南京2011年房地产场调查分析报告

1、南京房地产市场近期分析56月住宅市场分析20112011 年 5 5 月份南京商品住宅共认购 45574557 套，成交 31193119 套，认购量环比大幅上涨了 87.14%87.14%、成交量也环比上涨 40.62%40.62%。在金三银四”消化政策影响后，5 5 月份南京楼市日均认购 147147 套、成交 101101 套，也让楼市回暖”之声渐响。5 5 月份开发商推出的优惠促销日渐增多，尤其开盘优惠的力度逐步升级。同时，高档楼盘也改变营销策略，纷纷推出项目内景观相对较佳的楼栋争抢客户。都助推了南京楼市销量的攀升。南京楼市表面上是回暖”的数据，但楼市温度并未真正上升。楼市调控政策下，

2、开发商推盘的压力仍然很大，购房者观望的心态仍未根本转变。上半年行将结束，不排除部分开发商继续以价换量”，南京楼市优惠打折的楼盘或会再增加，同时优惠促销的手段也会逐渐增多，南京房价仍有下探的空间。一、政策面1 1、央行再度上调存款准备金率达 21%21%创历史新高2 2、江苏省商品房销售明码标价实施细则5 5 月 3030 日起执行市场面5 月份南京楼市认购，成交走势图1 1、5 5 月份楼市行情据南京网上房地产数据显示，5 5 月份南京商品住宅共认购 45574557 套，成交 31193119 套。与 4 4 月份（认购 24352435 套、成交 22182218 套）相比，认购量大幅上涨

3、了 87.14%87.14%、成交量也环比上涨 40.62%40.62%。20102010 年 5 5 月，南京楼市遭遇新政影响，楼市销量大幅下滑，20112011 年 5 5 月销量同比 20102010 年 5 5 月销量也有不同程度的上涨。国八条”的出台，在金三银四”消化政策影响后，5 5 月份南京楼市日均认购 147147 套、成交 101101 套，也让楼市回暖”之声渐响。4 4 月底楼市认购已连续多天超过 100100 套，而从 5 5 月份每天的认购、成交走势图来看，南京楼市认购量大部分时候在 100100 套至 200200 套之间，最高一天达到 324324 套。5月份南京楼

4、市各板块认购、成交图数据来源:网上房地产分板块来看，5 5 月份江北、江宁两大板块仍是南京楼市贡献最大的主力板块。江北的威尼斯水城、天润城、旭日爱上城等大盘再次加推新房源，优板块分析:认惠促销手段也变着花样吸引购房者。值得一提的是，江北的中铁江佑柏庭再次开盘日光”。纯新盘中粮彩云居打头,江宁板块同样吸引了南京购房人的目光。其余各板块的销量也因有新房源上市也实现了销量的上扬。而位于南京东的碧桂园凤凰城的登场，则给了限购下不能在城区买房人一个全新的选择。5月份南京住宅成交面积分布图7 7以下90-10090-100100-120100-120；120-1120-11010110-160110-16

5、0180180以上；I I5 5 月份，南京成交住宅面积在 8080 平米以下的占了 26%,26%,8080100100 平米之间的占 40%,10040%,100 平米以下的占了近七成，这也与江宁、江北两板块 5 5 月份新推房源的户型相一致。而住宅面积在 100100 平米以上的有三成多，河西、城东等板块推盘速度逐步加快，也显示在了 5 514%ISLi千/26%月份的成交上。5月份南京住宅成交价格分布图单位：元CI的 g 以下M8000-10000n10000-12000120W业5 5 月份，成交价格在 1000010000 元/平米以下的占到了 54%,54%,价格在万元以下的房源

6、仍然是市场最主要的需求。而价格在 1200012000 元/平米以上的则有 31%,31%,河西高端楼盘的大力推盘功不可没。根据日前国家统计局公布的 4 4 月份 7070 个大中城市住宅销售价格变动情况表明，南京新建商品住宅价格环比跌 0.1%,0.1%,同比涨 0.7%,0.7%,今年初以来南京房价首次环比下跌，同比涨幅也创新低。者。城南的郎诗绿色街区、金地自在城也先后推出新房源，实现了不俗的销量。止匕外，除城中板块外，其余各板块均有楼盘开盘加推31765月份南京;再新房源分布图1333685 5 月份，南京 5454 家楼盘样本的房价环比上涨约为 0.12%0.12%其中，6 6 家楼盘

7、标本价格微涨，5 5 家楼盘标本价格回落。在楼市限购令”的影响下，南京楼市销售仍以中心户型的房源为主，刚需购房者依然是市场的主要购买力。而以大户型为主的楼盘则需要使出浑身解数争夺不多的改善型购房者。南京 5 5 月份城区八大板块共有 2 24 4 家楼盘推出了 2812818 8 套新房源，相比银四”2 2 窿楼盘近 42004200 套新房源的上市量，南京 5 5 月份新房源上市量减少了三成多。 但如果加上都市圈句容碧桂园凤凰城两次开盘共推出的 31763176 套新房源的话，南京 5 5 月份的上市量则达到 59945994 套，楼市限购”下，南京楼市的购买力在都市圈得到释放。从板块分布图

8、上可以看出，江宁、江北两个板块分别推出 773773、755755 套新房源，同时不约而同打出降价”牌吸引刚需目光，但开盘销售情况却并不乐观。河西板块则有 550550 套房源上市，受楼市调控政策影响最深的板块也在度过政策蛰伏期”后，错位营销，纷纷推出项目内景观较佳的楼栋吸引购房口城中城东口城南口城北河西口仙林江宁口江北都市圈2 2、6 6 月预计开盘楼盘6月份南京楼巾预计上市楼盘数楼市淡季的 6 6 月，据统计，南京或将迎来 4848 家楼盘推出 50005000 套左右新房源，其中包括华菁水苑、东方红郡、石林大公园、弘阳壹号等 1010 家首次上市的纯新盘。6 6 月份即将加推的楼盘中，仍

9、以两江板块居多，约占南京上市楼盘总量的一半以上。江北板块以威尼斯水城、旭日爱上城、天润城、大华锦绣华城等大盘居中，纯新盘弘阳壹号作先锋，天华硅谷、海德北岸等老盘加推，共将推出 22002200 多套房源。江宁板块也将有1010 多家楼盘开盘加推，仍然以中小户型的刚需房源为主，值得一提的是纯新盘华菁水苑预计开盘均价仅为 85008500 元/平米左右。除却两江板块的刚需楼盘，河西的御江金城、宋都美域，城东的紫金东郡、郎诗钟山绿郡等改善型楼盘也都有计划在 6 6 月加推新房源。楼市热点板块河西当天认购成绩超过了江北板块，位居排行榜的首位。 这完全得力于前一天开盘的御江金城住宅别墅业主社区地图。 原

10、定于上周六开盘的御江金城， 因为天气原因以寸外公布暂时取消开盘。但是次日，御江金城却悄悄推出1717 号楼，共 128128 套，有 177177、178178、209209 平方米平层和 296296、300300、385385 平方米顶跃层，均价为 2000020000 元/平方米。虽然是声东击西”，但是该项目当天认购量却也达到近 5050 套。再加上之前推出的 1313 号楼，认购数据集中在今天（6 6 月 2020 日），御江金城也以 5757 套的销量位居热销楼盘排行榜的第一名。另外，河西板块另一商业楼盘南京万达广场住宅商业业主社区地图，当日销量也十分可观。以 4343 套的销量跻身

11、进入热销楼盘排行榜第三位。南京万6 6 月近一个月的成交招5地产冢居网版权所有，转转,引用清主明茶源近七天近一个月近六个月90GE加。套506套05,2405.3005.2906.5南京近一个月住宅成交走措06.6近七天近一个月近六个月南京近七天住宅认购走势06/1306/1406/15OG/1G06/170B/1&06/19达广场住宅商业业主社区地图目前写字楼、住宅和精装小户型均有销售。江北板块当日以 4848 套的认购量排行第二。上周末，5 5 家楼盘推出的都是普通住宅。虽然开发商开出了不同的折扣，有个别楼盘甚至是打出了送车位的优惠，但普通住宅新房源的销售情况都很一般。素有南京楼市

12、风向标的江北板块在上周末遭遇滑铁卢”，可见目前老百姓，尤其是刚需十分谨慎。而河西豪宅”御江金城的热销,再加上非限购楼盘的逐渐升温”，可以看出，改善型购房者和投资客，似乎逐渐走出限购”的阴影，而前几月的需求已经开始慢慢释放。56月别墅市场分析尽管素有红五月”之称，但别墅市场供销双双陷入冷清行情的局势尚无明显改观。从销售情况看，本月销售套数较三四月份略有回升，但增幅不甚理想。而成交均价的大幅上扬，主因在于高端别墅销量占比提高。365365 地产家居网别墅频道统计的数据显示，本月全市别墅上市量仅有 7070 套，与上月基本持平。伴随着限贷、限购”等调控政策的陆续出台，别墅作为终极住所”的理念逐步为购

13、房者接受，稀缺型高端别墅的价值进一步被看好。5 5 月，南京别墅成交均价历史性地跨越了 2 2 万元/平方米关口，同比增幅高达 131.17%131.17%,较此前一年的单月最高点（20102010 年 8 8 月达到 1648516485 元/平方米）亦高出 21.86%21.86%板块销量分析从销售情况看，本月销售套数较三四月份略有回升，但增幅不甚理想。在严厉的调控环境下，市场主要表现为存量的缓慢去化。5 5 月，漂水板块的时代景园一举推出 7575 套别墅带动全市别墅上市量环比大幅增长，达到年内别墅单月上市量第二高点，也因此夺得 5 5 月板块销售之冠。而本月上市第二大主力便是江宁的老盘

14、别墅一一加州城、运盛美之国花园、复地朗香别墅。高主副江宁城城东仙东仙I*口口澧水高淳澧水高淳城中河西江北排名项目名称销售动态1 1保利紫晶山10102 2卧龙湖国际社区8 83 3颐和南园6 64 4双富嘉园6 65 5弘景雅墅5 55 5万科金域蓝湾5 5五月全市别墅销量排行榜本月，全市别墅成交均价历史性地跨越了2 2 万元/m2/m2 关口，同比增幅高达 131.17%131.17%。本期别墅成交均价大幅上扬主要是受成交结构变化的影响。从销售数据看，5 5 月共有 2121 个别墅项目有房源成交，其中，钟山国际高尔夫别墅共成交 3 3 套，均价达到 5 5 万元/m2/m2 以上，此外香山

15、美墅、锋尚国际公寓、绿城玫瑰园等 7 7 个项目均价也在 2 2 万元/m2/m2 以上板块均价观察至 5 5 月 2323 日，别墅市场共有 7 7 家楼盘计划在 6 6 月推盘， 其中江宁和都市圈别墅依然占据主导地位。 都市圈的玫瑰十一英里和龙泉湖国际旅游度假区均为纯新盘。 都市圈别墅因为在本轮调控中因为政策的不受限而超过成为了今年的宠儿”。尽管 6 6 月推出别墅只有三家，但因大多为纯新盘，体量较大，江宁则为老盘加推，则在板块体量上略逊都市圈一筹。六月网尚机构观察根据各楼盘在当前的楼市大背景下的举措大致可以将南京别墅项目划分为三种类型： 一种是稳打稳扎型。 表现为在低迷的市场环境下延缓推

16、盘计划， 但仍通过广告以及开展各类活动保持其在市场中的活跃度，同时逐步去化前期存量，如加州城二期、山河水、国信自然大城、湖语山等；一种是按部就班型。项目的部分产品已经过了开发和蓄水阶段，虽然遭遇淡季，但仍根据工程进度及客户积累情况稳步推盘，如东墅山庄二期英郡华府、运盛美之国香檬湾等；还有一种则是积极推进型，表现为持续不断地投放广告，预热市场，典型项目即为美达九月森林。板块上市观察14%6 月别墅推盘详情项目名称项目地址6 月上市房源情况最新销售动态去年价格同期走势加州城工宁科学园弘景大道 3888 号预计 6 月将推 13 套别墅，包括310-330 平方米的联排，总价 430 万元/套起，另

17、有 430 平方米独院别墅，总价800 万元/套。预计 6 月将推 13 套别墅，包括 310-330 平米的联排，总价 430 万元/套起，另有 430 平米独院别墅总价800-1100 万/套，全款 99 折。在售联排别墅面积 320 平米左右，430 万/套起，一次性付款 98 折，按揭 99折，均价约 14000 元/平米，详询售楼处。全款 99 折。在售联排别墅面积 320 平米左右，430 万/套起，一次性付款 98 折，按揭 99 折，均价约 14000 元/平米，详询售楼处。上涨6 月初推出 9 组团香檬湾 71 席绝版联排 190-240 平方米，均价预计在 20000 元/

18、平方米，运盛美之江宁开发区将军大山水别墅，独栋别墅面积 360-640 平方双拼 305-315 平方米，均价预计在 25000 元/平方米，国花园道 2 号米，双拼别墅面积 304-314 平方米，联独栋 360-630 平，均价预计 30000 元/平方米，办理 Vip 的客户开盘时可诚意金 2 万抵 5 万排别墅面积 190-240 平方米。（联排），5 万抵 10 万（双拼），10 万才 K20 万（独栋）。玫瑰 H一英里中国来安汉河新区将于 6 月首次开盘，一期将推出的房源包括：独栋、双拼、联排，面积大致在 178-380 平方米不等。项目预计将于 6 月 18 日对外公开，现已正式开始意向客户登记。一期将推出的房源包括：独栋、双拼、联排，面积 178-300 平方米不等。无法比较龙泉湖国际旅游度假区龙泉湖国际旅游度假区内6 月推出类独栋别墅，面积大约在308-372 平方米左右，庭院面积户均430 平方米左右。暂无销售动态无法比较世外边城句容市边城镇仑山二期 59 套预计将在六月中下旬开项目预计将于 6 月下旬推新，共 59 套独栋别墅，面积 290-390 平方米不等，2012 年 5、6无法比较湖畔盘。月份交付，具体开盘时间待定。宏图上水庭院次件大道与花神大直交界处（地铁一号线南延线软件大