2017年天津泰达城地产可行性分析研究报告

1、【最新资料，Word版）可自由编辑！】一、天津宏观经济市场分析1、经济情况城市GDPt匕较（单位：亿元）年份;海1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年3688.204034.964551.154950.805408.766250.817450.27j匕京2011.302169.702460.502817.603130.003611.94283.30天津2庆1336.381450.101639.411826.702022.602,386.92931.881429.261479.711589.341749.771971.102,250.102665.39广州1841

2、.612056.742375.912684.833001.693,466.604115.81深圳1289.281436.511665.241954.002239.412,860.503422.80（资料来源：统计局公布的数据）GDB曾长率比较年份199920002001200220032004平均增长速度（992004年）上海9.40%12.79%8.78%9.25%15.57%)19.19%)13.05%北京7.88%13.40%14.51%11.09%15.40%)18.59%)14.57%天津8.51%13.05%11.42%10.72%18.01%)22.83%)15.12%重庆3.5

3、3%7.41%10.09%12.65%14.16%)18.46%)12.49%广州11.68%15.52%13.00%11.80%15.49%)18.73%)14.88%深圳11.42%15.92%17.34%14.61%27.73%)19.66%)18.96%直辖市人均GD吸增长比较城巾1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年平均增长速度上海282283072834436373044052446585i5509011.8%匕京18118198032200C253002774631613；3683212.6%天津14765159321797619986200822

4、3602:3155013.5%重庆467148165142564863447189960812.8%（资料来源：统计局公布的数据）自99年以来，天津的GDP以15.12%的平均速度高速增长，在所比较的城市中位列首位，2004年达到2931.88亿元。同时，人均GDPft2004年达到了31550元/人，平均增长率在直辖市中是最高的。1.1天津和上海的产业结构和变化比较2003年第三产业情况指标天津上海第二产业增加值（亿元）1084.93027.11第二产业占GDP比重45.5%48.4%2000-2003年第三产业平均增长速度12.9%9.9%2004年第三产业情况指标天津上海第二产业增加值（

5、亿元）1269.433565.34第二产业占GDP比重43.3%47.9%2000-2004年第三产业平均增长速度13.9%11.8%从上面数据可以看出，03年和04年天津的第三产业总量、占GDPt匕重不如上海，但增长速度均比上海快。1.2 上海和天津的行业结构和变化比较天津主要行业结构主要行业比重1999120002001200220032004卜业增加值44.1%45.1%44.2%)43.8%46.2%49.0%建筑业增加值-4.4%4.6%)4.6%4.6%4.2%1通运输邮电仓储业增加宜10.7%10.8%11.2%11.4%10.7%9.7%金融保险业增加值7.6%6.7%r3.2

6、%3.5%3.8%4.4%房地产业增加值0.0%3.7%4.5%)4.4%5.0%5.0%2000-2004年天津、上海主要行业增加值平均增长速度比较指标天津上海工业增加值24%15.1%建筑业增加值19.9%10.9%交通运输邮电仓储业增12.6%4.1%加值金融保险业增加值4.4%1.8%房地产业增加值24.7%26.9%工业、交通运输邮电仓储业一直是天津的支柱产业，房地产对天津的经济贡献正在增强；与上海相比较，工业增加值、建筑业增加值、交通运输邮电仓储业增加值、金融保险业增加值，增长速度较快。1.3 天津经济周期和热点地区分析全国与天津GDPt匕较（1994-2004年增长速度）1995

7、199619971998199920002001200220032004平均全国31.8%17.4%10.3%6.4%3.1%9.0%7.3%6.7%14.0%17.0%12.0%大津26.5%19.8%12.4%8.2%8.5%13.1%11.4%10.7%18.0%22.8%15.0%从上面数据可以看出，天津的经济周期和全国的经济周期一致，现在正处于经济持续增长期，而且，几乎历年的GDm曾长速度均高于全国的GD团曾长速度，在03年和04年是更是快速增长。热点地区分析：如今，中国城市化已进入加速阶段，大都市圈经济已成为一个国家或地区社会经济发展的重要引擎。长江三角与珠江三角经济区域的发展自不

8、必多言，而以京津为双核心的环渤海经济圈（即“大北京”）的规划和建设，正如火如荼地进行着。在“大北京规划”中，天津将充分发挥其人力资源丰富、资本存量大、科技产品出口及在港口经济上的优势等良好条件，以开放的心态自觉融入大北京经济圈。2008年奥运会足球主会场设在天津，京津两地的国际机场完成合并，京津空港实现直航，北京六环已经临近天津，天津和北京之间的高速城际铁路也在酝酿中越来越多的迹象将两个超大城市联系在一起。在2004年全国两会期间，天津代表团还以整团名义向大会提交了关于恳请国务院批准天津市滨海新区整体发展规划的议案，其核心内容是，将京津塘高速公路两侧的北京亦庄开发区、廊坊开发区、武清开发区、北

9、辰开发区、天津滨海新区在高科技产业方面连成一体，建设京津塘高速公路高新技术产业带。现在天津拥有的国家级开发区4个：国家天津北辰科技园区、武清高新技术产业开发区、天津经济技术开发区、天津高新技术产业园区（具体资料见附件一：天津开发区、科技园区情况）。同时，继浦东之后，天津滨海新区有望成为中国第二家国家级“综合改革试验区”。而借助“综合改革试验区”的政策开放，除珠三角和长三角外，中国经济增长的“第三极”在环渤海经济圈初现端倪。滨海新区近年的快速发展不仅对天津，而且对推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性战略意义。（参考附件二：上海浦东开发开放的历史过程和主要成果）其中，由北辰经济开发区与北辰科技

10、园区合并组成的“国家天津北辰科技园区”（以下简称园区），分南区和北区，控规面积为17平方公里，享有中华人民共和国国务院批准的高新技术产业开发区的优惠政策，具备优越的投资环境。园区的发展目标是：建成以现代工业为基础，以高新技术企业为主导，重点开发机电一体化技术、新材料技术、电子技术和生物工程技术，并使二三产业协调发展的外向型经济区域。园区毗邻天津市区，辐射京翼，工业基础雄厚，产品市场广阔，人才后备充足，科技信息先进；客货运输可通过水、陆、空畅达国内各地和欧亚大陆，是投资置业的首选之地，现已吸引了15个国家和地区的上百家企业在园区投资建厂，并初步形成了四大支柱产业区群体，即以韩国LG（天津）电器有

11、限公司为主的机电一体化产业群体、以中国天士力集团为主的生物医药产业群体、以香港华润集团为主的饮料食品产业群体和以台湾正新集团为主的橡胶化工制品产业群体；呈现出投资国别分布广泛、大项目逐渐增多、产业结构趋于合理、企业效益不断提高的良好趋势，成为中国天津最具活力的经济发展地区之一。武清开发区是1991年12月批准设立的国家级高新技术产业开发区，地处北京、天津之间。沿京津塘高速公路上达北京71公里，下抵天津港71公里，距天津市区25公里，距天津国际机场35公里，到首都国际机场90公里，区位优势得天独厚。武清开发区规划总面积24.8平方公里，由生活区、中心区和工业区组成。目前，已有来自美国、丹麦、瑞典

12、、芬兰、德国、日本、韩国以及台湾、香港等21个国家和地区的400余家企业投资建厂，形成了电子信息、新型材料、生物医药、机械制造、汽车及零部件五个主导产业。天津高新技术产业园区是中国首批国家级高新区，华苑产业区是天津新技术产业园区的主体中心区，占地12平方公里，是天津市唯一在市区的国家级高新区。华苑产业区现有企业2000余家，包括海泰发展、天大大财、中天通信、天药药业等上市公司和美国微软、德国西门子、日本NEGSanyo、法国GEMPLUSIPSON等外资企业。时至今日，华苑产业区已经成为天津市高新技术产业、研发机构、知识密集型产业的聚集地，成为天津科技进步的标志，将建设成为天津市科技新城区。天

13、津经济技术开发区是中国首批对外开放的国家级沿海开发区之一，至今已有近二十年的历史。据国家商务部（原外经贸部）年度经济指标统计表明：天津开发区的主要经济指标历年均在中国49个国家级开发区中位居首位，已成为中国北方加工制造业中心和高新技术成果的转化基地。天津经济技术开发区以电子通讯、机械制造、生物医药化工、食品饮料为四大支柱产业。截止2005年6月底，天津开发区吸引了来自74个国家和地区的外商投资企业4002豕，聚集了一大批代表世界最先进生产力的跨国公司投资企业，财富500强公司中有44家在开发区投资了93个企业。一大批国际着名跨国公司，如美国摩托罗拉、IBM、可口可乐、百事可乐、柯达保丽光、哈里

14、伯顿、AVX霍尼韦尔、菲利普莫里斯、迪尔，日本丰田汽车、雅马哈、三洋电机、松下电器、电装、京瓷、出光、伊藤忠商事、丸红商事、住友商事、佳能、三菱商事、三菱电机、三井物产、日商岩井、大荣、野村证券，韩国三星、现代、乐喜金星国际、浦项制铁，德国大众，瑞士雀巢，法国阿尔卡特、雅高、拉法基，英国葛兰素史克、BOG荷兰阿克苏诺贝尔，芬兰ENSTO台湾顶新、英业达等已经成为天津开发区的投资主体。摩托罗拉在这里引领中国通信业新时代，并成为在华最大外商投资企业；三星集团超过1/3的在华企业聚集于此，共同缔造了“三星神话”；丰田汽车则从这里开始了全力加速，誓争中国10%勺汽车市场份额。2002年联合国工业发展组

15、织（UNIDO将天津经济技术开发区与深圳、苏州、温州、上海浦东新区及西安高新技术产业开发区等六个城市和地区评为中国最有活力的区域之一。滨海新区位于天津市的东部临海地区，由天津港、开发区、保税区及塘沽、汉沽、大港三个行政区组成，面积2270平方公里、人口107万。自84年改革开放以来，这里发生了巨大的变化，经济快速增长，外资大量进入，成为中国北方发展最快的地区之一。如今已初步建成了以外向型为主的经济新区。形成了电子通讯、石油开采与加工、海洋化工、现代冶金、机械制造、生物制药、食品加工等七大主导产业。据市有关部门统计，滨海新区十年累计批准三资企业项目5381个，累计实际利用外资147亿美元。滨海新

16、区生产总值已占全市的40犯上，外贸出口占60姒上，成为全市最大的经济增长点，国内上千家企业为新区产业直接配套。滨海新区产业传递、对外服务和辐射功能日益增强，与周边地区优势互补、共同发展的格局已经形成。所以说，“大北京规划”、天津各开发区和滨海新区的飞跃发展，使天津成为我国的经济热点区域，也使天津的经济持续高速增长。1.4 评论2004年天津的经济总量排在全国前7位，经济增长速度排在前列，第三产业的增长迅速，支柱产业迅速发展，随着渤海银行、天津产权交易所的成立，实业和资本的进一步结合，天津经济将持续高速发展。2、影响经济增长的主要因素2.1 投资近六年固定资产投资对比（单位：亿元）1998199

17、920002001200220032004上海1,964.81,8156.71,869.41,984.32,158.42,452.13084.66北京1,155.61,170.91,297.41,530.51,814.32,157.12528.30天津575.86567.36608.8705.10811.261,046.71258.98重庆498.15562.87655.81801.82995.661,269.41609.93广州746.00875.16924.19964.081,001.491,157.771321.96深圳474.63567.88619.48673.37747.15946.

18、491090.14(资料来源：统计局公布的数据)固定资产投资增长比较1999年:2000年2>001年2>002年：>003年2004年平均增长速度(1999-2004年)上海-5.50%0.68%6.15%8.77%13.61%25.80%10.69%北京1.33%r10.80%17.97%18.54%18.89%17.21%16.64%天津-1.48%7.30%15.82%15.06%29.02%20.28%17.28%万庆12.99%r16.51%22.26%24.18%27.49%26.83%23.39%J州17.31%5.60%4.32%3.88%15.60%14.

19、18%8.60%从上面数据可以看出，天津市的固定资产投资一直以较高的速度增长,比重庆低，接近北京的投资；投资总量在直辖市中是最低的。近六年房地产投资占固定资产投资的比例情况表1998199920002001200220032004上海29.37%27.73%3().29%3179%33.：37%36.75%38.11%，匕京_32.66%36.00%40).24%5121%54.，)3%55.75%58.27%18.53%20.61%2*1.99%22.88%21.67%20.：20%21.0%重庆19.53%19.99%2.29%2453%24.'70%25.83%24.42%广州3

20、6.03%33.81%383.47%3952%42.：36%35.06%33.35%区圳38.14%37.90%42?.13%4494%47.，)7%47.44%39.63%从上面数据可以看出，天津市的房地产投资占固定资产的比重一直维持在23破下，远低于上海、北京、广州、深圳和重庆。2.2 消费社会消费品零售总额增长速度比较1999年2000年2001年2002年2003年2004年2004年总额（亿元）2004年人均消费（元）18.3%8.1%9.3%9.1%10.5%2454.6112631.00J匕9.9%9.9%10.4%9.5%14.5%14.3%2191.814683.46天津12

21、.1%13.0%13.1%14.1%14.1%14.1%1052.710283.59重庆9.1%9.1%9.3%14.3%9553446.43（资料来源：统计局公布的数据）从上面数据可以看出，天津的消费能力较强，每年消费的增速平稳，历年的消费增长速度也比上海也快。2.3 出口进出口比较1999年年20002001年2002年2003年2004年2004（亿美元）年数量上海42%11%019%P55%42.401600.26北京12.5%21%4%02%30%38.2f0946.6天津36%)6%26%029%'o29%43.20,0420.19重庆2.7%-2.2%44.6%48.7%

22、.5738（资料来源：统计局公布的数据）从上面数据可以看出，天津市的进出口规模比上海、北京有较大差距，但是自2001年以来的增长速度很快。2.4 小结天津市是环渤海地区的经济中心，正在努力建设成为经济繁荣、社会文明、科教发达、设施完善和环境优美的现代化港口城市和我国北方重要的经济中心考察近三年的指标，从投资来看，天津市的投资总量一直是直辖市中最低的，自2001年以来，增长速度明显加快，2003年的增长速度接近30%,2004年也保持在20%随着金融环境和投资环境的改善，必然吸引更多的私营经济投资，投资的迅速增长必然带动经济的发展；而房地产投资占投资的比重一直在20%左右徘徊，远低于其他直辖市，

23、还有很大的增长空间；从消费来看，天律的人均消费量在2003年时还是直辖市中最低的，在2004年就已经超过了重庆，其增长迅速；从进出口来看，近三年天津保持着较快增长速度。也就是说，随着天津投资环境的改善，在政府、私营经济投资加大，天津经济将随着投资的增长保持迅速增长。再者，从天津滨海新区的发展来看，滨海新区2004年实现生产总值1250.2亿元，实现工业总产值3030.75亿元，完成固定资产投资565.47亿元，外贸出口136.99亿美元，占全市外贸出口的65.7%,实际直接利用外资17.44亿美元，占全市的70.6%。据市有关部门统计，滨海新区十年累计批准三资企业项目5381个，累计实际利用外

24、资147亿美元。滨海新区生产总值已占全市的40%以上，外贸出口占60%±,成为全市最大的经济增长点。有关经济专家指出，滨海新区对区域经济的辐射和带动作用越来越强，成为天津发展的巨大引擎。同时，温家宝在天津考察时也指出：进一步规划和建设好滨海新区将促进天津及环渤海区域经济发展。总之，随着未来几年国家整体经济的发展和环渤海经济圈、滨海新区成为国家发展战略的重要部分；随着天津滨海新区将继续围绕建设世界加工制造基地和国际物流中心的总体目标，立足天津、服务环渤海、面向东北亚的发展思路和举措；随着海河改造的持续进行；随着地铁、城市快速路和高速公路的建设；随着2008奥林匹克运动会的举行；随着天津

25、政府招商引资等利好政策的出台；我们有理由期待：在未来几年内天津的GDP水平、人均可支配收入等均会持续上扬，整体经济形势保持持续上升势头。二、天津住宅市场分析1、基本分析1.1天津历年住宅投资情况1996年2002年天津房地产投资经历2个阶段：19961999年，房地产投资增速2年上涨1年下降；1999-2002年房地产投资又经历了连续2年上涨1年下降的投资周期。据此可以看出天津房地产投资周期一般为3年。2002年一2004年正好运行完投资周期的2年上升阶段，由于全国房地产投资过热，预计2005年房地产投资增速会有所下降。我项目若在2006年上市，正值天津房地产新投资时期的开始。天津住宅市场在经

26、历1999年大幅上涨后，从20002002年住宅市场投资不温不火，投资额保持在100亿元左右。天津进入21世纪以来，国民经济步入快速发展时期，在2003年，随着海河综合开发、市政基础设施建设和后危改工程的全面启动，拆迁量急剧扩大，住宅投资增速在2003年突破30%,到了2004年，天津住宅市场被广大投资者纷纷看好，在2004年投资额更是突破200亿元大关。1.2近年天津市内六区商品房综述近年市内六区成交量走势数据来源：天津市房管局1999年天津市取消福利分房，实行货币分房，在2000年商品房成交量涨幅超过50%,形成天津市商品房市场第一次拐点。后经过2001和2002年2年的调整期，在2003

27、年天津市市内商品房成交量以47%的增速突破600万%成为大津商品房市场的又一个新拐点。近年市内六区成交价格走势1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年29072656265526312703291532214231-8.6%0.0%-0.9%2.7%7.8%10.5%31.4%50%40%30%20%10%0%-10%-20%450040003500300025002000150010005000成交价格T成交价增速数据来源：天津市房管局19972002年天津市内流区的房价基本保持平稳状况，房价水平在260A2900元之间波动。而到2003年，房价不但突

28、破了3000元大关达到3221元，而且涨幅也上升到2位数，达到10.5%。到2004年，房价更是较2003年上涨1000元，达到4231元，增幅31.4%,房价开始进入快速增长期。1. 3施工量、竣工量、空置率分析1996-2003年天津市商品房施工量、竣工量、上市量情况统计199619971998199920002001200220032004平均增速施工面积（万m2）988.31116.71379.81596.717831863.52135.619502865.612.6%竣工面积（万m2）366.6299.6428.7454.8583.5690.5746.48321108.113.1%当

29、年取得销售许可证的上市面积（万m2）294.9379.01129.8868.9690.3485.9649.8889.11070.615.4%数据来源：天津市房管局近年天津住宅供应比较稳定，2004年商品房上市量突破1000万褶天津历年商品房供需对比分析年度1997年)1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年取得销售许可证的面积（万Irf）379113086969048665088910711肖售回积（万褶）210|336383163066064510221292供应面积/销售面积1.83.42.311.10.71.00.90.82000年以前天津商品房市场供大于求

30、，空置率较高，而从20012004年供需之比基本小于1,说明市场供不应求，需求旺盛。1.4天津市规划及未来发展趋势分析1.4.1. 天津市总体规划天津市城市总体规划（2004-2020年）强调，要把天津建设成环渤海地区的经济中心，国际港口大都市、我国北方经济中心和生态城市。新规划方案突出了大都市城市交通、环境和新型生活区生态居住功能，如交通方面中心城区将建9条地铁线、增加8处市级公园和5处城市风景区、新增一片历史文化保护区和两片历史文化风貌保护区，初步设定到2020年，天津城市规模为13001tf公里，常住人口规模为1500万人。新的总体规划提出了“一轴两带三区”的市域空间布局结构。“一轴”是

31、指：“武清一中心城区一滨海新区核心区”发展主轴。泰达城正处在中心城区的核心。1.4.2. 道路交通津津市规划提出，中心城区内任意一点到达快速路10分钟，步行至周围公交站不超过10分钟；中心城区内任意一点到达外环线不超过20分钟；中心城区内任意一点到达另一点不超过40分钟；中心城区内任意一点到达滨海新区内任意点及外围区县中心在60分钟以内。天津市将发展2横2纵、3环14射的总体交通体系，形成本市通往北京、河北等华北地区的道路骨架。泰达城紧邻内环线，有北横和西纵2条快速路通过。1.4.3. 地铁交通天津市的轨道交通系统规划到2020年，中心城区快速轨道由8条地铁+1条轻轨线路组成。地跌6号线从李七

32、庄至大毕庄，全长21.4公里，途经泰达城。1.5天津市内各区商品房市场状况分析近年市内各区成交量走势一和平区-一河西区南开区T河东区T河北区T红桥区数据来源：天津市房管局河西、南开和河东是近年天津市商品房成交量最大、项目最集中的区域。红桥区商品房成交量较以上三区为少，主要由于该区住宅供应量偏少有关。近年市内各区成交价格走势T-和平区一-河西区南开区T-河东区T河北区T红桥区数据来源：天津市房管局和平区是天津市传统商贸的核心，因此其商品房价格是全市最高的，而河西、南开区是近年发展较为活跃的区域。其价格仅次于和平区。而红桥区相较天津其他几个区域滞后，其价格最低。1.6国家政策对天津房地产市场的影响

33、1.6.1政策回顾（政策全文见附件三）3月16日一一央行调整商业银行自营性个人房贷政策5月12日一一七部委关于做好稳定住房价格工作的意见5月25日一一天津公积金管理委员会提高住房公积金贷款额度5月25日一一十四大通过天津市房屋权属登记条例5月25日十四大通过启用天津市商品房预定协议6月14日一一天津房管局出台加强房地产市场调控的六条措施6月15日一一财政局、地方税务局明确个人住房销售税收政策6月15日一一天津市房地产管理局普通商品住房标准确定05年3月一7月住宅周成交量涨幅分析从3到7月份的周成交量分析可以看出天津市的房地产市场涨幅有致，5月中旬政策后交易量虽出现短期下滑但经过短暂调整后市场依

34、然出现稳步上升的局面。05年3月一7月住宅周成价格涨幅分析从3到7月份的周成交价格分析可以看出天津市的房地产房价涨幅频次较快，但涨幅量不大，5月中旬政策后的交易价格持续几周有效幅度下滑，第三周后出现小幅上扬，后期房价走势依然呈上升趋势。天津市2003年-2005年第二季度商品房成交量及成交价格分析数据来源：天津市房管局从以上图表可以得出：2005年成交量较2004年同季度比降低13.69%。数据来源：天津市房管局从以上图表可以得出：二季度同期商品房成交价格趋于上涨的趋势，04、05年较去年同期比涨幅较大，分别达到18.99%,和20.1%0。与上年同期的比较表明尽管成交价格上涨，但是成交量下降

35、了13.69%,说明房政对天津市场有影响，但影响不大，不存在所谓的“房地产泡沫”。相较于上海、北京等地成交量的大幅下跌，天津的成交量短暂下跌后迅速呈上升趋势，而且成交价格持续上涨，说明天津房地产市场仍然是以自住为主的市场。随着天津的经济的发展，人们对居住观念的该善，天津房地产将呈现稳步上升的发展趋势。实际上，从房地产投资占固定资产投资的比例可以看出：尽管天津市从1999年到2004年房地产的投资占固定资产投资的比例一直都是稳步增长的，但与北京、深圳、上海等城市，历年的投资比例只在20%h下，而北京、上海的房地产投资已经达到了40-58%,与这些城市的房地产投资水平和有很大差距，更何况还有原来的

36、“旧账”需要补。随着国家发展政策的扶持和倾斜，天津的发展将成为必然，即使达不到深圳、上海的发展水平，但肯定有巨大的增长，房地产业就存在巨大的发展空间。1.7天津商品房市场特点分析天津房地产市场投资周期一般为3年。2005年天津正处在一个投资周期的最后年。天津住宅市场在2003年形成拐点后，全国更多的投资商看好天津住宅市场，2004年住宅投资额增幅达到36.6%20012004年市场供需比小于1,特别是2003年许多市中心项目出现抢购现象，市场火爆可见一斑。19962004年天津GDP平均增速15%,国民经济步入快速发展时期，而且在2003年随着海河改造、市政基础设施建设和后危改工程的全面展开，

37、当年拆迁量猛增到450万褶，与之生成的住宅需求至少在900万褶，因此强势地拉动了整个天津房地产市场。一南北对峙、大梅江与北部中心区、海河热点天津在19971999年第一次大规模危改期间已将市区内1/3的危楼平房得以改造。2003年市中心大规模的拆迁，使得市中心土地更加珍稀。以往在海河南岸的发展是天津的方向，但新的城市规划和经济的发展，使得海河北岸成为天津新的城市经济发展的契机，红桥区大面积的拆迁改善了以往的经济和人文环境，使该区域发展迎来难得的历史机遇。从1999年至今，在天津近郊大梅江区域已发展成为天津人耳熟能详的富人聚集地，但由于该区域离市中心较远，生活、商业等配套尚不完善，也对该区域的发

38、展产生了影响。而以泰达城为核心的北部中心区配套完善，交通便捷，生活便利，其发展有了先天的优势，而且该区域有着天津悠久的历史文化，发展成为天津又一个高档住区成为可能。天津海河经济带和滨海新区将成为天津经济发展的两大引擎，海河开发得到了市府的大力支持。近年海河两岸项目成为居住和投资的热点。泰达城是海河开发的第一个节点，也将成为居住和投资的理想之地。2、需求分析2.1人口及家庭结构近年天津市常驻人口量年份“住人口（万人）1998199920002001200220032004增长率905.1959.481001.141004.061007.181011.31023.671.22%市区非农业人口（万人

39、）528.68532.51535.22541.14549.74556.181.17%数据来源：2004年天津统计公报近年天津常住人口平均涨幅为1.22%近年天津市家庭结构构成指标单位19992000200120022003平均每户人口人3.093.083.093.023.08平均每户就业人口人1.681.631.591.441.3平均每户就业面%54.452.951.547.743数据来源：2004年中国统计年鉴天津家庭结构以3口之家为主。流动人口占城市人口比重天津市人口流动比重在经济发达城市的排名较低。2.2旧城改造和城市建设直辖市近年拆迁量（单位：万褶）城巾2002年2003年2004年合

40、计上海485475446i1406北京232185天津150450300)900重庆135326138；599天津市历年拆迁量和成交量对比（单位：万褶）2002年2003年2004商品房销售总量99816722106柝迁据来源：天津市房管局天津近年拆迁量在四大直辖市中仅次于上海。城市建设带动大量的城市拆迁，刚性需求拉动了整个天津住宅市场的快速增长。由于2008年前天津有众多的市政工程上马，每年拆迁量将保持在300万褶左右。2.3 需求实现能力分析2.3.1. 行业收入状况2003年天津市各行业年收入状况（单位：元）行业合计国有企业集体企业其他企业总计18648；193

41、521128519026信息传输、计算机服务、软件产业33785.302121353140929金融业26295.26290-2093528964电力、燃气及水的生产和供应业26085.24385.1192132349科学研究、技术服务和地质勘查业24545.2461716329)25611交通运输、仓储和邮政业一23748；227741115832783米矿业23605.252611318423880人共管理和社会组织21363.21490161084243房地产业21253，19852:14259)22407卫生、社会保障和社会福利业20426i20768；12350)9220义化、体育和

42、娱乐业19838；20188；11582!12456建筑业196091963415099)21096教育19226i19363；8973；4692水利、环境和公共设施管理业17325.17146i8809)23691制造业1617913941946,17540批发和零售业15606i18180-9636i16556居民服务和、其他服务业14492#39;13571租赁和商务服务业135141130214776)20599农、林、牧、渔业13347126279049)20580住宿和餐饮业124301121779873；12975数据来源：2004年中国统计年鉴天津收入

43、水平最高的是信息技术、计算机、软件行业人员，其次是金融、保险的人员；其高收入的行业主要是国有垄断性行业。2.3.2. 高收入人群体数量2005年，天津地税局圈定了14个行业对其高收入者进行重点管理，这些人员包括金融、保险、证券行业所属单位部门经理以上职务人员；电力、电信、石油、石化、烟草、航空、铁路和股份制企业、高新技术企业、星级饭店等行业所属单位的副总经理以上职务人员；实行年薪制的企业经营者；足球俱乐部中的教练员、运动员等。随着高收入人群的扩大，税务部门也加大了对高收入者的征管力度，重点监控的高收入者由7000人迅速增加到11000人。今年一季度，天津市高收入群体缴纳个人所得税2.3亿元，同

44、比增加0.8亿元，增长52%。个人所得税增长的原因还包括：个体工商业户规模扩大，利息、股息、红利所得大幅增长及津城“洋打工”人数的增多。2.3.3. 直辖市人均可支配收入及增长比较直辖市人均可支配收入（单位：元），巾2001年2002年2003年2004年平均土外长速度上海1288313250148671668310.1%北京115781246413883156388.1%天津8959933810313114675.9%重庆67217238809492215.3%天津经济持续上涨，人民收入也持续上涨，平均增幅5.9%。2.3.4. 家庭收入状况分布数据来源：天津中原2004年泰达城调研报告在天

45、津有购房意向的家庭中，家庭月收入在6000元以上的家庭占29%,若按揭购房的支出占家庭收入的1/3的话，月收入6000元以上的家庭可以贷款40万以上。考虑到旧物业的补偿、收益及家庭原有的积蓄，该类家庭应当有能力购买总价50万元以上的住房。2.3.5. 直辖市人均居住消费及增长比较直辖市人均居住消费支出（单位：元）1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年平均土外长速度1;匕京528.281478.42587.42587.98925955.8)1065.67P10.5%天津474.71570.84560.74808.059321095.61230.1714.6%上海6

46、59.591720.33P741.19732.4411891280.411326.69110.5%重庆354.66438.41494.01563.72786741.6903.2214.3%数据来源：2004年天津统计公告天津市人均居住消费增长率在四大直辖市中位列首位，天津人对住宅需求强劲。2.3.6. 直辖市城乡居民储蓄余额及增长比较直辖市居民储蓄余额（单位：元）巾2000年2001年2002年2003年2004年平均增长速度上海2524.053001.894915.546054.66960.922.5%北心2923.23536.34389.75293.56122.315.9%天津1172.4

47、1284.951486.381991.762116.7312.5%重庆1085.361317.1715953438.612189.7315.1%数据来源：2004年天津统计公告天津市城乡居民储蓄余额平均增长速度与天津GDP平均增速基本保持致，购买潜力比较大。2.3.7. 世界500强进驻数量比较天津市2004年世界500强企业进驻量已达107家，与广州相当，超过深圳。2.4 居住需求特点和影响因素分析2.4.1. 购房主要关注因素购买关注因素数据来源：天津中原2005年春季房交会调研报告购房购房时主要关注因素依次是：地点位置、周边环境配套、房屋质量、交通和户型。泰达城项目是具有较多优势的2.4

48、.2. 期望户型和面积被调查者原居住现状和需求居室统计表居室数一居二居三居四居及以上现状意向现状意向现状意向现状意向比例（频数比%）131.467551837.526.1数据来源：天津中原2004年泰达城调研报告购买1居、2居的需求呈现下降，而3居需求明显上升，4居也有所上升说明天津住宅市场已从单纯居住型向追求改善性居住过渡。需求面积居室配比1居46-6011%61-80r10%12居71-9015%91-12016%3居91-13015%131-16018%4居及以上161-1908%191以上P8%合计100%2居、3居是需求的主力，户型面积在71-160褶为天津市场需求主力区间2.4.3

49、. 期望单价数据来源：天津中原2004年泰达城调研报告从所能承受的期望价格来看，希望购买价格超过5000元/m2的住房的客户只占市场的5.8%2.4.4. 期望总价家庭月收入*接受总价Crosstabulation数据来源：天津中原2004年泰达城调研报告由上表可以看出月收入在30006000之间的人，大部分可以接受总房价在3049万，接受总价在5079万之间的人家庭月收入大部分在5000以上2.4.5. 建筑类型喜好数据来源：天津中原2004年泰达城调研报告喜好小高层与高层类型建筑的被访者达到55.2%。2.5 需求市场总结2.5.1. 住宅需求以本地人为主天津市流动人口比例较小，住房消费主

50、要以本地人口为主。随着天津经济的发展，外来投资的增多，外来人口的增加成为必然，对住房的需求将逐年增加。2.5.2. 刚性需求稳定2003年天津海河开发、市政基础设施建设和后危改工程的启动，使得天津拆迁量猛增，而且由于2008年天津是奥运分赛场，大批市政工程要上马，因此每年将保持300万褶的拆迁量，每年刚性需求将保持在600万褶。2.5.3. 收入持续增加随着天津经济持续高速发展，不但吸引了众多跨国企业来津投资，而且带动了天津人均收入水平的持续稳定的增长，高收入人群增长迅速。而且消费者的储蓄增长基本与天津GDP增长一致，货币也较为充足，使得天津的房地产市场，始终保持了强劲的发展态势。收入房价比中等水平，购买力强，而且对外地人在津购房吸引力大。2.5.4. 改善性需求为主人们当前对居住的要求已不再是单纯的居住功能，过去以居住1居和2居为主，现在人们更多地要改善自己的居住环境，向3居和4居过渡。3、供给分析（数据来源：本节数据