上海一级土地开发市场研究

1、上海一级土地开发市场研究一、上海一级土地开发相关政策及特征根据?上海市土地储藏方法?和?上海市土地储藏方法实施细那么?,上海政府通过土地储藏方式对房地产一级市场进行调控,以此平衡近远期的用地需求,实现长期调控市场的目标.为此,上海市设立了专门的土地储藏机构来进行土地储藏.土地储藏机构有三类：市土地储藏中央：由市政府设立的土地储藏机构,在本市区域范围内实施土地储藏,负责储藏地块的前期开发,承办储藏地块按方案供给的前期准备工作.各区县土地储藏机构：由各区县政府设立一个,在本区县区域范围内实施土地储藏.特定区域的土地储藏机构：经市政府批准,其他的专门机构可以在特定区域范围内实施土地储藏.2. 土地储

2、藏机构的职权为了进一步明确上述土地储藏机构的职权范围,上海市将土地分为六类： 滩涂围垦成陆并经验收合格的土地； 拟转为经营性建设用地的原国有农用地； 市政府为实施城市规划需要储藏的其他国有土地. 拟调整为经营性建设用地的原划拨国有土地； 拟依法征用后实行出让的原农村集体所有土地； 土地治理部门依法收回的闲置国有土地；其中前三类由市土地储藏中央负责储藏；后三类由市土地储藏中央和所在地的区县土地储藏机构联合储藏.通常情况下,市土地储藏中央和区县土地储藏机构联合储藏的原农村集体所有土地的,市土地储藏中央与区县土地储藏机构所占比例各为50%其它联合储藏的土地,市土地储藏中央所占比例为30%区县土地储藏

3、机构所占比例为70%市政府批准的土地储藏专门机构可以在相关批准文件规定的区域范围内单独实施土地储藏,或者联合市土地储藏中央、区县土地储藏机构实施土地储藏.3. 土地储藏政策决定了一级土地开发的特征上海市的土地储藏政策和制度决定了上海市一级土地开发在实际运作中的特征,即:由于各土地储藏机构“分享不同类别的土地储藏,由此就有不同背景的地产公司与土地储藏机构合作进行一级土地开发.其中:重点规划区域通常成立一家专门的公司统筹本区域的一级土地开发.在全市所有范围进行一级土地开发的主要是上地、上实、城投等市属国资背景的公司.各区属国资背景地产公司根本上限制了本区县的一级土地开发市场.些实力背景较强的非国资

4、公司通过与土地储藏机构的合作获得一级土地开发权.二、上海一级土地开发情况1、重点规划区域一级土地开发情况1.1 黄浦江两岸开发黄浦江两岸的综合开发被称为上海新世纪的一大亮点,开发范围涉及浦东、卢湾、黄浦、虹口和杨浦五个区.为增强对黄浦江两岸综合开发的领导,推进黄浦江两岸开发工作的开展,上海市政府于2002年1月9日成立了黄浦江两岸开发工作领导小组,领导小组下设办公室简称“市浦江办,作为领导小组的办事机构,具体负责落实领导小组的有关决定,对黄浦江两岸开发工作进行治理、调控、协调和监督.上海市申江两岸开发建设投资集团是配合开发工作成立的政府性投资公司,注册资本为人民币40.5亿元,主要负责核心区内

5、沿江土地一级市场的开发,以及代表市政府开展公益性工程建设.而实际上上海市申江两岸开发建设投资集团和市浦江办是两块牌子、一套人马.申江注册资金3亿人民币,由上海国资经营公司、上实集团和城投公司三家投资.北外滩2002年,浦江两岸开发的重要区域一一北外滩地区开发建设的全面启动.北外滩地区的规划开发范围为：大连路以西、周家嘴路海宁路以南、迥逋韭路以东、苏州河黄浦江以北,总占地面积3.66平方公里,沿江?可岸线长度3.53公里.进行上海市北外滩开发的三家一级开发商分别是世贸集团、中远三林和申江开发建设公司.以虹口港为界,世茂集团开发的是虹口港以西的地块,而中远三林和申江开发建设公司负责开发的是虹口港以

6、东的地块申江在中部,包括有占地面积达3.7万平方米的台商国际贸易园区和航运效劳产业区；中远在偏东部,主要开发的是文化休闲旅游区.中远三林置业集团那么是国企中远集团与外商印尼首富林绍良的合资企业.南外滩东外滩根据上海市浦江沿岸综合开发规划,其中杨浦涉及岸线15.58公里,开发区域面积为11.7平方公里,其中包括3.5平方公里的滨江区域,这一局部被称为东外滩,其开发区域范围是秦皇岛路杨树浦路大连路榆林路通北路平凉路军工路闸北发电厂北界沿黄浦江一侧.以杨树浦路军工路为界,沿黄浦江一侧为核心区,区域面积9.3平方公里,平凉路以南、杨树浦路以北为协调区,区域面积为2.4平方公里.杨浦段核心区中央段用地现

7、状以工厂、仓库用地为主,杨浦段协调区用地现状以居民住宅为主.由上海东外滩土地开发进行以及土地市场广开发1.2 松江新城松江新城位于上海西南,距市中央30公里,规划建设面积36平方公里,其中位于高速公路北侧的22.4平方公里是全部新建的核心区.松江在上海的包者核心区规划:片布1Hl松江新城先后建立了松江新城建设开展、方松建设投资、松江大学城建设开展、松江轨道交通、方松街道等开发实体和社区治理机构,整体推进、边建边管,从而形成了多元投资体制和商业化开发城市的机制.其中主要开发商为一一由上海地产集团、上海中星集团、上海国际集团与松江区政府共同出资10亿元人民币组建的上海松江新城建设开展.松江新城建设

8、开展负责对松江新城西区包括英式风貌区在内的7.36平方公里进行开发建设.这一区域主要以高品质的低密度住宅为主,它将以原生态的绿化环境和异国建筑风格吸引人们入住,尤其是1平方公里的英式风貌区,充分展现了英国的居住理念和市镇风情.1.3 临港新城临港新城总面积为二百九十六平方公里,由近一百平方公里的海港新城和近二百平方公里的临港产业区组成.临港新城距上海市中央约75公里,距洋山深水港约32公里.是洋山国际深水港的重要配套工程.新城将以打造国际一流现代装备制造业为主要目标,综合开展先进制造、现代物流、教育培训、出口加工、内外贸易等产业,形成港、区、城一体的综合型滨海城市,产业方面的效应成为吸入人口的

9、重要因素.临港新城位置图市中央临港新城上海临港新城位于长江口外东,杭州博北岸最东端的南汇区诲建痘上诲市中央约75公里南需浑,深水港32公里北距浦东阕际机场25公里临港新城规划图海港新城是以5.6平方公里的滴水湖为中央的城市综合生活效劳区,规划面积约为100平方公里,其中城市建设面积约为50平方公里,居住人口5060万人.海港新城内的城市居民区包括八块城区,由14个标准居住街坊组成,居住区规划面积6.86平方公里.主城区的土地的一级开发由上海港城开发集团进行.其主要的职能把主城区的主要土地通过回收,通过根底设施建设来规划.有吞吐地和生地可供开发的实地来进行招商引资.产业区是以产业

10、开发为主的功能区块,面积约200平方公里,由重装备产业区、国际物流园区、综合产业区、三新园区以及四个与产业区配套的生活镇构成.其中城市建设面积约为120平方公里,居住人口近50万人.产业区的开发主体是上海临港经济开展集团有限公司以下简称：临港集团,具体负责制定实施产业区开展方案、组织产业区根底设施投入和建设、产业区大市政建设和相关配套,作为产业区的建设和产业的推动者,积极寻求同国内外知名企业的合作,最终将临港产业区建成为国际一流的产业园区.临港集团注册资金30亿元,直属市委、市政府领导,是大型国有多元投资企业.现集团下属子公司包括上海漕河泾新兴技术开发区总公司、上海临港国际物流开展、上海临港集

11、团置业开展和临港集团与当地政府合作设立的四个分城区开展公司等.1.4 嘉定新城嘉定新城规划面积约200平方公里,由新城主城区、安亭、南翔三个组团组成嘉定新城,规划人口约为80万.新城主城区规划面积约122平方公里,规划人口约为50万.嘉定新城主城区的中央区位于嘉定新城主城区南部,东临市级都市工业园区,西接上海国际赛车场及其配套区.具体范围：东至沪嘉高速公路A12、南至宝安公路、西至漳浦河、北至郊区环线A30,总用地面积17.234平方公里.由上海嘉定新城开展负责开发.在走书城中即三拴同H恪利卡弓理加式的工股总上海嘉定新城开展为国有独资公司,注册资本为3亿元,由区国资委以现金和国有股权投入.下属

12、上海嘉定新城建设产业开展、嘉定区住宅综合开发有限责任公司、嘉定区建业投资公司等3个子公司.新城公司职能包括：1、规划细化职能：协助政府根据新城总体规划编制限制性规划和详细规划.2、土地开发职能：配合区土地储藏机构实施土地储藏和土地前期开发.3、建设治理职能：实施新城根底设施、非经营性公用工程的建设和治理.4、经营开发职能：参与重大经营性工程的开发建设,制定社会资本参与合作开发的方案并组织实施.5、投融资职能：制定并实施公司以及政府工程投融资方案.安亭组团规划定位是：以上海国际汽车城核心区和嘉定新城对外交通枢纽建设为动力,以全国最重要的汽车产业基地之一为目标,形成具有上海市郊特色、风貌鲜明、配套

13、齐全、设施完善、居住舒适的现代化城区.图件.台卬.由用悔:晶.-&-由城*电曷.近_JitMiUmit*#重也IB弗MR出攻倒RtlWftifmJfcME-H4HifAHIJi年闺炭即vb由n旭|Bn*tatiLA&弓息上海国际汽车城及周边地区整合结构规划专土地使用娓相用一*LII痴等城臼电宣研0我网1.5 陆家嘴金融贸易区陆家嘴金融贸易区位于上海市内环线浦东段和黄浦江的环绕之中,东至罗山路,南至龙阳路,西至黄浦江,北至黄浦江.与繁华的南京路外滩隔江相望,面积31平方公里户籍人口40万,是中国唯一以“金融贸易命名的国家级开发区.区内主要开展金融、贸易、商业、房地产、信息和咨询等第三产业,城市规

14、划和建设目标是成为21世纪新上海的中央商务区CBD.1睦嘴中央区*家看竹的商贯区国修露看软件分置a暗嘉嘴堆东小区1陆家餐会坦居住区:世虻大道两AW陆家嘴金融贸易区的土地成片开发和综合经营由上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司进行,公司在上海交易所A股和B股上市.近年来,随着陆家嘴区域逐渐开发完成,公司主营业务从原来单一以土地开发为主逐步向以土地开发与工程建设并重的战略格局转型,从而逐步增加公司长期拥有的优质资产的比重,成为一家以城市开发为主业的房地产公司.自成立至今,公司累计开发土地11.07平方公里,转让土地面积247.6万平方米规划建筑总面积759.6万平方米.主持了陆家嘴金融中央区CBD

15、、竹园商贸区、东城社区、六里现代生活区、陆家嘴软件园等区域的综合规划开发工作.1.6 金桥出口加工区上海金桥出口加工区位于上海市浦东新区中部,西连陆家嘴金融贸易区,北靠外高桥保工区命名的国家级重点开发区,主要开展出口加工贸易和高新技术产业.税区,南接张江高科技园区.金桥出口加工区是1990年中国政府批准设立的首家以出口加HiqF1内Q*型甬息桀二后事用步近：2也iH国Tli奉土耳旷金桥出口加工区规划面积27平方公里,以南北走向的金桥路为界,东部为现代工业园区和现代商贸园区西部为现代生活园区和治理效劳中央.上海金桥出口加工区南区于2001年9月经国务院批准设立,由海关监管的特殊区域,规划面积2.

16、8KM2.海金桥出口加工区的建设开发、招商引资和房地产业的经营由上海金桥集团有限公司进行开发负责,公司是上海浦东4个国家级重点开发区集团公司之一,由上海市国有资产监督治理委员会和上海市浦东新区国有资产治理办公室组建.集团公司旗下的上海金桥出口加工区开发股份为上市公司,负责金桥出口加工区的具体开发业务.1.7 外高桥保税区上海外高桥保税区批准时规划面积为10平方公里,位于上海浦东新区,濒临长江入海口,地处黄金水道和黄金岸线的交汇点,紧靠外高桥港区,是全国第一个,也是目前全国15个保税区中经济总量最大的保税区.保税区10平方公里规划用地的房地产开发和经营由上海外高桥集团主要负责；集团下属的外联发、

17、新开展、三联发三个开发公司和保税物流园区公司负责保税区和保税物流园区的土地开发、招商引资、园区治理和客户效劳上海外高桥保税区联合开展以下简称外联发公司成立于1992年2月28日,总投资3亿美元.公司全面负责开发全国开放度最大的保税区-上海外高桥保税区第一期4平方公里区域.2001年开始,外联发公司还致力于1平方公里外高桥保税物流园区的开发建设.上海市外高桥保税区新开展主要负责上海市外高桥保税区二期南块3平方公里区域的开发建设和综合经营治理,经过多年的开发,新开展公司已全面完成3平方公里开发区域的土地实征和2.2平方公里地块的道路、水、电、煤气、通讯、雨水、污水排放等市政配套工作.公司负责开发的

18、地块总体规划包括商贸用地、工业用地和仓储用地,并可根据客商要求建造各类商贸楼、综合办公楼、保税仓库和标准厂房等.上海市外高桥保税区三联开展成立于1993年4月18日.全面负责开发外高桥保税区中央3平方公里区域.上海外高桥集团下属的上市公司一一上海外高桥保税区开发股份自身及通过对保税区三家开发公司的持股全面参与上海外高桥保税区十平方公里的综合开发和经营.1.8 张江高科技园区上海市张江高科技园区成立于1992年7月,位于浦东新区中部,规划面积25平方公里,分为技术创新区、高科技产业区、科研教育区、生活区等功能小区.HliMV1CiMftrMRead青帽出口加工试AiqMrt向*l|rrmRtru

19、外离格隹设区WK|MtqFfMX-UIB*看狂噬LuJ人口悔机用iAiqMH劣物优拘产业区技术仇麻【K弗物度药产地区栗成电器产业区C二期张江高科技园区的开发与建设由张江集团负责,具体开发业务那么由旗下上海市张江高科技园区开发股份来进行,张江高科于1996年4月在上交所挂牌上市.1.9 漕河泾新兴技术开发区上海漕河泾新兴技术开发区位于上海西南面,东至桂林路含邮通设备厂,南至漕宝路含中科院生命科学研究院、西至新泾港,北至蒲汇塘.开发区是国务院批准的全国首批14个国家级经济技术开发区之一,1991年又被批准为国家级高新技术产业开发区.开发区总规划面积14.3平方公里.在漕河泾开发区原规划面积已根本完

20、成开发建设根底上,经国务院批准漕河泾开发区扩区8.3平方公里规划面积,开发建设“浦江高科技园,使漕河泾开发区实现了跨区域开发建设的“一区一园开展格局.其中浦江高科技园区位于闵行区浦江镇内.漕河泾开发区、浦江高科技园地理位置一*aa-AK4漕河泾新兴技术开发区“四至范围1988年,上海市人民政府决定将上海市漕河泾微电子工业区开发公司更名为上海市漕河泾新兴技术开发区开展总公司,统一负责开发区的根底建设、资金筹集和运用、土地开发和土地使用权转让、房产经营、创造良好的投资环境,吸引国内外资金和先进技术,创办企业,促进技术、产品贸易及综合业务,行使市政府授权的开发区的治理职能.2、重要一级土地开发商简介

21、2.1上海地产集团上海地产集团与上海市土地储藏中央两块牌子、两个独立法人、一套班子治理运作.市土地储藏中央是市政府设立的土地储藏机构,地产集团是市政府土地储藏运作载体.实际工作中,土地储藏中央专门从事土地收购储藏和滩涂资源投资治理,土地的市场运作和承当投融资功能通过地产集团进行.储藏地块在进行必要的根底性建设后,根据土地供给方案交付公开出让.上海地产集团实业类投资上海地产集团股拄,号叮件号1.!N保力限*同上海南站广场投资0海虹桥联会开展海闺田联合开展有限0海金丰投资股份上海中里集la公海房地(集团)公司u海滩渝造地有限公斡上海地产集团储藏类投资c上海市土地一等中央oI直接储藏一股权乎资储藏入

22、嘉定新城人奉贤庄行入松江新城人宝山顾粕用北新客湎北广场)杨浦平凉西街杨沛东外滩公司长宁仁空公司皆陀长风地产公司人地产南站公司人中江公司世博土地控股公司退二进三手地块松江吧丘地块入浦东花木地块入黄浦区南外滩中一地块J人滩涂成陆土地2.2 上海实业集团上实地产是上海实业集团属下以房地产为主业的大型企业集团,集中了上实集团内部与房地产业相关的多个企业体系和综合资源,形成了重要的内部集成效果.除以地产为主营业务的A股上市公司上实开展外,集团旗下还包括崇明东滩、上实置业、波罗的海工程公司等诸多二三级实体.上实地产属下的企业在上海、天津、重庆、成都、济南、青岛、关B州、泉州等多个城市拥有房地产投资开发工程

23、,并已随上实集团走出国门,参与投资了俄罗斯第二大城市圣彼得堡2.08平方公里“波罗的海明珠大型综合城区的开发建设.上实地产的战略定位是“区域开发集成商,将利用境内外多元融资渠道,着力在区域开发,住宅房地产、商业房地产、旅游房地产等方面加快拓展.上实地产的区域战略布局,是“以长三角为根基,沿江长江、沿海、沿河黄河开展,至于核心产品线,应以中档、高档为主,“暂时没有考虑建低价的房子.上实地产旗下已经建成和正在开发的重点工程包括：上海崇明东滩国际生态城工程、杨浦区海上海新城创意产业园、朱家角海源别墅精品住宅、南汇海港新城6万余亩围海造地工程、青岛大型复合房地产工程达利广场、上海北外滩区域海云天国际广

24、场、海东海、海南海商业中央等.上实地产土地储藏量近100平方公里,其中84.68平方公里为陈家镇东滩土地,地块约占崇明岛的15%位居中国房地产企业之首,企业资产总值、成长潜力均在中国房地产企业中名列前茅.上实地产上海布局图：I崇明县卢湾区青浦区浦东新区徐汇区m杨浦区黄浦区虹口区南汇区2.3 上海市城市建设投资开发总公司上海市城市建设投资开发总公司简称上海城投成立于1992年7月,是经上海市人民政府授权从事城市根底设施投资、建设和运营的大型专业投资产业集团公司.上海城投旗下的城投置地负责对总公司房地产板块进行建设和治理,主要业务涵盖上海新城区开发、旧城改造、历史风貌建筑保存保护与修缮、重大工程配套