物业保洁管理

1、共享知识 分享快乐保洁作业指导书1. 目的确保环境清洁、为使用人提供清洁宜人的生活环境。2. 范围辖区内公共环境的清洁工作。3. 职责4. 1保洁部员工按照分工负责辖区内各公共环境的清洁工作。3. 2保洁部主管负责辖区内各公共环境清洁工作的管理。3. 3服务中心经理负责辖区内各公共环境清洁工作的检查和督导工作。4.工作程序4. 1 道路、停车场清洁4. 1. 1每日上班时清扫道路、停车场地面一遍，将垃圾收起放入垃圾筒或垃 圾袋内，对于有沙土之处应认真清扫，确保地面无明显沙土。4. 1. 2每天对道路、停车场地面保洁，及时清扫地面纸屑、果皮、烟头、积 水等，使地面保持干净、无杂物、无积水；每半月

2、对停车场地面进行冲洗。4. 1. 3每日对道路、停车场内挡车器、垃圾筒、果屑箱、庭院灯、路灯、智 能化系统、标识牌等公用设施进行擦抹直至干净无污迹。4. 2垃圾周转4. 2. 1每日早上7: 30起循环收集垃圾桶内垃圾，将垃圾运送至垃圾周转箱 倾倒。4. 2. 2垃圾收集后清理公共垃圾桶内壁残留物，用布抹净，将垃圾袋套上。4. 2. 3每日用水擦洗公共垃圾桶外部，每周清洗公共垃圾桶内壁。4. 2. 4用水清洗垃圾周转箱外部；保证垃圾房清洁，无异味，每日冲洗二次。4. 2. 5垃圾周转箱装满后，应立即通知环卫站及时外运，并由垃圾收集人员负责定期对垃圾周转箱、垃圾房进行消杀。4 3 楼层清洁4.

3、3. 1每日早上7:308: 30和下午1: 001: 30将楼层垃圾收集并就近运至小区内设置的公共垃圾桶内。4 3 2 每日对各楼层公共设施用干净抹布进行擦抹。4 3 3 每日对每层楼层地面进行巡视及保洁，清理地面的纸张、烟头、泥块等杂物。4 3 4每日将墙面上设施和楼层扶手用洗净的抹布彻底擦洗一遍。4 3 5每日将楼道天花、照明用掸帚进行清洁、清理蛛网。4 3 6每日清理车库通道内堆积物、清扫地面、清洁车库门窗。4 .3 .7 每日工作时检查楼层公共设施，如发现损坏及时上报。4 4行政办公区及文娱场所的清洁4 4 1每日负责清扫、拖洗地面，清除垃圾。4 4 2每日清洁物业大厅外告示栏及告示

4、栏、办公区域玻璃、办公区域纸篓垃圾，每日收集两次。4. 4. 3 每日清洁办公桌、文件柜、沙发、茶几；大理石地面牵尘；地毯吸尘。4 4 4对文娱活动场所、商业用房门面、餐厅等人员出入频繁处，应不间断地循环走动保洁。4 5电梯清洁4 5 1 每日清除电梯内地面杂物和污垢。4 5 2用掸帚清理电梯门轨道缝隙的杂物。4 5 3用无绒布抹干净电梯内四周梯壁及梯门，用掸帚清洁电梯顶部照明。454 电梯地面先用湿拖拖湿，再用干拖拖干，保持洁净。4. 5. 5 电梯矫箱每周用不锈钢光亮剂保养。4 6 洗手间的清洁4 6 1，每日洗手间清洁三遍，及时清倒纸篓。4 62将洁厕灵少许涂于污迹处，用地刷刷净，再用拖

5、把拖干。4 63用清洁毛巾擦净墙壁表面。4 64如发现洗手盆有水锈，应使用酸性清洁剂清理干净。4 .6 .5 定期消毒，喷洒除臭剂、室内清香剂。4 66清洁标准要求达到眼看地面、墙壁干净，便器洁净，室内无异味。4 67使用化学清洁剂时应特别留意，避免损坏地面及设备。4 68厕所清洁用具不得用于其它公共部位。4 7不锈钢设施的清洁4 71先用兑有清洁剂（对不锈钢无损坏）的清水抹不锈钢表面。4 72用干毛巾抹净不锈钢表面的水珠。4 73置少许不锈钢清洁剂原液于毛巾上，对不锈钢表面进行均匀、全面的拭抹。4 74清洁标准要求达到不锈钢表面无污迹、灰尘。4 8玻璃门窗（幕墙）的清洁4 81用玻璃刮刀铲除

6、玻璃（幕墙）上的污迹。4 82将毛巾放入兑有清洁剂的清水中，保留毛巾中水分少许，对玻璃（幕墙）进行清洗，擦拭时用力要均匀。4 83清洗完毕后，均匀刮除玻璃上的水分，并同时用毛巾抹干净刮刀上的水分。4 84当刮干净玻璃（幕墙）上的水分后，再用干毛巾将玻璃（幕墙）边角上的水抹干。4 85在刮镀膜玻璃时注意操作，防止刮刀刮花玻璃。4 9仿石地面的清洁4 9 2 每月全面清洗一次地面，清洗时应避开人员流动高峰期，并摆放“小心滑倒”标志牌。4 .9 .3 使用专业清洁工具对地面进行清洗、打蜡、抛光；工具有：擦地机、吸尘吸水机、高速抛光机、吹风机等；清洁剂有：全能水、去蜡水、面蜡、封地蜡（底蜡）等。4 9

7、 4 对污染较重部位可以用稀释的盐酸清洗，操作时注意防止盐酸腐蚀金 属设施4. 10 地毯清洁4 .10 .1 每日对地毯吸尘一次，并进行局部清洗。4 .10 .2每二月对地毯进行全面清洗。4 .10 .3清洗工具：地毯机，清洗剂：地毯水，根据产生泡沫的程度分为：高泡、中泡、低泡地毯水。4 .10 .4 清洗方法：根据地毯质料、天气、环境决定干洗、湿洗、抽洗。4 11 摄像机、报警器的清洁4 11 1 先用湿毛巾将这些设备的尘迹抹去。4 11 2 后用湿毛巾再抹一次，然后再用干毛巾抹干净。4 12室内附属物品的清洁4 12 1 用湿毛巾清除所有广告牌、指示牌、装饰画、消防箱的内外灰尘。4 12

8、 2 用干毛巾将上述物品重抹一次。4 13 每月清洁天台、檐面4 13 1 清扫垃圾、杂物。4 13 2 铲除青苔、沙尘淤泥。4 13 3 扫除积水，疏通出水口。4 13 4 大雨后，将天台、檐面洗擦一次。4 14清洁路灯4 91日常清洁每日数次，牵尘一次。卑微如蝼蚁、坚强似大象共享知识 分享快乐4 14 1 使用木梯，要垫好固定基础。4 14 2 打开灯罩，扫除罩内的昆虫尸体，清扫蜘蛛网。4 14 3 用湿布抹去封尘。4 14 4 用干布抹干净玻璃灯罩，重新装好路灯。4 14 5 抹路灯时，必须先切断电源。4 .15 环境消杀4 15 1 小区内的消杀工作在需要时进行，由环卫绿化主管组织实施

9、并监督。4 15 2 小区内的灭鼠灭蚁根据季节及时实施；灭鼠以十天为一周期，灭鼠夹上必须贴有醒目禁示标志，并每日检查效果、补放鼠药。A使用适当的消杀药剂按规定比例配制水溶液。B用喷洒设备将配制好的溶液适度喷洒在消杀地点。C喷洒时必须做好防护措施，在雨前顺风处喷洒，喷洒前在消杀地点挂好醒目禁识标记，减少与行人的直接接触。D根据需要可以增加喷洒次数。E消杀结束后半小时内，及时检查消杀效果，并清理消杀现场。4 .16休闲设施4 .16.1每日对人工湖进行一次保洁，打捞漂浮物、青苔。4 .16.2每日对休闲椅、儿童乐园设施用抹布进行一次保洁。4 .16.3每周对喷水池、嬉水池进行清洗。4 .16.4每

10、日对雕塑、建筑小品用掸帚清理浮。4 17废品回收操作规程4 171每天上班后A整好仓容、搞好仓库卫生。B做好接收废品的各项准备。4 17 2 收回废品时A分类点数后，整理、包装堆放。B在每天下班前，做好当天的回收记录。4 17 3 出售废品时A由综合主管或综合文员负责废品出售，并核对分类过秤或点数的情况。B做好记录，所收费用上交公司财务部。4 17 4 下班前，要检查仓库，确认无留下安全隐患后，切断电源才下班。4 18 室外清洁工作检查4 18 1 检查地面有无杂物、垃圾、烟头、道路是否干净、无积水。4 18 2 检查清洁工是否每日清洁垃圾桶，桶周围目视无明显灰尘。4 18 3 检查花坛、草地

11、是否每天清扫，无杂物。4 18 4 检查指示牌、宣传栏等公共设施是否清洁，目视无明显灰尘。4 19 楼层清洁工作检查。4 19 1 目视通道干净，无污渍，有光泽。4 19 2 目视楼梯台阶地面干净，无杂物、污渍。4 19 3 楼梯扶手表面、各类消防设施表面、各类墙面瓷砖表面用纸巾抹拭50厘米，纸巾基本不被污染。4 19 4 目视楼道 、车库天花、照明无蛛网，楼道、车库玻璃无浮灰、光洁明亮。4 19 5 每日清洗公共卫生间，做到无杂物、无污渍、无异味出现。4 20 清洁用具管理4 20 1 在负责的区域范围，每月需使用多少保洁用具，何种保洁用具需做到有计划，合理的使用。4 20 2 领用物品实行

12、建卡签字制度。4 20 3 较大型的保洁用具按以旧换新的办法实行领用。例如：垃圾平板车、大型垃圾筒等。卑微如蝼蚁、坚强似大象共享知识分享快乐4. 20. 4每天使用的保洁用具，下班前须清洗干净，摆放整齐有序，放入清洁 房内，为第二天的卫生工作做好事前的准备。4. 20. 5保洁用具要做到物尽其用，使用中要爱护设施设备，注意保养。4. 20. 6 清洁车辆夏季每日清洗消毒。4. 21物业的清洁“开荒”5. 20.1 “开荒”清洁的组织A落实仓库。进入工地后，首先要落实存放物品的仓库。B人员编组。人员编成几组，分别负责不同的“开荒”清洁工作。C监督检查。“开荒”清洁工地环境比较恶劣，必须加强现场监

13、督检查。避免发生员工受伤和机器受损坏。4. 20.2 “开荒”清洁前的准备工作A现场查看。B物料准备。C人员动员。5. 工作流程图6. 1楼道清洁：5. 2外围、垃圾清洁:共享知识 分享快乐6.3 办公区域6.4 保洁领班:7. 相关文件、记录7.3 清洁工作标准7.4 清洁工作职责7.5 清洁工作日检表7.6 垃圾清运记录表7.7 环境消杀、灭鼠记录表垃圾清运作业指导书1 目的和范围1.1 目的明确规定辖区内垃圾清运的内容和方法 , 以保证垃圾清运工作顺利进行和公共环境的清洁。1.2 适用范围适用于管理处的环境清洁工作的垃圾清运。2 职责2.1 保洁员按照工作程序具体实施垃圾清运消纳工作。2

14、.2 保洁领班负责对垃圾清运消纳进行指导、检查等。2.3 项目经理、保洁主管负责对垃圾清运消纳工作进行抽检。3 工作程序和管理办法3.1 每日两次将各楼层、商场、公共区域烟灰筒和垃圾筒的垃圾收集， 并运到垃圾周转站。3.2 保洁员收集楼层垃圾的时间应避开住户、客户上、下班的时间。3.3 保洁员收集楼层垃圾时，禁止使用乘客电梯运送垃圾。3.4 倾倒垃圾后，用水龙头冲洗垃圾筒， 并用刷子刷干净。 做到垃圾桶无污迹、无异味。3.5 及时更换破损的垃圾桶。3.6 每日1 次用水清洗垃圾周转站内外墙壁及地面。3.7 每周两次用杀菌消毒剂对垃圾周转站进行消杀。卑微如蝼蚁、坚强似大象消杀作业指导书1 目的和

15、范围1.1 目的明确辖区内卫生防疫防虫消毒的工作内容和方法 , 以确保辖区内的环境卫生，为业主、住户提供满意的服务。1.2 适用范围适用于管理处的环境消毒工作。2 职责2.1 保洁员负责对环境消毒工作。2.2 保洁领班负责对消毒进行指导、检查。2.3 项目经理、保洁主管负责对消毒工作进行抽检。3 工作程序和管理办法3.1 卫生防疫消毒工作由以下两种组织形式进行：a) 由管理处自行组织，定期进行消毒， 一般每季度至少一次 (夏季除外) ；b) 按照辖区街道防疫部门和居委会统一布置的时间和内容进行。3.2 卫生防疫消毒工作内容：a) 蚊虫、 苍蝇的消杀；b) 蟑螂的消杀；c) 灭鼠的药杀；d) 其

16、它流行病菌病毒的消杀。3.3 蚊虫、 苍蝇的消杀3.3.1 使用适当的消杀药剂 , 按规定比例配制水溶液进行喷洒。3.3.2 使用喷雾器喷洒药水，喷洒的位置主要是容易滋生蚊虫、 苍蝇的地点，如各种明沟、窨井、垃圾周转站、河沟四周、垃圾箱、积水处和其它阴暗偏僻的角落。3.3.3 喷药时，要注意做好防护措施，尽量在顺风处喷洒，同时要避免与行人直接接触。3.4 蟑螂的消杀3.4.1 蟑螂的消杀可直接采用蟑螂药进行毒杀。3.4.2 蟑螂药可以发放给住户进行毒杀，发放时，需向住户说明使用方法和注意事项。3.5 灭鼠的药杀3.5.1 将灭鼠药投放于老鼠经常出没的地方或老鼠洞口。3.5.2 灭鼠药必须专人保

17、管、专人投放，禁止将灭鼠药随便发给住户或者将药 交给儿童。3.5.3 灭鼠药投放后第二天开始，每天要注意巡查，发现被毒杀的老鼠要及时 收集统一掩埋。3.6 其它流行病菌、病毒的消杀，主要按照卫生防疫部门的通知要求和消杀方法进行。3.7 卫生防疫防虫消毒药品必须到市卫生防疫部门购买，谨防假药、失效。3.8 卫生防疫防虫消毒的药品使用方法及其消毒知识必须到卫生防疫部门进行咨询、学习，严格按照卫生防疫的专业工作者的指导开展消杀工作绿化保养作业指导书1 . 目的确保环境优美、花草树木生长茂盛。2 .范围辖区内公共环境的绿化工作。3 .职责4 1外包绿化公司按照合同负责辖区内的绿化工作。5 2保洁部主管

18、负责辖区内各公共环境绿化工作的管理及监督、考评打分工作。6 3服务中心经理负责辖区内各公共环境绿化工作的检查和督导工作。7 . 工作程序8 1树木、草坪的抗旱排涝9 1.1浇水A.浇水的两大原则：（1） 不干不浇，浇则必透。（2） 看天看地看树。8 根据气候条件决定浇水量。（ 1） 在阴雨连绵的天气，空气湿度大，可不浇水。（ 2） 夏天阳光猛烈，气温高，水分蒸发快，消耗水分较多，应增加次数和分量。（ 3） 入秋后光照减弱，水分蒸发少，此时浇水要少。半荫环境可少浇水。C根据品种、 生长期决定浇水量。 花木品种不同， 对水分的要求也各异。（ 1） 旱生植物、深根性植物抗旱性强，可少浇水。（ 2）

19、荫生植物、浅根性植物不耐旱，要多浇水。（ 3） 植物的生长期需要水分多，浇水要多。（ 4） 冬季休眠期，生长缓慢，需要水分少，可少浇或不浇水。D. 浇水量和浇水次数，以水分浸润根系分布层和保持土壤湿润为宜，如果土壤水分过多，土壤透气性差，会抑制根系的生长。41 2 排涝A. 雨季、暴雨过后，草坑内无积水现象。B. 排水的方法（1） 利用自然坡度排水。绿化用地安排在0.1%-0.3%的坡度。（2） 开设排水沟。可在地表挖明沟或在地埋管设暗沟，并安排好排水的去处。在大雨或长期阴雨天，应及时清沟排水4 2 施肥4 2 1 行道树、遮荫树等以观枝叶、观姿为主，施氮肥促进生长旺盛，枝叶繁茂，叶色浓绿。4

20、 2 2 观花观果植物，花前以施氮肥为主，促使树叶生长，为开花打好基础；花芽形成，则应施磷肥、钾肥（以磷肥为主） 。4 2 3 生长旺盛期， 需要的养分较多， 氮磷钾肥都需要， 但还是以施氮肥为主。4 2 4肥可在树冠投影范围内，挖20厘米左右深的沟或穴，将化肥施入，施后覆土填平，避免肥料被水冲走或挥发损失。4 2 5 施肥次数、数量因树种、树龄、土壤而异，具体根据实际情况而定。4 2 6 乔灌木施肥应肥料播施，分布均匀，不伤树体，施肥后及时还水，草坪应在雨天进行或施肥后立即浇水。4 3 修剪4 3 1 修剪方式A自然式修剪。保持树木其原有的自然生长状态，称为自然修剪。B工式修剪。按观赏的需要

21、，将树冠剪成各种特定的形式，如多层式、螺旋式、半圆式、倒半圆式等，以及各种禽、兽、亭、台等造型和绿门、绿篱等。C. 自然式和人工式混合。在花木自然式形状的基础上加以人工塑造，如杯状、开心形、头状形、丛生状、葡萄式等。4 3 2 修剪时间A休眠期修剪。落叶树种，从落叶开始至春季萌发前修剪，称为休眠期修剪或冬季修剪。这段时间树木生长停滞，树体内养分大部分回归根部，修剪后营养损失最小，且伤口不易被细菌感染腐烂，对树木生长影响最小。B生长期修剪。常绿树没有明显的休眠期，冬季伤口不易愈合，故一般在夏季修剪。4 3 3 修剪强度A重修剪，又称为截，分为轻截、中截、重截三种。轻截，剪去一年生枝条长度的1/5

22、-1/4中截，剪去一年生枝条长度的 1/3-1/2 ；重截， 剪去一年生枝条长度的 3/4-2/3 。C轻修剪，又称为疏，分为轻疏、中疏、重疏三种。轻疏, 疏枝占全树枝条的10%;中疏, 疏枝占全树枝条的10%-20%;重疏, 疏枝占全树枝条的20%以上。5 3 4 修剪标准A草坪（ 1） 马尼拉草坪一年四次草坪目视平整、整齐。（ 2） 边缘一年六次修剪，不高出侧石且整齐。（ 3） 高洋茅草坪一年数次，根据草高（不超过 12cm）不结籽。8 树木（ 1） 乔木：主侧枝一年修剪二次，分布均匀，树冠保持原有形状，不妨碍车辆和行人，树坑内无杂物。（ 2） 绿篱：平整度。隔月修剪，保持保持原有成形形态

23、，新长枝隔月修剪，长度不超过10 cm。（ 4） 灌木：外形成型美观，每季度修剪一次，新长枝每季度修剪一次，长度不超过20-30 cm。4 4 病虫害防治4 4 1 根据病虫害发生规律实施综合治理，施药或创造有利于花木生长的良好环境，提高花木的抗病虫害能力。4 4 2 打药现场管理：打药现场必须设置有醒目禁止标志，操作人员必须顶戴好口罩、皮手套，在顺风口进行，结束后及时清洗裸露在外的皮肤，工具清洗后倒置，环卫绿化主管负责组织实施并监督。4 4 3 防治情况：A做到预防为主，防止及时、用药准确B施药后半小时及时检查效果，清理现场C安排专人定期对绿化带进行巡查，做好病虫害的防治工作，并根据不同季节

24、对绿化带进行用药，确保绿化植物的正常生长D实施消杀作业后，进行跟踪验证，并作好记录。E随时加强对小区花草树木的巡视，发现病、虫、害的苗头首先要辨别判断准确同时对出现的病、虫害采取相应措施；F每年49 月发现蚜虫、青虫，需农药敌敌畏，每亩约 40 克，敌百虫每亩 133 克， 兑水15002000 倍液喷洒。 月季花发现青虫， 百粉病可用 “托布津、敌百虫” 兑水15002000 倍液喷洒； 一定要掌握好药和水的比例，抓紧喷洒，做到有效控制病、虫害的发展；G 注意改变病、虫害繁殖的环境，采取恶化病菌害虫的生长环境，使其不利于生存繁殖，可采取药物喷洒，防治或者深翻土壤，及时剪除病，虫枝叶，保持良好

25、的风光条件；H 在采取药物喷洒的同时也要配合人工防治，光靠药物对某些病虫害的残留还不能完全清除，必须采取综合治理的措施，才能根治病、虫害。4 5 中耕除草4 5 .1中耕A采用人工方法疏松表土，以减少水分蒸发，增加土壤透气性，提高土温，促进养分的分解，利于根系生长。B中耕次数要根据实际情况进行，在雨后或灌溉后，必须结合除草进行中耕。C中耕程度依植物及季节而定，浅根性植物中耕宜浅，深根性植物中耕宜深。4 .5 .2除草A除草可避免杂草与绿化树种争夺养分、水分和阳光，减少病虫害的发生和传播。B. 除草要本着“除早、除小、除了”的原则。C. 初春杂草生长时间就要及时铲除，春夏季节要多次除草，切勿让杂草结籽，否则来年又会大量滋生。共享知识分享快乐D. 除草可结合中耕进行，也可用化学除草剂（方便、经济、除净率高）4 6死树死苗补种：在春秋两季检查树木生长情况，发现死树及时拔除和补种。4 7其它养护措施4 7 .1 涂白。冬季用石灰水加盐或加石硫合剂少许油脂涂白树干，消灭在树皮内越冬的害虫， 防止爬虫上树产卵。减弱地表反射的辐射热，延迟树芽萌动期，避免早春寒害。4. 7. 2 护围。对临街临路树木适当加以围护，