如何让地产广告推广做得更加有效

1、如何让地产广告推广做得更加有效(2009-08-3021:45:29)分类：策划高地标签：房产房地产房地产广告房地产推广推广计划开盘强销尾盘广告前几日，曾撰写直白广告的震撼，现在再看，不免让我联想到了现在的地产广告，翻看各种媒体，地产广告纷繁芜杂，良莠不齐，充满了虚无与不实，过分的渲染与夸大，完全没有章法，凌乱而主题不明，根本就没有计划性和针对性，更没有与销售的各个阶段进行有效结合。其实，结合项目销售的进程，营销策划也分为不同阶段，每个阶段的推广主题亦不尽相同。第一阶段为形象期。这个阶段推广主要任务，是塑造并传达项目市场、客群、产品定位形象。市场定位或高端、或中低端；客群或小资、或中产、或殷实

2、、或富贵之家，产品或中式、或西式、或平时而简约。形象期推广应含蓄而委婉，优美而朦胧，是造梦的阶段。目的就是达到市场高度关注、做到项目为目标客户人尽皆知，对产品定位超强认同。这个阶段应用的推广手段主要以长线媒体为主，比如现场围挡、路旗、广告牌、广播2008济南为我心动本案LflWKWlDU.J-4HLR1MU山P»ilMBHRiart«E>hiMiJ-4VHMMWiB'KII性工惘4注立即/幺ii再手门不用町n崔:看屁*耳二（1/了£141Ml回、*.*“死*"出!口才惠事|”*，:工|厚量*步祸30uhn-m发用餐87000680/0700

3、0635e.第二阶段产品期。这个阶段应把产品规划、户型、景观、建筑标准等项目的具体内容进行展示，结合项目的形象定位，有虚有实，图文并茂，让客户能充分了解项目的优势与卖点。蓄客期推广应明了并真实，通过细致而详尽地描述,时得到客户的反馈，进行适当调整，提高产品的均好性,化的目的。使产品得到客户的高度认可，并即更适合客户需求，达到将来快速去这个阶段在继续把长线媒体作为推广手段的基础上,要适当的搞一些活动营销，如产品推介会、商圈发展论坛等。OJisntt0543-438888/4333777。桂林地及澳M西王典都青蜴中心IIOHB«tt手相山北笈.人工湖南时不第三阶段蓄客期。对目标客群进行有

4、针对性的宣传，蓄客期的前期是把蓄客措施准确无误地传达给目标客群，以期得到更多客户的咨询与到访；后期则向目标客户灌输开盘信息以及开盘时各种优惠措施，达到积累更多客户的目的。这个阶段是整个推广中的重中之重，成功与否，将直接影响到开盘时的人气及成交量，所以，这一阶段的推广应采用暴量方式，就是在短时间内高空低空全面开花，以期在最短的时间内大量积累意向客户，为顺利开盘奠定基础。并且应适当的配合一些圈层联谊会等活动。第一、二、三阶段的推广，就是要拔高项目的市场地位，让客户对项目高度认可，但并不公布详细价格，只是给客户一个基本的价格区间，让客户产生这个项目很好，应该不便宜的直觉，充分吊起客户购买欲望。这就是

5、所谓的蓄水期。第四阶段为开盘期。根据目标客户积累情况，选择吉日盛大开盘。开盘当日公布首批房源及销售价格。客户可以根据已经排列的选房顺号有序选房。开盘期最重要的事情就是价格的制定和推出房源的数量。价格的制定应该比客户最高承受能力略低，房源放量与积累客户量的比不能高于1:3。开盘期推广应直白而震撼，用产品品质打动客户，用小恩小惠及压迫式方式促使成交。开盘也分实开合虚开两种方式，实开是指开盘当日推出首批房源，开盘活动是为了烘托和聚集人气，实则是为了销售。虚开则是指仅仅是开盘活动，开盘当日并不推出房源。MMHitt*HJMn司事开+I*镯ATT1HITH，E才野?-理tilMF.Tft“lf,仁卉&a

6、mp;M.M.K.-*SW*1.IS耳KU-TTt6MM世寓ir-hXftMfII式l；购福;嚏建WiWMI|h=/，!>0*-IrlMKC第五阶段为强销期。利用开盘红火热闹的气氛，然后结合客户的转定比例，分批分次推出后续房源，达到推盘有序，热销不断，价格攀升之目的。强销期间，一切推广宣传围绕销售展开，通过分析已成交客户的来访渠道，分析已成交客户对项目最关注的卖点等方面，即时调整项目的宣传渠道和推广重点。第四、五两个阶段的推广，目的就是对前期积累的客户转定落单，使之从准客户变为成交客户。也就是所谓的开闸放水，在短时间内把客户的需求进行释放。当然，推出房源的数量要根据客户量进行调配，不能全

7、部放掉，保证开盘成功的同时，还应为将来的持续旺销预留空间。第六阶段为尾盘期。所谓的尾盘期，指当期推出房源消化掉90刈后剩余的房源，尾盘是销售难度最大的房源，基本都是位置或楼层稍差的单位，而这部分房源也是开发商的利润所在。所以这部分房源的销售，最能体现代理公司价值，如何能在最短的时间内彻底消化，是需要深思熟虑和好好谋划的。这阶段的推广以产品升级（如赠装修、加配置等）或促销（适当的让利、赠送电器等）为主要手段。不应在大众媒体广而告之，而是需要点对点的垂直宣传。充分分析剩余房源的特点和销售抗性，然后整理出卖点，或刻意加入一些能打动客户的噱头；分析购买此类房源的目标客户群，然后再开展有针对性的宣传。这

8、个阶段的宣传必须精确而有效，否则将费力不讨好，造成推广费用的极大浪费。1。月28日JK轴好戏即将开演窗卜。*.13#植住育证物位和椅柱受对外者询】依岫一例热找值3B5999993s口B田Bawsa于，产srX用工”口一二二u.I防，喑3广.惮.此立下七中忱入£丸=耳匕旦用打皿生Trt*L力上*岁口AJU驻JJfLlJiimfrt-jiUC4MV，.w醴.J丁ly%7i力I，:/，上惊Efi1-节优惠¥|产敬请IF星单近41第七阶段为现房期。现房期基本就是项目的尾盘期，这个阶段的推广要简单的多，因为所剩房源无几，主要以项目的实景为推广和炒作点，素材主要以实拍照片为主，用实情实景来打动客户。在实际销售过程中，第六、七阶段存在重合的可能，如遇到这种情况，项目策划师就要好好思量一番了。如果为了追求消化速度，不妨用现房实景来刺激客户的购买欲望，或做些促销。如果为了达到利润最大化，那就可以沉住气，慢慢销售，可以充分挖掘已成交客户的作用，以老带新也是很好的销售方式。项目千差万别，推广花样繁多。结合项目实际情况，