《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》

1、全面解读?国有建设用地使用权由让地价评估技术标准?为标准国有建设用地使用权由让地价评估行为,2021年4月8日,国土资源部制订并公布了?国有建设用地使用权由让地价评估技术标准试行?以下简称“旧版?标准?,文件有效期5年.在过去5年里,该文件有效标准了国有建设用地使用权由让地价评估以及补缴地价款的评估活动.鉴于旧版?标准?将于今年4月8日失效,加之旧版?标准?在执行过程中遇到的诸多问题,2021年3月9日,国土资源部制定并印发了?国有建设用地使用权由让地价评估技术标准?以下简称“新版?规范?.新版?标准?自2021年4月9日起施行,但并未明确文件的有效期.本文就新旧两版?标准?的内容进行比照,以

2、期为大家在该文件的理解和应用上提供帮助.一、由台背景在地价治理层面.为增强国有土地资产治理,优化土地资源配置,完善国有土地使用权由让制度,标准国有土地使用权由让程序,国土资源部相继发布了?协议由让国有土地使用权规定?中华人民共和国国土资源部令第21号、?招标拍卖桂牌由让国有建设用地使用权规定?中华人民共和国国土资源部令第39号等一系列文件.这些文件明确了国有土地招标拍卖桂牌和协议由让的范围,标准了招标拍卖桂牌和协议由让的程序,确立了经营性土地招标拍卖桂牌由让制度,通过实行地价评估、由让底价集体决策和由让结果公开等制度,促进决策的民主化、科学化和标准化,保证土地市场的健康开展.但是,国有土地由让

3、过程中仍然存在着一些问题,其中主要是少数地方政府国有土地由让信息公开程度较低,操作行为和操作程序不够标准,存在诸如行政部门按已有文件确定底价或直接自定底价的情况.这不但有悖于制度的公平、公正性原那么,而且也不利于国有土地由让制度的真正落实,不利于更大程度地发挥由市场配置土地资源的根底性作用.在地价评估层面.在实际地价评估过程中,土地估价机构也面临由于相关评估规定不够具体,地价评估缺乏相关技术指引的难题；同时,存在评估地价时受到行政干预,以及市场不断由现新情况等问题.因此,针对上述地价评估治理及技术层面存在的问题,为进一步完善国有土地使用权由让制度,标准国有土地使用权由让程序,国土资源部于202

4、1年4月正式印发旧版?标准?.旧版?标准?的制订是在2021年4月,特定的市场环境与时代背景,赋予了旧版?标准?相应的实施目的,这也让旧版?标准?在执行过程中面临着前所未有的困难和挑战.旧版?标准?在历经了5年的风风雨雨后,终于完成了她的使命,新版?标准?除了继承旧版?规范?的衣钵之外,还在很多地方做了改良.二、新版?标准?地位针对旧版?标准?在执行过程中遇到的地方政府标准性文件与旧版?标准?不一致的问题,新版?标准?再次强调,各地自行由台的由让地价评估政策与新版?标准?不一致的,以新版?标准?为准.这就更进一步的统一了行业技术标准,杜绝“各自为准的现象发生.同时明确,在2021年4月9日前受

5、理,但至4月9日仍未由具土地估价报告的,可按新版?标准?执行三、适用范围新版?标准?由集体建设用地使用权流转改为集体建设用地使用权依法入市；同时,删减土地他项权利由让涉及价格评估的情形.这局部的改动有利于推动农村“三块地改革涉及到的集体经营性建设用地依法入市.内容旧版新版差异适用范围国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权流转、国有农用地他启杖由让、±地他项权利由让涉及的价格评估,可参照本标准执行.国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权由让等涉及的地价评估,可参照本标准优行.由集体建设用地使用权流转改为集体建设甭届徒隹1权很法入市；删减土地他项权利由让

6、.四、引用标准和依据新版?标准?同步引用了最新版本的标准和依据,同时,为充分表达?中华人民共和国资产评估法?以下简称“?资产评估法?对土地估价新的、更高的要求,以及与技术规程更好地衔接,?资产评估法?作为新版?标准?的编制依据写入其中.并且,为了迎合农村“三块地改革试点,大力推进的美丽乡村建设,将?农用地估价规程?,以及2021年新生台的?标定地价规程?也参加到新版?标准的引用标准条文行列.五、土地估价专业评估师新版?标准?在对由让地价评估定义上,将原来“土地估价师修改为“土地估价专业评估师,此处修改在从业人员范围上更加贴合2021年发布的?资产评估法?中的有关规定.第二章第八条“评估专业人员

7、包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员.六、评估方法选取要求针对评估方法选取上的要求,在旧版?标准?修改征求意见过程中多数反应执行难度较大,主要是由于局部地区尚未公布基准地价或基准地价已超过六年未更新,其他公示地价亦尚未部署开展,无法使用公示地价系数修正法进行评估；并且对于经营性用地价值评估,使用本钱逼近法进行评估较难反映实际市场地价水平.此时,在本钱逼近法和公示地价系数修正法两种方法中选用一种方法进行评估就会存在困难.而新版?标准?对评估方法的选取,依然要求至少“三选一、“二选一,继续保证地价评估的客观、合理性要求.七、评估程序新版?标准?明确,由让地价评估的业务来源是由土

8、地估价机构通过接受国土资源主管部门或由让方委托而得；对现场工作的要求也从“实地调查到“实地查勘,进一步强调土地估价专业评估师进行现场查勘的程序要求；同时,新版?标准?明确“估价报告需由两名土地估价专业评估师签署.八、评估方法1、新版?标准?将文中所有的“案例改为“实例,更强调实例的真实性；同时,将市场比拟法中“历年交易实例改为“近三年交易实例,要求实例的选取更加贴合当前社会经济环境与房地产市场开展水平,估价结果更符合市场实际.内容旧版新版差异本钱逼近法技术要求(1)国家或地方从土地由让收入或土地生让收益中计提(安排)的各类专项资金,包括农业土地开发资金？国令土地收益基金？农田水利建设资金？教育

9、资金？保证性安居工程资金等,以及新增建设用地土地有偿使用费,不得计入土地成本,也不得计入由让宸价？(4)确定土地增值收益率或收益额,应符合?国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关问题的通知?(国土资厅函2021311号)的规定？(1)国家或地方拟从土地出让收入成士她由it收益中计提(安排)的各类专项资金,包括农业土地开发资金、国有土地收益基金、农田水利建设资金、教育资金、保证性安居工程资金等,以及新增建设用地土地有偿使用费、新增耕地指标和城乡建设用地增减桂钩节余指标等指标流转费用,不得计入土地本钱,也不得计入由让底价.(4)评估工业用地由让地价时,不得以当地工业用地由让最低价标准

10、为基础,推算各项参数和取值后,评估由地价.增加了“新增耕地指标和城乡建设用地增减桂苞节余指标等指标流转普用,不得计入土地本钱的要求；删除了对“土地增值收益率戢收益额方面的要求；将原6.3.3中对工业地价评估要求的内容提至此处.九、特定情况评估要点新版?标准?将原(1)生地评估、(2)通平不完全时的地价评估两点合并说明,整体评估技术思路不变而旧版新版差异定况估6.1(1)生地评估.生地由让评估,应先评估熟地地价,再核减通平所需的开发费6.1(1)土M开发程度缺乏.土M开发程度未到达当地正常水将原(1)估、要点用.(2)通平不完全时的地价评估.视开发程度不同,根据当地各项通平开发所需的平均费用水平

11、,对熟地地价进行逐项减价修正.平的,先评估当地正常开发程度下的熟地地价,再根据当地各项通平开发所需的客观费用水平,逐项减价修正.不时价两并.平全地估合明通完的评点说十、特定条件招拍桂由让方式新版?标准?根据近年来市场环境和政策要求的变化情况,与时俱进地增加了“竟自持面积这项条件；同时,新增由让时约定租赁住宅面积比例条件下的评估技术要求,将近年来国家大力豉励的用于长期租赁的住宅用地纳入新版?标准?范围,使这类评估工作有据可依,也为这类工作的全面开展打好了根底.内容旧版新版差异特定情况评估要点6.1(1)生地评估.生地由让评估,应先评估熟地地价,再核减通平所需的开发费用.(2)通平不完全时的地价评

12、估.视开发程度不同,根据当地各项通平开发所需的平均费用水平,对熟地地价进行逐项战价修正.6.1(1)土地开发程度缺乏.土地开发程度未到达当地正常水平的,先评估当地正常开发程度下的熟地地价,再根据当地各项通平开发所需的客观费用水平,逐项减价修正.将原(1)生地评估、(2)通平不完全时的施价评任两点合并说明.卜一、协议出让和补缴地价款新版?标准?删减了“从高缴纳、“择高确定等要求,从某种意义上说,这减轻了改变土地使用条件补缴纳地价款的经济负担,有利于调整土地利用以适应市场需求,促进土地节约集约利用.1、当地对划拨土地使用权补办由让手续应缴土地收益有明确规定的,不再建议“从高缴纳土地收益.2旧版新版

13、差异协议由让6.2.2协议由让(2)类型二？对划拨土地他用权人申请以协议出让方力;办包由让,当地对划拨土地使用双补办出让手续应缴土地收益有明确规定的,应与评估结果进行比照,在土地估价报告中明确提示比照结果,并建议从高缴纳土地收益？6.3协议由让(2)划拨土地办理协议由让.使用权人申请以协议由让方式办理由.当地对划拨土地使用权补办由让手续应缴土地收益有明确规定的,应与评估结果进行比照？在土地估价报告中明确里示比照结果,合理确定应缴土地收不再建议“从高缴纳士如收、八A出2、调整容积率的,楼面地价不再“择高确定；用途与容积率同时调整的,新用途楼面地价不再“择高确定,同时,明确了容积率调整前后均低于1

14、时楼面地价的核算方式.内容旧版新版差别调整容积率隹一出,内战溶积率,楼面地,lo楼面:容后择1条件下一原容:的,需补缴地价款价乘以新增建设地价应评估测算以高确定：新容积率评估期日的楼面积率规划条件下的调整容积率的,需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建筑面积,底而地价按新容积率规划条件下估价期日的楼面地价确定.容积率调整前后均低于1的,按容积率为1核算楼面地价.评估期日B率卜由让时日修正后在一地价.楼面地价,1楼面地价进彳评估期日的,京容积行期卜娄而不再用途与容积率同时调整月出亲%隹戈为>1出4途与,、缴地,出价乘1斤、旧J1建筑,F应评力确定爆件,升娄面声规划:力场1出价,容积.'

15、介款以新:书途总面:'古测;在评,他彳介条件:娄面:我评,率同时调整的,需等于新用途楼面增建筑面积,加上楼面地价之差乘以积.新用途楼面地算以下内容后择容积率、新用途规估期日的正产巾,原容积率、新用在评估期日的正地价.旧用途楼面估期日原容积率规用途-的.,用途7建筑I途楼I建筑,地价二规戈上面地彳地价二件下1价确;与容积率同时调整需补缴地价款等于新楼面地价乘以新增面积,加上新、旧用而地价之差乘以原总面积.新同途楼面段新容积率、新用途条件的正常市场楼价确定,旧用途楼面长原容积率规划条的正常市场楼面地o“择高确定划条件下的楼面地价确定.十二、已由让土地补缴地价款的估价期日新版?标准?在已由让

16、土地补缴地价款的估价期日上,从“国土资源主管部门同意补缴地价时修改为“国土资源主管部门依法受理补缴地价申请时点,此修改有效解决了实际工作中因国土部门同意补缴地价时间不确定,及该时点与业务受理时点间隔过长时,土地市场价格存在较大变动而导致补缴地价存在争议的问题.十三、合并计算应补缴地价款新版?标准?将用地结构调整纳入调整用途的情形,明确用地结构调整及多项条件同时调整的,可合并计算应补缴地价款.内容旧版新版差异整途调用缴于途之筑、面评正途补等用价建新楼为的价用需款旧地以.途均日场整,价、面乘积用价期市.调的地新楼差面旧地估常格调整用途的,需补缴地价款等于新、旧用途楼面地价之差乘以建筑面积.新、旧用途楼面地价均为估价期日的正常市场价格.用地结构调整的,分别核算各用途建筑面积变化带来的地价增减额,合并计算应补缴地价款.各用途的楼面地价按调整结构后确定.工业用地调整用途的,需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新用途建筑面积,减去现状工业用地价格.合并计算应补缴地价款项件时整豕条同调-多项条件同时调整.多项用地条件同时调整的？应分别核算各项条件调整带来的加价增减额,合并计算应补缴地价款.十四、工业用地评估新版?标准?删减了工业用地调整容积率、工业用地由让评估的技