南京市民间房价成本清单

1、 11 / 11市民间房价成本清单200606003发布宗旨: 一个中心:为人民服务,两个基本点:1、信息对称 2、科学买房 特别感: 市土地资源局、市房产局、市规划局、房地产开发企业、监理单位、建筑设计单位、中国人民银行分行、各大房地产媒体等数十位志愿工作者的支持工作。 发布背景: 2005年8月，市物价局这份“房价成本清单”，市市区商品房平均开发成本约为每平方米2160元，社会平均利润约为每平方米1400元，地价、建安成本、配套设施费用分别只占房价的20、25和14左右，而管理费用、销售费用和利润则占到房价的41左右。在同时公开的另一份“市

2、部分地块商品房价格成本对照表”中显示，所列23个楼盘开发成本从每平方米1636元至3094元不等，销售均价则从每平方米2500元至5500元不等。资料显示，当地房地产开发项目的利润率平均约为50，最低的也超过20，最高的则高达90。而开发商在公开场合宣称的利润率只有15。就在公布房价成本清单后不久，迅速传出、两省也将从11月起公布房价成本清单的消息，省甚至有意将公开房价成本信息作为三级国土部门政务公开的新容。一场席卷多个城市的“房价成本清单”风波由此展开。在中央一级，国土资源部有关领导公开赞扬公开房价成本清单“非常有意义”。国土资源部办公厅相关负责人则表示，目前国土资源部还没有把全国公开房价清

3、单事宜提到日常工作中。而在国主要城市，公开房价成本则受到强势阻击。市国土局和当地业界分别以“难度大”、“没必要”的回应反对房价成本清单，而在、等地，“公开房价成本”的影响同样甚微。在遭遇不同利益集团的反对声中，市物价部门被迫于去05年10月透露不再公布房价成本清单。、两省也分别因各部门协调难度大以与在下级落实难等原因终止了公开房价成本的计划。2006年1月新华日报报道,省物价局有关负责人已经在公开场合表示,“会对民间房价成本清单予以关注,官方版的房价成本清单发布工作将纳入2006年的工作安排中。”从这个意义上说,民间力量所做的正是政府出台政策的前奏和参考。 参考依据： 20

4、03年物价局开始执行的”市商品房作价办法”市房产局制定商品房作价办法。市商品房价格由成本加利润加税金组成，其中成本构成包括土地征用与拆迁补偿费、前期工程费、房屋建筑安装工程费、附属公共配套设施费、公共基础设施费、管理和销售费等8个方面，土地征用与拆迁补偿费主要指国有土地使用权出让金、征用土地管理费、土地用途变更费、耕地开垦费等22项；前期工程费包括新建房屋白蚁防治费、城市道路占用费、供电工程贴费、三通一平费（通电、水、路）等10项容；开发项目的公共基础设施费是指直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等。对于利润，经济适用住房的利润按照不超过基数的3计算；普通

5、住宅商品房的利润按不超过基数的8计算；商品房单位面积的税金成本利润÷（1税率）×税率。按相关规定，商品房作价办法的基准价格（元/平方米）成本利润税金；综合平均销售价格（元/平方米）基准价格×（1±浮动幅度），普通住宅商品房价格的上浮幅度最高不得超过5，经济适用住房价格的上浮幅度最高不超过3；各楼层、朝向销售价格（元/平方米）综合平均销售价格×（1±楼层、朝向差价）。此外，物价局还规定，以前的“代收费用”现在不得再单列，这些“代收费用”包括市政公用基础设施配套费、发展新型墙体材料专项用费、结建人防经费、教育地方附加费、煤气建设费等。商品

6、住宅销售成本与价格构成明细表商品住宅销售价格=开发成本十利润十税金十商品住宅差价开发成本土地使用权费十住宅建造成本十住宅建造期间费用土地使用权费出让或转让获得支付的出让、转让费用十拆迁迁置补偿的净支出十应交付的税费行政划拨取得划拨土地征地费十拆迁迁置补偿费十城市市政基础设施配套费住宅建造成本前期工程费包括水文与工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路与平整场地等“三通一平”费用支出。建筑+安装工程费+设备包括房屋主体部分的土建（含桩基），工程费，水电安装工程费（含结构和装修），·设备购置费（含电梯费）等附属工程费住宅小区基础设施建设费指小区规划红线

7、以道路，供水供电（含一表一户）供气，供热，有线电视，邮政信报箱，电信，路灯，防盗，绿化，环卫，排污，消防设施等基础建设所发生的设备费用建设费用。规定应由商品住宅开发项目负担的费用非营业性公共配套设施建设费包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车库（棚）、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中，规定应由商品住宅开发项目负担的费用开发间接费开发商直接组织管理开发项目所发生的费用，包括工资，员工福利，折旧，修理费，办公费，水电费，劳动保护费，周转房摊销等其他与项目开发直接有关的费用住宅建造期间费用管理费用开发商管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费

8、用财务费用开发商在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，与企业筹资发生的其它财务费用销售费用销售商品房而发生的各项费用利润以土地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取。属政府定价或政府指导价的经济适用住房或廉价房，其利润率由政府价格主管部门确定；属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。税金指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金，国家规定的税目和税率执行。固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外，税务部门的规定办理。商品住宅差价包括楼

9、层差价和朝向差价。楼层差价、朝向差价分别，增减代数和为零的原则，由开发经营单位自行制定，其中属政府定价的政府指导价的，报价格主管部门确认。备注1下列费用不计入商品住宅成本：( l ）开发经营单位自用的办公用房、营业用房等应分摊的各种费用；( 2 ）企业的赞助、捐赠支出以与其它各种与开发经营无关的费用；( 3 ）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；( 4 ）国家规定不得列入成本费用的其他支出。备注2与商品住宅有关的各种配套设施、设备建设费用应计入商品住宅成本，不得在销售价格以外向购房者另行收取；如属预售合同签订后需要新增的配套设施、设备，其建设费用需在价外收取的，须征得购房者同意，并与购房者补签有

10、关协议后方可收取，不得在商品住宅交付使用时强行向购房者收取。备注3商品住宅建筑面积积开发建成房屋总建筑面积扣除用于就地拆迁迁置的房屋与非营业性公建配套的建筑面积计算。房屋建筑面积的计算和分摊积国家规定执行。  房价格成本清单: 一、综合成本累加法 开发商的成本=土地使用权费十住宅建造成本十住宅建造期间费用+税费 （1）开发商的土地成本：将地价摊入小区住宅建筑面积，可得出商品房的地价成本，也就是楼面价格。（2）住宅建造成本：前期工程费+建筑+安装工程费+设备附属工程费多层：800元平方米；小高层：1400元平方米；高层：2000元平方米（3）住宅

11、建造期间费用：管理费用+财务费用+销售费用销售单价5-10%（4）税金：销售单价10-15%地块编号 投  资  商   地理位置楼盘名土地楼面价 (元/)参考销售价(元/)2000T1 栖霞城建集团 市鼓楼区芦席营97号汇林绿洲1530.05 80002000T4 利恒房地产开发市下关区和燕路5号燕语华庭1021.36 2003年 48002000T5 金波房地产开发公司市建邺区长虹路301、303号鸿仁名居1080.66 2004年 4680

12、2000T6 三盟实业发展市白下区大光路67号宏鹰大厦1801.13 2004年 60002001T1 万科置业公司市建邺区二道埂子万科金色家园1284.70 2005年 90002001T10 银城房地产开发总公司白下区 市白下区御道街54号银城御道家园2131.03 2004年 58502001T11 宏图高科房地产开发市淮区门东地区宏图上花园1433.80 2004年 62002001T13 金房地产开发XX公司市白下区大光路街道酒精厂37号香格里拉半岛1925.62 2005年

13、 7500 2001T9 东恒国际集团市玄武区黑墨营嘉园820.20 55002002G02 方正房地产开发 市白下区延龄巷龙台国际1439.53 115812002G03 通州华夏房地产开发建邺区市建邺区长虹路297号 西城映象902.85 2004年 55002002G05 长发房地产 白下区利济巷地块长发CFC2541.76 125772002G06-1 恒欣达开发 建邺区二道埂子地块（南）君园2546.05 2005年:80002002G06-2&

14、#160;新城房地产 建邺区二道埂子地块（北）新城逸境2770.97 2004年:79002002G08 中鹏建设发展公司市玄武区红山街道十字街68号红山韵致居1726.22 58002002G09 中北房地产 市淮区光卡路九龙新村505号碧水云天1768.23 53502002G10 三金房地产开发市海福巷92-2号 三金&福邸花园1478.20 44002002G11 金经纬房地产开发市淮区来凤街6号金栗佳园1962.10 2005年:56002002G14

15、60;通宇房地产开发XX公司市淮区土城头74号南城美境1048.28 2005年:5316 2002G15 名城房地产开发钱塘房地产开发市白下区石门坎街道中和桥北村1号御水湾花园2125.95 70002002G16 正泰房地产开发、中浩房地产市雨花台区雨花镇长虹路443号 锦虹丽都1388.30 2005年 5000 2002G24 置业发展 聚宝山聚宝山庄容积率变较大，无法计算2005年：50002002G25 永大集团 市淮区北至马道街西至箍桶巷南至剪子巷东至18米规划道路华静爱家园262

16、5.31 2004年 56002002G26 天晴房地产开发 浦口区 凤悦天晴花园589.48 27002002G27高宏房地产 珠江路未来城4709.43 2005：11100-400002002G30 赞成发展 玄武区龙蟠路55号赞成湖畔居1538.93 57002002T02 广厦建设集团置业发展市雨花台区雨花西路121号四季1571.40 2005年:52002002T03 金冠房地产开发公司市建邺区凤凰街47号漫城2334.89 72002002

17、T04 科信房地产开发下关区 市下关区幕府西路9号星河翠庭787.77 51002002T06 通宇房地产开发XX公司市淮区土城头74号南城美境1043.86 2005年:58502003G01 运通房地产 鼓楼区北路279号飞扬城市1734.65 未开盘2003G11 市国有资产投资管理控股XX公司鼓楼西北角紫峰2033.80 未开盘2003G13 仙林 转中浙房地产开发栖霞区方家冲新城佳园1211.52 42002003G14 河西新城区国有资产经营&

18、#160;建邺区 奥体新城419.59 58002003G16 杰海实业 市建邺区茶亭东街93-3号湖西庭园2560.00 64002003G17 嘉业房地产 河西新城区青石埂与纬九路之间南湖路西侧嘉业城1493.41 55002003G18-1 国际经济合作 碑亭巷未定名2747.22 未开盘2003G21 龙昌房地产 北至郁金香路南至施工区西至丁墙农民小区东至住宅小区泰龙家园2480.67 44002003G22 世茂投资发展 北至

19、北路东至惠民大道西临长江南临三汊河世茂滨江新城16877800-105002003G25 大发房地产 长江南北货地块凯润金城3009.75 未开盘2003G26 金基地产 下关区黄家圩8号金基翠城2265.24 60002003G27 美达房地产 响水桥、开关厂美达·上河明苑2360.20 58002003G29 华侨房地产开发公司、金源房地产开发公司建邺区长虹南路润花园1660.48 80002003G30 万科建邺区南湖路与文体路之间万科光明城市2105.76&

20、#160;65002003G33 乐居住房地产 下关区中央北路141号美景雅苑2364.28 55002003G34 龙昌房地产 建邺区茶亭东街124瑞阳尊邸3912.75 大于80002003G36 大成企业发展 栖霞区仙林大学城中心区块大成.名店公园2869.08 230002003G41 顺驰 顺驰 顺驰滨江奥城1808.44 商铺98002003G42 顺驰 顺驰 1869.98 住宅58002003G43 

21、南北建设实业 凤凰西街红二楼龙凤玫瑰园3579.08 65002003G44 房地产开发栖霞区尧化门街179号上城风景1458.67 4200元2003G49 仁恒地产 河西新城区中心商务区L地块四季仁恒747.84 未开盘2003G50 百市置业 幕府西路中低价商品房 幕府佳园135731002003G52 万达房地产 庄一期D地块 紫金明珠1355.93 48002003G53 龙世宝投资 鼓楼小粉桥地块龙世中心7330.03

22、60;148002003G54 万达 建邺区南湖路与文体路之间青石埂路以北万达华府1764.43 58002003G56 中海地产 建邺区南湖路与文体路之间万科光明城市以南地块；中海塞纳丽舍1964.20 62002003G59 恒丰房地产 六合区大厂欣乐路地块东至冶山铁路北至毕洼路西至欣乐路南至规划道路恒丰世家1355.53 25002003G60 朗诗股份河西新城区商务中心B地块与纬九路以南B1、B2、B3地块朗诗国际街区50285002004A01 锋尚房地产开发 下关

23、区 小桃园地块锋尚国际4628.76 130002004A02 兴元房地产开发 建邺区市青石埂路和平路、南湖路文体路地块 兴元嘉园2166.39 47002004G01 地铁房地产、金源房地产 雨花台区赛虹桥街道小行里地块时光澔韵1477.22 50002004G02 弘瑞建设开发栖霞区合班村地块东至金陵石化塑料厂北至道路西至和燕路南至城北煤气供应站弘燕名居1204.51 50002004G03 华通房地产 鼓楼区龙江里圩地块西城风尚3732.44 860

24、02004G04 香溢置业股份下关区五塘村地块 香溢北城1724.36 2004G09 宋都房产 纬九路南恒生路南湖路地块宋都奥体名座2156.42 60002004G20 国际小商品城房 市江宁区禄口镇陆岗村国际小商品城374.86 20002004G25 通宇房地产开发 市栖霞区和燕路地块(迈皋桥合班村17号林景瑞园2916.41 55002004G29 新世纪住宅建设 淮区土城头路105号居易时代3263.69 67002004G32

25、60;弘瑞建设实业 建邺区应天西路132号弘瑞地产2557.70 未开盘2004G34 中浩房地产和市栖霞建筑安装工程有限 下关区象山新寓地块 中浩森林湾1851.78 47212004G35 凯润房地产开发 白下区 苜卫路地块凯祥花苑6149.29 109852004G38 东泰房地产开发 六合区 市六合区河滨大道地块东至水田南至河滨大道西至河滨大道北至水田六合坊396.90 2005年:3200 2003G47赛世实业发展栖霞区仙林大学城中心区赛世香障

26、2103.75 50002004G40 亚东建设发展集团华业联合投资有限 雨花西路168号原第二化工机械厂地块 亚东国际1996.92 54402004G41 天正集团投资 鼓楼区中央路401号北块 天正湖滨花园3414未开盘2004G42 凤凰出版集团鼓楼区中央路401号南块 凤凰和鸣3527未开盘2006G12中冶玄武区韦陀巷地块未定名6095才拿地2006G07丰平国际淮区北方光电地块未定名2.5-3.0 容积率约3600拿地不久2005G36国浩中国与福中玄武区顾家营地块未定名0.7-1

27、.35容积率：约2200拿地不久2004G10 经纬房产 江宁区东山双龙路（原三钢烧结厂）南方丰彩园1664.6438002005G61泰龙白下区铁管巷A地块金陵福光108层4689拿地不久2005G62泰龙白下区铁管巷C地块3969拿地不久2006G05长发地产玄武区锁金村9号未定名6270拿地不久2004G30 海琼药业 淮区永乐路地块未定名2359.08 未开盘2004G31 科嘉房地产开发 江宁开发区3号地块未定名1032.63 未开盘2004G33 上元房地产开发公司 江宁科学园5号地

28、块 未定名987.75 未开盘2004G36 江宁市政建设房地产开发 江宁科学园4号未定名895.84 未开盘二、历史成交倒退法 以历史成交数据假设为其成本。部分开发商同一地块同品质的楼盘，开发商的成本没有增加多少，但是销售价格都涨幅在50%以上。楼盘名曾经销售价格（元/平方米）目前销售价格（元/平方米）龙凤花园 2001.05 30506000天地新城 2003.02 23004500金陵世纪花园 2002.01 30006000百家湖 2001.01 13803700明月港湾 2003.09 27003900市政.天元城 2003

29、.03 24003800金虹花园 2003.03 39005400月安花园 2003.09 38005200莱茵东郡 2003.03 23003800九龙雅苑 2002.10 32005000云锦美地 2003.02 37007000三、总投资成本计算法 朗诗国际街区成本:3714元/平方 总投资约13亿（含商业面积费用，装修，政府规费，建筑成本，土地成本，营销运作费用，税收等所有费用）/35万平方3714元/平方公司目前开发的住宅项目“朗诗·国际街区”总建筑面积约35万平方米，总投资约13亿元，据了解，该项目是目前国最大的节能环保健康型住宅小区。项目整合国际资源，采用包括辐射空调系统、新风系统、外墙系统、外窗系统、屋面和地下子系统等多项世界先进的建筑技术以达到高舒适度低耗能的居住要求，将成为一流的“健康、舒适、节能、环保”住宅。 朗诗城市广场:6087元/平方 总投资约14亿（含商业面积