试论房地产开发项目的前期成本管控

1、试论房地产开发项目的前期成本管控摘要：房地产开发项目的前期成本管控是房地产项目成本控制的重中之重，因此，房地产开发企业必须将项目前期成本管控放在整体成本控制的首位，从而达到降低成本，提高利润的目的，2颜翔房地产开发项目全过程成本控制之我见.城市建设,2010(9).【摘要】房地产开发项目的前期成本管控是房地产项目成本控制的重中之重。本文对房地产开发项目前期成本的构成及其风险点进行分析：从房地产项目前期开发决策阶段、规划设计阶段入手，论述房地产开发项目成本管理的方法和措施。通过对项目前期成本的管控，进而为整体成本控制打下良好的基础。【关键词】房地产开发项目前期成本管控一、引言房地产行业经过近年来

2、的高速发展，已成为国民经济的支柱产业之一，房地产行业竞争也日趋激烈。在国家对房地产行业进行宏观调控的大背景下，房地产开发企业面临严峻的考验。特别是政府相关部门房产限购、抑制房价增长等政策的出台，制约了房地产开发企业收入增长的空间。房地产开发企业想要在新形势下立于不败之地，成本控制成为首要任务。目前，很多房地产企业将项目施工管理阶段的成本控制作为成本控制的重点，未重视项目前期成本管控。而作为前期成本构成的前期投资决策阶段和规划设计阶段的成本控制对土地成本及工程造价成本的影响可达75%90%。因此，房地产开发企业必须将项目前期成本管控放在整体成本控制的首位，从而达到降低成本，提高利润的目的。二、房

3、地产开发项目前期成本构成及其风险关键控制点的分析(一)房地产开发项目前期成本的构成房地产开发项目前期成本的具体内容根据所在地区的不同有所区别，但一般而言由以下成本构成：1 .支付的土地出让金。即当地土地部门挂牌出让或拍卖出让土地所收取的费用。2 .土地拆迁及安置补偿费。包含青苗补偿费、耕地占用税、征地管理费、拆迁安置费等。3 .前期工程费。包含规划设计费、勘察费、“三通一平”费或“七通一平”费。4 .其他前期费用。包含前期相关人员工资、福利费、资金利息等。（二）房地产开发项目前期成本的风险关键控制点1. 面临风险：土地购买风险、土地拆迁安置风险。对应的风险关键控制点：前期投资决策阶段。土地成本

4、支出约占到项目总成本的30%，对地块的开发风险后期升值的评估论证和成本测算工作决定了项目的可行性。因此，前期投资决策是项目开发中最重要的阶段，也是前期成本最重要的风险关键控制点。2. 面临风险：设计质量风险、设计技术风险。对应的风险关键控制点：规划设计阶段。规划设计费虽然开发项目总成本的不到1%，但在项目决策后对项目总成本的影响达75%以上，设计质量的好坏直接影响工程造价及工期长短。规划设计阶段的成本控制才能有效抓好工程造价，进而达到降低造价，节约成本的成本管理目标。规划设计阶段也成为开发项目前期成本的风险关键控制点。三、房地产开发项目前期成本管控的方法和措施（一）开发项目前期投资决策阶段的成

5、本管控方法和措施前期投资决策是对开发项目的总体策划，此阶段作出的前期定位策划、可行性分析及投资估算直接影响到整个项目的成败。其成本管控的具体方法和措施如下：1. 组建专业的投资决策团队。前期投资决策是一个专业而系统的工作。企业需在投资决策阶段组建一个既具有丰富专业知识又有深厚行业管理经验的团队，调动企业的相关资源，作出正确的投资决策。2. 重视市场调研，进行项目定位策划。企业通过对市场的深入分析研究，根据自身发展战略，整合资源，对建设地块购置、开发产品定位、销售对象选择、定价策略等进行一系列的定位策划。开发项目准确地进行定位策划能控制开发成本，降低土地购买及安置风险。在市场经济条件下可聘请专业

6、的市场调研机构进行前期定位策划，避免自身工作的片面性。3. 切实做好开发项目的可行性研究工作、编制投资估算。（1）企业必须研究国家经济政策根据需拍得地块的用途，结合地块地理位置、环境、交通状况及市政规划等因素对项目产品定位可行性，销售定价的可行性，工程方案的技术可行性，经济成本的可行性等进行论证。可行性研究的目的是降低风险，争取利润最大化，同时合理确定工程规模、开发进度。（2）进行开发项目的效益分析，编制投资估算。编制投资估算必须具有全面性、准确性及弹性。投资估算的编制应该尽可能细致全面，投资估算也是成本目标必须保证其准确性。在此基础上投资估算还要考虑到实施过程中内外部因素的变化，进行动态管理

7、保持其弹性，使投资估算切实起到控制项目总投资的作用。（二）项目规划设计阶段的成本管控方法和措施加强规划设计阶段的成本管理是工程成本控制的关键点，其成本管控应从以下方面着手：1. 进行专题调研，牵头设计过程。开发企业对工程成本控制的积极性要远远高于设计单位，在项目规划设计阶段，应有开发企业牵头通过设计单位实施成本控制。开发企业应深入市场调查，查找该阶段成本管控的可控点进行专题调研，通过收集最新技术资料，组织专家专题会等方式主动关注设计过程，完成成本管控。2. 进行设计招标控制，优化设计方案。目前市场条件下设计单位的竞争也很激烈，开发企业可以利用这一有利条件，在符合招投标法的条件下，通过公开招标确

8、定规划设计单位，迫使设计竞争者重视成本管控，用经济合理性最高的方案参与竞标。通过设计招标优选技术先进且经济合理的方案，最大限度降低工程造价成本，提高综合效益。3. 实施限额设计，降低设计费用。限额设计是指按照批准的可行性研究报告及投资估算控制初步设计概算，按照批准的初步设计概算控制施工图设计。各专业在保证功能和技术指标的前提下，合理分解投资限额和工程量，然后再分解到各单位工程和分部工程。根据限定的额度进行方案筛选和设计，并且严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，以保证总投资不被突破。限额设计是按照投资或造价的限额进行满足技术要求的设计，从节约的角度出发，把技术同经济有机的结合起来，是建设项目投资控制系统中的一项关键措施。在整个设计过程中，设计人员与经济管理人员应密切配合，做到技术与经济的统一。因此，房地产开发企业应积极推行限额设计。四、结语综上所述，房地产开发项目的前期成本管控是项目成本管理的核心，只有将前期成本管控放在重要位置，实施有效控制才