一般楼盘的成本构成及精确解读

1、般楼盘地成本构成及精确解读一、土地及大配套费用二、前期费用三、建筑安装项目费用四、市政基础设施费五、公用配套设施六、不可预见费七、贷款利息八、销售费用九、管理费用十、营业税十一、土地增值税一、土地价款及大配套费,每1、土地款土地款即招拍挂地成交综合价金 ,其中已经包括土地出让金、土地拆迁整治费用等平方M建筑面积应分摊土地款 =土地成交总价款十土地上对应建筑面积.2、城市建设配套费珠海市为例 ,主城区内城市建设配套费为140元/平方 M 建筑面积 ,主城外都市发达经济圈为 110 元 /平 M.3、土地契税契税是以所有权发生转移变动地不动产为征税对象,向产权承受人征收地一种财产税,例如国有土地使

2、用权出让、土地使用权转让、房屋买卖等；土地契税税率为3%,即土地契税=土地成交价格X3%,每平方M建筑面积应分摊土地契税 =土地契税总额说寸应地建筑面积.4、 土地使用税：土地使用单位或个人因为使用土地每年需要向国家缴纳地税费,土地 使用税=税费标准X总占地面积，重庆市为例,土地使用税税费标准约 0.2-6元/平方M,其随着 土地级别地增高而增加 .5、土地出让金：土地价款中应由归国家所有地土地增值收益部分一般通过照拍挂方式取得地土地使用权在土地价款中已经包括土地出让金,无需另外单独缴纳土地出让金,只有在取得地土地为划拨用地时才按国家标准补交土地出让金 .6、拆迁安置、补偿等费用因为现在实行地

3、招拍挂土地交易程序 ,土地成交地综合价金中已经包括拆迁安置、补偿 费用 ,开发商在获取土地以后 ,由政府统一负责拆迁安置、补偿 ,所需费用已经包括在综合价 金中 .、前期费用1、三通一平费用 包括土地红线内外通水、电、路、土地平整及相关临时设施所需要地项目费用,具体费用数额需结合项目本身所处位置及填、挖方量地大小确定 .1）咨询费专家或者一些专业机构在规划设计前为开发商提供咨询服务所需要支付地相关费用 ,具 体费用视项目实际情况而定 .2） 规划方案设计费支付给规划设计单位地费用 ,无统一标准 ,一般 1元 /平 M 占地面积 .3） 建筑方案设计费支付给建筑方案设计单位地费用，一般15-20

4、元/平方M建筑面积.4） 规划证照费在办理规划许可证时向政府部门缴纳,规划证照费=土建综合造价 建筑面积 大于1000万部分）X 2%。杜建综合造价 建筑面积 小于1000万部分）X 1.8 %3、施工图设计费完成建筑方案设计后进行施工图设计所需要地费用,一般多层 10-15元/平方 M 建筑面积,高层 15-20元/平方 M 建筑面积 .4、环境方案设计费大概可以分为三个档次 ,高档地环境方案设计 包括方案设计和施工图设计）费约 20 25元/平方M环境净面积 冲档15-20元/平方M,低档10元/平方M.5、综合管网设计费6、人防管理费具体标准不是很明确 ,约0.5元/平方 M 建筑面积

5、.0.7元加计算. 1.4 %计算.8、墙改费对在建设项目中使用粘土砖地建设单位收取地费用,目前一般都不存在使用粘土砖地情况,故一般无该项费用 .9、地名费各区标准不一样 ,一般费用比较低 ,约 10000元/项目.10、施工图审查费聘请设计院对施工图进行审查所需要地费用,目前市场价约 0.7元/每平方 M 建筑面积.11 、勘查放线费1 ）地质勘察费对项目用地进行地质勘察所需要地费用 ,一般根据项目用地地实际情况,以在地质勘察过程中实际发生地钻孔数量和项目量大小来计算具体费用 .2）测绘费聘请专业测绘机构在平基前对地形进行详细测量所需要地费用,按测绘土地地面积收取目前市场价约 1 元 /平方

6、 M.房屋新建后向房管局办理所有权新建登记时需向办理机构缴纳地手续费,约 0.8 元/平方M 建筑面积 .13、面积测量费在办理预售时和竣工时需进行两次面积测量,目前一般市场价为；两次共计 1.0 元/平方M,如果规模比较大可以降低单价 ，如我们一期项目两次测量费共计0.4元/平方M.14、产权交易手续费国家规定在商品房转让过程中产权交易手续费应由开发商承担,标准为 3 元/平方 M.15、地籍地形图、核地目前一般情况下成交地土地都具有完备地地籍地形图,但出于谨慎 ,一般情况下还会单独聘请专业公司进行测量 ,费用标准视测量土地面积不等分为约 7000、5000、2000三个档 次,如我们项目三

7、千三百亩地费用为 7000元.16、合同审查费属于市建委进行项目承包合同审查地行政收费,其中施工单位和建设单位各承担40%和60%,建设单位应交费用按合同金额 X 0.5 %X 60计算.17、水泥专项基金属于国家为了发展散装水泥地行政收费，按总建筑面积X0.8元/怦计算.18、环境评估费聘请专业环境评估公司进行环境评估地费用,具体标准视市场行情和评估对象地规模而定,如我们整个 250万方项目地环境评估费用为 10万元.19、白蚁防治费聘请专业白蚁防治机构进行白蚁防治处理地费用,目前市场价约 0.48-0.50 元 / 平方 M 建筑面积 .20、防雷检测费聘请专业防雷机构 -重庆市防雷办进行

8、防雷审查所需要地费用,目前费用标准约 1.5 元/平方 M 建筑面积 .21、综合服务费属于市建筑委行政收费,建设单位按中标金额 x 0.6 %收取,施工单位按中标金额 X 22 %收 取.三、建筑安装项目费用1、住宅土建、安装成本该费用为住宅土建、安装成本地预算价格,它随着住宅结构、形式地变化而变化,但一般情况下同种类型同种结构地住宅土建、安装成本差异不会很大 .2、土建监理费聘请专业监理公司所需要地费用 ,费用市场标准约 5元 /平方 M 建筑面积 .3、质量监督费用国家规定建筑项目地业主单位需向质监站缴纳地质量监督费用,按建筑安装造价地 2%收取 .4、变更及签证因为在项目进行过程中发生

9、项目设计变更和项目量签证与预算时地差异所引起地因实际项目量变化而应该在预算价格基础上额外支付给施工单位地项目价款,在考虑项目成本时可以根据经验预计该项费用 .5、示范小区奖为上报奖项而单独预先计提地费用 .四、市政基础设施费1、供电包括电力项目费用和一户一表费 ,电力项目费是指小区用电安装所需要地费用,它包括土建和设备两大部分 ,土建主要有电缆沟、管道地基础、开闭所、配电房等,设备主要包括电缆、变压器等 ,这些设施和器材在小区入住后需交由电力公司统一管理和维护 .一户一表费现 行标准为 400-450 元/户,该费用应由住户承担 ,开发商只是代收代缴 .2、供水包括小区内自来水管网地安装费用和

10、自来水一户一表费,其中小区内自来水管网地安装费用应由开发商承担 ,其中自来水一户一表费应由住户承担,开发商只是代收代缴 .3、燃气燃气费用里主要包括燃气项目费和一户一表费,燃气项目费应由开发商承担算入项目成本,而一户一表费则由住户承担 ,开发商代收代缴 .4、通讯一般情况下不会发生通讯费用 ,因为通讯管网地铺设都是有通讯公司完成,无需开发商发生费用 .5、电视般情况下不会发生电视线路安装 ,因为电视线路地安装都是由有线电视公司完成,无需开发商发生费用 .6、智能化智能化费用主要是指智能化设备、线路安装和智能化设备用房所发生地项目费用,一般情况下一个规模比较大地小区智能化造价约15 元 /平方

11、M.7、环境项目按环境项目地净面积计算 ,高档环境项目每平方 M300 元以上 ,中档环境项目每平方M200 元左右 ,中低档每平方 M150 元左右 .8、排水小区内地排水项目费用 ,视小区规模及建筑物业形态而定.五、公用设施配套费1、人防项目按规定自建人防项目面积必须达到小区总建筑面积地2%,人防项目造价约 2500 元/平方 M, 但可以作为租用车库产生一定地收益,而且在结合地形时可以部分降低建筑物基础造价.人防项目也可以选择异地建设，人防异地建设费=30元/平方 亦小区总建筑面积.2、学校、物业用房等公共性建筑因为此类建筑物产权属于全体业主所有，因此其成本应该按整个小区总建筑面积摊入项

12、目成本 ，费用大小视公建规模而定六、不可预见费对未来不确定地费用在预算时通过不可预见费加以反映,一般需要通过经验判断 .七、资金成本目前一年期年贷款年利率为5.58%, 具体资金多少与公司对外来资金地依赖程度和公司操作速度有关，资金成本=贷款金额X1 +年利率）5-1.）八、销售费用项目在销售过程中所产生地费用，包括广告费、销售外卖场租金、销售人员工资、奖金及销售提成等 ，约占整个项目成本地 2.5%.九、管理费用公司在整个项目运行过程中所产生地费用，如公司员工 除销售）工资、福利、差旅费及业务招待费等 ，约占整个项目成本地 3%.十、营业税按营业额 销售额 +各项代收费用）地 5%确定 ，另外需交纳 0.7%地城市维护建