房地产估价报告模板

1、房地产抵押估价报告估价工程名称：湖南工学院教师公寓价值评估委托方：符向桃估价方：谭路芳估价人员：谭路芳2021年11月23日1、 致委托方函22、 估价师声明33、 估价的假设和限制条件44、 房地产估价结果报告6五、房地产估价技术报告14六、附件32致委托方函房地产开发：我公司于2021年11月06日接受贵方委托,对贵方位于南京市建邺区江东中路289号17层房地产价值进行评估,评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值,评估工作至2021年10月29日结束.根据委托方提供的?商品房抵押窗口表?、?国有土地使用证?等相关资料,估价对象为南京联强冶金集团房地产开发所属局部

2、房地产,建筑面积为32484.16褶,土地使用权总面积为10579.3褶,土地分摊面积为4657.4nf,用途为商业.我公司严格根据国家有关法律法规和?房地产估价标准?的要求,根据估价目的,遵循估价原那么,根据估价程序,依据贵方提供的相关资料,选用适宜的估价方法,通过综合分析影响房地产价格因素,进行认真测算,最终确定估价对象在估价时点2021年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元法定代表人：江苏博文房地产土地造价咨询评估二.八年十一月十日估价师声明我们郑重声明：1 .我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的.2 .本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公

3、正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制.3 .我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利关系或偏见.4 .我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999?房地产估价标准?进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告.5 .没有人对本估价报告提供了重要专业帮助.中国注册房地产估价师：估价的假设和限制条件一、假设条件1 .本次估价以委托方提供的估价资料真实合法为前提,假设委托方提供的资料失实或有任何隐匿,本公司不承当任何责任.2 .本次估价采用公开市场价值标准,并基于以下假设：不考虑特殊买家的额外出价；交易双方进行交易的目的在于最大

4、限度地追求经济利益；交易双方掌握必要的市场信息,在充裕的时间内进行交易；交易双方具有一定的房地产交易知识,交易条件公开且不具有排他性；该房地产能在公开市场上自由转让.3 .本次估价未考虑租赁、查封、抵押等因素对估价对象价值的影响,并以估价对象处于完整权利状态,并且保持整体和持续使用为前提.二、限制条件1 .本次估价所确定的房地产价值是在本次估价目的的特定条件下形成的市场客观合理价值,假设改变估价目的那么使用本报告无效.2 .本次估价未考虑国家宏观经济政策发生变动及遇到自然力或其他不可抗力时可能对房地产价格产生的影响.3 .本次估价结果包括与房产不可分割的满足其使用功能的水、电以及配套的所有相关

5、辅助设施.4 .本报告估价时点为估价师实地查勘估价对象之日.5 .本次评估土地面积是依据抵押面积/规划总建筑面积X总土地面积计算而来,如与土地主管部门认定面积不一致,应以土地主管部门所出具法定面积为准房地产估价结果报告一、委托方名称：房地产开发二、估价方法定代表人：谭路芳三、估价对象1 .工程概况教师公寓占地面积19.2亩,建筑体量9.61万平方米,最高建筑高度16.2米,.2 .估价对象房屋概况及权属状况估价对象建于2021年,经现场查勘为十成新,钢混结构,建筑物总层数为6层,估价对象为15层,用途为住宅.根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查,估价对象所在的商业局部已完成竣工验收,室内

6、无装修.目前所有权人尚未领取?房屋所有权证?,根据委托方提供的?商品房抵押窗口表?,估价对象为联强国际大厦局部工程房地产,本次评估面积为32484.16平方米,土地分摊面积为4657.4平方米.3.1地理位置衡阳珠晖区湖南工学院4.1 交通状况估价对象附近有10路、40路、2等公交线路,距离最近的公交站约150米,与高铁不远,交通十分便捷.4.2 环境质量估价对象所在区域景观环境较好,该区域适合住宅四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值五、估价时点二011年H月29日六、价值定义估价对象在估价时点满足各项假设限制条件下的公开市场价值七、估价依据1 .?中华人民共和

7、国城市房地产治理法?2 .?中华人民共和国土地治理法?3 .建设部发建标199948号?房地产估价标准(GB/T50291-1999)?4 .?中华人民共和国担保法?5 .?城市房地产抵押治理方法?6 .?房地产抵押评估指导意见?7 .?商品房抵押窗口表?、?国有土地使用证?、?国有土地使用权出让合同?委托方营业执照?复印件8 .估价对象现场勘察记录9 .委托方提供的与本次估价相关的资料10 .本估价机构及估价人员掌握的房地产市场相关资料八、估价原那么房地产抵押估价应当遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原那么在估价过程中遵循合法原那么、替代原那么、最高最正确使用原那么、估价时点原那么.1、合法

8、原那么房地产估价应当以估价对象在合法使用,合法交易、合法处置等为前提下进行估价.2、最高最正确使用原那么房地产估价应当以估价对象的最高最正确使用为前提进行估价.最高最正确使用是指法律上允许,技术上可能,经济上可行,经充分合理论证,能使估价对象产生最高价值的使用.3、替代原那么要考虑同一市场下相同物品具有相同市场价值的经济原理,在同等条件下对估价对象的结果不得明显偏离类似房地产的正常价格.4、估价时点原那么估价结果必须为估价时点客观合理价格,同时此估价结果的应用必须受估价时点的限制.5、谨慎原那么谨慎原那么是评估房地产抵押价值时应遵守的一项原那么,它要求在存在不确定性因素的情况下做出估价相关判断

9、时,应当保持必要的谨慎,充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值,不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款.九、估价方法房地产估价常用的方法有市场比拟法、本钱法、收益法和假设开发法等几种方法.通过对估价对象的特点和类似地区的房地产市场进行调查分析,估价对象类似地区具有较为活泼和成熟的房地产市场,能够收集到较为完整的可比实例资料,可以从可比实例的成交价格修正得出估价对象的比准价格,因此确定市场比拟法作为其中一种评估方法.通过估价师对市场的调查,能够收集到较为完整的房地产建造本钱资料,且运用本钱法能够保守地测算估价对象的现

10、有价值,因此我们采用本钱法作为本次估价的另一种方法.市场比拟法,是在求取一宗待估房地产价格时,依据替代原理,将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比拟,通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等的修正,得出待估房地产在估价时点的正常合理价格.市场比拟法技术路线：1、在类似地区调查类似房地产的交易情况,选取三个近期的交易案例作为可比实例；2、通过对可比实例的成交价格修正求得估价对象的比准价格.本钱法,是求取估价对象在估价时点地重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法,由于估价对象为在建工程,故不考虑折旧影响.即：估价对象价值=土地取得本钱+开发本钱+治

11、理费用+投资利息+投资利润+销售税费.技术路线：1、求取土地价值2、求取房产价值2.1 求取房屋重置价格：包括前期费用、建安费用、政府规费、治理费、利息、利润、销售税费2.2 求取房产价值3、求得估价对象积算价值房地产价值=土地价值+房产价值十、估价结果我公司严格根据国家有关法律法规和?房地产估价标准?的要求,根据估价目的,遵循估价原那么,根据估价程序,依据贵方提供的相关资料,选用适宜的估价方法,通过综合分析影响房地产价格因素,进行认真测算,最终确定估价对象在估价时点2021年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元.十一、估价作业日期2021年11月06日至20

12、21年11月23日十二、未来市场风险分析虽然目前房地产市场正处在调整阶段,房地产价格有所松动,但商业房地产市场近期内风险不会很大.估价测算过程一采用本钱法进行测算1 .土地采用市场比拟法1.1 比拟实例选择通过调查分析,选择了近期发生交易的与待估宗地条件类似的3个比拟案例,具体选择原那么和案例条件描述如下：选择案例原那么如下：1.1.1 与待估宗地属同一供需圈1.1.2 与待估宗地用途应相同或相近1.1.3 与待估宗地的交易类型相同或相似1.1.4 与待估宗地的估价基准日应接近1.1.5 交易案例必须为正常交易,或修正为正常交易.面积4657.4m24992.5m26822.1m24889.6

13、m2容积率6.0q.0/<2.0临街状况两面临街一面临街一面临街两面临街宗地内开发水平土地平整土地平整土地平整土地平整相邻土地利用状况以住宅为主以住宅为主以商业为主以住宅为主其它主要影响因素无无无无1.3比拟因素条件指标说明表编制本次评估运用市场比拟法时所选择的区域因素、个别因素,在编制比拟因素指数时,由房地产估价师根据市场交易情况,确定本次运用市场比拟法测算租金时所选择的相应的比拟因素指标说明表编制依据.根据待估宗地与比拟实例各种因素具体情况,编制比拟因素条件指数表.详见表6.表6比拟因素条件指数表比拟因素待估宗地实例一实例二实例三工程名称建邺区经四路以东,纬八路以南地块建邺区会展中心

14、东北角地块铁管巷地块南京市建邺区明园地块土地用途100100100100交易日期100102102102交易情况100100100100区域因素距市中央距离10095115100区域繁华程度10098102100道路通达度1009898100交通便利度100969898根底设施完善度10098100100公用设施完备度100989698环境质量优劣度100989898个别形状100100100100面积100100100100因素容积率100102102106临街状况1009898100宗地内开发水平100100100100相邻土地利用状况100100104100其它主要影响因素1001001

15、001001.5编制因素比拟修正系数表根据比拟因素条件指数表,编制因素比拟修正系数表7表7因素比拟修正系数表比拟因素实例一实例二实例三工程名称建邺区会展中央东北角地块铁管巷地块南京市建邺区明园地块成交价格18944元/itf25798元/itf19660元/itf土地用途100/100100/100100/100交易日期100/102100/102100/102交易方式100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100区域因素距市中央距离100/95100/115100/100区域繁华程度100/98100/102100/100道路通达度100/981

16、00/98100/100交通便利度100/96100/98100/98根底设施完善度100/98100/100100/100公用设施完备度100/98100/96100/98环境质量优劣度100/98100/98100/98个别因素形状100/100100/100100/100面积100/100100/100100/100容积率100/102100/102100/106临街状况100/98100/98100/100宗地内开发水平100/100100/100100/100相邻土地利用状况100/100100/104100/100其它主要影响因素100/100100/100100/100测算单价2

17、2538元/itf22955元/itf19320元/itf比准价格21604.33元/itf估价对象土地取得本钱为：21604.33元/nfX4657.4nf=10062.00万元2.建筑物重置价通常采用本钱积算法求取.建筑物重置价内涵包括建筑物开发本钱、治理费用、投资利息、销售税费、开发利润.2.1 开发本钱由前期工程费、建安工程造价、附属公共配套设施费、公共根底设施费、代收费用(政策性收费)构成.(1)建安工程费：根据建筑工程概预算定额标准,类似于估价对象的建筑结构工程,建成后的地上建安工程费为1500元/褶,估价对象商业已全部建成.根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查,根据委托方提

18、供的资料和房地产估价师现场勘查,估价对象所在的商业局部已完成竣工验收,室内无装修,无设施设备.故估价对象房屋建安工程费为：1500元/nfM2484.16m2=4872.62万元(2)前期工程费：包括可行性研究、规划、勘察、设计及“六通的费用,评估中以适当的比例确定前期费用为建安工程造价的10%那么前期工程费为：4872.26万元X10%=487.26万元(3)附属公共配套设施费：包括列入工程规划图、规划要点,列入建筑安装施工图预算工程,与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用.宗地红线内附属公共配套设施费用按建筑面积计需150.00元/m2,那么附属公共配套费为：150元/m2x3248

19、4.16m2=487.26万元(4)公共根底设施费：包括开发工程内直接为商品房配套建设的照明、绿化、环卫等公共根底设施费用.宗地红线内公共根底设施费用按建筑面积计需250.00元/m2,那么公共根底设施费为：250元/nfx32484.16m2=812.10万元(5)政策性收费：按建筑面积172.3元/平方米计算,根据南京市物价、南京市财政局关于转发?省物价局、省财政厅关于调整南京市城市市政公用根底设施配套费的批复?的通知,确定代收费用政策性收费：市政公用根底设施配套费150元/m2;白蚁防治费2.3元/m2;教育地方附加费10.0元/m2;散装水泥基金2元/m2;新型墙体材料专项基金8元/m

20、2;即：172.3元/褶刈2484.16裙=559.70万元开发本钱=4872.62万元+487.26万元+487.26万元+812.10万元+559.70万元=7218.94万元2.2 治理费用该项费用是指在建设施工过程中的发生的治理费,包括人员工资、福利等,该项费用按建造本钱费用的5%,那么治理费为：治理费用=土地本钱+开发本钱布理费率=10062.00万元+7218.94万元5%=864.05万元2.3 投资利息投资利息：按建筑物投资额和合理的建造期限及现时资金社会一般无风险收益确定并假定资金均匀投入,按工程计算期1年与银行利息一年期贷款利率为6.66%计.那么投资利息为：10062.0

21、0万元¥1+6.66%1-1+7218.94万元+864.05万元X1+6.66%0.5-1=969.24万元2.4 投资利润是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发工程所要求的平均利润率,禾I润率取40%.投资禾I润为：投资利润=土地本钱+开发本钱+治理费用+投资利息润率=10062.00万元+7218.94万元+864.05万元+969.24万元X0.4=7645.69万元2.5 销售税费营业税、城市建设维护费、教育附加费、按销售价格的5.55%计,那么销售税费为：销售税费=10062.00万元+7218.94万元+864.05万元+969.24万元+7645.69万元0.055

22、5=1485.18万元2.6 估价对象价值=土地本钱+开发本钱+治理费用+投资利息+投资利润+销售税费V=10062.00万元+7218.94万元+864.05万元+969.24万元+7645.69万元+1485.18万元=28245.1万元二采用市场比拟法测算：1、估价对象第一层测算过程比拟法即选取同一供需圈内三个近期成交的类似用途房地产交易案例进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正,求取估价对象价格.1选取可比实例针对估价对象的评估目的和其特点,经过估价人员的调查及分析,选取三个与估价对象建筑结构相同、交易情况正常、用途相似、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易时间为近期的交

23、易案例.2编制比拟因素条件说明表比拟因素条件说明表区域因素繁华程度离商业中心的距离位于商业中心位于商业中心位于商业中心位于商业中心所处区域的商业集聚程度高高高高交通便捷程度道路及停车情况优优优优公交线路情况较多较多较多较多配套设施较好较好较好较好环境质量优优优优区域规划优优优优临街类型两面临街两面临街两面临街两面临街建筑结构及质量好好好好个建筑物装修情况好好别物业治理较好因成新度新新新新素楼层一层一层一层一层人流量多多多多4根据因素比拟表进行价格修正及评估测算价格修正及测算表比拟因素待估房地产案例一案例二案例三交易情况100306133038830571交易时点100100100100区域因素

24、商服繁华状况15151515交通状况离商业中央的距离15151515公交便捷度15151515配套设施10101010环境质量15151515区域规划20202020临街类型10101010合计100100100100个别因素建筑结构及质量15151515建筑物装修情况15151818物业治理10888成新度20202020楼层15151515人流量251252525合计100981011015计算结果比拟案例交易价格元/m2306133038830571交易情况修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素修正100/100100

25、/100100/100个别因素修正100/98100/101100/101比准价格元/itf312383008730268权重0.320.340.34评估单彳元/m2307226估价对象第一层评估单价为30722元/褶.7估价对象第一层评估总价为30722元/nfx3103.11nf=9533.37万元.2、估价对象第二层测算过程1根据衡阳市房地产市场规律及营业性用房楼层调整系数,住宅类房地产第二层租金为第一层的80%-90%,本次评估第二层租金取第一层的80%o2市场比拟法测算估价对象第二层单价：30722元/m2X80%24578元/m23市场比拟法测算估价对象第二层总价：24578元/n

26、fx5867.28nf=14420.60万元3、估价对象第三层测算过程1根据衡阳市房地产市场规律及营业性用房楼层调整系数,商场类房地产第三层租金为第一层的70%-80%,本次评估第三层租金取第一层的70%02市场比拟法测算估价对象第三层单价：30722元/m2X70%21505元/m23市场比拟法测算估价对象第三层总价：21505元/nfx6845.20nf=14720.60万元4、估价对象第四层测算过程1根据衡阳市房地产市场规律及营业性用房楼层调整系数,商场类房地产第四层租金为第一层的65%-70%,本次评估第四层租金取第一层的65%o2市场比拟法测算估价对象第四层单价：30722元/m2X65%=9969元/m23市场比拟法测算估价对象第四层总价：19969元/nfx6873.05nf=13725.00万元5、估价对象第五层测算过程1根据衡阳市房地产市场规律及营业性用房楼层调整系数,商场类房地产第五层租金为第一层的60%-70%,本次评估第五层租金取第一层的60%o2市场比拟法测算估价对象第五层单价：30722元/m2X60%=8433元/m23市场比拟法测算估价对象第五层总价：18433元/nfx6230.47nf=11