透视商品房生意中的“霸王合同”

1、透视商品房生意中的“霸王合同”商品房生意合同因其标的物特殊、交易程序复杂、履行期限较长而不同于一样的商品生意合同，期房生意合同尤其典型。合同本身的特殊性、合同当事人两边占有资源与信息的严峻不对等，极易致使商品房生意中显现大量的“霸王合同二“霸王合同”的显现，纵容了不良开发商的投机与冒险心理，损害了广大购房人的合法权益，干扰房地产市场的健康进展，乃至因此而引发社会问题。本文拟就商品房生意中“霸王合同”的产生背景、表现形式与防范方法谈一点观点，求教于列位同仁。一、“霸王合同”及其特点所谓“霸王合同”，指的是在商品交易中，提供格式合同的一方利用其具有垄断地位、交易优势，或在经济上的明显强势，在制定格

2、式条款时违背公平原那么，以单方声明或其他方式规避自己应承担的法律责任，加重交易对方的责任或限制、排除对方的合法权利。“霸王合同”一样具有如下三个特点：第一，该类合同的表现形式多为制式合同，即含有格式条款的合同，也有人称之为格式合同。合同法第三十九条规定：”格式条款是当事人为了重复利用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”格式合同在经济生活领域较为常见，如国有土地利用者与县以上人民政府签定的国有土地利用权出让合同、各类贷款合同、保险合一样。第二，提供制式合同的一方具有明显的交易优势，即具有垄断地位、优越条件或经济强势。如金融领域、通信领域、能源领域内的各类消费效劳合同均为格式合同，提供

3、格式条款的一方均具有垄断经营地位。第三，合同中的格式条款违背公平原那么，内容多为减轻或免去己方责任、加重对方责任、或限制排除对方权利。如开发商往往在商品房生意合同中填写“该商品房所在楼宇的屋面利用权归出卖人所有”等，单方面排除买受人的合同权利。格式条款能够节约合同两边谈判本钱，实现交易规那么与交易条件的统一，提高交易效率。但无疑也给提供格式条款的一方利用自身优势，强迫对方同意不平等交易条件，损害相对方利益，提供可乘之机。二、商品房生意中“霸王合同”产生的背景商品房交易中大量显现'霸王合同"，具有复杂的社会因素与背景,要紧表此刻如下三个方面：（一）主管部门行业爱惜且监管不力。第

4、一，合同文本的制订不能排除行业爱惜的因素。目前，各地均规定适用统一制定的商品房生意合同文本，有的合同文本是直接采纳建设部与国家工商局制订的示范文本，有的合同文本是由地址主管部门在示范文本的基础上修订而成。合同文本的制订者是开发商的行业主管部门，不免出于行业爱惜与部门利益的考虑，偏袒开发商，使得有关格式条款的内容看似公平，却对买受人明显不利。如示范文本中基于一样衡宇生意而拟定的条款发生争议的并非多,而诸如广告讹诈、小区绿地变更、停车场归属等实践中引发大量纠纷的问题，却无法在示范文本中找到相应的提示性条款。致使购房人要求补充相应条款时，往往被开发商以合同文本中无此条款为由拒绝。第二，缺乏对商品房生

5、意合同签定工作的监督治理。作为统一合同文本的制定者与监督机构，政府房地产主管部门有责任通过各类途径对合同文本如何适用、相关具体条款如何约定等事项进行宣传指导,帮忙购房人签好合同条款，幸免合同风险。而事实上主管部门始终围着开发商转，对这项工作全然无暇顾及，只有律师出于业务开拓的需要在做着这项艰苦细致的工作。商品房生意合同记录备案是主管部门对此项工作实施监督治理的一种重要手腕。主管部门应把好合同审查关，对明显损害购房人利益的“霸王条款”要求开发商予以纠正，以减少商品房交易中“霸王合同”的发生。实践中，商品房生意合同的备案审查往往流于形式。第三，对开发商违法违规开发的行为惩罚不力。商品房开发高回报的

6、特点，趋使部份开发商财迷心窍，不吝利用商品房开发与交易市场的不标准，进行投机与冒险，致使违法违规开发觉象屡禁不止。建设与销售行为的不标准，使得部份开发商不能不利用商品房生意合同做文章，将有关违法违规开发的风险通过商品房生意合同转嫁给广大购房人，于是，制作“霸王合同”或拟定“霸王条款”成为首选方式。实践中，有的开发商申报销售商品房的条件本不具有，而有关主管部门却会给予变通批准，有的开发商售房时建设与销售手续本不齐全，有关主管部门明知却仍然睁一只眼闭一只眼，客观上纵容了非法开发商的投机经营，使得“霸王合同”大行其道。（二）开发商具有明显的资源与信息优势。第一，开发商具有物资资源优势和人力资源优势。

7、开发商作为房地产开发企业，直接或间接拥有有关土地、建设、衡宇、营销、物业等方面的物资资源。开发商的员工大多为专业人士，在有关用地、建设、营销、物业治理等方面均具有专门知识和专项技术。第二，开发商具有壮大的社会关系资源优势和信息优势。开发商拥有与其开发与销售相关的各行政、市政、金融、中介等方面普遍的社会关系资源及相关信息，有关建设与销售手续的申报、办理、变更等方面的主动权也完全把握在开发商手中。上述资源与信息优势，使得商品房交易中两边的地位严峻失衡，开发商为着某种目的具有充分的条件与手腕，制造“霸王合同”和“霸王条款”，利用购房人的劣势地位达到目的。（三）合同标的物本身的特殊性。商品房生意合同是

8、一种非即期生意合同，即在合同成立一按时期后方转移标的物所有权的生意合同。除衡宇所有权非即时转移外，衡宇也是约定在签定合同以后的某一个时刻交付。现实中大量的商品房生意都是期房生意，这种生意属于特殊的不动产生意，约定生意的标的物在合同签定之时可能并非存在。现在，合同约定的交付衡宇及相关设施的标准与条件都属于开发商单方面设按时期（即便是现房生意,往往也存在小区计划和其他配套设施尚未建成临时无法整体交付的情形），如何实施建设、交付什么样的衡字及配套设施、宣传许诺的条件会可不能改变，完全由开发商操纵。而买受人却只能靠一纸合同来约束开发商。把握着签定与履行合同主动权的开发商，固然有条件通过在商品房生意合同

9、中设置“霸王条款”以减轻或免去己方责任，实现风险最小化，利益最大化了。（四）购房人的消费心理不成熟和相关知识的馈乏。商品房交易已完全市场化，实现了充分竞争，与金融、电信等效劳市场有所不同，购房者争取与开发商拥有平等的交易地位有着充分的法律与现实保障。除衡宇作为特定物的唯一性使得购房人难以割舍自以为理想的选择外，购房者消费心理的不成熟从另一方面纵容了“霸王合同”的泛滥。衡宇作为不动产，是一种特殊的物，有形的建筑物本身并非包括衡宇的全数，其计划建设销售的合法性、利用功能的配套保障与权属变更的严格程序要求，决定着购房人的理想目标可否真正实现。上述任一事项转变与取消都将组成购房风险，在签定购房合同时都

10、潜在存在。而购房者往往只相信眼睛（看到衡宇或工地存在）与耳朵（听到销售人员的介绍与许诺），未能三思而后行，缺乏必要的风险意识，相当一部份购房者还存在盲目的从众心理与侥幸心理。发觉存在“霸王条款”后，销售人员只一句“公司的所有合同都是如此签的，可不能同意你的变更要求”，便生怕失去购买良机，只得委曲求全。同时，购房知识欠缺与法律知识的局限也是致使“霸王合同”大量存在的缘故之一。购房人面对开发商提供的厚厚的合同文本往往是一头雾水，不知从何看起，乃至连合同中的专业术语和条款内容都弄不明白，更谈不上对合同文本的认真审查。在销售人员的敷衍与催促之下，但草草签字了事。“霸王合同”得以一路绿灯，开发商固然会没

11、事偷着乐啦！三、商品房生意中“霸王合同”的表现形式建设部制作并推行适用的商品房生意合同本为示范文本，为尊重两边合意，在许多问题上建议两边自行约定，但由于两边在有关专业知识、合同知识、信息与地位的不对等，在由开发商作为格式合同提供的情形下，给了开发商较大的操作空间，使得本应由两边协商签定的商品房生意合同成为被开发商利用的典型的霸王合同。要紧表现形式如下：（一）签定正式商品房生意合同之前，开发商要求购房人必需与其签定认购书或预订协议。该类协议均由开发商事前拟好，购房人只需签字即可。协议一样规定：购房人须预交定金，并于协议签定之日起一按期限内（时刻较短，一样为7日）前去签定正式合同，不然，定金不予退

12、还。在签定正式商品房生意合同之前，两边就有关购房事宜进行磋商，并签署意向书或预约，本无可厚非。但事实并非如此，凡签定预订协议或认购书的购房人，一样己就要紧购房事项与销售人员大体谈妥，现在，完全能够直接进行正式合同谈判，但开发商却要求购房人先签定预订协议或认购书。此类协议内容简略，容易达到一致，待定金入帐后，开发商便当即催促购房人前去签定正式购房合同。协议签定并交纳定金后，购房人便将合同谈判的主动权拱手让与开发商，陷自身于不利境界。勿庸费言，在房源的保留与交易机遇的保障方面，预订协议的签定具有必然的踊跃意义，只要两边合意，法律并非禁止。但预订或认购本属于预约，依照预约之本意，假设两边无法就正式合

13、同的要紧条款达到一致，应当许诺解除预约，退还定金。但交付定金并保证限期签定正式购房合同、不然定金不退的约定，己超出预订或认购的范围,既然只有一个结果，何须画蛇添足！其中的微妙，恐怕只有开发商自己明白。（二）开发商单方提早填写或直接确信本应由两边协商的合同条款，并声明不得更改。商品房生意合同文本中许多条款均为空白条款或可选择条款，意在交由两边具体协商一致后一起填写与确信。而实践中，开发商所提供的合同文本上，己单方提早填写或直接确信了本应由两边协商的合同条款，并声明不得更改，这是“霸王合同”的要紧表现。其一，开发商事前单方将预备签定的正式合同的有关空白条款填好，并声明所填写内容不得更改。如在许诺延

14、期交房的空白栏内，将由于政府部门的办事程序、施工单位的超期交工等缘故作为其免责事由予以约定。其二，开发商单方将预备与购房人签定的商品房生意合同中对买受人有利的有关条款划掉（表现为直接在条款前打“X”），把应与购房人协商确信的条款自行选定。如直接将设计变更的条款划掉，或另行填写为：“如有设计变更，买受人不退房，据实结算房款”；在面积误差处置上，直接将由其承担违约责任、买受人有权退房的条款划掉，自行填写为：“买受人不退房，房款据实结算。”凡是规定开发商严峻违约后购房人能够单方解除合同的条款，大多遭此噩运。开发商单方在合同的空白条款中所填内容，多为设法规避本应由其承担的责任，加重买受人责任或限制买受

15、人的权利；单方所选条款多属于对开发商有利而可能无益于购房人的条款；开发商所单方删除的条款多属于购房人的权利条款和开发商的义务条款。在并未认真阅读或真正明白得有关填写内容与选择条款时，或己经发觉，虽经力争仍不能修改与变更时，购房人往往会不得已同意此类条款，关于所删除条款可能带来的于己不利的风险缺乏必要的警觉与防范。往后发生纠纷时，才发觉原先有的条款对自己竟是“陷阱”，而开发商却利用此类“霸王条款”轻松摆脱责任。（三）就有关特定事项直接单方面拟定补充协议，要求购房人必需签定。因合同文本设计条款有限，且对有关特定事项约定较为简略，确有必要就有关事项做出具体约按时，两边需另行协商签定补充协议。但在两边

16、并未正式就合同条款进行协商之前，开发商往往己就有关事项单方拟定了补充协议，要求购房人在签定商品房生意合同时必需同时签定该补充协议，这是商品房生意中“霸王合同”的又一表现形式。这种情形要紧表此刻有关按揭贷款问题、衡宇交接问题、物业治理问题等事项上。如就有关按揭贷款事项单方约定为：“假设买受人缘故致使不能取得按揭贷款的，买受人应于三日内一次性付清房款，超期付款，按本合同约定承担违约责任二当非因买受人缘故致使不能办理按揭贷款手续、买受人又无力直接支付房款时，买受人选择退房将蒙受重大损失。关于衡宇交接问题单方约定为：“假设因买受人缘故不能接时交接，开发商有权单方面处分衡宇，或有权将衡宇移交物业治理公司

17、代管，由买受人支付物业治理费”等。当购房人发觉不妥，欲加修改时，往往会受到开发商的拒绝。此类协议一样不经房地产主管部门记录备案，内容往往加倍“霸道”。（四）拒绝买受人要求对合同中或合同条款之外的涉及买受人权益的有关事项作具体、补充约定。由于商品房生意合同文本自身的缺点，与购房人所购衡宇紧密相关的部份事项未能被吸收作为合同的建议性条款。如住宅小区的建筑计划、绿地、智能化治理及其他配套设施等事项，直接阻碍购房人以后居住环境质量，往往也正是开发商的“卖点”，理应作为合同补充条款，由两边加以约定。但当购房人要求将开发商有关上述事项的宣传许诺写入合同时，常常被开发商毅然拒绝。如在有关公共建筑和配套设施约

18、定中，只同意填写水、电等设施运行条件，拒绝就气、暖、通信、保安设施进行约定，有关绿化、车库、体育娱乐、教育、商场等配套更不可能写入合同。开发商一方面信誓旦旦表示绝对没问题，另一方面却坚持不能写进合同。购房人虽经短暂犹豫，但定金己交，屋子也看好，不想舍弃机遇，只得舍弃权利。在上述情形下，开发商提供的商品房生意合同文本的有关内容不仅事前不与买受人协商，且在买受人提出异议时还不容修改，销售人员要么随意口头说明并许诺，要么以需要请示领导借口拖延，要么以公司规定不得更改拒绝。买受人在己交定金担忧不退和急于买房的情形下，只得委曲求全。在聘请律师协助购房时，律师的意见不被采纳,律师的作用不能有效发挥。这也使

19、得社会公共对律师参与指导购房丧失信心，专业律师因此而失去许多客户。四、商品房生意中遭遇“霸王合同”如何救济社会政治经济进展的大环境和房地产业特殊的运作背景，给商品房生意中的“霸王合同”提供了生存的土壤，决定着“霸王合同”仍将存在很长一段时刻。咱们寄希望于房地产市场的进一步标准，但购房人把握自我救济手腕，发生纠纷后主动寻求司法救济，可能是目前对付“霸王合同”最现实、最有效选择。（一）自我救济，抗击“霸王合同”第一，要培育成熟的购房消费心态。成熟的购房心态能够增强抗击“霸王合同”的免疫力。购房人在选购衡宇时，应当明白并非只有某一套衡宇最适合自己，下一个或许更理想。要树立起平等观念，增强权利意识和风

20、险意识。面对可能存在的风险，不盲目从众，不抱侥幸心理，不轻信开发商售楼人员的口头许诺。实践中常常发觉，越是成熟的购房人，越明白面对风险如何取舍；越是态度执着的购房人，合同中的保障自身权利的条款写得越充分；诉讼中追悔莫及的大多是没细看合同内容就轻率签字的购房人。消费者的慢慢成熟使得开发商会被迫收敛，一群成熟的消费者必然带动商品房交易市场走向成熟与标准。第二，要把握对付“霸王合同”的技术。关于开发商提供的格式合同，购房人应当认真审查，反复研究。认真阅读开发商事前在合同文本的空白处填写的内容，要求开发商就有关内容予以说明，过于简略的约定要具体化，可能存在歧义的内容要明确，可能损害购房人利益的内容要删

21、除。关于开发商单方提早选定的条款，要结合自身情形与需要衡量利弊，必要时进行调整。关于开发商删除的条款要有足够的警觉，除重复性和并无约定必要的条款外，一样不要同意开发商直接删除合同条款。在开发商不同意修改或变更时，枝节问题可再也不坚持，但重大原那么事项不能妥协。把握了识别与对付“霸王合同”的技术，就会有针对性、有重点、有理有据地同开发商进行合同谈判,当购房人有能力揭开“霸王合同”的面纱时，为了促成交易，不丧失商机，开发商最终仍是会做出妥协的。第三，必要时要聘请专业人士提供帮忙。商品房生意具有必然的专业性，尤其是购房人，需要把握必然的市场信息、房地产专业知识与法律知识等。一般购房人往往很难同时具有

22、这些知识和能力，临时抱佛脚也不现实，向专业人士求助是一条平安的捷径。这些专业人士包括房地产、建筑与法律方面的专业人员，尤其房地产专业律师。专业房地产律师既具有专业的建筑与房地产知识，又熟悉有关房地产法律法规与规章的规定，在协助购房、指导签定商品房生意合同方面驾轻就熟，能够协助购房人发觉“霸王条款”，纠正和抗击“霸王合同”,同开发商的销售和法律人员进行谈判、交涉，最大程度地帮忙购房人通过合同约定防范购房风险，爱惜购房人的合法权益。（二）司法救济，否定“霸王条款”购房人即便不幸遭遇了霸王合同，也没必要过份担忧，法律给予了购房人必然的救济手腕。购房人能够利用合同法、最高人民法院的司法说明等法律及有关

23、规定，爱惜自己的合法权益。第一，能够利用合同法的有关规定排除“霸王条款”的效劳。既能够在发生纠纷后，向人民法院主张撤销合同中的有关讹诈性的“霸王条款”，也能够直接主张有关“霸王条款”无效。依照合同法第54条规定，合同订立时，存在重大误解、显失公平，当事人一方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销；一方以讹诈、胁迫的手腕或落井下石，使对方在违抗真实意思的情形下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。若是购房人能证明两边订立合同时存在上述情形，那么能够在规按期限内主张变更或撤销该合同。合同法第39条的规定：“采纳格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原那么确信当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免去或限制其责任的条款，依照对方的要求，对该条款予以说明商品房生意领域里的“霸王合同”或“