欧洲小镇休闲地产针对性汇报

1、欧洲小镇针对性汇报欧洲小镇针对性汇报欧洲小镇整体案名欧洲小镇整体案名欧洲小镇地块二概念方案欧洲小镇地块二概念方案1 12 2欧洲小镇地块三定位说明欧洲小镇地块三定位说明3 3本次汇报内容本次汇报内容祥筑祥筑波西塔诺波西塔诺背景简介：背景简介： 波西塔诺位于意大利那不勒斯近郊的阿马尔菲海岸一带的小镇,在波西塔诺灿烂阳光、碧蓝海水、遍山橄榄树、雪白的遮阳伞和雕花的铸铁桌椅都透着一派悠闲和安逸。 涵义阐释：涵义阐释： 用波西塔诺命名，是波西塔诺的美景在东方的延续，同时借用波西塔诺的盛名也能起到提升本项目品牌魅力形象的作用，更凸显本项目舒适休闲的居住环境。 本次案名汇报：本次案名汇报： 吉维尼花园吉维

2、尼花园背景简介：背景简介： 巴黎西部偏北的吉维尼（Giverny）花园，是印象派大师莫内建于1890年的温馨家园。层层起伏山地,褐墙红顶农舍,条条深绿林带,片片艳红花朵,尽善尽美呈现诗情画意田园景观,每一处都宛如一幅印象派风景画,每一角落都充满诗意。 涵义阐释：涵义阐释： 以法国小镇名字命名，让目标客户对吉维尼小镇的印象嫁接到对本项目田园风情理想生活的美好向往，形成对消费者的引导冲击。背景简介：背景简介： 克劳德莫奈印象画派代表人物，终其一生，对阳光下的自然静物进行了详尽的研究，他笔下那接天映日的白杨、逆光的草垛、变幻莫测的教堂、梦幻般的睡莲这一切，形成了周而复始、延续不断的大自然。涵义阐释：

3、涵义阐释： 命名为充满艺术气息的莫奈小镇，代表本案全力打造成原味的欧洲小镇风情，亦如莫奈笔下那些美妙的小镇景象。莫奈小镇莫奈小镇背景简介：背景简介： 美丽的莱茵河在阳光的照射下，像一条闪着金光的扭动的玉带，在高低起伏的山栾中流淌。河边公路的上面是别致的别墅农宅，尖顶的教堂；农宅的后面，是顺着坡地伸展的葱郁的葡萄园，远处的半山腰间不时有古老的城堡映入眼中。涵义阐释：涵义阐释： 莱茵河清彻的河水、古老古堡、教堂、别墅、房车、游船和葡萄园，既典雅又和谐自然；在欧洲，假日神圣不可侵犯，而假日中的旅游则已成为他们的一种生活方式，故取名”莱茵河假日“。 莱茵河假日莱茵河假日背景简介：背景简介： 茵特拉肯（

4、Interlaken）拉丁文的原意即是“两湖之间”，是瑞士乃至世界都享有美誉的度假胜地，以一年四季风景醉人著称。这里有许多中世纪的建筑 和堡垒，同时湖光山色，美景如画，适合各种消闲的活动与运动。 涵义阐释：涵义阐释： 用茵特拉肯命名，能够准确传达本案田园休闲渡假小镇的风格，和带有童话般的栖居美域，同时案名本身既是广告，容易引起追求欧洲田园风情居所人群的共鸣。 茵特拉肯小镇茵特拉肯小镇背景简介：背景简介： 北欧神话中，由世界树支撑的世界分为三层九个国度，阿斯嘉特（Asgard）为神国，阿萨神族居住的地方。其中最大的城堡就是奥丁的金宫（Gladsheim），奥汀是众神之王，世界的统治者。涵义阐释：

5、涵义阐释： 以欧洲神话中的国度命名，是表达本案对理想中居所的向往。阿斯嘉特小镇阿斯嘉特小镇案名释义：案名释义： (Fontana di Trevi)特莱维喷泉是罗马境内最大的也是知名度最高的喷泉，也是无数情侣和游客心向往之的许愿池。借用这个概念隐喻本案是所有客户心之所趋的梦想之地，回避了建筑本身的概念而上升到精神的心灵层次。FontanaFontana（芳塔娜）（芳塔娜）小镇小镇案名释义：案名释义：紫：紫：一直被赋予浪漫的代言澜：澜：风行水纹为澜郡：郡：英法文化中“城镇”一级的代名词紫兰香郡：一如夕阳下的小镇，晚霞横空，小湖水波微荡，映照着，满目绚灿如缕的紫色，浪漫而富有温情，一切都沉侵在慢步

6、调的悠闲中。祥筑祥筑紫澜香郡紫澜香郡祥筑祥筑红醍小镇红醍小镇案名释义：案名释义： 葡萄园、红醍酒是充满浪漫欧洲小镇居民的最爱，红醍抚杯影，花中行月中眠，置身其中你会有时间停滞之感，时刻畅舒小镇悠闲生活的浪漫情怀。梦栖：梦想中的栖息地，看过欧洲小镇的人，怎么忘记绿茂林密、彩云相逐、朴实恬静、色彩鲜艳、高雅 生活格调。梦栖嘉园梦栖嘉园银蓬花又名风花、原产地中海地区。花朵硕大、色彩艳丽丰富，是欧洲重要的春季观赏花卉。香香: :用了一个香字，一方面承接银蓬花香气的意思，另一方面赞叹本案建筑风格之美。 苑苑: :指帝王的花园和学术、文艺荟萃之处,两层意思，暗指本案环境优美，富有内涵。银蓬香苑银蓬香苑欧洲

7、小镇地块二概念方案欧洲小镇地块二概念方案1 12 2欧洲小镇地块三定位说明欧洲小镇地块三定位说明3 3本次汇报需要解决的问题本次汇报需要解决的问题欧洲小镇整体案名欧洲小镇整体案名地块二规划概念构想说明地块二规划概念构想说明 本案规划概念导自“欧洲小镇”的整体定位，因此必须从规划布局、建筑风格、建筑符号和密度、生态景观和业态组成等各方面统筹考虑，塑造表里如一的欧洲原乡小镇风格，这里的“里”需要文化的沉淀和历史的积累，而“表”则相对易行，因此规划概念中我们首要解决的就是这个问题，希望通过建筑和景观本身的畅想和借鉴来塑造本案与众不同的风情感。n整个小区分通过十字交叉为abcd 四个主题组团；n 四个

8、主题组团又以水系、车辆动 线和行人动线进行分割；n 商业部分主要集中在宁海道沿线 和中轴十字交叉沿线； n项目西侧宁海道处设置开放型广 场设计，便于人气聚集和标志型 符合设计；n 十字交叉中心点设置标志型小镇 符号，塑造社区内部视觉焦点；地块二规划概念构想：地块二规划概念构想：一化为四、四个主题、一种建筑一化为四、四个主题、一种建筑小高层住宅小高层住宅多层洋房住宅多层洋房住宅地块二建筑类型分布及示意：地块二建筑类型分布及示意：地块二轴心标志型建筑示意：地块二轴心标志型建筑示意：地块二商业概念构想：地块二商业概念构想：n西侧沿宁海道设置为中大面积的开发型商业；n 社区十字部分商业为社区辅助商业，

9、建议立项为住宅，2层1+1形式，面积相对控制，宜住宜商；住宅式商业住宅式商业商业入口商业入口住宅入口住宅入口地块二西侧入口概念构想：地块二西侧入口概念构想： 西侧入口为广场型设计，使之成为宁海道车流和人流的视觉焦点，形成怀抱式空间结构便于聚集人气，同时售楼处建议设立在广场东北角；地块二水系概念构想：地块二水系概念构想：n 无水不成镇，蜿蜒水系是除道路外分割组团的软性屏障，同时也是体现生态和宜居的自然元素，可考虑以商业小径、车行动线、自然水系组成纵向和横向三合一交通脉络；欧洲小镇整体案名欧洲小镇整体案名欧洲小镇地块二概念方案欧洲小镇地块二概念方案1 12 2欧洲小镇地块三定位说明欧洲小镇地块三定

10、位说明3 3本次汇报需要解决的问题本次汇报需要解决的问题说明：说明： 本章节主要解决的问题是地块三产品功能的定位问题，即本案定位常本章节主要解决的问题是地块三产品功能的定位问题，即本案定位常住还是度假？所谓纲举则目张，只有对这一结论达成共识，我们才能有的住还是度假？所谓纲举则目张，只有对这一结论达成共识，我们才能有的放矢的去延展后期的产品规划和营销策略。放矢的去延展后期的产品规划和营销策略。我们将通过以下两个角度的分析去说明我们的判断我们将通过以下两个角度的分析去说明我们的判断.n 从目前常住类和度假类项目售价角度去分析（价值最大化角度）n 从目前常住类和度假类项目放量角度去分析（竞争形势角度

11、） 从目前常住类和度假类项目售价角度去分析（价值最大化角度）从目前常住类和度假类项目售价角度去分析（价值最大化角度）一线海景一线海景/ /度假类项目度假类项目戴河庭院金海岸海岸别苑泊海美度目前均价目前均价19300850013000二线海景二线海景/ /度假类项目度假类项目海巢领澜戴河国际公寓倚海45度秦皇求仙酒文化交流中心海洋国际酒吧广场戴河海岸目前均价目前均价110001100070008000三线海景三线海景/ /常住类项目常住类项目滨海新城鸥洲避暑花园水岸星城戴河新城目前均价目前均价43004500400040003600南戴河海景距离、产品功能与售价的关系说明南戴河海景距离、产品功能

12、与售价的关系说明说明说明:n 项目售价捆绑距海性的特征非常鲜明项目售价捆绑距海性的特征非常鲜明 离海越近价格越高，离海越远则价格走低。n 一线海景中密度越低则价格越高一线海景中密度越低则价格越高 戴河庭院和海岸名苑为其代表。n 度假类项目销售价格明显高与常住类项目度假类项目销售价格明显高与常住类项目 前进路以南的一二线海景度假项目售价远高与前进路以北常住类项目。倚海45项目实景照片倚海倚海45度（案例说明）度（案例说明） 为何能三线海景卖出一线海景的价格？为何能三线海景卖出一线海景的价格？n 定位以度假类客户为主；n 产品“短小精悍”，符合度假客户需求；相近区域价格比较相近区域价格比较项目名称

13、项目名称滨海新城避暑花园倚海45度目前均价目前均价430040008000 从目前常住类和度假类项目放量角度去分析（竞争形势角度）从目前常住类和度假类项目放量角度去分析（竞争形势角度）南戴河度假类项目放量说明：南戴河度假类项目放量说明：序号序号销售状态销售状态楼盘名称楼盘名称总建筑面积总建筑面积未售面积未售面积未售面积合计未售面积合计1 1在售在售金海岸金海岸80000206301883921883922 2戴河庭院戴河庭院92000342023 3海岸别苑海岸别苑1500070904 4夏都海岸夏都海岸67000576005 5海巢海巢23931201926 6领澜领澜21878218787

14、 7戴河国际公寓戴河国际公寓44000268008 8未开盘未开盘临海听涛临海听涛31375313754496694496699 9戴河海岸对面项目戴河海岸对面项目40000400001010夏都海岸夏都海岸B B座东侧项目座东侧项目30000300001111泊海美度泊海美度49000490001212碧海园宾馆碧海园宾馆22000220001313秦皇求仙酒文化交流中心秦皇求仙酒文化交流中心65000650001414海洋国际酒吧广场海洋国际酒吧广场65186651861515南戴河商业中心南戴河商业中心147108147108 合计合计793478793478638061638061（注

15、：以上面积为概数单位：平米）说明说明: 南戴河2010年在售和即将面市的度假类项目合计1515个个：其中已开盘7 7个个，未开盘项目8 8个个。新老项目合计总销售面积为793478793478平米平米：其中已售出面积为155417155417平米平米，未售面积为638061638061平米平米（其中老项目未售面积为188392188392平米平米，新项目未售面积为449669449669平米平米）。南戴河常住类项目放量说明：南戴河常住类项目放量说明：序号序号销售状态销售状态楼盘名称楼盘名称总建筑面积总建筑面积未售面积未售面积未售面积合计未售面积合计1 1在售在售滨海新城滨海新城20000013

16、6000146200014620002 2避暑花园三期避暑花园三期120000720003 3水岸星城水岸星城1400001400004 4戴河新城三期戴河新城三期10000007740005 5鸥洲鸥洲3250773000006 6戴河仕嘉戴河仕嘉40000400007 7 未开盘未开盘戴河海岸戴河海岸54000540005400054000合计合计1879077187907715160001516000（注：以上面积为概数单位：平米）说明说明: 南戴河2010年在售和即将面市的常住类项目合计7 7个个：其中已开盘6 6个个，未开盘项目1 1个个。新老项目合计总销售面积为1879077187

17、9077平米平米：其中已售出面积为363077363077平米平米，未售面积为15160001516000平米平米（老项目未售面积中为14620001462000平米平米，新项目未售面积为5400054000平米平米）。常住类和度假类项目存量对比图常住类和度假类项目存量对比图:总放量总放量21540612154061平米平米70%30%70%常住类项目存量常住类项目存量30%度假类项目存量度假类项目存量类别类别总建筑面积总建筑面积未售面积未售面积常住类常住类1879077187907715160001516000度假类度假类793478793478638061638061合计合计2672555

18、267255521540612154061（单位：平米）n 本区域常住类项目存量面积占到总存量的本区域常住类项目存量面积占到总存量的70%70%，度假类项目占存量面积的，度假类项目占存量面积的30%30%，常，常住类项目存量远大于度假类项目；住类项目存量远大于度假类项目；n 未来放量趋势是度假类海岸项目较少，而近海内陆型项目放量日渐增大；未来放量趋势是度假类海岸项目较少，而近海内陆型项目放量日渐增大； n 常住类项目核心竞争力在常住类项目核心竞争力在价格而非价值，而度假类项目则正好相反；价格而非价值，而度假类项目则正好相反；说明说明:常住项目并不常住，度假主题才是产品核心常住项目并不常住，度假主题才是产品核心 价值价值：度假类项目更能实现单价冲高：度假类项目更能实现单价冲高 本案一期只有跳出本案一期只有跳出低端常住类的窠臼，塑低端常住类的窠臼，塑造二线海景的度假主题造二线海景的度假主题才是实现价值的最好出才是实现价值的最好出路。路。 供应量供应量：常住类项目放量较大：常住类项目放量较大使用率使用率：客户的使用核心是：客户的使用核心是“度假度假”而非而非“常住常住”客户基数客户基数：度假类客户基数：度假类客户基数大于常住类客户基