房地产开发主要节点及工作要点-

1、第一章施工准备阶段工作流程治理房地产开发建设过程中,工程建设工作早在开发报建时即已展开,在企业取得?建设用地规划许可证?和?国土证?后工程口即可介入.第一节施工准备阶段工作流程图1-1施工准备阶段工作流程第二节施工准备阶段主要节点工作内容详述1. 围蔽工程1 .围蔽前应进行的准备工作：(1)开发中央办理齐全的收地手续后(取得国土证及建设用地规划许可证),由工程部进行收地围蔽工作.围蔽工程可按零星工程的委托方法委托施工单位施工.对征收地块的围蔽应做到围蔽范围准确,围蔽速度快捷,预防或减少与当地群众的纠纷.(2)明确征地红线.工程部根据国土局提供的红线限制坐标点,按征地红线图放出征地红线,做好标记

2、.假设征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线限制坐标点出入较大,应联系开发部协调相关部门解决.(3)测算围蔽工程量、办理围蔽工程委托、做好围蔽工程的实施方案、做好围蔽工程的材料准备、做好围蔽工程的人员准备、做好机械设备的进场准备.2 .围蔽工程考前须知(1)积极与当地政府部门沟通,取得当地政府部门的支持.(2)按已制定的实施方案组织施工.(3)工程部应与企发部(开发部)、保安部等部门协同做好解决突发事件的应急处理举措.(4)围蔽完成后,应安排保安部门巡视,预防围蔽遭受恶意破坏.2. 申报临水临电申报临水临电时,应会同总工室确定临水临电的容量,同时了解申报流程及办理周期.临电系统尽可能有足够

3、的充裕容量,在条件容许的情况下,应考虑首期交楼可能采用临时供电的需要,根据广州的经验,很多楼盘交楼后较长一段时间小业主的生活用电仍使用临电系统供电.3. 现场查勘,进一步清理场地收地后,工程部应对场地内的情况进行详细的了解.正常情况下,已收地块内的拆迁、坟地迁移、青苗补偿、高压线的迁移等都应在企发部的协调催促下由当地政府相关部门完成.然而往往因各种原因的影响,收地后仍有局部迁移工作尚未完成,影响工程建设进度,因此,工程部进场后,也应积极协助企发部开发部协调当地相关部门解决,进一步清理场地.企发部应向工程部通报原有地下管网的概况,工程部应探明地块内电信、煤气、给排水管,特别是军用光缆的分布、走向

4、情况,如影响工程施工,应及时协调相关部门解决.所收地块内的林木砍伐,须协调开发部取得砍伐证后,根据总工室下发的砍伐图组织砍伐,并根据实际地形与总规进行比拟,砍伐如果对周边环境破坏大,应及时反应并进行调整后,再实施砍伐.4. 工程部组织详勘1 .取得总规批复后,工程部可组织勘察单位进场,对阻碍详勘钻孔的障碍物,工程部应提前组织清理.2 .勘察单位根据总工室提供的详勘方案、总规图上的坐标点定出孔位,工程部应复核.3 .根据公司工期要求,催促勘察单位组织足够的钻机进场.一般一台钻机一个工作日可钻一个孔30米计.4 .所有钻孔工程量必须有两名监理人员进行验收,并在验收记录上签字,及时存档.5 .现场钻

5、孔取样完成后,应催促勘察单位在详勘开钻后15天内出柱状图并按合同要求提供勘察报告.5. 小区分区开发综合筹划小区分区开发综合筹划,是小区开发、建设、销售的总纲,须由各外地公司总经理主持,召开由分管开发、招标、设计、工程、销售、资金、合同治理、物业治理的副总经理和各部门负责人参加的小区分区开发综合筹划会,筹划会讨论和确定的内容包括：分区开发目标、融资目标、销售目标、工程建设目标,并根据这些目标制定招标方案、图纸需求方案、工程开工及竣工方案、物业移交方案.6. 综合筹划方案编制综合筹划方案包含以下内容：1 .施工给水系统：给水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等.2 .施工排水系统：排水管道

6、走向规划、管道管径、排水量等.3,施工用电系统：施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计量等.4,施工道路系统：满足施工需要、平安文明施工需要、与永久规划路的关系等.5,施工场地划分、围蔽及临时设施的规划：满足平安文明施工需要、满足销售需要等.6,施工场地的土方平衡：考虑场地的竖向布置及标高协调、挖方与填方尽量平衡等.适当考虑分期开发之间的土方平衡7 .小区的公用工程供电、备用电源、电信、消防、供水、供暖、污水处理等的建设是否能满足首期交楼的使用要求.8 .制定各期开发楼盘的分批销售方案.9,制定各期开发楼盘的分批移交物业治理方案.10.制定图纸需求方案.11,制定合同需求方案,制定主体总包、

7、详勘、土方施工、根底检测等前期合同提交方案.其中除第8项和9项方案的内容外,其他的是属于工程建设范畴,具体由工程部负责编制.七,综合筹划方案会审时间：新开发工程在详规批复后的一周内组织者：工程部负责人：外地公司总经理参加人员：建筑设计院总工室、工程部、招投标中央、开发中央、合同治理部、营销中央、物业公司部门负责人工程负责人内容：对各部门编制的综合筹划方案进行审查,审定后明确落实时间.8. ±0.000以下列图纸会审根底开工5天前,工程部必须组织召开由主管工程的公司领导主持的,由总工室、预决算部、开发部、工程部、质量监督部、当地设计院、施工单位参加的士0.000以下列图纸会审.工程部在

8、图纸会审7天前通知参加会审的单位和工程治理中央,并收集和汇总各部门图纸审查意见,在图纸会审24小时前将意见提交设计院.9. “三通一平的实施1.“三通开发部应及时办理临水、临电的报批及施工手续,临时道路出入口报批手续包括市政道路绿化迁移报批手续、办理余泥排放证等.工程部应马上组织场地平整、临时道路的施工.1场地平整的主要步骤：a.场地标高根据审定后的综合筹划方案确定.b.场地及边坡土方量计算场地土方量计算的方法有两种：方格网法和断面法.场地比拟平坦时,一般采用方格网法；场地地形较为复杂或挖填深度较大、断面不规那么时,一般采用断面法.c.土方调配对挖土的利用、堆弃和填土的取得三者之间关系进行综合

9、处理,确定挖一填方区的调配方向和数量,使土方工程的施工费用最小、工期短,施工方便.土方调配步骤包括：划分调配区、计算土方调配区之间的平均运距(或单位土方运价或单位土方施工费用)、确定土方的最优调配方案、绘制土方调配图表.(2)场地平整需注意的问题：a.注意勘察地下已有给排水管道、电线电缆的情况.b.场地的挖方与填方尽量平衡,预防在短期内既有土方外运又要土方外购.c.根据总规进行放线,如存在开挖过大影响了周边环境的情况,应及时进行反应并进行总规调整.十.编制工程总进度节点限制方案综合筹划会后一周内,工程部应编制工程总进度节点限制方案,根据该方案编制图纸需求方案和合同需求方案,并将综合筹划会会议纪

10、要、总进度节点限制方案报工程治理中央备案.1 .编制进度节点方案需要收集的信息：(1)收集图纸信息.(2)地下室层数、层高,裙楼层数、层高,总层数,屋面做法,外墙做法,交楼标准(假设主体图纸未下发,可向总工室了解).(3)现场已收图纸,所欠图纸种类.(4)了解合同信息.(5)主体合同范围、工期(合同未下发时可向定标部了解).(6)现场已有合同,所欠合同.(7) 了解当地政府的验收要求,如：根底检测、材料检测、土壤氮浓度检测、防雷检测、专项方案审查、中间验收、竣工验收等.(8) 了解公司制度要求.2.编制方法：详细列出工程从开工到完工的各项节点工作,结合图纸要求、合同需要、工序搭接、公司制度要求

11、等编排节点开工、完工时间,从而编制保证节点方案实现的合同需求方案、图纸需求方案和材料配送需求方案.合同需求方案、图纸需求方案编制完成后,召集总工室、定标部讨论商定后执行,并报综合方案部考核.十一.编制审查监理规划、监理细那么和旁站方案详见?监理规划编制规定?、?监理实施细那么编制规定?、?旁站监理规定?.十二.审查施工组织设计和施工方案工程主体开工前,工程部应催促施工单位提交施工组织设计,并负责组织由建筑设计院(总工室)、工程部、营销中央、施工单位等参加的施工组织设计审查会.施工组织设计审查应重点审查场地布置是否满足平安文明施工、销售通道和销售环境、后续工程的施工要求.审查总进度方案的重大节点

12、是否满足公司开发和销售要求,总进度方案应明确专业分包单位的插入时间节点,审查时应充分考虑专业分包单位的合理施工工期施工组织设计的审查内容主要包括施工方案(技术工艺方法、手段、流程),施工进度方案,施工平面图,施工举措,各类材料采购供给方案,各类施工设备进场方案.施工组织设计的审查要点详见?施工组织设计审核制度?.专项施工方案的编制和审核应符合建设部建质2004213号?危险性较大工程平安专项施工方案编制及专家论证审查方法?的通知)要求.十三.前期的其他准备工作1,催促施工单位按已审批的临时设施搭设方案搭设临设.2.工程部办公环境及办公条件的规划.(1)资料文件柜标准统一,数量满足全过程需要；柜

13、内文件夹应分阶段,按类型分类.(2)工程所需的各类表格应准备齐全,应配备本工程需要的工程建设标准书籍或电子图书.(3)上墙文件应符合集团公司统一要求,内容包括：质量方针、质量目标、质量体系认证、工程组织架构、岗位责任、规划许可证、施工许可证、规划总平图、综合管线总平面图、晴雨表等.(4)应按公司制度设置样板库.(5)办公室周围要做到美观,整洁,有绿化.3.工程监理例会详见?工程例会规定?4,熟悉工程图纸、编制各种台帐在熟悉工程图纸的根底上,根据工程的构成事先编制好隐蔽验收台帐和检验批验收台帐,这既是对施工验收工作的规划,也为施工阶段的工作做好了铺垫,既减少了施工过程中台帐登记的劳动,也使台帐一

14、目了然,便于统计和检查.5,放线点的及时复核和保护(1)对于规划局提供或认可的建筑物定位放线点,工程部应进行复核并做好保护举措.(2)监理工程师应要求施工承包单位,对建设单位给定的原始基准点、基准线和标高等测量限制点进行复核,并将复测结果报监理工程师审核,经批准后施工承包单位方能进行准确的测量放线,建立施工测量限制网,并应对其准确性负责,同时做好基桩的保护.(3)复测施工测量限制网.抽检建筑方格网、限制高程的水准网点以及标桩埋设位置等.6,审查施工单位的组织架构及质量保证体系、平安文明施工保证体系.7,审查施工单位人员资质及特种作业人员资格证,对于施工单位的主要治理人员,应到其总公司进行核查,

15、核查内容包括其工资单、社保等.8,审查施工单位进场设备数量满足施工组织设计及施工进度要求；性能满足工程特点及地质条件要求；设备状况能满足连续工作及施工平安要求.109 .验收进场施工材料.按公司的材料验收制度10 .了解当地政府及行业的相关要求,各分局部项工程的验收标准和验收要求.第一节施工阶段总工作流程施工阶段工彳流程图2-1-1以带一层地下室32层的高层住宅为例施工准备桩根底施工桩根底检测土方开挖、基坑支护桩头处理施工阶段地下室底板施工门窗栏杆安装砌筑工阶段裙楼转换层施外墙装修及排水抹灰三层会验完成三层砌体施工立管安装屋面防水隔热施工毛坯交楼主体竣工验收毛坯交楼阶段园林施工室外管网施工安装

16、外墙清洗排栅垂设备撤除竣工验收水电消防燃气电梯安装卫生间沉箱施工板装修施工阶段标准层结构及样豪装分户验收主体竣工分户验收豪装竣工验收LT维修、备案、结算图2-1施工阶段工作流程图室内地面清理、场地移交"V入户门框安装电梯前室装修砌体毛坯装修施工阶段及配套施工阶段豪华装修施工阶段豪装验收交楼阶段维修备案结算阶段第二节施工阶段主要节点工作要点一.±0.00以下施工阶段工作要点1 .施工准备(1)放线、复核.对于规划局提供或认可的建筑物定位放线点,工程部应进行复核和做好保护举措.(2)施工方案编制.(3)施工方案审查.(4)质量、平安技术交底.(5)检查施工单位施工用电、机械、人

17、员等的到位情况.(6)了解当地政府及行业的要求：(7)桩根底检测要求,钢筋、混凝土、防水材料见证取样送检和监督检验要求,土壤氮浓度检测要求,土壤承载力检测要求,防雷施工、检测及验收要求,土0.00以下局部中间验收要求,资料整理归档要求.(8)需要签订的合同：桩根底检测合同(含土壤承载力检测合同),土壤氮浓度检测合同,防雷施工合同,人防工程施工合同,基坑沉降观察委托合同、消防工程施工合同.2 .根底施工详见?房地产开发建设治理流程?3 .根底检测(1)检测方案编制(应结合国家标准和当地政府文件要求进行编制)(2)检测方案审查.(建设、勘察、设计、监理、施工等单位签字盖章后报质监站)(3)签订检测

18、合同.(4)检测准备工作.(5)检测结果咨询.4 .基坑开挖(1) 边坡支护方案审批.(2)基坑开挖时,应检查土方开挖流程、边坡支护及基坑观测是否按审批的专项方案进行施工.5 .地下室施工考前须知(1)基坑土方开挖时,根据承台的方量适当考虑超挖,以使承台土方开挖时不需外运,加快进度.(2)地下室地板施工前应做好塔吊根底的施工及塔吊安装,并取得准用证或办理备案.塔吊的安装位置应考虑销售的要求,不应将塔吊设置在样板房所在的塔楼外.塔吊根底面的标高应考虑室外管网的敷设,塔吊根底面或平地下室底板标高或低于附近室外管网标高.(3)施工缝止水带安装、检查.(4)底板防爆地漏、预留孔洞预留、预埋、检查.(5

19、)侧壁钢筋安装：人防设备构件、给排水管、线管预留孔洞预留、预埋、检查.(6)地下室顶板防水施工应在后浇带完工后立即穿插进入.(7)地下室顶板后浇带完工模板撤除后,应穿插进入泵房、高低压房等土建的施工.(8)化粪池的施工应在地下室顶板(士0.00)完工时同时完工.(9)专业协调：地下室施工完成后,应组织外电、外水、泵房设备、消防、人防、发电机组设备、泳池设备、通风、空调、机械车库设备等施工单位到现场实地勘查,要求总工室与专业施工单位沟通,深化机房布置平面设计,土建施工应以总工室审查的专业分包单位的图纸为准,不可盲目根据建筑图施工,上述功能房的土建施工和场地移交应作为重要节点加以限制.6 .根底、

20、地下室中间验收按公司制度要求在根底、地下室实体施工完成后三个月内取得中间验收登记表.二.裙楼结构施工阶段工作要点1 .准备工作(1)开工前组织士0.000以上大规模图纸会审.(2)涉及高支模施工的,催促施工单位提交高支模方案报审.(3)催促施工单位外排栅搭设方案报审.(4)协调总工室取得沉降观测测点布置图；了解当地沉降观测的具体规定,需实行第三方观测的,应协调定标部签订沉降观测合同.(5)转换梁厚大体积混凝土浇筑专项施工方案报审.2 .限制要点：(1)首层墙、柱位置放线后,工程监理部应组织测量工程师进行复核,外边线应符合规划要求.(2)首层墙柱捣硅前,联系沉降观测单位设置沉降观测点.(3)高支

21、模搭设必须严格根据已审批的搭设方案进行.验收时视当地要求确定是否通知安监人员进行验收.(4)二层楼面钢筋经监理工程师验收合格后,应根据当地要求,确定是否通知设计,质监站监督员参加验收.(5)模板、钢筋、混凝土等分项工程验收除应符合国家标准规定外,还应符合集团公司的相关制度要求.(6)首层施工的天数应限制在集团公司方案治理要求的10天以内.(7)硅泵送管道立管的设置位置应考虑样板房施工,宜设置在塔楼建筑外围位置,不得设置在拟设样板房的塔楼内,不得已时,应在外围绕开样板房所在楼层.(8)本阶段平安文明施工限制要点：地下室外壁防水施工完成后,应及时进行土方回填,后浇带部位未进行回填的,应在坑边做好围

22、护举措；材料堆放,钢筋加工场,施工道路等布置,场地硬化等应根据施工组织设计方案进行完善,各种平安标牌应及时催促施工单位挂设.外排栅的搭设应按已审批的搭设方案进行,外排栅内侧立柱与建筑物之间的距离应综合考虑平安标准要求及裙楼外墙总装饰工作面预留位置的要求,在保证平安的前提下预防因外墙装饰操作面缺乏而重新搭设.1 .模板的安装质量应能到达模板分项工程的验收要求,假设夹板模板脱皮、疏松、变形严重,应催促施工单位及时更换新模板,以免影响混凝土浇筑质量.2 .外排栅卸荷钢丝的设置应尽量避开飘窗台位置,以免影响以后飘窗安装,影响外墙收边收口.3 .催促施工单位提交砌筑砂浆配合比,水泥、砂、砌块检验报告.4

23、 .为到达集团公司5.5天/层的进度要求,必须催促施工单位至少准备三套模板.5 .7层楼面模板安装完成时,应催促施工单位进行3层砌体施工,3层室内给水管、电线管、开关底盒安装,并按公司制度要求组织3层会验.6 .当主体结构上至56层时,应催促施工单位安装调试钢井架或人货笼等垂直运输设备,尽早验收合格投入使用,以利拆模板的各楼层清运建筑垃圾,运输砌体材料,促进现场文明施工及砌体施工进度.7 .电梯在主体结构封顶前三个月给电梯生产厂家下单排产.8 .主体结构的屋顶结构在主体结构完工后两个月内完工.9 .市政管网排污、排水、给水应在主体结构至六层时穿插进入施工,至单体时可预留接驳井,主体的外排栅应尽

24、量预防市政管网的位置.10 .外电含高压管网的施工应在主体结构封顶前插入施工.11 .施工现场平面布置及文明施工治理必须完全到达施工组织设计要求.12 .砂浆机、提升机、人货梯、塔吊等机械设备的平安装置维护、保养,人员操作情况等的检查.13 .三宝的使用,“四口“五临边的防护,用电治理,防火器材配置等.四.砌体施工施工阶段工作要点1 .准备工作施工前应向当地有关部门了解以下事项：墙体材料的使用及施工工艺、验收标准,节能方面的要求、验收标准.2 .应注意的事项(1) 根据主体施工进度,适时地安排施工单位完成三层(通常是第二个标准层)砌体的施工,并通知总工室组织三层会验,根据三层会验的决议进行大面

25、积砌体的施工.(2) 混凝土小型空心砌块特别容易出现裂缝现象,2004年建设部新出了?混凝土小型空心砌块建筑技术规程?JGJ/T14-2004,工程治理中央编制了混凝土小型空心砌块墙体防开裂举措,各公司应认真组织学习并贯彻落实.(3) 门洞孔洞预留在以往的工程中常常出现问题,导致装修阶段出现大面积打凿.主要原因,一是各个阶段施工图纸门洞尺寸矛盾,二是施工单位预留门洞时没有准确放线.所以砌体施工时,一定要结合装修施工图进行.1 .销售环境筹划、样板房位置确实定完成士0.000前,落实综合筹划和施工组织设计审查有关销售环境的内容,并联系销售筹划部进一步核实销售环境及样板房的布置要求.2 .图纸会审

26、3 .材料定板4 .场地移交5 .样板房的门窗、外墙砖的施工应考虑与上下楼层的对应,预防样板房使用完成后撤除重新装修.6 .样板房所在楼层的上一楼层的水电、卫生间、厨房、内墙天花批荡等应在样板房装修完工前施工完毕,楼地面宜施工防水砂浆,以免后续的施工影响样板房的正常使用.六.毛坯装修施工阶段工作要点1 .准备工作施工前应向当地有关部门了解以下事项：外墙装修有关节能方面的要求,施工工艺、验收标准,铝合金门窗、阳台栏杆平安及节能方面的要求、验收标准,防火门的验收要求及验收标准等,消防验收要求及验收标准.2 .应注意的事项(1) 外墙饰面工程,应考虑铝合金门窗安装位置及门窗尺寸是否与外墙砖的模数相匹

27、配.事前应组织主体施工单位及铝合金门窗安装单位召开专题会议,做到施工难点解决于施工前,施工质量问题解决于施工中.(2) 室内各安装和装修分局部项工程(如电梯安装、入户门安装、阳台门安装、防火门安装、消防栓安装、电梯前室地面施工、户内地面施工、消防楼梯地面施工、电梯前室的各种强弱电及消防的开关按钮底盒安装、户内强弱电底盒安装)施工前,应以统一的标高控制线及相关图纸确定各部位标高,并逐层以书面形式向各专业施工单位进行交底.预防标高限制不准确,导致电梯门、入户门、阳台门、防火门的标高及消防箱、开关插座的高度不符合要求.(3) 外墙饰面石专、铝合金窗、拦杆等的施工应安排施工单位先做样板；(4)外墙清洗

28、时,应检查清洗单位所使用的外墙清洗液,严禁有腐蚀液体.清洗时,不得污染和腐蚀外墙上安装的排水管道、煤气管道、消防管道及管道支架,不得污染和腐蚀铝合金门窗、空调百叶窗、阳台栏杆.(5)塔吊、提升机等垂直运输设备撤除前,工程部应审批施工单位的专项撤除方案及撤除方案,撤除时应安排监理人员对撤除施工的平安举措进行检查.3,应协调的问题(1)抹灰施工前应先进行打点、冲筋,水电专业根据打点、冲筋在墙体内预埋线管和底盒.否那么将造成：一来重新开梢,浪费了大量的人工,也会导致现场文明施工搞不好；二来提前安装线管和底盒,会导致底盒突出墙面,或凹进去很深,不符合精品工程的要求.(2)本阶段涉及到的场地移交工作很多

29、,一方面要了解后续安装专业的实际场地需求,另一方面要按方案催促各施工单位按时移交场地和施工作业面.涉及场地移交的主要有：电梯机房、发电机房、高压开关房、变压器房、低压配电房、水泵房、风机房、混凝土结构水箱、消防限制中央(兼监控中央)、电梯底坑、电梯井、水管井、强电管井、弱电管井等.涉及到主体施工单位与其它专业分包单位进行工作面移交的有：防火门安装、铝合金门窗安装、阳台栏杆安装入户门安装、销售样板房、电梯前室、首层大堂豪华装修等.七.装修施工阶段工作要点1.准备工作(1)豪华装修开工前,工程监理部应对室内局部土建交工质量进行全数检查验收,并要求主体施工单位和豪装施工单位办理场地移交手续.检查内容包括混凝土结构外形质量,砌体质量,抹灰质量,铝合金门窗安装和塞缝质量,预留门洞口尺寸及位置,阳台栏杆的安装质量,电气线管和底盒预埋质量,给排水管道安装和保护质量,空调套管安装质量.预防装修施工完成后或进行中,由于主体或毛坯的施工质量问题,使装修的观感达不到要求,不得不对主体或毛坯进行返工处理,这样既对主体施工单位和豪装施工单位造成了经济损失,也对豪装工期产生影响.(2)豪华装修各工序施工前,工程部应向施工单位进行质量标准交底(3)交接验收时,应对已施工的给水管道重新试压.2,应注意的事项(