房屋及设备维修养护管理方案

1、:楼宇的维护1二年广东工程职业技术学院工程治理的各项指标到达国家级?全国城市物业治理优秀住宅小区大厦、工业区达标评分细那么?的各项分项标准.质量目标共分十项,以表格的形式在以下项中概述以及保证各项质量目标完成的实施举措.序号指标名称国家标准治理标准测算依据治理主要举措1房屋及配套设施完好率98%98%以上完好房建筑面积+根本完好房建筑面积/房屋总建筑面积建立日常检查制度；定期进行全面分项检修；严格日常治理,无人为损坏事件.2房屋零修、急修及时率100%100%及时维修次数/应计报维修次数建立严格的修缮制度,维修人员接到?维修通知单?后需带工具10分钟内到现场,小修8小时内元成,并建乂回访制度和

2、回访记录.3维修工程质量合格率99%99%以上维修合格工程项次/维修工程项次建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度、考核制度和奖罚制度.回访率25%25%以上维修工程回访次数/维修工程项次照明灯及疏散灯完好率95%98%以上完好照明灯、疏散灯数量/照明灯、疏散灯总数量4主要机电设99%99%以完好的大型及完善机电设备的运作制备完好率上重要机电设备/大型及重要机电设备总计度和维护保养制度,配备专业工程技术人员,所有机电保养维修人员全部持证上岗；实施24小时专人值班；出现故障及时排除.5消防设备完好率100%100%完好消防设备/大学城消防设备总数实行巡查制度,建档记录.6火灾发生率1%以下年1

3、%以下年发生火灾面积/大学城内物业使用大学城治理部经理为责任消防员下属全体员工均为义务消防员；落实防火平安三级检查制度；消防中央24小时值班,务-调动人员.7启效投诉率2%以下年2%以下年肩效投诉次数/使用人总数做好做细日常工作,采取举措,增强与使用人的沟通,定期走访使用人,征求治理意见,强化效劳意识,提升员工素质；投诉处理有结果、有记录、有回访.启效投诉处理率95%100%处理的肩效投诉数量/后效投诉总计8治理人员专业培训合格率100%100%培训合格人员/培训人员总计人员培训自学与培训相结合；抓好上岗培训、在职培训、特殊岗位人员培训；培训考核制度与奖罚相结合；强化培训结果.9效劳回访率25

4、%25%以上回访次数/效劳建立健全回访制度,做好效劳回访记录,增强效劳队伍效劳意识.次数10使用人满意率95%以上96%以上对治理满思人数十根本满息人数/使用人总人数采用现代化的科学治理手段,努力完善效劳体系,在日常工作中广泛收集使用人意见,增强双方交流及沟通.二：设施的维护一、设备的定期维护保养方案和标准一、每日巡视保养工程.1、电力变压器干式厅P部位内容要求1外壳1、查低压连接母线；2、检查壳体.低压母线不发热、无变色,外壳清洁、无杂物、无放电痕迹2温度计1、检查是否完好；2、观察温度指示.显示正常、无损坏、温度/、超过140C3声响监听变压器声响发出均匀的“嗡嗡声,无异常杂音4变压器室1

5、、检查门窗、地面、四壁；2、检查通风道、通风设施；3、检查室内照明设施；4、检查室内消防设施无杂物、不漏水、能预防小动物进入、干净整洁、功能正常、通风良好、无锈蚀、开关灯具功能正常、消防设施功能正常2、低压开关柜序号部位内容要求1柜止面1、清扫擦拭柜止面；2、检查仪表指示及运行参数；3、检查空气开关4、检查闸力开关、操作机构；5、检查分闸、合闸旨示灯.无灰尘、污迹,仪表工作止常,电流、电压在正常范围,工作状况符合运行要求,指示灯指示正常2柜反面1、观察母线、连接点、引出线；2、检查电度表连接良好、接点无发热变色,电度表铝盘转动正常3、电容器柜序号部位内容要求1柜止面1、清扫擦拭柜止面；2、检查

6、仪表指示及运行参数；3、检查自动补偿器；4、检查各组电容指示灯；无灰尘、污迹,仪表工作止常,电流电压在正常范围,补偿器功能正常,寸斤灯完好2柜内1、观察电容器壳体、套管；2、检查导线及其连接点；3、检查柜内温度.电容器无膨胀、无渗漏油,连接导线无过热变色,无焦熔现象,柜内温度不超过45C4、柴油发电机序号部位内容要求1机身清扫机身及周围地面无灰尘、杂物2限制屏1、检查信号指示；2、检查各限制形式、状态.机组处于正常备用状态,符合运行规程要求3蓄电池1、检查浮充电压、电流值；2、检查蓄电池液比重及液位.浮充电压26±1V,浮充电流12A观察充电电流表,电池液比重1.26-1.30采用吸

7、式比重计,液位不彳氐于极板4冷却水箱检查水位水位在正常刻度范围5储油箱检查油位保证储油至少能供机组运行24小时6润滑油检查润滑油位润滑油位高度应在油尺有效刻度范围内7通风检查机房通风设施风机运行正常、室内通风良好.5、强电井序号部位内容要求1插接箱1、清扫外外表；2、检查空气开关；无灰尘、污迹,状况符合运行要求,无过热变色现象,连接无松动.3、检查内部接线；2强电井室1、检查房顶、四壁、地面、门；2、检查室内照明设施；3、检查电缆、母线槽无损坏、无杂物、无漏水,能防止小动物进入,干净整洁,开关、灯具功能正常,无损伤、无放电痕迹、无过热.二、每周保养工程1、电力变压器序号部位内容要求1完成每日巡

8、视保养工程无灰尘、污迹2接地线1、检查接地线2、检查连接点无断股,无锈蚀,接触良好.2、低压开关柜序号部位内容要求1完成每日巡视保养工程柜反面检查闸力开关检查自动开关检查保险丝具检查电缆及电缆头检查母线支撑固定装置不过热变色,三相闸夹到位,灭弧罩牢固/、松动,接线桩头无发热变色,无焦糊异味无发热,容量符合规定,固定口靠,不过热,固定口靠,无破损,无松动3地线检查接地线,接线头接地线无锈蚀断股,接线桩头紧固4地下电缆室检查室内环境检查电缆托盘检查电缆无杂物、垃圾,无积水,电缆排列有序,整洁无杂物,固定可靠,无损坏,无放电痕迹3、电容器柜序号部位内容要求1完成每日巡视工程2柜止面手动用转换开关逐组

9、投切电容器限制正常功能良好,指小仪表及仁号止确3接地检查接地线无松动,无断股4柜内检查熔断器、接触器、热继电器及其接线接触良好,无过热,无损坏4、柴油发电机序号部位内容要求1完成每日巡视保养工程2冷却水系统检查冷却水箱水位检查各管路及连接部位水位距注水口约50mm连接良好,无渗漏3燃油系统检查油箱油位检查各管路及连接部位油位正常保证24小时运行联接良好,无渗漏4润滑系统检查油尺、油位检查机油油质检查润滑系统各接头油包图度应在油尺后效刻度范围内油质应清洁、无杂质,连接良好无渗漏5空气流阻指示器检查空气流阻指示器色标应为绿色6限制系统手动空载试运行1、按操作规程要求手动启动机组2、检查发电机限制屏

10、上各类仪表及信号指示灯.启动迅速,开关正常,运转无异常声响电压、频率正常,信号灯指示正常油压、水压正常,油温、水温正常三、年度保养工程1、电力变压器序号部位内容要求1完成每日巡视保养工程1、全面清扫、擦拭清扫,无油垢2、全面紧固螺栓连接局部牢固无松动3、测量绕组直流电阻三相电阻应平衡相间差异不2变压器4、测量线圈绝缘电阻大于三相平均值之4%,线间差异不大于三相平均值之5、相间绝缘电阻2%采用2.5KV兆欧表,阻值符合肩关规定1、调压联接片调压联接片联接良好,电缆接3电气联接2、一次电缆接头头及母线槽接口紧固、良好3、二次母线槽接口4变压器全面清扫清洁,无蛛网、积尘室清扫、检查局压负荷开关清洁,

11、动作正常,安装牢固,检查修理室内照明、通风、消防设施无损坏缺失功能正常,无故障2、低压开关柜序号部位内容要求1完成每日巡视保养工程2仪表校验仪表、校验电度表3全面清扫灰尘无灰尘、油质、杂物、整洁、整理二次线美观、清楚补齐、更换二次线接线号三相同期到位、接触面线柜内大于2/3以上,刀片夹座接检修闸力开关触压力适宜触头不烧损,动作检修自动开关可靠灵活无缺损件牢固,无松全面检查紧固螺栓连接点动,颜色符合规定补刷相位漆4地下电缆室全面清扫、整理无垃圾、杂物、电缆排列整洁3、电容器柜厅P部位内容要求1完成每日巡视保养工程2柜内全面清扫灰尘整理二次线,更换字迹不清晰的接线号检修限制元器件无灰尘、油垢、杂物

12、、整洁、美观、清楚完好无缺损、动作可靠3电容器检查电容器壳体及瓷瓶测量电容器二极对外壳及二级间绝缘电阻,测量电容器容量,更换失效的电容器壳体无凹凸,无破损,绝缘电阻值不作规定,使用1000V摇表用微法表测量或用电压流表法测量,容量不超过额定值土10%4、柴油发电机厅P内容要求1完成每日巡视保养工程2检查紧固各连接部螺栓检查连接导线无松动连接完好更换冷却水更换机油滤消器,检查机油油质,老泥浊变黑,应更换机油,清洗或更换油水别离器,更换或清洗柴油滤消器手动试机,观察各种参数是否符合运行规程5、供配电接地系统厅P部位内容要求1接地线检查接地线螺栓及连接情况紧固良好2接地体检查接地体焊接头焊接良好、无

13、锈蚀3接地电阻用接地电阻测量仪测量接地电阻系统的接地电阻小于4Q6、防雷接地系统厅P部位内容要求1接地体各金属管网的防雷接地焊接无松动、焊点无锈蚀2接地电用接地电阻测量仪测量接地接地系统的接地电阻小于10阻电阻Q二、供电系统应急抢修、处理方案一、供电系统抢修限时规定：为了保证供电系统发生意外事故后,能及时抢修,特制定本抢修限时规定：1、变压器发生故障后,运行值班人员5分钟内到达现场,按变压器环网柜急停按钮并及时通知维修人员前来排除故障,在零配件齐全情况下故障排除时间不得超过3小时.2、变压器在3小时不能排除故障的,向供电局申请更换备用变压器,并在最短时间更换备用变压器.3、配电室内的配电柜发生

14、故障后,运行人员5分钟内赶到现场,排除故障.4、配电柜单一抽屉柜发生故障时,维修人员及时修理,假设60分钟内不能排除故障,尽快更换备用抽屉柜.5、楼层配电箱发生故障时,维修人员在5分钟内赶到事故现场,30分钟排除故障.6、公用设备、设施、电器发生线路故障时,维修人员在10分钟内到达故障现场,排除故障.7、对所有设备设施故障抢修情况都要进行详细记录,包括故障发现时间、故障部位、故障原因、抢修举措、零配件更换,材料耗用情况、抢修人员名单、修复时间等.二、停电应急处理举措1、对于供电局提前通知,检修高压线路方案停电时,技术科应及时通知管理部,由治理部告知校方停电原因及时间,并做好停电准备工作.2、对

15、于突发事件停电时,技术科应与供电局联系,问明停电原因及时间后,及时通知治理部及校方,同时保证备用发电机在5分钟内启动并接入应急电网,相关人员检查应急供电线路是否正常.3、当维修和保养电气设备需要方案停电时,技术科应提前通知治理部及校方停电范围、时间,值班员应按要求做好保证平安的组织举措和技术举措,维修负责人应向维修人员进行技术交底和平安交底后,方可开始工作.4、为供电内部出现突发事故时,值班员应立即通知技术科,技术科接到通知后,迅速组织人力抢修,必要时通知治理部,由治理部通知校方停电时间及原因.5、当发生火灾时,值班员应按?校园区灭火应急规程?处理,停止动力设备供电,启用备用电源以供灭火.、消

16、防设施、设备的定期维护与保养方案和标准设备厅P维护保养工程检查保养方法标准周期1各类指示灯含电源、信号直观目测指示灯指示正常1个月2各类开关直观目测处于开启或自1个月消动状态3各电器触点如有烧损现象,拆触点完好,无半年防下后用砂纸打磨烧损4各电器元件接用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢半年控线端子及端子排端子周无烧损5各电源、信号如后稍微破损或烧导线无破损、半年制线焦现象,用绝缘胶烧焦现象带包扎,严重时更台换6限制台内部除用小毛刷、皮老虎无尘半年尘除尘7限制台外表除用干擦布、毛刷除无尘每日尘去表卸灰尘设备厅P维护保养工程检查保养方法标准周期区域报警器1指示灯直观目测“AcPower绿色指小凫具余指不

17、段不凫2电源电压在按下内部电源电压/后备电压切或外部BatteryTest键换健前后,目测指示灯是否正常指针指小+24V(+5V)1个月3报警功能按下“FireTest键“ZoneAlarm指示灯和“SwitchCare指小久凫几十秒后,蜂呜器警铃响1个月4内部各接线端子用螺丝刀逐个紧固各端连接牢周,不松动5信号电源线如肩稍微破损,用绝缘胶带包扎,破损或老化严重时更换导线无破损、老化半年6表间及内部除尘用小毛刷、皮老虎除尘无尘半年7击碎玻璃按钮盒直观目测按钮盒完好,无松动1个月设备厅P维护保养工程检查保养方法标准周期集中报警1指示灯直观目测“AcPower"绿色指示灯5E,其余指小火

18、不凫1个月2电源电压在按下内部电源切换键或外部键“BatterryTest前后,目测指针指示是否正常指针指小+24V(+5V)1个月器3报警功能按下“FireTest键“ZoneAlarm指小灯和“SwitchCare指示灯亮,几十秒后蜂呜器和警铃响1个月4内部各接线端子用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢周、不松动半年5信号电源线如肩稍微破损,用绝缘胶带包扎,破损或老化严重时更换导线无破损、老化半年6表间及内部除尘表间及内部除尘无尘半年设备厅P维护保养工程检查保养方法标准周期烟感1烟感探头用力吸一口香烟,在距探测器20CM处喷向探头红色指示久凫半年探头2温感探头用750W电吹风,在距探测器500MM

19、处,向探测器吹热风区域报警器上相应位置的报警指不灯亮半年设备厅P维护保养工程检查保养方法标准周期防1限制箱内部各电器触点如有烧损现象,拆下后用砂纸打磨触点完好,无烧损半年火2限制箱内部各电器元件接线端子及端子排如了用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或松动半年卷3机械局部齿轮、锋条如有锈损用煤油清洗,然后加润滑油无锈损且外表涂有润滑油1年帘4卷帘门门体用煤油清洗锈损部分无锈损1年5电机接线端子用螺丝刀紧固端子无松动半年门6击碎玻璃按钮盒直观目测完好无损1个月设备厅P维护保养工程检查保养方法标准周期防火门1防火门门体直观目测完好无损、无义形半年2防火门弹簧较键有损坏、更换备件；假设尢损,加机油完好,弹性适

20、度半年3消防通道、防火门直观目测,并开关防火门消防通道通畅,防火门开闭自如1周排烟系统1排烟风机外表除尘用擦布、毛刷除尘无尘1个月2限制柜内部各电器触点如有烧损现象,拆下后用砂纸打磨,或更换触点完好,控制启停正常半年3限制柜内各接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或松动半年4限制柜电源指示灯如不凫,更换指示灯灯泡电源指示灯指示正常1个月5排烟阀1微动开关及内邻接线如了用螺丝刀紧固各固定螺钉及各接线端子端于无松动、微动开关固定良好1个月(2)复位按钮、导轮、钢丝、转轴用油壶给导轮、钢丝、转轴加油复位按钮限制无误、排烟窗开启灵活1年设备厅P维护保养项目检查保养方法标准周期1加压送风机用擦

21、布、毛刷除尘无尘1个除尘月加2限制柜内部如有烧损,拆下后用触点完好,控半年压各电器触点砂纸打磨制启停正常送限制柜内各用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或半年3接线端子及松动风端子排端子系4各送风口百直观目测送风口百叶位3个统叶窗置止确月限制柜电源如不凫,更换指示灯电源指示久凫1个5指示灯灯炮月消限制柜上电直观目测电源指示正1个源指示灯及常,开关处于月防1各类开关开启或自动状系态统2限制柜内部如有烧损,拆下后用触点完好、无半年控各电器触点砂纸打磨松动制各电器元件用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢半年3接线端子及周、无烧损柜端子排端子4电源信如有破损,用绝缘胶导线无破损或半年号线带包扎老化5限制柜除尘用毛刷、皮老虎除尘无尘每日设备厅P维护保养项目检查保养方