浅谈外资流动对中国房地产市场的影响(一)

1、一 房地产市场逐渐活泼， 大外资已经成为我国房地产浅谈外资流动对中国房地产市场的影响 近年来， 随着我国宏观经济环境的日益转好和城市化进程的加快， 量外资不断涌入我国房地产行业，并呈逐渐膨胀之势 . 据有关资料显示， 房地产市场已成为外商直接投资的第二大行业。 市场的重要参与者，其影响和作用不可无视 . 一、外资流入对中国房地产市场的正面影响 一有利于房地产金融体系的开展近几年中国房地产市场开展迅速开展， 很大程度应该归 功于国内银行体系金融的支持。 首先从国内房地产市场运行及其资金链来看， 房地产企业各 个环节所需要的资金根本上都是来自银行。 由于受到现行金融市场的制度约束， 国内房地产 金

2、融主要以银行信贷为主， 其他金融方式如上市融资、 信托融资、 债券融资等方式所占的比 重都是非常小的 . 房地产行业过高的负债率也就意味着房地产企业把大局部的风险都转移到了银行， 从外表看， 短期内增加了商业银行的利润降低了银行的不良贷款率， 但必然加剧房地产贷款的长期性和 银行资金来源短期性的矛盾， 从而加大了商业银行的中长期流动性风险以及银行信贷结构的 不合理性，由此导致了银行贷款期限结构的严重错配 .外资可以通过直接投资和间接融资的方式来承当局部融资责任和金融风险， 使房地产行业在 选择资本来源、 确定资本结构和决定资本运用方向上更具有灵活性和独立性， 在一定程度上 增加国内房地产金融体

3、系的多样性 .二有利于弥补中国房地产市场的资本短缺， 2006 年我国经济开始出现过热迹象，为对 冲外汇占款增加的流动性和抑制国内的通货膨胀，2006 年以来 ,中国人民银行已经 8 次上调存贷款基准利率， 5 年期以上个人住房贷款利率由 5.85%上调到 7.83%。并且 18 次上调金融 机构法定存款准备金率，金融机构存款准备金率一度到达17.5%的高位 .同时， 为加强房地产信贷管理， 中国人民银行先后两次下发文件紧缩住房信贷。 在紧缩政策 下，房地产开发本钱提高，房地产开发融资困难。 从表 2 我们可以看到， 房地产企业的负债 率是非常高的， 银行方面的紧缩极大限制了房地产企业的开展，

4、 外资的进入正好一定程度上 缓解了房地产企业的资金之困。如恒大地产，其在2006 年开始急剧扩张，其最大的瓶颈就是资金，美林和淡马锡等金融机构先后为其融资达8 亿美元，为恒大其后的爆炸性开展打下坚实的根底 .年份实收资本资产总计负债总计资产负债率三提高房地产行业的效劳水平和专业化水平随着中国房地产业的开展和开放程度的进一 步提高， 外资投资中国房地产还伴随国外先进的房地产效劳公司的进入。 外资房地产效劳公 司的进入首先会使该类效劳公司的市场进一步扩大， 经验积累更加丰富而效劳质量更提高一 步。其次， 会促进外资效劳公司的进一步进入，并促进内外资房地产效劳公司间的竞争，使 他们提高效劳质量并降低

5、效劳本钱。 这一切对房地产业来说， 最终会以更低的本钱为房地产 企业提供更好的效劳， 会提升房地产产品的供给水平， 推进产业升级， 也使房地产业各链条 更具专业性 .四促进房地产行业的开展， 加强国内房地产企业的竞争能力外来投资者为国内房地产行 业带来了成熟的管理体系和先进的操作经验， 促使国内房地产企业学习先进的经营管理理念， 使用先进的技术设备， 不断创新经营机制和改革管理体制， 提高房地产企业的经营能力， 促 进房地产设计、 施工、 开发和房地产金融等各领域的成熟和开展，并促使国内房地产企业在理念上与国际接轨， 使国内房地产企业有更多的时机参与到国际市场， 从而推动中国房地产 市场融入国

6、际市场的进程 .外资进入加剧了房地产市场竞争， 加速企业优胜劣汰的过程， 促进国内房地产企业不断提升 自身能力。 外资的大量涌入会直接冲击国内各大房地产开发企业原有的利益分配， 也会刺激 他们尽力加强现代企业制度建设进程， 而中小开发企业那么面临着更加严峻的生存挑战， 这也 将迫使它们不断改良技术和设备、 强化创新及管理理念， 进一步提高房地产产品的供给水平， 塑造品牌以提升自身的竞争能力。 同时，优胜劣汰也将推动国内房地产企业之间的并购重组， 提升整个行业的水平 .二、外资流入对中国房地产市场的负面影响一扩大房地产市场的泡沫， 加强市场波动性外资进入我国房地产市场一般以大城市为主， 在房地产

7、投资类型中又以投资中高档市场为主。 由于对高利润的追逐及跟入效应， 高档住宅 和商业地产的炒作， 势必由于交易活泼和利润率攀高而挤压中低档房产的投资， 造成中低档 住宅市场供求失衡， 进一步抬高其市场价格， 继而造成中国房地产市场结构性过热， 使中高 档市场风险增大。 另一方面， 外资的大规模进入， 将推动非居民机构和个人购房的比例不断 增加，容易形成较强的房地产市场 “标杆效应 ，推动国内房地产价格持续上涨。而中国居民 实际消费能力的限制， 在一定程度上会促成一些地区出现 “高空置率高房价 的现象， 容易产 生房地产过热和房地产泡沫 .从外管局提供的数据来看， 2021 年 6 月开始的连续

8、四个月，外汇储藏月增量远低于当月贸 易顺差。从图表 1 看，外资流出较快的几个月和住房空置率升高的几个月的走向是比拟一致 的，尽管中国房地产市场由热转冷很大程度上和国内紧缩政策以及国际金融危机有较大的关 系，但我们还是可以认定在中国房地产市场骤然变化的过程中， 外资撤出起到了推波助澜的 作用.二加大人民币升值压力自 1996 年开始，中国每年的经常工程顺差都在 100 亿美元以上， 同时维持了十多年的经常工程和资本工程双顺差，截至 2021 年底，中国的外汇储藏已经达 到惊人的 2 万亿美元， 这使人民币承受着巨大的升值压力。 表 2 进行了外资流入房地产市场 的数量和外汇储藏同期增长量的比拟

9、， 从中我们可以看到近些年来流入房地产外资大约占到 了新增外汇储藏量的 2%3%，房地产外资己成为了国家新增外汇储藏的重要来源之一。如 果不对流入房地产市场的外资加以限制和标准， 这一影响仍会持续作用于未来我国的外汇储 备，从而给予人民币更大的升值压力 .近年来， 由于对国内房地产价格不断上升和人民币升值的双重预期， 境外资金流入房地产的 规模不断上升，这已成为国际收支顺差的一种重要来源。这些境外资金在汇率趋于稳定时， 可以获取房地产价格上涨的收益，而一旦汇率发生变动，20052522089200639424732007650461920217264178 以获取房地产价格上涨和人民币升值后的

10、双重受益。只要对人民币升值预期没有根本改变， 境外资金就将继续流入房地产领域， 实现国际收支平衡的难度就会增加。 从国外经验看， 这 个情况可能维持数年，形成虚假的房地产市场繁荣，进而形成房地产泡沫。在这种机制下， 形成了外资进入、 人民币升值、 房地产价格上升的三者不断地循环， 最终将形成巨大的房地 产泡沫 .三制约了我国宏观调控政策的有效性1. 如“国六条 第一条规定： “切实调整住房供给结构。 重点开展中低价位、 中小套型普通商品 住房、 经济适用住房和廉租住房。 各地都要制定和实施住房建设规划， 对新建住房结构提出 具体比例要求。 由此可见，目前国家对房地产业的宏观调控的一个主要目的就

11、是改善房地 产业的投资结构， 加大中低档住宅投资， 而国外资金进入国内房地产业的领域往往是高档住 宅与商业地产、 写字楼， 这势必会对国内尤其是一线城市的房地产市场造成影响， 甚至形成 结构性泡沫 .2. 我国房地产市场在 2007 年出现过热迹象，房地产价格的疯狂上涨不但使大局部普通百姓 买不起房， 更酝酿了资产价格不断上升过程中金融系统的风险。 于是央行试图通过提高房地 产企业开发自有资金需求，来对房地产市场降温。 然而， 境外资金不受货币政策的调控，通 过结汇投向房地产， 这既加大了人民币资金投放， 也间接地引起银行信贷的扩张， 增加了货 币政策调控信贷规模的难度，从而影响宏观调控的效果 .3. 我国在近两年出现明显的经济过热， 2021 年上半年通胀率一度接近 8%，为了防范经济过 热，我国在近 2年的时间将存款准备金率提高到 17.5%，而 1 年期存款利率于 2007年底提 高至 4.14%，加息是为了限制国内的流动性，但是国内不断加息的同时，西方各国却在为了 刺激低迷的经济不停减息， 由此