土地增值税的计算公式及个实例

1、土地增值税的计算公式及9个实例计算土地增值税的公式为：?应纳土地增值税=增值额x适用税率一扣除项 目金额x速算扣除系数。1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取 得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、 实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目：(1)取得土地使用权所支付的金额；(2)开发土地的成本、费用；(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房 及建筑物的评估价格；(4)与转让房地产有关的税金；(5)财政部规定的其他扣除项目。2、土地增值税实行四级超率累进税率：序号增值率=增值额/扣除项目金额税率速算扣除系 数1增值率小于或等于 50%30%2增

2、值率大于 50%小于或等于 100%40%5%3增值率大于100%小于或等于200%50%15%4增值率大于200%60%35%1:我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结 算，此项目已缴纳土地出让金 300万元，获得土地使 用权后，立即开始开发此项目，建成10,00坪米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、 新建房及配套设施的成本为每平米 1,500,不能按转 让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费 用为200万元.已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元,请问如何缴纳土 地增值税。？?第一步，计算扣除项目金额? 1购买土地使用权费用：3

3、00万元?2开发土地、新建房及配套设施的成本：?1,500 10,000平方米=1,500万元? 3计算加计扣除:?300+ 1500） X20% = 180OX 20% = 360 万元 ?4房地产开发费用：?我为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（30叶1500）X 10% = 180万元，应按照180万元作为房地产开发费 用扣除。? 5税金：170万元?除项目金额=300+ 1,50计 360+ 180+ 170=2,510万元?第二步，计算增值额?品房销售收入=4,000元X 10,000平方米=4,000万?值额=商品房销售收入一扣除项目金额合计?

4、00- 2,510= 1,490万元?三步，确定增值率?值率=1,490/ 2,510X 100% = 59.3%?值率超过扣除项目金额 50%,未超过100%?四步，计算土地增值税税额?地增值税税额=增值额X 40%扣除项目金 额X5%?9E0X 40% -2,510X 5%?596? 125.50?470石0万元?2:企业开发房地产取得土地使用权所支付的 金额为100旧元；房地产开发成本6000万元；向金融 机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明）， 其中超过国家规定上浮幅度的金额为 100万元；该省 规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例 为5%该企业允许扣除的房地产开发

5、费用为多少？?允许扣除的房地产开发费用=（400-10。+ （1000+600。X5%=650 （万元）?3:某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入 600 万元，缴纳相关税费共计32万元。该仓库原造价400 万元，重置成本800万元，经评估该仓库六成新。该 企业转让旧仓库应缴纳土地增值税多少万元？?收入总额=600 （万元）?加除项目合计=800X60%+32=512 （万元）?询值额=600-512=88 （万元）?询值额占扣除项目比例=88 + 512X 100%=17.19% 适用税率为30%。?缴纳土地增值税税额=88X30%=26.4 （万元）?例4:某房地产开发企业转让一幢写字楼取得

6、收 入100旧元。已知该企业为取得土地使用权所支付的 金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产 开发费用为40万元，该企业没有按房地产项目计算分 摊银行借款利息,该项目在省政府规定计征土地增值 税时房地产开发费用扣除比例按 10咐算,转让房地 产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税 应为多少万元？?扣除项目金额=50+200+ （200+50 ） Xl0%+60+ （50+200） X20%=385 （万元）?增值额=1000-385=615 （万元）?增值率=615+385 X100%=159.74%?应纳税额=615X50%-385X 15%=249.75 （万元）?例

7、5:200价7月某房产开发公司转让5年前购入的 一块土地，取得转让收入180旧元，该土地购进价1200 万元，取得土地使用权时缴纳相关税费 40万元，转让 该土地时缴纳相关税费35万元。该公司转让土地使用 权应缴纳多少土地增值税？ ？?扣除项目金额=1200+40+35=1275 （万元）?增值额=1800-1275=525 （万元）?增值率=525 +1275 X100%=41.18%?应纳税额=525X30%=157.5 （万元）?例6:某公司销售一栋已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300 万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800 万元，成新

8、度为50%销售时缴纳有关税费30万元。 该公司销售办公楼应缴纳土地增值税多少万元？?扣除项目金额=800 X50%+30=430 （万元）?增值额=500-430=70 （万元）?增值率=70 E30 X100%=16.28%?应纳税额=70X30%=21 （万元）?例7:某县城一家房地产开发企业2008年度委托 建筑公司承建住宅楼10栋，其中：80%勺建筑面积对 外销售，取得销售收入7648万元；其余部分暂时对外 出租，本年度内取得租金收入63万元。与该住宅楼开 发相关成本、费用有：? 1）支付土地使用权价款1403元；?2）取得土地使用权缴纳契税 42万元；?3）前期拆迁补偿费90万元，直

9、接建筑成本2100 万元，环卫绿化工程费用 60万元；?4）发生管理费用450万元、销售费用280万元、 利息费用370万元（利息费用虽未超过同期银行代扣 款利率，但不能准确按项目计算分摊）。当地政府规 定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利 息费用在计算土地增值税额时的扣除比例为9% ?1该房地产开发企业2008年度应缴纳的营业税、 城市维护建设税和教育费附加共计多少万元？?营业税、城市维护建设税、教育费附加?=7648X5%X （1+5%+3%） +63 X5%X（1+5%+3%） ?=412.99+3.40=416.39 （万 元）? 2该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，

10、 允许扣除项目金额共计有多少万元？?价款=1400 X80%=1120 （万元）?开发成本=（42+90+2100+60 ） X80%=1833.6 （万元）？?开发费用=（1120+1833.6 ） X9%=265.82 （万元）？?税金=7648X5%X （1+5%+3% ） =412.99 （万元）?加计扣除=（1120+1833.6 ）刈0%=590.72 （万元）?允许扣除费用合计= 1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.14（万元）?23 2008年度该房地产开发企业应缴土地增值税多 少万元？?增值额=7648-4223.14=3424.86

11、（万元）?增值率=3424.86+ 4223.14 X 100%=81.10%?应纳土地增值税额=3424.86X40%-4223.14 X5%=1158.78 （万元）?4、该企业应缴纳企业所得税多少万元？（不考虑房产税、印花税）。？?应纳所得税额=（7648+63-1120-1833.6-416.39-450-280-370-1158.78）X25%=520.56 （万元） ?7:某县城房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，签订商品房销售合同，取得销售收入9500万元，分别按国家规定缴纳了营业税、城建税、教育费 附加、印花税。该公司为建造此住宅支付地价款和有 关费用100g元，开发成本2

12、000万元，房地产开发费 用500万元，其中利息支出200万元，但由于该公司 同时建造别墅，贷款利息无法分摊，该地规定房地产 开发费用的计提比例为10%转让该普通住宅应缴纳 土地增值税多少万元？?2、应缴纳城建税、教育费附加=475X （ 5%+3% =38 （万元）?3、扣除项目金额=1000+2000+ （ 1000+2000） X 10%+475+38+（1000+2000） X20%=4413（万元）?4、增值额=9500-4413=5087 （万元）?5、增值率=5087+ 4413X 100%=115.27%?6、应纳税额=5087X 50%-4413X 15%=1881.55 （

13、万元）?伤8:2009年王某因改善居住条件，经主管税务机关 申报核准转让其已居住两年的非普通住宅一套，取得 转让房价款24万元。经评估，该住房的重置成本为20 万元，成新度为70%住房转让时，李某已按国家统 一规定缴纳手续费0.18万元、评估费0.5万元、税金 1.32万元。王某应缴纳多少土地增值税？?2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。?例9:某中外合资房地产开发公司，2009年发生以 下业务：?。1月份通过竞拍取得市区一处土地使用权，支 付土地出让金600万元，缴纳相关费用24万元；?2）以上述土地开发建和普通标准住宅楼、写字 楼各一栋，占地面积各为1/2?3）普

14、通标准住宅楼开发成本300万元，写字楼开发成本620万元；?4）分摊到住宅楼利息支出40万元，包括超过贷 款期限的利息4万元，写字楼的利息无法分摊；?5） 9月初全部竣工验收后，公司将住宅楼出售， 取得收入1080T元，其中包括像购房者一并代收的市 政施工费共计50万元；?6） 9月底将写字楼与他人联营开设一商场，共同承担经营风险，写字楼税务机关的核定价格是1500r元。其他相关资料：该房地产公司所在的省规定，按土地 增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发 费用；如果代收费用计入房价像购买方一并收取，则 可转让房地产取得的收入计税，相应地，在计算扣除 项目金额时，代收费用可以扣除，但不

15、得作为加计20% 扣除的基数。？?1）公司销售普通标准住宅楼的土地增值税扣除项 目金额是多少万元？?2）该公司应纳的销售普通标准住宅楼的土地增值 税是多少万元？?开发成本=620 （万元）?3）公司写字楼对外投资缴纳土地增值税时扣除项 目金额是多少万元？?4）公司写字楼对外投资业务应纳的土地增值税是 多少万元？? （1）应扣除的土地使用权的金额 =（600+24） X 1 + 2=312 （万元）?开发成本=300 （万元）?公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用=（40-4） + （300+312）X 5%=66.6 （万元）?税金= 1080X 5%=54（万元）?其他扣除项目=（300+312） X20%=122.4 （万元）?代收费用可在计算土地增值税的时候扣除，但是不可以加计扣除。?可扣除项目合计=312+300+66.6+54+122.4+50=905 （万元）? （2）收入总额=1080 （万元）?可扣除项目合计=905 （万元）?增值额=1080-905=175 （万元）?增值率=175+ 905X 100%=19.34?建造普通标准住宅出售，其增值额为超过扣除项目金额 20%予以免税。? （3）应扣除的土地使用权的金额 =（600