万科A获利能力分析

1、万科 A 获利能力分析一、万科 A 获利能力分析盈利能力关系投资者的回报 , 是债权人收回债权的根本保障 , 是企业至关重要的能力。1. 营业收入分析营业收入是企业营销能力的综合反映 , 是获利能力的基础 , 也是企业发展的根本。从下表可见 , 珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初步形成了以长江三角洲、 珠江三角洲和环渤海地域为主 , 以其他区域经济中心城市为辅的“ 3+X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。2009主营业务收入净利润比例结算面积比例珠江三角洲区域27.03%37.16%25.08%长江三角洲区域

2、32.38%36.46%26.06%京津以及地区32.01%18.77%36.34%其他8.58%7.60%12.52%2. 期间费用分析期间费用是企业降低成本的能力 , 与技术水平 , 产品设计 , 规模经济和对成本的管理水平密切相关。 在营业费用增长率有所降低的 3 年间 , 销售增速仍保持上升态势 ,除市场销售向好外 , 还反映了销售管理水平有很大的提高。 由下表可见 , 管理费用的增长幅度不小 , 良好的管理关固然是企业发展的核心 , 但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金作后盾 , 银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此 , 万科在存在大量借款的情况下 , 其

3、财务费用却为负数 , 管理层应注意提高资金利用效率。各项目增长幅度表年份2006-20072007-20082008-2009主营业务利润57.01%39.04%56.79%营业费用66.48%55.99%41.83%管理费用43.17%0.48%42.82%3. 主营业务利润及利润构成分析主营业务利润率分析 : 由下表可见 , 06- 09 年销售毛利率逐渐增长。 07 年根据市场供需两旺 , 房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期 , 企业调高了部分项目的售价 , 项目毛利率明显增长。 08 年净资产收益率为近年来最高点 , 效益取得长足进步。其项目阶梯形的收入 , 具有稳定

4、性和较强的抗风险能力 , 抹平了行业波动带来的影响。年份2006200720082009销售净利润8.368.511.4512.79销售毛利润20.0922.5125.7528.72利润构成分析 : 由上表可见 , 万科主营业务利润呈上升趋势 , 其中房地产业务为其主要来源 , 毛利率保持稳定的增长态势 , 而物业管理业务获利能力有待加强。 2006 年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长 , 同时投资收益的比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重逐渐减少。4. 盈利能力指标(1) 资产报酬率和净资产报酬率。 这两项指标呈上升趋势 ( 见下表 ) 。说明企业盈利能力不断提高。年份20062

5、00720082009资产净利率4.65%5.13%5.65%6.14%净资产收益率11.31%11.53%14.26%16.25%( 2) 经营指数与每股现金流量。 经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收益的质量。下表显示该指标波动幅度较大 , 说明现金流缺乏稳定性 , 存在较大的风险。这种不确定性主要是由于增加存货所致 , 因此 , 万科应加强现金流的管理 , 降低市场风险 , 提高运作效率 , 保证业务开展的灵活度。例如 , 08 年, 加强对项目开发节奏的管理 , 加快销售 , 对不同的采用不同的租售策略 , 进一步消化现房库存 , 加快项目资金周转速度 ; 09 年贯彻“现金为王”

6、 的策略 ,调减全年开工和竣工计划 , 以减少现金支出 , 都取得了不错的效果。年份2006200720082009经营指数0.621.19-2.730.34每股收益 07 年的大幅下降是由于06 年实行了 10 增 10 的股票股利政策 ,因此 , 实际股东的收益还是增长了。该指标一直保持较平稳的态势 , 在不断增资的情况下 , 仍能保持一定的每股收益 , 说明万科有较强的获利能力。 09 年行业平均每股现金流量为 0.404。该指标偏低 , 主要是由于每年公积金转股使股本规模扩大 , 其次 , 反映了万科获取现金能力偏低。年份2006200720082009每股现金流量0.26-1.060

7、.460.23总结 : 万科拥有较强的获利能力 , 且这种获利能力有很好的稳定性。在行业沧海桑田变化的十年 , 万科一直保持了很高的盈利水平 , 除了市场强大需求外 , 说明其拥有很高的管理水平和决策能力 , 另外 , 规范、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀。万科 A 财务报表综合分析一、万科基本情况介绍：万科企业股份有限公司成立于 1984 年 5 月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至 2003 年 12 月 31 日止，公司总资产 105.6 亿元，净资产 47.01 亿元。 1988 年 12 月，公司公开向社会发行股票 2,800 万股，集资人民币 2,800

8、万元，资产及经营规模迅速扩大。 1991 年 1 月 29 日本公司之 A 股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991 年 6 月，公司通过配售和定向发行新股 2,836 万股，集资人民币 1.27 亿元，公司开始跨地域发展。 1992 年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。1993 年 3 月，本公司发行4,500 万股 B 股，该等股份于 1993 年 5 月 28 日在深圳证券交易所上市。 B股募股资金 45,135 万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。 1997 年 6 月，公司增资配股募集资金人民币 3.8

9、3 亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。 2000 年初，公司增资配股募集资金人民币 6.25 亿元，公司实力进一步增强。公司于 2001 年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司 72% 的股份转让予中国华润总公司及其附属公司， 成为专一的房地产公司。 2002 年 6 月，万科发行可转换公司债券，募集资金 15 亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。公司于 1988 年介入房地产领域， 1992 年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止 2002 年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发， 2003 年万科又

10、先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到 16 个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。二 . 杜邦分析原理介绍杜邦分析法，又称杜邦财务分析体系， 简称杜邦体系， 是利用各主要财务比率指标间的内在联系，对企业财务状况及经济利益进行综合系统分析评价的方法。该体系以净资产收益率为龙头， 以资产净利率和权益乘数为核心， 重点揭示企业获利能力，资产投资收益能力及权益乘数对净资产收益率的影响， 以及各相关指标间的相互影响作用关系。杜邦分析法中涉及的几种主要财务指标关系为：净资产收益率 =资产净利率 * 权益乘数资产净利率 =销售净利率 *

11、 资产周转率净资产收益率 =销售净利率 * 资产周转率 * 权益乘数三杜邦分析数据。杜邦分析法中涉及的几种主要财务指标关系为：净资产收益率 =资产净利率 * 权益乘数资产净利率 =销售净利率 * 资产周转率净资产收益率 =销售净利率 * 资产周转率 * 权益乘数杜邦分析总资产收益权益乘数=资产总额 / 股东权益率=1/ （1- 资产负债率）X=1/ （1- 负债总额 / 资产0.7878%1/(1-0.68)总额） x100净资产收益率2.94%=主营业务收入 / 平均资产总额主营业务利总资产周转=主营业务收入 /( 期末资产总额 +润率X率期初资产总额 )/215.0111%0.0525%期

12、末:148,395,955,757期初:137,507,653,940净利润主营业务收入主营业务收入资产总额1,126,579,449/7,504,969,755/7,504,969,755148,395,955,757主营业务收入全部成本其他利润所得税流动资产长期资产7,504,969,755-+-140,886,939,320+6,202,756,893200,022,269375,655,6817,383,409,016主营业务成本货币资金长期投资5,494,621,23517,917,618,4423,905,290,692营业费用短期投资固定资产293,290,36501,999,8

13、79,587管理费用应收账款无形资产309,252,999406,782,0830财务费用存货其他资产105,592,294103,511,656,967110,213,152其他流动资产19,050,881,8281、净资产收益率 =投资报酬率 * 平均权益成数权益成数 =1/1 资产负债率时间2010.03.312009.03.31备注项目权益乘数实际操作中用3.1253.125权益成数替代平均权益乘数投资报酬率（ %）7.86.301净资产收益率 24.37519.6906（ %）2 投资报酬率时间2010.03.312009.12.312009.09.302009.06.30项目销售净

14、利率15.66913.154410.010914.2156（ %）总资产周转0.05250.38060.23750.1789率（ %）投资报酬率1.861.721.681.81（ %）3 资金结构分析时间2010.03.312009.12.312009.09.302009.06.30项目资 产 负 债 率 68.062867.001767.28766.4271（ %）股东权益比率31.937232.998326.982333.5729（ %）数据分析结果：（ 1）净资产收益率是一个综合性很强的与公司财务管理目标相关性最大的指标，而净资产收益率由公司的销售净利率、总资产周转率和权益乘数所决定。从

15、上面数据可以看出万科房地产的净资产收益率较高，而且从2009 年 -2010 年的增幅较大，说明了企业的财务风险小。（ 2）权益乘数主要受资产负债率影响。负债比率越大，权益乘数越高，说明企业有较高的负债程度， 给企业带来较多地杠杆利益， 同时也给企业带来了较多地风险。该公司权益乘数大，说明万科地产的负债程度较高，企业风险较大。（ 3）销售净利率反映了企业利润总额与销售收入的关系，从这个意义上看提高销售净利率是提高企业盈利能力的关键所在。 万科房地产的销售净利率在这两年间有所提升，说明了该企业的盈利能力有所提升。合同管理制度1 范围本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托

16、、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。2 规范性引用中华人民共和国合同法龙腾公司合同管理办法3定义、符号、缩略语无4 职责4.1总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。4.2工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。4.3经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。4.5合同管理部门履行以下职责：4.5.1建立健全合同管理办法并逐步完善规范；参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，4