进行质量监督的工程项目按工程总投资的1.7

22、5%收取，对已实行建设监理的工程项目进行质量监督的大型建设项目，按0.5%收取， 对已实行建设监理的工程项目进行质量监督中、小建设项目，按 0.7%收取。18 、办理建筑工程施工许可证（基建科）（ 1）建设用地规划许可证；（ 2）建设工程规划许可证；（ 3）施工许可证申请表（ 4）中标通知书；（ 5）质量监督手续；（ 6）安全报监手续。交纳劳保费(劳保站)：按工程总投资的 2.6%。劳务合同押金：工程总投资的5%。19、办理建设工程规划验线申请(规划处建管科或规划分局)(1)申请表(申请单位盖章，初审后加盖办事处公章)；(2)测绘放线资料一套；(3)施工许可证；(4)批后管理跟踪表。20、办理建设工程竣工规划验收合格证(规划处或规划分局)(1)申请书(申请单位盖章，初审后加盖办事处公章)；(2)建设工程规划许可证及附图总平面；(3)建设工程环境设计审查意见书及附图；(4)单体验收意见书；(5)相关部门验收意见(消防等部门)；(6)综合竣工测量文件2套；(7)重新申请规划管理验收，须提交前一次审查意见。21、办理建设工程外装饰设计审查意见书(规划处或规划分局)(1)申请表(申请单位盖章，初审后加盖办事处公章)；(2)房产证明材料；(3)房屋安全鉴定及现状照片(修缮工程)；(4)邻居、产权单位意见、其他部门审查意见及相关协议(此项可原则同意后提交)；(5)