土地增值税清算中的利息扣除问题_第1页
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文档简介

1、土地增值税利息问题易错点1:利息支出应在开发成本与 开发费用之间理顺分清。根据企业会计准则的核算要求，会计处理时应将资本化利息支出记入开发成本 科目。但在土地增值税清算时，已经计入 开发成本的利息支出，应调整至开发费用 中，按财务费用计算扣除。易错点2:利息支出应准确选择据实 扣除或比例扣除方法。根据土地增值税暂行条例实施细则 第七条规定，财务费用中的利息支出，凡 能够按转让房地产项目计算分摊并提供金 融机构证明的，允许据实扣除，但最高不 能超过按商业银行同类同期贷款利率计算 的金额。其他房地产开发费用，按取得土 地使用权所支付的金额和开发成本之和的 百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房 地产

2、项目计算分摊利息支出或不能提供金 融机构证明的，房地产开发费用按取得土 地使用权所支付的金额和开发成本之和的 百分之十以内计算扣除。土地增值税清算审核时，需要精准把 握利息支出“按转让房地产项目计算分摊 并提供金融机构证明”这一标准，应逐一 核实多个（期）项目的一般性贷款利息支 出是否按项目分摊、是否取得合法有效凭 证、借款合同条款是否符合规定等。此外,“金融机构贷款”的界定也有严格要求 如，企业以个人名义（老板或员工）向银 行贷款给企业使用，由企业偿还本息的情 况；以及通过银行以理财产品、基金等形 式投入企业的资金等形式，就不符合规定 又如，通过银行以委托贷款形式借给企业 的资金，可以作为金

3、融机构贷款处理。但 委托贷款银行一般只收取手续费，不出具 发票，应由委托方到税务局申请代开资金 占用费发票，对银行自制票据则不符合规 定。易错点3:利息支出准予扣除的时间 临界点要清晰。实务中，当有的项目已完工但借款未 到期，此时对于相关利息能否继续扣除，常会有不同理解。 依照企业会计准则规定， 在建房地产开发产品按存货处理，开发期 间的利息作为期间费用核算，当通过竣工 验收时便相当于工厂产品完成了生产过程。而且土地增值税清算管理规程 第二十 一条等明确，扣除项目金额中所归集的各 项成本和费用必须是在清算项目开发中直 接发生的或应当分摊的。应只允许扣除项 目开发过程中发生的利息费用，即利息计 算的临界点，通常最晚至项目竣工通过验 收的日期。易错点4:当闲置专项借款对外投资 产生收益时，利息支出核算要准确。依据借款费用会计准则，为购建或者 生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利 息费用，减去将尚未动用的借款资金存入 银

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