宁阳县关于建立城乡统一的建设用地市场的调研报告-2019年文档

1、宁阳县关于建立城乡统一的建设用地市场的调研报告随着社会主义市场经济体制的建立与完善,长久以来的城乡二元结构状态成为了制约开展城乡一体化建设的主要障碍.党的十八届三中全会决定提出,建立城乡统一的建设用地市场,是在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价,是新形势下土地市场的开展方向.一、宁阳县建立城乡统一的建设用地市场的实际情况1 .对城乡统一的建设用地市场内涵的熟悉城乡统一的建设用地市场,即对依法取得的农村集体经营性建设用地,必须通过统一有形的土地市场、以公开标准的方式转让土地使用权,在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益.这意味

2、着,需要使用农民集体土地的经营工程,可以在符合规划的条件下,通过有形土地市场,取得农民集体土地使用权；符合规划的集体建设用地直接进入市场的,与城市固有土地一样,价格将由市场决定.这项制度提升了集体土地所有权地位,复原了集体土地所有权,使集体所有权真正成为和国家所有权并立的公有制所有形式之一.2 .宁阳县建立城乡统一的建设用地市场现状国有建设用地一、二级市场情况.我县2021-2021年共办理国有存量建设用地出让手续38宗,面积71.8511公顷,收取土地出让总价款30180.29万元；办理新增建设用地出让手续169宗,面积657.3612公顷,收取土地出让总价款251005.8万元；办理国有建

3、设用地转让手续295宗,面积361.59公顷,土地转让金为77593.8万元；办理国有建设用地抵押手续1238宗,面积1693.41公顷,贷款额为367991.83万元.征地制度制约一体化进程.根据现行的土地流程及政策规定,当用地单位确实需要使用农村集体所有的土地时,必须通过国家征收将农村集体所有土地转化为国家所有的土地,之后通过出让等方式取得国有建设用地使用权.因此,征收制度决定了国有建设用地具有凌驾于集体建设用地的产权,集体建设用地根本被排斥在成熟的国有建设用地市场之外,城乡建设用地市场之间缺乏有机联系.农村集体经营性建设用地流转现状.配套制度不完善.社会保证体系在农村尚未建立,农民将土地

4、视为安身立命的保障.在没有完善农村社会保证体系的情况下,允许农村土地进入城乡建设用地市场,容易使广阔农民存在后顾之忧,不能积极正确的响应政策.集体建设用地所有权不明确将影响建设用地市场的进程.目前我县正在进行农村土地确权发证工作,在现实操作中,大部分农民对于土地归谁所有都存在迷惑,村内生产小组与村委会对于农村土地都有一定的治理权和限制权.因此,农村土地的所有权主体极其不明晰,这对于城乡土地市场一体化进程中供应主体的培育极为不利,容易造成利益纠纷.农村宅基地流转现状.我县进行了新农村社区建设规划,但大局部村庄只注重规划占新区建房而不考虑旧村庄改造.有的经济条件好的到县城、乡镇驻地或新规划社区购房

5、后,村里宅基地仍然闲置占用；局部村民不愿在老地方建房,年复一年,造成村内宅基地空闲闲置.另外由于农村集体土地使用权只能在同村内部转让,在新农村社区建设过程中,用地确权遇到难题.二、建立城乡统一的建设用地市场建议1 .健全相关法律制度,使符合条件的农村建设用地进入市场集体建设用地进入市场首要障碍是现行的土地治理法规,要使城乡建设用地市场健康,有序,标准的开展,必须修改相关的法律条款,为城乡统一建设用地市场提供法律上的保证.根据宪法和土地治理法相关表述,农村建设用地只能在符合规划情况下内部使用,如果外部使用,就必须经过征地.而按现行土地治理法,农民集体所有土地使用权可以参与联营,但不得出让、转让或

6、出租.按物权法、担保法等相关规定,家庭承包土地、宅基地不能用来抵押.债权改变后,不得改变土地用途和所有权.必须推动相关法律的统一,解决土地法规碎片化、矛盾化问题,为城乡统一建设用地市场提供先决条件,使农村建设用地在符合相关规划的条件下进入建设用地市场.2 .制定有效的土地收益分配政策,促进农村社会保证体系的建设土地收益应当主要归集体所有,政府和土地治理部门作为管理者无权直接分享产权人的处置价款,集体土地所有者的土地收益应当纳入集体资产统一治理,主要用于集体经济组织成员的社会保证和开展生产.在社会保证制度不健全的情况下,农村土地承载着社会保证的功能,因此必然减低农民流转土地的积极性,必然会给城乡

7、统一建设用地市场带来阻力.为了促进建设用地市场的开展,必须相应的构建农村社会保证体系,以此来保证失地农民的最低生活水平.3 .做好集体建设用地市场确实权工作,赋予农民完整的土地产权明确产权要依靠土地登记确权,实行土地统一登记发证制度.集体所有的土地,依据已确认的所有权、建设用地使用权登记造册,核发土地权利证书,确认所有权及建设用地使用权.依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯.防止土地流转过程中的权属纠纷,维护合法权益.赋予农民完整的土地权利,包括占有,使用,收益,转让,入股,租凭等.4 .规划建立城乡统一的建设用地市场的试点范围建立城乡统一的建设用地市场宜先在乡、村

8、庄规划区范围内试点.在城乡统一的建设用地市场中,城镇土地市场和农村土地市场具有同等重要的地位O通过农村建设用地入市,土地使用者可在土地市场中任意选取能满足自身需要的城镇土地或农村建设用地,实现城镇土地市场与农村建设用地市场的协调统一.5 .严格限制集体建设用地流转后的用途应严禁使用集体建设用地用于商品住宅开发,用于商品住宅开发的必须征为国有.如果允许使用集体建设用地进行商品住宅开发,难以实现限制房地产开发总量的要求,同时由于产权形式复杂,也难以保证商品住宅交易的平安,让小产权房入市有机可乘.6 .保证农户宅基地用益物权,完善农村宅基地制度完善农村宅基地制度,严格宅基地治理,依法保证农户宅基地用

9、益物权.农村宅基地和村庄整理所节约的土地,首先要复垦为耕地,调剂为建设用地的必须符合土地利用规划、纳入年度建设用地方案,并优先满足集体建设用地.在宅基地的分配上,对扩展边界内的城郊、近郊农村居民点用地,不再进行单宗分散的宅基地分配,鼓励集中建设公寓式住宅或有特色的农民新居.对扩展边界外的村庄,严格执行一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地.经济条件较好、土地资源供求矛盾突出的地方,允许村集体组织对新申请宅基地的住户开展宅基地有偿使用试点.在根底治理工作上,要依法加快宅基地确权登记发证,妥善处理宅基地争议.积极建立农村宅基地动态治理信息系统,实现宅基地动态信息查询和治理.针对“空心村、宅基地闲置、房屋空置和宅基地优化配置使用机制及退出机制缺失等问题,一是要在保证农民住房建设用地根底上,严格限制农村居民点用地总量,统筹安排各类建设用地.鼓励通过改造原有住宅,解决新增住房用地.各地根据地方实际情况制定节约挖潜、盘活利用的具体政策举措.二是逐步引导农民居住适度集中O根据城乡一体化的城镇建设开展规划,因地制宜推进农村居民点撤并整合和小城镇、中央村建设.对因撤并需新建或改扩建的小城镇和中央村,要加大用地方案、资金的支持.三是推进“空心村治理和旧村改造.对治理改造中涉及宅基地重划的,要根据新的规划,统一宅基地面积标准.对村庄内现有各类建设用地进行调整置换的,应